Taxe de vente harmonisée - Cession de contrats de vente d'habitations bénéficiant de droits acquis à l'Île du Prince Édouard

Info TPS/TVH GI-152
Mars 2013

Il a été proposé par le gouvernement de l'Île-du-Prince-Édouard qu'une taxe de vente harmonisée (TVH) soit mise en place le 1er avril 2013.

Le taux de la TVH à l'Île-du-Prince-Édouard serait de 14 % et consisterait en une partie fédérale de 5 % et une partie provinciale de 9 %.

Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales proposées dans le budget 2012-2013 de l'Île-du-Prince-Édouard(en anglais seulement) et dans le Revenue Tax Guide RTG185, Implementation of the Harmonized Sales Tax in Prince Edward Island(en anglais seulement).

Les observations contenues dans le présent document ne doivent pas être considérées comme une déclaration de l'Agence du revenu du Canada (ARC) selon laquelle les modifications proposées auront effectivement force de loi dans leur forme actuelle.

Le présent document explique les règles qui s'appliqueraient à la cession de contrats de vente bénéficiant de droits acquis pour des habitations à l'Île-du-Prince-Édouard. Les règles visant les contrats de vente bénéficiant de droits acquis pour des habitations sont expliquées dans l'Info TPS/TVH GI-146, Taxe de vente harmonisée – Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves à l'Île-du-Prince-Édouard.

Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, habitation, immeuble d'habitation, logement en copropriété et rénovations majeures) s'appliqueraient en général aux fins de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations.

Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, dans l'Info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier, et dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2, Immeubles résidentiels.

Les expressions « lien de dépendance », « personnes associées » et « personne liée désignée » sont expliquées ci-dessous.

Lien de dépendance

Aux fins de la TPS/TVH, le concept de « lien de dépendance » comprend ce qui suit :

En outre, aux fins de la cession d'un contrat de vente bénéficiant de droits acquis pour une habitation à l'Île-du-Prince-Édouard, les tantes et les oncles seraient considérés être liés à leurs nièces et neveux si l'on applique les critères de lien de dépendance au présent document.

Personnes associées

Aux fins de la TPS/TVH, les personnes suivantes sont considérées être associées dans les circonstances suivantes :

  1. Deux personnes morales sont associées l'une à l'autre si elles sont associées aux fins de l'impôt sur le revenu en vertu des paragraphes 256(1) à (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, consultez le bulletin d'interprétation IT-64 (Consolidé), Sociétés : Association et contrôle.
  2. Une personne autre qu'une personne morale est associée à une personne morale donnée si elle la contrôle, seule ou avec un groupe de personnes associées les unes aux autres et dont elle est membre.
  3. Une personne est associée aux entités suivantes :
    1. elle est associée à une société de personnes si le total des parts sur les bénéfices de celle-ci auxquelles la personne et les personnes qui lui sont associées ont droit représente plus de la moitié des bénéfices totaux de la société de personnes ou le représenterait si celle-ci avait des bénéfices;
    2. elle est associée à une fiducie, si la valeur globale des participations dans celle-ci qui appartiennent à la personne et aux personnes qui lui sont associées représente plus de la moitié de la valeur globale de l'ensemble des participations dans la fiducie;
  4. Une personne est associée à une autre personne si chacune d'elles est associée au même tiers.

Personne liée désignée

Une personne liée désignée est toute personne qui a un lien de dépendance avec le constructeur d'origine ou avec lequel elle est associée.

Le constructeur d'origine est un constructeur qui conclut un contrat de vente bénéficiant de droits acquis pour une habitation nouvellement construite ou qui a fait l'objet de rénovations majeures.

Contrats de vente bénéficiant de droits acquis

En général, les constructeurs seraient tenus de facturer la TVH sur la vente d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures lorsque la propriété et la possession de l'habitation sont toutes les deux transférées à l'acheteur après mars 2013.

Toutefois, la partie provinciale de la TVH ne s'appliquerait pas si la propriété et la possession de l'habitation sont transférées à l'acheteur après mars 2013 et que le contrat de vente bénéficie de droits acquis. Dans ce cas, seule la TPS de 5 % s'appliquerait à la vente de l'habitation bénéficiant de droits acquis.

