Taxe de vente harmonisée Renseignements sur le redressement fiscal transitoire pour les constructeurs d'habitations à l'Île-du-Prince-Édouard
Info TPS/TVH GI-150
Mars 2013
Taxe de vente harmonisée Renseignements sur le redressement fiscal transitoire pour les constructeurs d'habitations à l'Île-du-Prince-Édouard
Il a été proposé par le gouvernement de l'Île-du-Prince-Édouard qu'une taxe de vente harmonisée (TVH) soit mise en place le 1er avril 2013.
Le taux de la TVH à l'Île-du-Prince-Édouard serait de 14 % et consisterait en une partie fédérale de 5 % et une partie provinciale de 9 %.
Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales proposées dans le budget 2012-2013 de l'Île-du-Prince-Édouard (en anglais seulement) et dans le Revenue Tax Guide RTG185, Implementation of the Harmonized Sales Tax in Prince Edward Island (en anglais seulement).
Les observations contenues dans le présent document ne doivent pas être considérées comme une déclaration de l'Agence du revenu du Canada (ARC) selon laquelle les modifications proposées auront effectivement force de loi dans leur forme actuelle.
Le présent document explique la façon dont le redressement fiscal transitoire s'appliquerait aux constructeurs qui vendent des habitations bénéficiant de droits acquis à l'Île-du-Prince-Édouard.
Pour plus de renseignements sur les habitations bénéficiant de droits acquis, consultez l'Info TPS/TVH GI-146, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves à l'Île-du-Prince-Édouard.
Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, immeuble d'habitation, habitation, logement en copropriété et rénovations majeures) s'appliqueraient en général en vertu du régime de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, et dans l'Info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier.
Ventes d'habitations bénéficiant de droits acquis
Lorsque la vente d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures à l'Île-du-Prince-Édouard bénéficie de droits acquis, le constructeur ne serait pas tenu de percevoir la partie provinciale de la TVH sur la vente, même si la propriété et la possession sont toutes les deux transférées à l'acheteur après mars 2013. Seule la TPS de 5 % s'appliquerait à la vente.
Toutefois, on pourrait considérer que le constructeur a perçu un montant que l'on appelle « redressement fiscal transitoire » et, si c'est le cas, il pourrait être tenu de l'inclure dans le calcul de sa taxe nette.
Redressement fiscal transitoire – Aperçu
Puisque la partie provinciale de la TVH ne s'appliquerait pas à la vente d'une habitation bénéficiant de droits acquis, le redressement fiscal transitoire tient compte de la taxe de vente provinciale (TVP) que le constructeur aurait autrement payée à l'égard des matériaux de construction après mars 2013 et qui est incluse dans le prix de vente de l'habitation.
Le constructeur serait considéré avoir perçu le redressement fiscal transitoire (même si, en fait, personne n'a perçu ce montant) et aurait à inclure ce montant dans le calcul de sa taxe nette pour la période de déclaration qui comprend le jour décrit ci-dessous, selon le cas :
- s'il s'agit d'une maison individuelle, d'une maison jumelée, d'une maison en rangée ou d'un logement en copropriété, le jour où il transfère la propriété ou la possession de l'habitation à l'acheteur aux termes du contrat de vente écrit, selon la date qui vient en premier;
- s'il s'agit d'un immeuble d'habitation en copropriété, soit le jour où il en transfère la propriété à l'acheteur, soit soixante jours après le jour où l'immeuble est enregistré comme immeuble d'habitation en copropriété, selon la date qui vient en premier.
Un constructeur qui est un inscrit aux fins de la TPS/TVH et qui serait tenu d'inclure le montant du redressement fiscal transitoire dans le calcul de sa taxe nette aurait à produire sa déclaration de TPS/TVH au moyen d'IMPÔTNET TPS/TVH. Pour plus de renseignements sur les exigences de production électronique qui s'appliqueraient aux constructeurs d'habitations neuves à l'Île-du-Prince-Édouard, consultez l'Info TPS/TVH GI-099, Les constructeurs et les exigences de production par voie électronique qui sera mis à jour bientôt.
Le redressement fiscal transitoire serait considéré comme perçu par le constructeur et l'acheteur n'a pas à le payer. Il représenterait le montant de la TVP que le constructeur aurait été tenu de payer sur les coûts de construction engagés après mars 2013 et qui est inclus dans le prix de vente de l'habitation.
Le redressement fiscal transitoire ne s'appliquerait pas aux ventes d'immeubles d'appartements, de duplex, de maisons mobiles ou de maisons flottantes, étant donné que ces habitations ne pourraient bénéficier de droits acquis.
