Hausse du taux de la TVH de la Nouvelle-Écosse - Ventes et locations d'habitations neuves

Info TPS/TVH GI-104
Novembre 2010

Le gouvernement de la Nouvelle-Écosse a haussé le taux de la partie provinciale de la taxe de vente harmonisée (TVH) qui est passé de 8 % à 10 % à compter du 1er juillet 2010. Depuis cette date, le taux de la TVH de la Nouvelle-Écosse s'élève à 15 % dont 5 % représente la partie fédérale et 10 % la partie provinciale.

Le présent document tient compte des modifications fiscales comprises dans le Règlement de 2010 sur la TVH applicable à la Nouvelle-Écosse.

Le présent document explique les règles de la hausse du taux de la TVH en Nouvelle-Écosse qui s'appliquent à la vente, la fourniture à soi-même ou la location taxable d'habitations neuves en Nouvelle-Écosse. Les habitations neuves comprennent les habitations individuelles, les maisons jumelées, les maisons en rangée, les logements en copropriété, les maisons mobiles, les maisons flottantes, les duplex, et les immeubles d'habitation à logements multiples tels que les immeubles d'appartements, les immeubles locatifs d'une coopérative d'habitation, et les établissements de soins prolongés pour bénéficiaires internes.

Les ventes et les locations exonérées d'habitations ne sont pas touchées par la hausse du taux de la TVH.

Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, maison mobile, maison flottante, immeuble d'habitation, logement en copropriété, immeuble d'habitation à logement unique, et rénovations majeures) continuent de s'appliquer de même que les politiques actuelles de l'Agence du revenu du Canada sur l'application de la TPS/TVH à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle , et dans l'Info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier.

Pour l'application du présent document, une « habitation individuelle » signifie une maison individuelle, une maison jumelée, une maison en rangée, une maison mobile ou une maison flottante qui ne sont pas des logements en copropriété. En outre, toutes les fournitures d'habitations dont il est question dans les exemples sont effectuées en Nouvelle-Écosse.

Les établissements de soins de longue durée, tels que les maisons de soins infirmiers ou les foyers de soins personnels, seront considérés de la même façon que les autres habitations. Si un établissement de soins de longue durée neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures est semblable à un immeuble d'appartements, les règles relatives aux immeubles d'appartements s'appliquent.

Habitations neuves

L'expression « habitations neuves » qui est utilisée dans le présent document d'information signifie les habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Ventes taxables d'habitations neuves

La vente ou la revente d'une habitation neuve par un constructeur est habituellement taxable même si le constructeur est un non-inscrit. Pour en savoir plus, consultez le guide RC4052.

Application de la hausse du taux de la TVH aux ventes d'habitations neuves

La TVH de 13 % s'applique à la vente taxable d'une habitation neuve si la propriété ou la possession est transférée à l'acheteur avant juillet 2010.

La TVH de 15 % s'applique généralement à la vente taxable d'une habitation neuve en Nouvelle-Écosse si la propriété et la possession sont toutes les deux transférées à l'acheteur le 1er juillet 2010 ou après. Cette règle générale s'applique aux ventes de tous les types d'habitations, y compris les maisons mobiles et les maisons flottantes de même que les logements en copropriété et les immeubles d'appartements.

Il existe toutefois une exception pour certains types d'habitations neuves lorsque le contrat de vente écrit a été conclu le 6 avril 2010 ou avant. Pour en savoir plus sur cette exception, consultez la partie « Ventes bénéficiant de droits acquis d'habitations ».

Si un constructeur et un acheteur signent un contrat de vente écrit à des dates différentes, pour l'application des règles transitoires, le contrat est considéré avoir été conclu à la date où la dernière partie, c.-à-d. le constructeur ou l'acheteur, a signé le contrat.

Généralement, la TVH est exigible le jour où la propriété ou la possession de l'habitation est transférée à l'acheteur, selon la date qui vient en premier lieu. Toutefois, s'il s'agit d'un logement en copropriété et que la possession a été transférée à l'acheteur avant que l'immeuble soit enregistré en vertu du Condominium Act de la Nouvelle-Écosse, la TVH devient exigible à la première des dates suivantes :

Exemple 1

Vous êtes le constructeur d'un logement en copropriété neuf. Le 30 avril 2010, vous concluez un contrat de vente écrit pour vendre le logement. Selon le contrat, la propriété et la possession sont transférées à l'acheteur en mai 2010.

