Taxe de vente harmonisée – Renseignements à l'intention des constructeurs d'habitations non inscrits en Ontario, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse

Info TPS/TVH GI-101
Mai 2011

Note : Cette version remplace celle datée du mois de septembre 2010.

Le présent document d'information explique quelques règles actuelles et les règles transitoires de la TVH, y compris celles visant la déclaration de la taxe, qui s'appliquent aux constructeurs d'habitations neuves en Ontario, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse et qui sont des non-inscrits aux fins de la TPS/TVH.

Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, habitation, immeuble d'habitation, logement en copropriété, maison mobile et rénovations majeures) s'appliquent en général aux fins de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, dans l'info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier.

Habitations neuves

L'expression « habitations neuves » qui est utilisée dans le présent document d'information signifie les habitations nouvellement construites ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Ventes et reventes taxables d'habitations neuves par un constructeur qui est un non-inscrit

La vente ou la revente d'une habitation neuve par un constructeur est habituellement taxable même si le constructeur est un non-inscrit.

Consultez l'info TPS/TVH GI-083, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves en Ontario, et l'info TPS/TVH GI-084, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves en Colombie-Britannique pour obtenir plus de détails sur les règles transitoires de la TVH qui s'appliquent aux constructeurs qui vendent des habitations neuves en Ontario ou en Colombie-Britannique. Ces habitations comprennent les maisons unifamiliales, les maisons jumelées, les logements en copropriété, les maisons mobiles, les maisons flottantes ainsi que les immeubles à logements multiples tels que les duplex, les immeubles d'appartements, les immeubles locatifs d'une coopérative d'habitation et les établissements de soins prolongés pour bénéficiaires internes. Ces documents expliquent quelle taxe (la TPS de 5 % ou la TVH de 12 % en Colombie-Britannique ou de 13 % en Ontario) s'applique à la vente d'une habitation neuve. Consultez l'avis sur la TPS/TVH 256, Hausse du taux de la TVH en Nouvelle-Écosse – Questions et réponses sur les remboursements pour habitations et les règles transitoires visant les habitations et autres immeubles situés en Nouvelle-Écossepour savoir quel taux de la TVH, celui de 13 % ou celui de 15 %, s'applique aux immeubles situés en Nouvelle-Écosse.

En général, le vendeur d'une habitation neuve doit percevoir et déclarer la TPS/TVH à payer sur la vente d'une habitation neuve. Toutefois, il existe quelques exceptions à cette règle. Cette règle et ses exceptions sont expliquées dans le guide RC4052.

Ventes bénéficiant de droits acquis d'habitations neuves

Certaines ventes taxables d'habitations neuves en Ontario, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse bénéficient de droits acquis. Les règles visant les ventes bénéficiant de droits acquis sont expliquées dans les publications mentionnées à la section précédente. Lorsqu'un non-inscrit effectue une vente taxable bénéficiant de droits acquis d'une habitation neuve et qu'il est tenu de percevoir la taxe sur la vente, il perçoit uniquement la TPS de 5 % si l'habitation est située en Ontario ou en Colombie-Britannique. Il perçoit la TVH de 13 % si l'habitation est située en Nouvelle-Écosse.

Pour obtenir des renseignements sur la façon dont un non-inscrit déclare la taxe perçue sur une vente bénéficiant de droits acquis d'une habitation et des renseignements sur d'autres sujets connexes, consultez la partie « Déclarer et verser la TPS/TVH ». Pour obtenir des renseignements sur les règles transitoires de la TVH qui s'appliquent à la vente d'une habitation qu'un revendeur avait achetée alors qu'elle bénéficiait de droits acquis, consultez l'info TPS/TVH GI-098, Taxe de vente harmonisée – Reventes d'habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique.

Redressement fiscal transitoire

En vertu des règles transitoires de la TVH, un constructeur peut être réputé avoir perçu un redressement fiscal transitoire sur certaines ventes d'habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique.

