Taxe de vente harmonisée – Reventes d'habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique

De : Agence du revenu du Canada

Info TPS/TVH GI-098
Mai 2011

Note : Cette version remplace celle datée du mois d'août 2010.

Les gouvernements de l'Ontario et de la Colombie-Britannique ont mis en place une taxe de vente harmonisée (TVH) qui est en vigueur depuis le 1er juillet 2010.

En Ontario, la TVH de 13 % consiste en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 8 %.

En Colombie-Britannique, la TVH de 12 % consiste en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 7 %.

Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales comprises dans le Règlement sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée, No.2.

Le présent document d'information explique comment les règles transitoires de la TVH s'appliquent à la revente d'habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique.

Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, habitation, immeuble d'habitation, logement en copropriété et rénovations majeures) s'appliquent en général aux fins de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, dans l'info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier et dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2, Immeubles résidentiels.

Les expressions « lien de dépendance », « personnes associées », « premier revendeur », « constructeur d'origine », « personne liée désignée » et « revendeur subséquent » sont expliquées dans l'annexe du présent document.

Habitations neuves

L'expression « habitations neuves » qui est utilisée dans le présent document signifie les habitations nouvellement construites ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Règles générales visant les ventes et reventes d'habitations neuves

Comme il est expliqué dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.1, Immeubles résidentiels – Ventes, la vente d'une habitation neuve à une personne autre qu'un « constructeur » est en général exonérée de la TPS/TVH. Cependant, la vente d'une habitation neuve par un constructeur est en général taxable aux fins de la TPS/TVH.

Le constructeur peut être celui qui construit physiquement l'habitation, mais il peut s'agir également d'une personne qui, en raison des circonstances entourant la vente ou de ses intentions au moment de l'acquisition, achète une habitation inoccupée auparavant dans le but de la vendre.

En règle générale, la TVH s'applique à la vente ou à la revente d'une habitation neuve en Ontario ou en Colombie-Britannique si le constructeur transfère la possession et la propriété de l'habitation à l'acheteur après juin 2010. Il existe toutefois des exceptions dans le cas de ventes bénéficiant de droits acquis.

Ventes d'habitations bénéficiant de droits acquis – Vente initiale par le constructeur

Lorsque la vente d'une habitation neuve par le constructeur (appelé le « constructeur d'origine ») bénéficie de droits acquis, la partie provinciale de la TVH ne s'applique pas à cette vente même si la possession et la propriété de l'habitation sont toutes les deux transférées à l'acheteur après juin 2010. Seule la TPS de 5 % s'applique à la vente.

La règle de droits acquis peut s'appliquer aux ventes d'habitations individuelles, de logements en copropriété ou d'immeubles d'habitation en copropriété, neufs ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, mais elle ne s'applique pas aux ventes de maisons mobiles ou flottantes ou aux habitations à logements multiples (p. ex. les immeubles d'appartements ou les duplex). Une habitation individuelle comprend une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, qui n'est pas un logement en copropriété.

Pour en savoir plus sur les habitations bénéficiant de droits acquis, consultez l'info TPS/TVH GI-083, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves en Ontario, ou l'info TPS/TVH GI-084, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves en Colombie-Britannique.

Reventes d'habitations neuves

Lorsque l'acheteur d'une habitation bénéficiant de droits acquis est considéré en être le constructeur, faisant en sorte que la revente de cette habitation est taxable aux fins de la TPS/TVH,

l'habitation sera selon les circonstances assujettie ou non à la partie provinciale de la TVH.

Vente par un premier revendeur

Lorsque la vente d'une habitation neuve par un premier revendeur est taxable aux fins de la TPS/TVH, elle ne sera pas assujettie à la partie provinciale de la TVH si les conditions suivantes sont réunies :

  • la possession de l'habitation bénéficiant de droits acquis est transférée au premier revendeur une fois la construction ou les rénovations majeures achevées en grande partie;
  • le constructeur d'origine et le premier revendeur n'ont aucun lien de dépendance et ne sont pas des associés aux fins de la TPS/TVH;
  • le premier revendeur remplit l'une des conditions suivantes :
    • il est le constructeur de l'habitation uniquement selon l'alinéa d) de la définition de constructeur;
    • il est le constructeur de l'habitation uniquement selon les alinéas b) et d) de la définition de constructeur et la construction ou les rénovations majeures qu'il a achevés représentent moins de 10 % de la totalité des travaux de construction ou de rénovations majeures qui avaient été achevés avant qu'il ne vende l'habitation;
  • le constructeur d'origine ou une personne liée désignée n'achète ou ne rachète pas l'habitation ou un droit sur celle-ci;
  • dans le cas d'une habitation individuelle, l'acheteur est un particulier.