Puisque la possession ou la propriété est transférée avant juillet 2010 (toutes les deux dans cet exemple), la TVH de 13 % s'applique à la vente.


Exemple 2

Vous êtes le constructeur d'une habitation neuve. En mars 2010, vous concluez un contrat de vente écrit pour la vente de l'habitation. En vertu du contrat, la possession est transférée à l'acheteur le 30 juin 2010 alors que la propriété lui est transférée le 31 juillet 2010.

Puisque la possession est transférée avant juillet 2010, la TVH de 13 % s'applique à la vente, peu importe le moment où vous avez conclu le contrat avec l'acheteur.


Exemple 3

Vous êtes le constructeur d'une habitation neuve. Le 30 avril 2010, vous concluez un contrat de vente écrit pour la vente de l'habitation. Selon le contrat, la propriété et la possession sont transférées à l'acheteur en juillet 2010.

Puisque le contrat a été conclu après le 6 avril 2010 et que la propriété et la possession sont toutes les deux transférées à l'acheteur après juin 2010, la TVH de 15 % s'applique à la vente.

L'annexe A du présent document renferme un tableau sommaire visant l'application des règles générales aux trois exemples précédents (1 à 3).

Ventes bénéficiant de droits acquis d'habitations

La vente taxable d'une maison individuelle ou d'un logement en copropriété par un constructeur peut bénéficier de droits acquis si la propriété et la possession de l'habitation sont toutes les deux transférées après juin 2010, aux termes d'un contrat de vente écrit conclu le 6 avril 2010 ou avant. Les ventes bénéficiant de droits acquis de ces habitations sont assujetties à la TVH de 13 %.

La règle de droits acquis s'applique, peu importe qui est l'acheteur (par exemple, il peut être un particulier ou une personne morale) et de quelle façon l'acheteur prévoit utiliser l'habitation (par exemple, il peut louer l'habitation ou s'en servir comme résidence habituelle ou propriété de vacance.

La règle de droits acquis ne s'applique pas aux ventes d'immeubles d'appartements, ni aux immeubles d'habitation en copropriété.

Exemple 4

Vous êtes le constructeur d'une maison individuelle neuve. En février 2010, vous concluez un contrat de vente écrit pour la vente de la maison. En vertu du contrat, la propriété et la possession de la maison sont transférées à l'acheteur en août 2010.

Bien que la propriété et la possession de la maison soient toutes les deux transférées à l'acheteur après juin 2010, la vente de la maison bénéficie de droits acquis puisque le contrat écrit a été conclu le 6 avril 2010 ou avant. La vente de la maison est assujettie à la TVH de 13 %.


Exemple 5

Vous êtes un détaillant de maisons mobiles. En mars 2009, vous avez conclu un contrat de vente écrit pour vendre une maison mobile neuve à une personne morale. Selon le contrat, la propriété et la possession de la maison mobile sont transférées à l'acheteur en juillet 2010.

La vente de la maison mobile bénéficie de droits acquis puisque le contrat écrit a été conclu le 6 avril 2010 ou avant et que, selon le contrat, la propriété et la possession de la maison mobile ont toutes les deux été transférées à l'acheteur après juin 2010. La vente de la maison mobile est assujettie à la TVH de 13 %.


Exemple 6

Vous êtes le constructeur d'un immeuble d'appartements neuf. En mars 2010, vous concluez un contrat de vente écrit pour la vente de l'immeuble. Selon le contrat, la propriété et la possession de l'immeuble sont transférées à l'acheteur en août 2010.

Bien que le contrat écrit ait été conclu le 6 avril 2010 ou avant, la règle générale s'applique à la vente puisque la vente d'un immeuble d'appartements ne peut bénéficier de droits acquis. Étant donné que la propriété et la possession ont toutes les deux été transférées à l'acheteur après juin 2010, conformément au contrat, la vente de l'immeuble d'appartements est assujettie à la TVH de 15 %.

L'annexe B du présent document renferme un tableau sommaire visant l'application de la règle de droits acquis aux trois exemples précédents (4 à 6).

Pour obtenir des renseignements sur la règle de droits acquis de certaines fournitures à soi-même d'habitations locatives, consultez la partie « Fournitures à soi-même bénéficiant de droits acquis ».