Dans ce cas, le constructeur est tenu d'inclure ce montant dans le calcul de sa taxe nette dans sa déclaration de TPS/TVH pour la période de déclaration qui comprend le jour qui, selon le cas, est le suivant :

• s'il s'agit d'une maison individuelle, d'une maison jumelée, d'une maison en rangée ou d'un logement en copropriété, le jour où la propriété, ou la possession de l'habitation, est transférée à l'acheteur en vertu d'un contrat de vente écrit, selon la date qui vient en premier lieu;
• s'il s'agit d'un immeuble d'habitation en copropriété, soit le jour où la propriété de l'immeuble est transféré à l'acheteur, soit 60 jours après que l'immeuble d'habitation en copropriété a été enregistré comme tel, selon la date qui vient en premier lieu.

Pour en savoir plus, consultez l'info TPS/TVH GI-095, Taxe de vente harmonisée – Renseignements sur le redressement fiscal transitoire pour les constructeurs d'habitations en Ontario et en Colombie-Britannique.
Pour obtenir des renseignements sur la façon dont un non-inscrit déclare et verse le redressement fiscal transitoire, consultez la partie « Déclarer et verser la TPS/TVH ».

Fourniture à soi-même taxable par un constructeur qui est un non-inscrit

Un constructeur qui construit une habitation neuve est généralement réputé avoir effectué une vente taxable et un rachat (fourniture à soi-même) de l'habitation lorsqu'il transfère, pour la première fois, la possession ou l'utilisation de l'habitation, ou d'un logement dans l'habitation, en vertu d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable à un particulier qui s'en servira comme lieu de résidence. Cette règle s'applique également à un constructeur qui vend la partie bâtiment d'une habitation neuve mais qui loue le terrain sur lequel l'habitation est située (sauf s'il s'agit de la vente d'une maison mobile et de la location d'un site dans un parc à roulottes résidentiel).

Cette règle s'applique également à un constructeur qui construit une adjonction (par ex. un nouvel étage ou une nouvelle aile) à un immeuble locatif à logements multiples lorsque le constructeur loue, pour la première fois, l'adjonction ou un logement dans cette adjonction à un particulier qui s'en servira comme lieu de résidence.

Cette règle de la fourniture à soi-même s'applique aux constructeurs qui sont des non-inscrits, tout comme aux constructeurs qui sont inscrits aux fins de la TPS/TVH.

Un constructeur qui est réputé avoir effectué une fourniture à soi-même d'une habitation neuve doit déclarer la TPS/TVH qu'il est réputé avoir perçue sur cette fourniture dans sa déclaration de TPS/TVH, même s'il est un non-inscrit. Le montant de TPS/TVH qu'il est réputé avoir perçu est calculé sur la juste valeur marchande de l'habitation neuve en date de la fourniture à soi-même.

Pour en savoir plus sur les règles transitoires de la TVH visant la fourniture à soi-même effectuée par un constructeur d'habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique, consultez l'info TPS/TVH GI-091, Taxe de vente harmonisée – Renseignements à l'intention des propriétaires d'habitations locatives neuves. Consultez l'avis sur la TPS/TVH 256 pour en savoir plus sur les règles sur la fourniture à soi-même pour les habitations neuves situées en Nouvelle-Écosse.

Déclarer et verser la TPS/TVH

Les exigences de production qui s'appliquent présentement aux constructeurs qui sont des non-inscrits sont différentes de celles qui s'appliquent aux constructeurs inscrits. Ces exigences sont également différentes sous le régime de la TVH.

Un constructeur qui est un non-inscrit doit utiliser le formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée) pour toute période de déclaration au cours de laquelle il doit déclarer les montants suivants :

• la TPS/TVH à percevoir sur la vente ou la revente taxable d'une habitation neuve;
• le redressement fiscal transitoire sur la vente d'une habitation neuve;
• la TPS/TVH à percevoir sur la fourniture à soi-même d'une habitation neuve.

La période de déclaration d'un non-inscrit est le mois civil.

Un constructeur non inscrit doit verser la taxe nette qu'il doit pour un mois donné et produire la déclaration de TPS/TVH au plus tard à la fin du mois suivant le mois au cours duquel se produit l'une des situations suivantes, selon le cas :

• la taxe devient exigible sur la vente taxable d'une habitation neuve effectuée par le non-inscrit;
• la taxe devient exigible sur une fourniture à soi-même;
• le constructeur est réputé avoir perçu le redressement fiscal transitoire.