Bien que la partie provinciale de la TVH ne s'applique pas à la revente d'une habitation par un premier revendeur dans ces circonstances, la TPS de 5 % s'applique toutefois.

Alinéa d) de la définition de constructeur

L'alinéa d) s'applique généralement à une personne Note de bas de page 1 qui acquiert un droit sur une habitation avant que quiconque ne l'occupe (ou dans le cas d'un logement en copropriété, avant que l'immeuble ne soit enregistré à titre d'immeuble d'habitation en copropriété ou avant que quiconque ne l'occupe), en vue principalement d'effectuer l'une des actions suivantes :

  • vendre l'habitation ou un droit sur celle-ci;
  • louer l'habitation à l'une des personnes suivantes :
    • une personne autre qu'un particulier;
    • un particulier qui utilisera l'habitation dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une affaire de caractère commercial.

Alinéa b) de la définition de constructeur

L'alinéa b) s'applique généralement à une personne Note de bas de page 2 qui acquiert un droit sur une habitation en construction ou en rénovation majeure, sauf si le droit constitue uniquement celui d'acheter du constructeur l'habitation ou un droit afférent.

Exemple 1 – Revente n'est pas assujettie à la partie provinciale de la TVH

Le 1er mai 2009, le constructeur d'origine d'une maison individuelle neuve en Ontario conclut un contrat de vente écrit avec un particulier pour la vente de la maison. Le particulier achète la maison en vue de la revendre. Au 10 juillet 2010, la construction de la maison est achevée en grande partie et, selon le contrat de vente, la propriété et la possession de la maison sont transférées au particulier le 15 juillet 2010. Cette vente bénéficie donc de droits acquis. Le particulier n'effectue aucun travail supplémentaire sur la maison. Le constructeur d'origine et le particulier n'ont aucun lien de dépendance et ne sont pas associés aux fins de la TPS/TVH. Le 20 juillet 2010, le particulier revend la maison à une tierce personne avant qu'elle ne soit occupée par quiconque comme lieu de résidence ou d'hébergement. La tierce personne n'est pas une personne liée désignée.

Le particulier est considéré comme un constructeur, puisqu'il achète la maison dans le but de la revendre; cette vente est donc taxable aux fins de la TPS/TVH. Le particulier est également le premier revendeur de la maison, comme défini dans l'annexe. La vente de la maison par le premier revendeur n'est pas assujettie à la partie provinciale de la TVH pour les raisons suivantes : toutes les conditions pour que la partie provinciale de la TVH ne s'applique pas à la vente dans le cas d'un premier revendeur sont remplies, le contrat de vente initial pour la maison a été conclu le 18 juin 2009 ou avant et, tel qu'il est prévu dans le contrat de vente, la propriété et la possession de la maison sont toutes les deux transférées après juin 2010. La vente de la maison à la tierce personne est assujettie à la TPS de 5 %.

Revente assujettie à la TVH

Lorsque les conditions mentionnées précédemment ne sont pas réunies, la revente de la maison par le premier revendeur sera assujettie à la TVH de 12 % pour la Colombie-Britannique ou de 13 % pour l'Ontario. Dans ce cas, le premier revendeur aura généralement le droit de demander un crédit de taxe sur les intrants (CTI), s'il est un inscrit aux fins de la TPS/TVH, ou sinon un remboursement pour récupérer un montant au titre de la taxe de vente au détail ou de la taxe de vente provinciale, selon le cas, inclus dans le prix de l'habitation.

Toutefois, si le premier revendeur vend l'habitation au constructeur d'origine (ou à une personne liée désignée) avant le 16 mars 2011, ou si la vente est effectuée aux termes d'un contrat de vente écrit conclu à cette date ou avant, le constructeur d'origine (ou la personne liée désignée) aura le droit de demander un CTI s'il est un inscrit.

Le montant du CTI ou du remboursement auquel a droit le premier revendeur, ou le montant du CTI auquel a droit le constructeur d'origine ou la personne liée désignée, est égal à 2 % du prix d'achat qu'il verse au constructeur d'origine à l'achat de l'habitation bénéficiant de droits acquis. Le premier revendeur (ou le constructeur d'origine ou la personne liée désignée) peut, s'il est un inscrit, demander ce CTI dans sa déclaration de TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle il transfère la possession de l'habitation à l'acheteur.