Améliorations

Lorsqu'un acheteur demande des améliorations à une habitation telle qu'une maison individuelle ou un logement en copropriété, il est généralement possible de modifier un contrat de vente écrit de façon à ce que les améliorations fassent partie de ce contrat. Dans ce cas, le taux de la taxe pour ces améliorations est le même que celui qui s'applique à la vente de l'habitation.

Exemple 7

Le 5 avril 2010, un constructeur conclut un contrat de vente écrit pour la vente d'une maison neuve. Le 8 avril 2010, l'acheteur demande quelques améliorations aux revêtements de sol et aux luminaires. Le contrat de vente est modifié pour tenir compte de ces améliorations et des coûts connexes additionnels. La propriété et la possession de la maison sont transférées à l'acheteur après juin 2010 en vertu du contrat.

Puisque le contrat a été conclu le 6 avril 2010 ou avant, et que la propriété et la possession de la maison sont toutes les deux transférées à l'acheteur après juin 2010 en vertu du contrat, la vente de la maison bénéficie de droits acquis. La TVH de 13 % s'applique au montant total à payer pour la maison (y compris les améliorations).

Lorsqu'un contrat de vente est modifié ou considérablement altéré à un point tel qu'il est considéré comme un nouveau contrat (c.-à-d. une novation se produit), l'application de la règle de droits acquis sera fondée sur la date à laquelle le nouveau contrat est conclu. Consultez l'énoncé de politique sur la TPS/TVH P-249, Accords et novation, pour en savoir plus sur les novations.

Si un constructeur et un acheteur renégocient les conditions d'un contrat de vente écrit pour la vente d'une habitation neuve qui a été conclu le 6 avril 2010 ou avant, et qu'ils concluent un nouveau contrat, la date à laquelle le constructeur et l'acheteur concluent le nouveau contrat déterminera si la règle de droits acquis s'applique.

Exemple 8

Le 2 janvier 2010, un constructeur conclut un contrat de vente écrit avec un particulier pour la vente d'un logement en copropriété neuf, le logement 5. Selon le contrat, la propriété et la possession du logement sont transférées au particulier après juin 2010. Le 15 avril 2010, l'acheteur demande de modifier le contrat de vente écrit afin d'acheter le logement 17 plutôt que le logement 5. Le contrat de vente écrit est modifié en conséquence, sans frais supplémentaire pour l'acheteur.

Étant donné que le particulier achète un logement différent, le constructeur et le particulier sont considérés avoir conclu un nouveau contrat le 15 avril 2010. Puisque le contrat a été conclu après le 6 avril 2010, la vente du logement en copropriété (logement 17) ne bénéficie pas de droits acquis et la TVH de 15 % s'applique.

Exigences de divulgation liées aux habitations à l'intention des constructeurs

Si un constructeur conclut un contrat de vente écrit pour la vente taxable d'une habitation neuve après le 6 avril 2010 et avant juillet 2010, il est tenu d'y indiquer si la vente est assujettie à la TVH de 15 %.

Si la TVH de 15 % s'applique à la vente, le constructeur doit clairement indiquer les renseignements suivants dans le contrat de vente écrit :

Si la vente est assujettie à la TVH de 15 %, mais que le constructeur ne remplit pas ces exigences de divulgation, le constructeur est considéré avoir perçu la TVH au taux de 15 %. Toutefois, la TVH que l'acheteur doit payer sera calculé au taux de 13 % et l'acheteur n'est pas tenu de payer tout montant additionnel à celui identifié comme le montant total à payer dans le contrat de vente pour rendre compte de la hausse de 2 points de pourcentage du taux de la TVH.

Exemple 9

Vous êtes le constructeur d'une maison neuve et vous avez conclu un contrat de vente écrit pour la vente de la maison en juin 2010. Aux termes de ce contrat, la propriété et la possession sont transférées à l'acheteur le 15 août 2010. L'acheteur a accepté de vous verser 350 000 $ pour la maison, et ce montant est identifié dans le contrat comme le prix total (montant total à payer), y compris la TVH. Le contrat écrit ne mentionne pas quel taux de la TVH (13 % ou 15 %) s'applique. Comme vous ne savez pas si l'acheteur a droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, vous lui conseillez de présenter sa demande directement à l'ARC.

