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Analyse du coût net du bâtiment : Projet de l'édifice du Centre – rapport de diligence raisonnable: Rapport sur les coûts

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Analyse du coût net du bâtiment

Le coût net de la construction est défini comme étant les dépenses associées aux matériaux et à la main-d’œuvre nécessaires à la réalisation des travaux sur place. Pour le Programme de réhabilitation de l’édifice du Centre, cela englobe un grand nombre d’activités, notamment : la réhabilitation de la maçonnerie, le remplacement des fenêtres, l’excavation et la mise à niveau des fondations et des éléments parasismiques, la conservation des caractéristiques patrimoniales (édifice du Centre seulement), la construction intérieure et les finitions, ainsi que la mise à niveau complète de tous les systèmes électriques et mécaniques de l’édifice et de son infrastructure—chauffage, refroidissement, ventilation, protection-incendie, plomberie, électricité et ascenseurs—en mettant l’accent sur la durabilité qui aidera à rendre l’édifice neutre en carbone.

Après un examen minutieux de la portée de la conception à 90 % et du raffinement de la conception approuvé par le comité d’examen indépendant de la conception de l’Institut royal d’architecture du Canada, Turner & Townsend est d’avis que le coût net de la construction est suffisant pour réaliser la portée définie, mais formule les observations suivantes :

Analyse des exigences générales

Il est à noter que Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC) a embauché un directeur des travaux aux fins de l’exécution du programme. Les coûts connexes sont indiqués dans le tableau de ventilation des coûts sous les postes suivants : exigences générales; frais engagés sur le chantier pour faciliter l’ensemble des travaux; honoraires du directeur des travaux; coûts associés aux services professionnels fournis par l’entrepreneur pour superviser la planification, la conception et la construction du projet; et coûts d’assurance et de cautions versés à l’entrepreneur pour le protéger contre les perturbations ou les pertes financières si l’entrepreneur ne respecte pas les spécifications ou les objectifs du projet. Dans le cas de la réhabilitation de l’édifice du Centre, cette méthode d’exécution est recommandée compte tenu de la complexité du programme, du niveau de risque élevé étant donné la nature patrimoniale du projet et de l’approche consistant à commencer la construction avant que la conception détaillée ne soit finalisée. Les activités de construction simultanées permettent à SPAC de faire avancer certaines parties de la conception (par exemple, l’excavation) et de limiter les coûts liés à l’indexation qui s’ajouteraient si le projet était acquis d’un seul coup. Le modèle du directeur des travaux offre également une plus grande souplesse et une visibilité sur les montants à payer aux sous-traitants, ce qui réduit les éventuels coûts liés aux réclamations liées au commerce, lesquelles sont financées au moyen du poste budgétaire relatif aux assurances et aux cautions.

Analyse des réserves pour éventualités

Le recours à une réserve pour éventualités liées à la conception et à la construction est une pratique exemplaire établie en matière de gestion de projet; un montant réservé est ainsi ajouté à l’estimation des coûts de base au début du projet pour permettre d’absorber les changements de coûts prévus au fur et à mesure que la conception et la construction évoluent. Le montant de la réserve établie pour un projet donné est fondé sur la complexité et le stade de conception du projet et représente habituellement un pourcentage des coûts nets de construction (coût total de la construction, déduction faite des honoraires du directeur des travaux, des assurances, des exigences générales, des réserves et de l’indexation).

Accessibilité et conception inclusive

La Loi sur l’accessibilité du Canada (projet de loi C-81), qui a reçu la sanction royale en juin 2019, fournit le cadre législatif pour guider la stratégie de conception inclusive de l’édifice du Centre.

SPAC et ses partenaires au Parlement travaillent ensemble pour cerner les obstacles et les solutions possibles qui équilibrent l’intersection entre la préservation du patrimoine et la modernisation. Un comité consultatif sur l’accessibilité, composé de membres d’un certain nombre d’organisations qui travaillent dans le domaine de l’accessibilité (voir l’image ci-dessous), fournit des conseils d’experts pour l’élaboration de l’examen de l’accessibilité universelle et du plan d’action relatif aux projets d’environnement bâti dirigés par SPAC.