Redressement fiscal transitoire – Habitations individuelles
Le constructeur serait considéré avoir perçu le redressement fiscal transitoire relativement aux ventes d'habitations individuelles neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures qui bénéficient de droits acquis si moins de 90 % des travaux de construction ou de rénovations majeures de l'habitation sont achevés immédiatement avant le 1er avril 2013.
Aux fins de la règle de droits acquis, une « habitation individuelle » désigne une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, qui n'est pas un logement en copropriété, mais ne comprend pas un logement en copropriété, un duplex, une maison mobile, une maison flottante ou une maison construite par le propriétaire.
Pour une habitation individuelle, le redressement fiscal transitoire serait calculé en fonction de la contrepartie totale payable pour l'habitation (sauf la TPS payable et tout remboursement pour habitations neuves) et du pourcentage d'achèvement des travaux de construction ou de rénovations majeures immédiatement avant le 1er avril 2013. Toutefois, aux fins du calcul du redressement fiscal transitoire, si la valeur de la contrepartie est inférieure à ce que la juste valeur marchande aurait été le jour où le constructeur et l'acheteur ont conclu le contrat de vente écrit, si les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'habitation avaient été achevés à cette date, la contrepartie de l'habitation serait considérée comme égale à cette juste valeur marchande.
Compte tenu du fait que le constructeur aura déjà payé la TVP sur les coûts de constructions engagés avant avril 2013, le montant du redressement fiscal transitoire pour une habitation individuelle diminuerait à mesure que le pourcentage d'achèvement des travaux augmente.
| Pourcentage d'achèvement des travaux immédiatement avant le 1er avril 2013 | Taux du redressement fiscal transitoire (à multiplier par la contrepartie) |
|---|---|
| < 10 % | 4,5 % |
| ≥ 10 % mais < 25 % | 3,38 % |
| ≥ 25 % mais < 50 % | 2,25 % |
| ≥ 50 % mais < 75 % | 1,13 % |
| ≥ 75 % mais < 90 % | 0,45 % |
| ≥ 90 % | 0 % |
La méthode utilisée pour déterminer le pourcentage d'achèvement des travaux doit être juste et raisonnable. Pour obtenir des renseignements sur la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux, consultez l'Info TPS/TVH GI-105, Comment déterminer le pourcentage d'achèvement aux fins des remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves et du redressement fiscal transitoire en Colombie-Britannique et en Ontario. Les méthodes énoncées dans ce document s'appliqueraient aussi à l'Île-du-Prince-Édouard.
Exemple 1
Vous êtes le constructeur d'une maison jumelée à l'Île-du-Prince-Édouard. Le 15 décembre 2012, vous concluez un contrat de vente écrit pour vendre la maison jumelée, dont la construction est achevée en juillet 2013. Vous transférez la possession et la propriété de la maison à l'acheteur le 31 juillet 2013.
Étant donné que vous avez conclu le contrat de vente écrit après le 8 novembre 2012, la vente de la maison ne bénéficierait pas de droits acquis. Puisque la possession et la propriété sont toutes les deux transférées après mars 2013 conformément au contrat de vente, la vente de la maison serait assujettie à la TVH et le redressement fiscal transitoire ne s'appliquerait pas.
Exemple 2
Vous êtes un inscrit et le constructeur d'une maison jumelée dont la vente bénéficie de droits acquis. Le prix de vente (sauf la TPS et tout remboursement pour habitations neuves) s'élève à 450 000 $. Ce montant n'est pas inférieur à ce que la juste valeur marchande de la maison achevée en grande partie aurait été le jour où vous avez conclu le contrat de vente écrit avec l'acheteur. Les travaux de construction sont achevés à 85 % immédiatement avant le 1er avril 2013.
Le redressement fiscal transitoire équivaudrait à 0,45 % de la contrepartie payable pour la maison. Vous seriez tenu d'inclure le montant de redressement fiscal transitoire de 2 025 $ (450 000 $ × 0,45 %) dans le calcul de votre taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle vous transférez la possession ou la propriété (selon la date qui vient en premier) de la maison à l'acheteur aux termes du contrat de vente. À titre d'inscrit, vous seriez tenu de produire la déclaration pour cette période de déclaration au moyen d'IMPÔTNET TPS/TVH.
L'annexe A du présent document renferme un tableau récapitulatif sur la façon dont le redressement fiscal transitoire s'appliquerait aux habitations nouvellement construites ou ayant fait l'objet de rénovations majeures.