Si le premier revendeur n'est pas inscrit aux fins de la TPS/TVH, il peut demander le remboursement au moyen du formulaire RC7003-BC, Remboursement transitoire de la taxe de vente provinciale (TVP) pour habitations neuves de la Colombie-Britannique pour certains non-inscrits, ou du formulaire RC7003-ON, Remboursement transitoire de la taxe de vente au détail (TVD) pour habitations neuves de l'Ontario pour certains non-inscrits.

Le premier revendeur peut ou non être tenu de percevoir la TVH sur la vente. Pour en savoir plus sur l'exigence de percevoir la taxe sur une vente taxable d'immeuble, consultez la partie « Qui doit verser la taxe sur une vente d'immeubles taxables – le vendeur ou l'acheteur? », du guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle.

En dépit des règles générales sur l'exigence de percevoir la taxe mentionnées dans ce guide, si le constructeur d'origine (ou la personne liée désignée) achète l'habitation du premier revendeur, il doit payer la partie provinciale de la TVH exigible à l'achat de l'habitation au receveur général plutôt qu'au premier revendeur. La partie fédérale de la TVH est déclarée selon les règles habituelles. C'est-à-dire que le premier revendeur doit percevoir et verser la partie fédérale de la TVH si le constructeur d'origine (ou la personne liée désignée) n'est pas un inscrit ou est un particulier inscrit ou non aux fins de la TPS/TVH. Si le constructeur d'origine (ou la personne liée désignée) est un inscrit, il doit payer la partie fédérale de la TVH au receveur général.

Exemple 2 – Revente est assujettie à la partie provinciale de la TVH

Le 1er mai 2009, le constructeur d'origine d'une maison individuelle neuve en Colombie-Britannique conclut un contrat de vente écrit avec un particulier pour la vente de la maison. Le particulier est un inscrit qui achète la maison en vue de la revendre et en est le premier revendeur. Le prix d'achat stipulé dans le contrat de vente est de 400 000 $. Le constructeur d'origine transfère la possession de l'habitation au premier revendeur le 10 juillet 2010, avant que la construction de la maison soit achevée en grande partie. La propriété de la maison est transférée le 15 juillet 2010. Le 20 juillet 2010, le premier revendeur vend la maison à une tierce personne, qui est un particulier non inscrit, mais qui n'est pas une personne liée désignée. Personne auparavant n'a occupé la maison comme lieu de résidence ou d'hébergement.

Le premier revendeur est considéré comme un constructeur, puisqu'il achète la maison dans le but de la revendre; cette vente est donc taxable aux fins de la TPS/TVH. Bien que le particulier soit le premier revendeur de la maison, les conditions pour que la partie provinciale de la TVH ne s'applique pas à l'achat ne sont pas réunies puisque la possession de l'habitation est transférée avant que la construction soit achevée en grande partie. La vente de la maison par le premier revendeur est donc assujettie à la TVH de 12 %.

Étant donné que la revente de la maison est assujettie à la TVH et que la tierce personne est un particulier qui n'est ni le constructeur d'origine ni une personne liée désignée, le premier revendeur est tenu de facturer, de percevoir et de verser la TVH exigible sur la vente. Le premier revendeur a le droit de demander un CTI équivalant à 2 % du prix d'achat (400 000 $) payé par le premier revendeur au constructeur d'origine lors de l'achat de la maison bénéficiant de droits acquis.

Vente d'une habitation bénéficiant de droits acquis par un revendeur subséquent

Lorsque la vente d'une habitation neuve par un revendeur subséquent est taxable aux fins de la TPS/TVH, elle ne sera pas assujettie à la partie provinciale de la TVH si les conditions suivantes sont réunies :

  • la partie provinciale de la TVH ne s'appliquait pas à l'achat de l'habitation par le revendeur subséquent;
  • le revendeur subséquent remplit l'une des conditions suivantes :
    • il est le constructeur de l'habitation uniquement selon l'alinéa d) de la définition de constructeur;
    • il est le constructeur de l'habitation uniquement selon les alinéas b) et d) de la définition de constructeur et la construction ou les rénovations majeures qu'il a achevés représentent moins de 10 % de la totalité des travaux de construction ou de rénovations majeures qui avaient été achevés avant qu'il ne vende l'habitation;
  • le constructeur d'origine ou une personne liée désignée n'achète ou ne rachète pas l'habitation ou un droit sur celle-ci;
  • dans le cas d'une habitation individuelle, l'acheteur est un particulier.