Les règles visant les contrats de vente bénéficiant de droits acquis s'appliqueraient uniquement aux habitations individuelles, aux logements en copropriété et aux immeubles d'habitations en copropriété. Ces règles ne s'appliqueraient pas aux immeubles à logements multiples (p. ex. un immeuble d'appartements). Aux fins de la règle de droits acquis, une habitation individuelle comprendrait une maison individuelle, une maison jumelée et une maison en rangée (si une telle maison n'est pas un logement en copropriété) mais ne comprendrait pas un duplex, une maison mobile ou une maison flottante.

Cession de contrats de vente bénéficiant de droits acquis

Si un acheteur (cette personne est appelée « premier acheteur » dans le présent document) conclut, avec le constructeur d'origine d'une habitation neuve, un contrat de vente bénéficiant de droits acquis pour cette habitation, l'acheteur peut céder son contrat à une autre personne (cette personne est appelée « acheteur désigné »). De même, un acheteur désigné peut céder le contrat à une autre personne (qui est également appelée « acheteur désigné »).

Lorsque le constructeur d'origine transfère, après mars 2013, la propriété et la possession de l'habitation à un acheteur désigné, la vente de l'habitation effectuée par le constructeur d'origine au profit de l'acheteur désigné bénéficierait de droits acquis (c.-à-d. qu'elle ne serait pas assujettie à la partie provinciale de la TVH) si les conditions suivantes sont réunies :

Si le contrat existant fait l'objet d'une novation, il est considéré comme résilié et un nouveau contrat est considéré comme conclu.

Exemple 1

Le 1er octobre 2012, Manon (le premier acheteur) et un constructeur (le constructeur d'origine) concluent un contrat de vente écrit pour une maison unifamiliale nouvellement construite. La propriété et la possession de la maison sont transférées après mars 2013. Par conséquent, la vente de la maison à Manon bénéficierait de droits acquis. Elle serait donc assujettie à la TPS de 5 %.

Manon acquiert la maison pour la revendre et, le 1er mars 2013, elle cède le contrat de vente à Sylvie (l'acheteur désigné) pour un montant de 10 000 $. Le 15 juillet 2013, le constructeur d'origine transfère la propriété et la possession de la maison à Sylvie. Le contrat de vente entre Manon (le premier acheteur) et le constructeur d'origine ne fait l'objet d'aucune novation. Le constructeur d'origine et Manon ne sont pas associés aux fins de la TPS/TVH et ils n'ont aucun lien de dépendance. Sylvie n'est pas une personne liée désignée. Le constructeur ne rachète pas la maison ou un droit dans la maison aux termes de la cession du contrat.

La vente de la maison par le constructeur d'origine à Sylvie (l'acheteur désigné) bénéficierait de droits acquis, puisque toutes les conditions visant la cession des contrats de vente bénéficiant de droits acquis sont réunies :

  • le contrat de vente n'a fait l'objet d'aucune novation;
  • le constructeur d'origine et le premier acheteur n'ont aucun lien de dépendance et ne sont pas associés;
  • le constructeur ou une personne liée désignée n'achète pas ou ne rachète pas la maison ou un droit dans la maison;
  • l'acheteur désigné est un particulier.

La vente de la maison bénéficiant de droits acquis est assujettie à la TPS de 5 %. Sylvie ne serait pas tenue de payer la TVH lors de l'achat de la maison du constructeur d'origine.

Si Manon avait cédé le contrat de vente à une personne autre qu'un particulier (p. ex. une société de personnes ou une personne morale), la vente de la maison par le constructeur d'origine au profit de cet acheteur désigné n'aurait pas bénéficié de droits acquis. Dans le cas d'une vente d'une maison unifamiliale, il faudrait que tous les acheteurs désignés soient des particuliers afin que la vente bénéficie de droits acquis.