Redressement fiscal transitoire – Logements en copropriété et immeubles d'habitation en copropriété
De façon générale, le redressement fiscal transitoire s'appliquerait à toutes les ventes de logements en copropriété et d'immeubles d'habitation en copropriété, neufs ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, qui bénéficient de droits acquis.
Normalement, le taux du redressement fiscal transitoire équivaudrait à 4,5 % de la contrepartie totale à payer pour la vente d'un logement en copropriété ou d'un l'immeuble d'habitation en copropriété, peu importe le pourcentage d'achèvement des travaux pour ce genre d'habitation immédiatement avant le 1er avril 2013. Toutefois, aux fins du calcul du redressement fiscal transitoire, si la contrepartie est inférieure à ce que la juste valeur marchande du logement (ou de l'immeuble) aurait été le jour où le vendeur et l'acheteur ont conclu un contrat de vente écrit pour la vente du logement (ou de l'immeuble d'habitation), si les travaux de construction ou de rénovations du logement (ou de l'immeuble) avaient été achevés en grande partie à cette date, la contrepartie équivaudrait plutôt à cette juste valeur marchande.
Exemple 3
Vous êtes un inscrit aux fins de la TPS/TVH et le constructeur d'un immeuble d'habitation en copropriété neuf à l'Île-du-Prince-Édouard qui comprend 80 logements. Le 1er juin 2012, vous concluez un contrat de vente écrit pour vendre un des logements en copropriété de l'immeuble d'habitation. La construction de l'immeuble d'habitation en copropriété est achevée en août 2013 et, en vertu du contrat de vente, la possession du logement en copropriété est transférée à l'acheteur le 1er septembre 2013. La propriété du logement est transférée à l'acheteur peu après.
Comme il s'agit d'un logement en copropriété neuf bénéficiant de droits acquis, vous êtes tenu de percevoir la TPS de 5 % sur la vente. Vous seriez considéré avoir perçu le montant du redressement fiscal transitoire. En vertu des règles transitoires, le particulier ne serait pas tenu de payer ce montant (à l'ARC ou à vous-même). Vous seriez tenu d'inclure ce montant dans le calcul de votre taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez transféré la propriété ou la possession (selon la date qui vient en premier) du logement à l'acheteur aux termes du contrat de vente (c.-à-d. la période de déclaration qui comprend le 1er septembre 2013). À titre d'inscrit, vous seriez tenu de produire cette déclaration au moyen d'IMPÔTNET TPS/TVH.
Exemple 4
Vous êtes un inscrit aux fins de la TPS/TVH et le constructeur d'un immeuble d'habitation en copropriété neuf à l'Île-du-Prince-Édouard qui comprend 150 logements. Vous vendez 100 logements en copropriété bénéficiant de droits acquis. Le prix de vente total (sauf la TPS et tout remboursement pour habitations neuves) de chacun de ces logements s'élève à 500 000 $; ce prix de vente n'est pas inférieur à la juste valeur marchande des logements le jour où vous avez conclu un contrat de vente écrit avec les acheteurs si la construction des logements avait été achevée en grande partie à cette date. Immédiatement avant le 1er avril 2013, les travaux de construction de l'immeuble d'habitation en copropriété sont achevés à 60 %.
Les acheteurs des logements en copropriété bénéficiant de droits acquis seraient seulement tenus de payer la TPS de 5 %. Le redressement fiscal transitoire que vous êtes tenu d'inclure dans le calcul de votre taxe nette équivaut à 4,5 % du prix de vente total de chacun des 100 logements, c.-à-d. 22 500 $ par logement en copropriété (500 000 $ × 4,5 %). Le fait que 60 % des travaux de construction de l'immeuble d'habitation en copropriété soient achevés immédiatement avant le 1er avril 2013 n'a aucun effet sur ce calcul. Vous seriez tenu d'inclure le redressement fiscal transitoire visant la vente de chaque logement en copropriété dans le calcul de votre taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle vous avez transféré la propriété ou la possession (selon la date qui vient en premier) du logement à l'acheteur aux termes du contrat de vente écrit. À titre d'inscrit, vous seriez tenu d'utiliser IMPÔTNET TPS/TVH pour produire la déclaration pour la période de déclaration au cours de laquelle vous êtes tenu d'inclure le montant du redressement fiscal transitoire dans le calcul de votre taxe nette.