Même si la plupart des inscrits, y compris les constructeurs, doivent produire leurs déclarations de TPS/TVH par voie électronique pour les périodes de déclaration qui se terminent le 1er juillet 2010 ou après, les non-inscrits ne peuvent le faire. Les constructeurs qui sont des non-inscrits continuent de produire leurs déclarations sur papier. Toutefois, ils doivent déclarer les mêmes renseignements que les constructeurs inscrits sont tenus de déclarer dans leurs déclarations produites par voie électronique.

Un constructeur qui est un non-inscrit doit joindre à sa déclaration de TPS/TVH GST62 une lettre où il doit y déclarer les renseignements suivants :

• le nombre d'habitations bénéficiant de droits acquis qui ont été vendues au cours de la période de déclaration à des acheteurs qui n'avaient pas droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ni au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs, ainsi que le montant total des prix de vente de ces habitations. (S'il s'agit de la vente bénéficiant de droits acquis d'un immeuble d'habitation en copropriété en Ontario ou en Colombie-Britannique, cette vente est considérée comme étant la vente d'une seule habitation bénéficiant de droits acquis. S'il s'agit de la vente d'un bâtiment et de la location d'un terrain en Nouvelle-Écosse, le constructeur doit déclarer le nombre d'habitations bénéficiant de droits acquis et leur juste valeur marchande.);
• lorsque le constructeur qui est un non-inscrit est un premier revendeur, le nombre d'habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures qui ont été vendues pendant la période de déclaration et qui sont assujetties à la TVH de 13 % en Ontario, de 12 % en Colombie-Britannique ou de 15 % en Nouvelle-Écosse si le constructeur les avait achetées alors qu'elles bénéficiaient de droits acquis. Il doit également déclarer le montant total des prix d'achat qu'il a payé pour ces habitations;
• le redressement fiscal transitoire applicable aux habitations bénéficiant de droits acquis que le constructeur doit inclure dans le calcul de sa taxe nette pour la période de déclaration;
• le montant de tous les remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves pour la période de déclaration (y compris les remboursements qui ont été cédés au constructeur par un acheteur) que le constructeur déclare dans sa déclaration de TPS/TVH.

Récupérer la TPS/TVH payée ou à payer

Un constructeur qui est un non-inscrit ne peut pas demander de crédits de taxe sur les intrants (CTI) afin de récupérer la TPS/TVH qu'il a payée ou qu'il doit sur les terrains et les coûts liés à la construction ou aux rénovations majeures de l'habitation. Toutefois, si certaines conditions sont remplies, il peut avoir droit à un remboursement total ou partiel de ces montants.

Remboursement pour les organismes de services publics

Un organisme de services publics de l'Ontario, de la Colombie-Britannique ou de la Nouvelle-Écosse (p. ex. un organisme de bienfaisance, une université ou un organisme à but non lucratif admissible), qui est aussi un non-inscrit, continue d'être admissible à un remboursement de la partie fédérale de la TVH payée ou à payer sur l'achat ou la construction d'une habitation neuve si les conditions relatives à la demande du remboursement sont remplies.

En outre, l'Ontario et la Colombie-Britannique offrent des remboursements pour organismes de services publics pour la partie provinciale de la TVH. Pour en savoir plus, consultez l'info TPS/TVH GI-067, Lignes directrices générales en matière de TPS/TVH pour les organismes de bienfaisance ainsi que l'info TPS/TVH GI-068, Lignes directrices générales en matière de TPS/TVH pour les institutions publiques.

Remboursement à la suite de la vente taxable d'un immeuble

Un constructeur qui est un non-inscrit a habituellement droit à un remboursement de la TPS/TVH au moment où il effectue la vente taxable d'une habitation neuve à une autre personne, ou au moment où il est réputé avoir effectué une vente taxable d'une habitation neuve en vertu des règles sur la fourniture à soi-même. Ce remboursement permet au constructeur de récupérer la TPS/TVH payée relativement à la construction d'une habitation ou aux rénovations majeures qui y sont apportées et que le constructeur n'a pu autrement récupérer (p. ex. par CTI ou par un remboursement pour organismes de services publics).