La vente de la maison ne bénéficie pas de droits acquis; la TVH s'applique au taux de 15 %. Toutefois, puisque le contrat de vente écrit a été conclu après le 6 avril 2010 et avant juillet 2010 et qu'il ne remplit pas les exigences de divulgation, la TVH que l'acheteur doit payer sera calculé au taux de 13 % :
       309 734,51 $    (contrepartie pour l'achat de la maison neuve)
      + 40 265,49 $    (TVH de 13 % à payer par l'acheteur)
       350 000,00 $    (montant total à payer par l'acheteur)

Toutefois, le constructeur est considéré avoir perçu la TVH au taux de 15 %, soit 46 460,18 $ (309 734,51 × 15 %).

Remboursement pour habitations neuves de la Nouvelle-Écosse

Un constructeur n'a plus la possibilité de payer ou de créditer le remboursement pour habitations neuves de la Nouvelle-Écosse à un acheteur si le contrat de vente est conclu après le 6 avril 2010 et que la propriété et la possession sont toutes les deux transférées après juin 2010. L'acheteur doit demander le remboursement auprès de Services Nouvelle­Écosse et Relations avec les municipalités.

L'Info TPS/TVH GI-087, Taxe de vente harmonisée - Prix convenu déduction faite du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves en Nouvelle-Écosse , explique comment calculer la contrepartie, la TVH, et le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves lorsque le prix du constructeur inclut la TVH de 15 %, mais duquel on a déduit le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce même document explique également les changements relatifs à la gestion du remboursement pour habitations neuves de la Nouvelle-Écosse.

Fourniture à soi-même d'habitations neuves

Un constructeur est généralement considéré avoir effectué une fourniture à soi-même taxable (vente et rachat) s'il construit ou effectue des rénovations majeures à une habitation et qu'il transfère pour la première fois la possession ou l'utilisation de l'habitation, ou d'un logement dans l'habitation, en vertu d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable à un particulier qui s'en servira comme lieu de résidence.

Une fourniture à soi-même peut aussi survenir si l'une des situations suivantes se produit :

Généralement, une fourniture à soi-même survient à la date, parmi les suivantes, qui arrive en dernier lieu :

Dans le cas d'une habitation occupée par le constructeur, une fourniture à soi-même survient à la date, parmi les suivantes, qui arrive en dernier lieu :

Dans le cas d'un immeuble d'habitation à logements multiples (p. ex. immeuble d'appartements) ou d'une adjonction à un tel immeuble, il y a fourniture à soi-même à la date, parmi les suivantes qui vient en dernier lieu :

Pour en savoir plus sur la fourniture à soi-même d'habitations neuves, consultez le guide RC4052.

Un constructeur qui est considéré avoir perçu la TVH sur une fourniture à soi-même est tenu de déclarer ce montant dans sa déclaration de TPS/TVH pour la période de déclaration au cours de laquelle a lieu la fourniture à soi-même. Ceci s'applique, que le constructeur soit un inscrit ou un non-inscrit.

Application de la hausse du taux de la TVH à une fourniture à soi-même

La TVH de 13 % s'applique à une fourniture à soi-même qui a lieu avant juillet 2010, et elle est calculée sur la juste valeur marchande de l'habitation, du logement en copropriété, de l'immeuble d'appartements ou de l'adjonction, selon le cas, y compris le bâtiment (ou l'adjonction) et le terrain qui est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de cette habitation comme lieu de résidence.

Généralement, la TVH de 15% s'applique à une fourniture à soi-même qui a lieu après juin 2010, et elle est calculée sur la juste valeur marchande du bâtiment (ou de l'adjonction) et du terrain qui est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de cette habitation comme lieu de résidence.

Il existe toutefois une exception pour certains types de fournitures à soi-même d'habitations si le constructeur effectue la vente d'une nouvelle habitation avec le terrain connexe loué. Pour en savoir plus sur cette exception, consultez la partie « Fournitures à soi-même bénéficiant de droits acquis ».

Fournitures à soi-même bénéficiant de droits acquis

Une fourniture à soi-même d'une habitation individuelle ou d'un logement en copropriété neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures peut bénéficier de droits acquis si les deux conditions suivantes sont réunies :

Les fournitures à soi-même bénéficiant de droits acquis de ce type d'habitations sont assujetties à la TVH de 13 %.