Bien que la partie provinciale de la TVH ne s'applique pas à la revente d'une habitation par un revendeur subséquent dans ces circonstances, la TPS de 5 % s'applique toutefois.

Lorsque les conditions énumérées précédemment ne sont pas réunies, la revente de l'habitation par le revendeur subséquent sera assujettie à la TVH de 12 % en Colombie-Britannique ou de 13 % en Ontario.

Exigences de divulgation d'un revendeur

Le revendeur est tenu de divulguer certains renseignements dans le contrat de vente écrit pour la vente d'une habitation s'il veut bénéficier de l'allègement prévu par les règles mentionnées précédemment visant les revendeurs. Ces exigences de divulgation sont traitées dans l'info TPS/TVH GI-090, Taxe de vente harmonisée – Exigences de divulgation à l'intention des constructeurs en Ontario et en Colombie-Britannique.

Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. En cas d'incertitude sur une question donnée relative à la TPS/TVH, vous devriez demander une décision auprès de l'ARC. La brochure RC4405, Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH – Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH renferme une explication de la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.
Les fournitures dont il est question dans la présente publication sont assujetties à la TPS ou à la TVH. La TVH s'applique dans les provinces participantes aux taux suivants : 13 % en Ontario, au Nouveau-Brunswick et à Terre-Neuve-et-Labrador, 15 % en Nouvelle-Écosse et 12 % en Colombie-Britannique. La TPS s'applique au taux de 5 % dans le reste du Canada. Si vous n'êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez le site web de Revenu Québec pour obtenir des renseignements généraux.

Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.

Annexe – Définitions

Lien de dépendance

Aux fins de la TPS/TVH, le concept de « lien de dépendance » comprend ce qui suit :

  • Les personnes liées sont réputées avoir un lien de dépendance. La question de savoir si des personnes non liées entre elles sont sans lien de dépendance à un moment donné est une question de fait.
  • Des personnes sont considérées être liées si elles le sont aux fins de l'impôt sur le revenu conformément aux paragraphes 251(2) à (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour obtenir plus de renseignements sur ces paragraphes, consultez le bulletin d’interprétation IT-419R2, Sens de l’expression « sans lien de dépendance ».
  • L'associé d'une société de personnes est réputé être lié à celle-ci.

De plus, aux fins des règles visant les revendeurs qui sont énumérées dans le présent document, les tantes et les oncles sont considérés être liés à leurs nièces et neveux si l'on applique les critères de lien de dépendance.

Personnes associées

Aux fins de la TPS/TVH, les personnes suivantes sont considérées être associées dans les circonstances suivantes :

  1. Deux personnes morales sont associées l'une à l'autre si elles le sont aux fins de l'impôt sur le revenu en vertu des paragraphes 256(1) à (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-64R4 (Consolidé), Sociétés : Association et contrôle.
  2. Une personne autre qu'une personne morale est associée à une personne morale donnée si elle la contrôle, seule ou avec un groupe de personnes associées les unes aux autres et dont elle est membre.
  3. Une personne est associée aux entités suivantes :
    1. elle est associée à une société de personnes si le total des parts sur les bénéfices de celle-ci auxquelles la personne et les personnes qui lui sont associées ont droit représente plus de la moitié des bénéfices totaux de la société de personnes ou le représenterait si celle-ci avait des bénéfices;
    2. elle est associée à une fiducie, si la valeur globale des participations dans celle-ci qui appartiennent à la personne et aux personnes qui lui sont associées représente plus de la moitié de la valeur globale de l'ensemble des participations dans la fiducie.
  4. Une personne est associée à une autre personne si chacune d'elles est associée à un tiers.

Premier revendeur

Le premier revendeur est la personne qui achète une habitation bénéficiant de droits acquis d'un constructeur d'origine en vue d'en effectuer la vente taxable. Dans le cas d'une habitation individuelle, seul un particulier peut être un premier revendeur.

Constructeur d'origine

Un constructeur d'origine est un constructeur qui conclut un contrat de vente pour la vente bénéficiant de droits acquis d'une habitation nouvellement construite ou ayant fait l'objet de rénovations majeures.

Personne liée désignée

Une personne liée désignée est toute personne qui a un lien de dépendance avec le constructeur d'origine ou avec lequel elle est associée.

Revendeur subséquent

Un revendeur subséquent est une personne qui achète une habitation d'un premier revendeur ou d'un revendeur subséquent (lorsque la partie provinciale de la TVH ne s'appliquait pas à la vente) en vue d'en effectuer la vente taxable. Dans le cas d'une habitation individuelle, seul un particulier peut être un revendeur subséquent.

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