Exemple 5
Vous êtes un inscrit aux fins de la TPS/TVH et vous construisez un immeuble d'habitation en copropriété à l'Île-du-Prince-Édouard sur un terrain qui vous appartient. Le 28 mai 2009, avant de commencer la construction, vous concluez un contrat de vente écrit pour vendre l'immeuble à une autre personne qui a l'intention de vendre ou de louer les logements de l'immeuble. En vertu du contrat, la possession et la propriété de l'immeuble d'habitation en copropriété sont transférées à l'acheteur le 1er juin 2013, une date qui est antérieure à la date où l'immeuble est enregistré comme immeuble d'habitation en copropriété. Le prix de vente total de l'immeuble (sauf la TPS) s'élève à 30 millions de dollars. Ce montant est inférieur à ce que la juste valeur marchande de l'immeuble aurait été le 28 mai 2009, si les travaux de construction avaient été achevés en grande partie immédiatement avant cette date. Cette juste valeur marchande s'élève à 33 millions de dollars.
Dans ce cas, le redressement fiscal transitoire équivaudrait à 1 485 000 $ (4,5 % × 33 millions de dollars) étant donné que la contrepartie payable sur la vente de l'immeuble est inférieure à ce que la juste valeur marchande de l'immeuble aurait été le 28 mai 2009, si les travaux de construction avaient été achevés en grande partie à cette date. Vous seriez tenu d'inclure ce montant dans le calcul de votre taxe nette pour la période de déclaration qui comprend le 1er juin 2013 (la date à laquelle vous transférez la propriété de l'immeuble d'habitation en copropriété à l'acheteur puisque l'immeuble est enregistré comme immeuble d'habitation en copropriété à une date ultérieure). À titre d'inscrit, vous seriez tenu de produire une déclaration pour cette période de déclaration au moyen d'IMPÔTNET TPS/TVH.
Redressement fiscal transitoire pour les immeubles d'habitation en copropriété et remboursement transitoire provincial pour habitations neuves
Dans le cas des immeubles d'habitation en copropriété, le redressement fiscal transitoire de 4,5 % s'ajouterait à la TVP que le constructeur aurait déjà payée sur les coûts de construction engagés avant avril 2013. Afin de réduire à environ 4,5 % la taxe incluse dans l'immeuble, un constructeur peut avoir le droit de demander un remboursement transitoire provincial pour habitations neuves si au moins 10 % des travaux de construction ou de rénovations majeures du logement en copropriété ou de l'immeuble d'habitation en copropriété sont achevés immédiatement avant le 1er avril 2013. Pour en savoir plus sur ce remboursement, consultez l'Info TPS/TVH, GI-151, Taxe de vente harmonisée – Remboursement transitoire provincial pour habitations neuves à l'Île-du-Prince-Édouard.
Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. Vous devriez demander une décision pour établir avec certitude si une situation donnée est assujettie ou non à la TPS/TVH. La brochure RC4405, Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH – Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH renferme une explication sur la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.
Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez le site Web de Revenu Québec pour obtenir des renseignements généraux.
Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.
Annexe A – Tableau récapitulatif
Habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures
| Type d'habitation | Le constructeur serait-il tenu d'inclure le montant du redressement fiscal transitoire dans le calcul de sa taxe nette? |
|---|---|
| Logement en copropriété | Oui, si la vente du logement bénéficie de droits acquis. Le redressement équivaut à 4,5 % du prix de vente*. |
| Immeuble d'habitation en copropriété | Oui, si la vente de l'immeuble bénéficie de droits acquis. Le redressement équivaut à 4,5 % du prix de vente *. |
| Habitation individuelle (maison individuelle, maison jumelée ou maison en rangée qui n'est pas un logement en copropriété) | Oui, si moins de 90 % des travaux de construction ou de rénovations majeures de l'habitation individuelle sont achevés immédiatement avant le 1er avril 2013 et que la vente de l'habitation bénéficie de droits acquis. Le redressement est calculé en fonction du prix de vente* et du pourcentage d'achèvement des travaux de l'habitation immédiatement avant le 1er avril 2013 (voir le tableau à la page 2) |
| Duplex | Non. |
| Appartement | Non. |
| Maison mobile | Non. |
| Maison flottante | Non. |
*Aux fins du redressement fiscal transitoire, le « prix de vente » correspondrait au plus élevé des montants suivants :
- la contrepartie à payer aux termes d'un contrat de vente écrit et de toute autre modification apportée à ce contrat, c.-à-d. avant d'appliquer la TPS et tout remboursement pour habitations neuves;
- la juste valeur marchande de l'habitation le jour où le constructeur et l'acheteur ont conclu le contrat de vente écrit, si l'habitation avait été achevée en grande partie à cette date.
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