5.3.5 Renouveler et renégocier votre hypothèque

De : Agence de la consommation en matière financière du Canada

Votre hypothèque se termine lorsque le terme arrive à échéance ou que vous vous entendez avec le prêteur pour y mettre fin. À l'échéance du terme, si vous devez encore de l'argent, il faudra que vous renouveliez l'hypothèque. Si vous voulez modifier le contrat ou mettre fin à l'hypothèque avant l'échéance du terme, vous devrez probablement payer des frais et négocier une nouvelle hypothèque.

Renouvellement

Lorsque le terme de votre contrat hypothécaire arrive à échéance, il se peut que vous deviez encore une importante somme d'argent au prêteur. Si vous en avez les moyens, vous pouvez verser un montant pour réduire le capital. Si vous ne pouvez pas entièrement rembourser votre emprunt, vous devrez renouveler l'hypothèque, avec le même prêteur ou avec un prêteur différent. Le renouvellement vous donne l'occasion d'examiner toutes les conditions de votre contrat pour vérifier si elles répondent toujours à vos besoins.

Le prêteur doit vous envoyer un avis de renouvellement au moins 21 jours avant l'échéance du terme. Cet avis contient un sommaire de l'information concernant votre hypothèque. Si vous avez de mauvais antécédents de remboursement, le prêteur peut décider de ne pas renouveler l'hypothèque. Toutefois, il doit vous en aviser.

Comme vous le feriez pour une nouvelle hypothèque, renseignez-vous sur les conditions offertes par votre prêteur et comparez-les à celles d'autres prêteurs. Commencez vos recherches plusieurs mois avant l'échéance du terme. Selon le marché et votre situation au moment du renouvellement, vous pourriez obtenir de meilleures conditions.

N'hésitez pas à faire affaire avec un nouveau prêteur s'il vous offre de meilleures conditions que votre premier prêteur. Toutefois, si vous changez de prêteur, vous pourriez être obligé de payer des frais additionnels, y compris des frais juridiques. Demandez au nouveau prêteur s'il accepterait de couvrir ces coûts pour vous avoir comme client. Si vous négociez un nouveau contrat hypothécaire, obtenez des conseils juridiques.

Conseil

Avant de transférer votre hypothèque d'un prêteur à un autre, vérifiez si les avantages obtenus sont supérieurs aux coûts additionnels. Il se peut que le nouveau prêteur accepte de couvrir certains des coûts liés au transfert de l'hypothèque.

Un courtier en hypothèques peut vous aider à trouver une nouvelle hypothèque à des conditions plus intéressantes. Toutefois, il ne vérifiera pas nécessairement si votre prêteur actuel peut vous proposer une meilleure affaire. Communiquez directement avec votre prêteur pour lui demander s'il est prêt à vous offrir des conditions aussi avantageuses que ses concurrents.

Renégociation

Il y a des hypothèques qui permettent de renégocier certaines conditions avant l'échéance du terme. Cela peut être intéressant, par exemple si les taux d'intérêt offerts sur le marché baissent beaucoup et que vous voulez renégocier votre taux d'intérêt ou annuler votre contrat avant qu'il prenne fin.

Généralement, vous pouvez seulement renégocier votre hypothèque si vous payez des frais. Ces frais sont élevés et représentent le profit que le prêteur aurait réalisé si vous n'aviez pas modifié le contrat. Avant de prendre une décision, demandez au prêteur de vous indiquer combien cela vous coûterait de renégocier votre hypothèque. Le prêteur doit vous expliquer comment il calcule les frais. Les frais à payer sont probablement plus élevés que le montant que vous pourriez économiser.

Certains prêteurs offrent une option « taux mixte et prolongation ». Cette option vous permet de prolonger la durée de votre prêt hypothécaire à un taux d'intérêt plus bas, en combinant votre taux d'intérêt actuel et un nouveau taux moins élevé.

Conseil

Évaluez soigneusement les avantages et les risques de renégocier votre hypothèque. Même si vous obtenez un taux d'intérêt moins élevé ou prolongez le taux sur une plus longue période, les économies pourraient être inférieures aux coûts. De plus, les taux en vigueur au moment de la date de renouvellement prévue pourraient être encore plus bas.

Exemple

Jean-Paul a une hypothèque de 100 000 $ à un taux d'intérêt fixe de 7,5 %. Son terme de cinq ans vient à échéance dans trois ans. Le taux d'intérêt hypothécaire offert sur le marché pour un terme de trois ans est actuellement de 5,5 %. Jean-Paul envisage de renégocier son hypothèque. S'il le fait, il sera obligé de payer des frais de remboursement anticipé. Son contrat indique que ces frais seraient calculés en tenant compte de la différence entre le taux d'intérêt en cours et le nouveau taux d'intérêt.

  • Selon les calculs du prêteur, les frais de remboursement anticipé de Jean-Paul seraient de 5 820 $.
  • Selon les calculs de Jean-Paul, à un taux d'intérêt de 7,5 %, il débourserait 25 545,89 $ pendant les trois années restantes de son hypothèque.
  • À un taux d'intérêt de 5,5 %, Jean-Paul débourserait 21 314,87 $ sur trois ans.
  • Si le taux de son hypothèque était de 5,5 % au lieu de 7,5 %, Jean-Paul économiserait 4 231,02 $ en frais d'intérêt. Mais en raison des frais de remboursement anticipé, cela lui coûterait environ 1 600 $ de plus s'il renégociait son hypothèque. En fin de compte, cela ne vaut pas la peine.
Jean-Paul compare les avantages d’un bas taux d’intérêt par rapport aux frais de remboursement anticipé.

Utilisez la Calculatrice hypothécaire de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada afin de comparer les coûts et de déterminer si vous économiserez en renégociant votre hypothèque pour obtenir un taux d'intérêt moins élevé. Inscrivez les renseignements concernant votre propre hypothèque si vous en avez une. Autrement, utilisez les renseignements qui sont donnés en exemple.

Hypothèques : Frais de remboursement anticipé

Les institutions financières utilisent diverses méthodes pour calculer les frais imposés pour annuler ou modifier un contrat hypothécaire. Les méthodes les plus courantes sont les suivantes : une pénalité correspondant à trois mois de frais d'intérêt; ou une pénalité correspondant à la différence entre le taux d'intérêt du contrat hypothécaire et le taux que l'institution peut obtenir en accordant un nouveau prêt, multipliée par le nombre de mois restant jusqu'à l'échéance du contrat. Vérifiez votre contrat ou communiquez avec le prêteur pour connaître la méthode de calcul qui s'applique à votre hypothèque.

Les frais peuvent changer lorsque vous renouvelez votre hypothèque.

De plus, des frais peuvent être imposés si vous :

  • faites un paiement régulier en retard ou si vous ne payez pas le plein montant;
  • effectuez un remboursement anticipé supérieur au montant prévu dans votre contrat.
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