Le montant de 10 000 $ payé lors de la cession du contrat est le prix d'achat fixé pour la vente d'un droit dans l'habitation effectuée par Manon (le premier acheteur) au profit de Sylvie (l'acheteur désigné). Aux fins de la TPS/TVH, la vente du droit est une fourniture d'immeuble à laquelle aucune exonération ne s'applique. La fourniture du droit est donc une fourniture taxable. Toutefois, la TVH ne s'appliquerait pas à la vente taxable du droit par Manon au profit de Sylvie puisque, en vertu de la cession du contrat, la propriété du droit lui est transférée le 1er mars 2013 (c.-à-d. avant avril 2013). La TPS de 5 % s'applique donc sur le montant de 10 000 $ payé par Sylvie aux termes de la cession du contrat.

Exemple 2

Le 1er septembre 2012, un constructeur (le constructeur d'origine) et BuyCie, une personne morale (le premier acheteur) concluent un contrat de vente écrit pour un logement en copropriété nouvellement construit situé dans un immeuble d'habitation en copropriété. La propriété et la possession du logement sont transférées après mars 2013. Par conséquent, la vente du logement à BuyCie bénéficierait de droits acquis. Elle est donc assujettie à la TPS de 5 %.

BuyCie acquiert le logement pour le revendre et, le 15 février 2013, BuyCie cède le contrat de vente à UseCie, une autre personne morale (l'acheteur désigné) pour un montant de 10 000 $. Le 15 avril 2013, le constructeur d'origine transfère la propriété et la possession du logement à UseCie. Le contrat de vente entre BuyCie (le premier acheteur) et le constructeur d'origine ne fait l'objet d'aucune novation. Le constructeur d'origine et BuyCie ne sont pas associés aux fins de la TPS/TVH et ils n'ont aucun lien de dépendance. UseCie n'est pas une personne liée désignée. Le constructeur ne rachète pas le logement ou un droit dans le logement aux termes de la cession du contrat.

La vente du logement par le constructeur d'origine à UseCie (l'acheteur désigné) bénéficierait de droits acquis, puisque toutes les conditions visant la cession d'un contrat de vente bénéficiant de droits acquis pour un logement en copropriété sont réunies :

  • le contrat de vente n'a fait l'objet d'aucune novation;
  • le constructeur d'origine et le premier acheteur n'ont aucun lien de dépendance et ne sont pas associés;
  • le constructeur ou une personne liée désignée n'achète pas ou ne rachète pas le logement ou un droit dans le logement.

La vente du logement bénéficiant de droits acquis est assujettie à la TPS de 5 %. UseCie ne serait pas tenu de payer la TVH lors de l'achat du logement du constructeur d'origine.

Puisqu'il s'agit d'un logement en copropriété, le premier acheteur et l'acheteur désigné n'auraient pas à être des particuliers pour que la vente effectuée par le constructeur d'origine puisse bénéficier de droits acquis.

Exemple 3

Mme Tremblay est la seule actionnaire de CanCie dont elle a le contrôle. CanCie est une société dont l'entreprise consiste à construire et vendre des maisons neuves. Mme Tremblay décide d'acheter, pour son utilisation personnelle, l'une des maisons construites par CanCie. Le contrat de vente écrit est conclu le 1er novembre 2012, et il est prévu que la propriété et la possession de la maison soient transférées après mars 2013 à Mme Tremblay. La vente de la maison bénéficierait donc de droits acquis et serait assujettie à la TPS de 5 %.

Mme Tremblay change d'idée en janvier 2013 et cède le contrat de vente à Gaétane (l'acheteur désigné). CanCie transfère la propriété et la possession de la maison à Gaétane le 15 juillet 2013.

La vente effectuée par CanCie au profit de Mme Tremblay aurait bénéficié de droits acquis. Par contre, la vente effectuée par CanCie au profit de Gaétane (l'acheteur désigné) ne bénéficierait pas de droits acquis. Les conditions à remplir pour qu'une cession de contrat de vente d'habitations puisse bénéficier de droits acquis ne seraient pas remplies parce que Mme Tremblay (le premier acheteur) et CanCie (le constructeur d'origine) sont associés aux fins de la TPS/TVH. Gaétane aurait à payer la TVH de 14 % sur l'achat de la maison.

Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. Vous devriez demander une décision pour établir avec certitude si une situation donnée est assujettie ou non à la TPS/TVH. La brochure RC4405, Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH – Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH renferme une explication sur la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.

Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez le site Web de Revenu Québec pour obtenir des renseignements généraux.

Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.

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