Si le constructeur et l'acheteur signent le contrat de vente écrit à des dates différentes, pour l'application des règles transitoires, le contrat est considéré avoir été conclu à la date où la dernière partie, c.-à-d. le constructeur ou l'acheteur, a signé le contrat.

Si le contrat de vente écrit est conclu après le 6 avril 2010, la règle générale des fournitures à soi-même des habitations neuves s'applique, c.-à-d. la TVH de 15 % s'applique si la fourniture à soi-même a lieu le 1er juillet 2010 ou après; la TVH de 13 % s'applique si la fourniture à soi-même a lieu avant juillet 2010.

Exemple 10

Vous êtes le constructeur d'un logement en copropriété neuf et, le 15 mars 2010, vous concluez un contrat de vente écrit avec un particulier pour la vente du logement et la location du terrain connexe d'une durée de 40 ans. Les travaux de construction du logement sont achevés en grande partie le 30 juin 2010 et la possession du logement est transférée au particulier le 15 juillet 2010 selon le contrat.

Vous êtes considéré avoir effectué une fourniture à soi-même (vente et rachat) du logement le 15 juillet 2010, cette date étant celle qui arrive en dernier parmi les suivantes :

  • le jour où les travaux de construction du logement sont achevés en grande partie;
  • le jour où la possession du logement est transférée au particulier.

Bien que la fourniture à soi-même ait lieu après juin 2010, elle est assujettie à la TVH de 13 % puisque le contrat écrit a été conclu le 6 avril 2010 ou avant.


Exemple 11

Vous êtes le constructeur d'un logement en copropriété neuf et le 15 avril 2010, vous concluez un contrat de vente écrit avec un particulier pour la vente du logement et la location du terrain connexe d'une durée de 40 ans. Les travaux de construction du logement sont achevés en grande partie le 30 juin 2010 et la possession du logement est transférée au particulier le 15 juillet 2010 selon le contrat.

Vous êtes considéré avoir effectué une fourniture à soi-même (vente et rachat) du logement le 15 juillet 2010, cette date étant celle qui arrive en dernier parmi les suivantes :

  • le jour où les travaux de construction du logement sont achevés en grande partie;
  • le jour où la possession du logement est transférée au particulier.

Étant donné que le contrat écrit a été conclu après le 6 avril 2010, la règle générale sur la fourniture à soi-même des habitations neuves s'applique. Dans ce cas, la fourniture à soi-même est assujettie à la TVH de 15 % puisqu'elle a eu lieu après le 30 juin 2010.

Locations à court terme d'habitations neuves

Lorsqu'un constructeur transfère la possession d'une habitation neuve à un particulier pour qu'il s'en serve comme lieu d'hébergement (par opposition à un lieu de résidence), les règles sur la fourniture à soi-même ne s'appliquent pas.

Si le particulier reçoit la possession ou l'utilisation de l'habitation pendant une période continue de moins d'un mois, la fourniture est assujettie à la TVH si le coût de leur séjour dépasse 20 $ par jour. Si le constructeur est un inscrit à la TPS/TVH, il est tenu de percevoir la TVH sur ces locations. Si l'habitation n'est pas considérée comme un « immeuble d'habitation » aux fins de la TPS/TVH, la location peut être assujettie à la TVH même si la période de possession ou d'utilisation continue est d'un mois ou plus. Pour obtenir des explications sur la définition d'un « immeuble d'habitation », consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2, Immeubles résidentiels.

Pour établir quel taux de la TVH (13 % ou 15 %) s'applique à une fourniture taxable d'habitations neuves par bail, licence ou accord semblable, les facteurs à considérer sont les mêmes que ceux utilisés pour la location d'immeubles non résidentiels. Ces facteurs sont expliqués dans l'Info TPS/TVH GI-102, Hausse du taux de la TVH de la Nouvelle-Écosse - Ventes et locations d'immeubles non résidentiels.

Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. En cas d'incertitude sur une question donnée relative à la TPS/TVH, vous devriez demander une décision auprès de l'ARC. La brochure RC4405, Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH - Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH renferme une explication de la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.
Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez son site Web à www.revenu.gouv.qc.ca pour obtenir des renseignements généraux.

Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.

Annexe A

Annexe B

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