Ce remboursement continue d'être disponible après la mise en œuvre de la TVH en Ontario et en Colombie-Britannique et la hausse du taux de la TVH en Nouvelle-Écosse. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, et le guide RC4033, Demande générale de remboursement de la TPS/TVH.

Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs

Le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs relativement à la TPS ou à la partie fédérale de la TVH continue d'être disponible aux constructeurs-locateurs qui sont des non-inscrits et qui sont réputés avoir perçu la taxe à la suite d'une fourniture à soi-même d'une habitation neuve.

En outre, l'Ontario et la Colombie-Britannique offrent un remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la partie provinciale de la TVH.

Pour obtenir des renseignements relatifs à la règle sur la fourniture à soi-même d'une habitation neuve en vertu de laquelle un constructeur-locateur est réputé avoir perçu la TVH, consultez l'info TPS/TVH GI-091, Taxe de vente harmonisée – Renseignements à l'intention des propriétaires d'habitations locatives neuves. Pour obtenir des renseignements sur les remboursements pour immeubles d'habitation locatifs neufs offerts par l'Ontario et la Colombie-Britannique, consultez l'info TPS/TVH GI-093, Taxe de vente harmonisée – Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario et l'info TPS/TVH GI-094, Taxe de vente harmonisée – Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de la Colombie-Britannique.

Récupérer la taxe de vente au détail ou la taxe de vente provinciale incluse dans le coût des habitations neuves

Le coût d'une habitation neuve en Ontario et en Colombie-Britannique qui est construite ou qui est en construction en date du 1er juillet 2010 inclut la taxe de vente au détail de l'Ontario ou la taxe de vente provinciale de la Colombie-Britannique.

Un constructeur qui est un non-inscrit ne peut pas récupérer ce montant au moyen des remboursements expliqués précédemment. Toutefois, il pourrait avoir droit à l'un des remboursements transitoires provinciaux expliqués ci-dessous.

Remboursement transitoire provincial pour habitations neuves – Première vente

Un constructeur qui est un non-inscrit peut avoir droit à un remboursement transitoire provincial pour habitations neuves pour récupérer la taxe de vente au détail ou la taxe de vente provinciale estimative et incluse dans le coût d'une habitation qu'il vend à une autre personne pour la première fois ou qu'il est réputé avoir vendue à lui-même en vertu des règles sur la fourniture à soi-même. Pour en savoir plus, consultez l'info TPS/TVH GI-096, Taxe de vente harmonisée – Remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique.

Remboursement transitoire provincial pour habitations neuves – Revente

L'acheteur d'une habitation neuve peut, selon son intention au moment de l'achat, être considéré comme un constructeur aux fins de la TPS/TVH. Lorsqu'un constructeur (le premier revendeur) vend l'habitation neuve, la revente est généralement taxable.

Si la vente initiale de cette habitation bénéficiait de droits acquis, et que la revente par le premier revendeur est assujettie à la TVH, la taxe de vente au détail ou la taxe de vente provinciale incluse dans le prix d'achat de l'habitation pourrait être récupérée. Dans ce cas, le premier revendeur non-inscrit aura généralement le droit de demander un remboursement pour récupérer le montant payé au titre de la taxe de vente au détail, ou de la taxe de vente provinciale, incluse dans le prix d'achat de l'habitation.

Le montant du remboursement auquel à droit le premier revendeur équivaut à 2 % du prix d'achat qu'il a payé au constructeur d'origine à l'achat de l'habitation bénéficiant de droits acquis.

Un premier revendeur admissible qui n'est pas un inscrit demande le remboursement en utilisant le formulaire RC70003-ON, Remboursement transitoire de la taxe de vente au détail (TVD) pour habitations neuves de l'Ontario pour certains non-inscrits ou le formulaire RC70003-BC, Remboursement transitoire de la taxe de vente provinciale (TVP) pour habitations neuves de la Colombie-Britannique pour certains non-inscrits.

Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.