Un Canadien sur sept s’identifie comme ayant un handicap et notre population vieillit et vit plus longtemps, ce qui signifie que de plus en plus de Canadiens et de Canadiennes vivront avec un handicap.
Source : Fondation Rick Hansen

Comité consultatif sur l’accessibilité

SPAC a mis sur pied un Comité consultatif sur l’accessibilité (CCA) composé de partenaires et d’intervenants clés.

Partenaires internes
Comité consultatif sur l’accessibilité

Fournir des conseils d’expert en la matière et une orientation pour l’élaboration de l’Examen de l’accessibilité universelle et le plan d’action ainsi que de plusieurs projets liés à l’accessibilité pour l’environnement bâti au sein de la Cité parlementaire et des services immobiliers.

Partenaires externes

Réserve pour éventualités liées à la conception

Au fur et à mesure que le projet progresse et que le niveau de détail de la conception augmente, la réserve pour éventualités liées à la conception, c’est-à-dire le budget affecté à la résolution de problèmes imprévus depuis la définition de l’avant-projet de conception jusqu’à l’achèvement de la conception détaillée, est utilisée au besoin pour couvrir les coûts nécessaires pour mener à bien la portée actuelle du projet. Il peut s’agir, par exemple, des coûts associés à la coordination de la conception entre les disciplines de conception avant l’appel d’offres, du coût des ajustements à apporter à la conception pour satisfaire pleinement aux besoins parlementaires ou du coût lié à l’intégration des composants mécaniques et électriques dans l’édifice patrimonial.

Le montant de la réserve pour éventualités liées à la conception constituée par SPAC pour l’édifice du Centre et le Centre d’accueil du Parlement, qui correspond à 25 % et à 15 % respectivement, est convenable compte tenu du coût net du bâtiment et lorsqu’il est comparé au pourcentage réservé dans le cadre d’autres projets similaires dans la Cité parlementaire. Le pourcentage plus élevé associé à la réserve pour l’édifice du Centre est directement lié à la complexité accrue de sa conception. La réserve pour éventualités liées à la conception sera utilisée au besoin tout au long de la phase d’élaboration de la conception du programme afin de soutenir le raffinement de la conception. En général, le montant de la réserve est plus élevé lorsque la conception est à un stade conceptuel (faible niveau de détail). Au fur et à mesure que la conception progresse dans les stades de l’avant projet et de la conception détaillée, on s’attend à ce que la réserve soit utilisée pour soutenir l’élaboration de la portée (par exemple, l’ajustement de la taille des poutres structurelles et de la disposition des conduits) jusqu’à ce que l’ensemble de la conception fasse l’objet d’un appel d’offres. À mesure que la conception progresse, la certitude concernant les coûts augmente. Pour que l’élaboration de la conception soit couronnée de succès, un solide processus de contrôle des changements doit être mis en œuvre afin que l’utilisation de la réserve pour éventualités puisse être activement gérée. Turner & Townsend recommande que les dépenses effectuées au moyen de la réserve fassent l’objet d’un suivi et de rapports réguliers. On veillera ainsi au respect des limites budgétaires et à l’utilisation appropriée de la réserve, conformément au plan d’exécution du programme élaboré pour le projet.

La réserve pour éventualités liée à la conception n’est pas destinée à couvrir l’ajout d’éléments de travail au programme ou l’élargissement de sa portée. Tout nouvel élément de portée est financé de façon externe, soit au moyen de la provision pour risques si le changement vise à répondre à une exigence fonctionnelle cernée existante, soit par le partenaire externe qui souhaite intégrer les changements pour permettre une fonctionnalité nouvellement cernée.

L’emblématique tour de la Paix de l’édifice du Centre

Haute de près de 100 mètres, l’emblématique tour de la Paix constitue la pièce maîtresse de la démocratie canadienne. Au cœur de la tour de la Paix, le carillon abrite cinquante-trois cloches dont le poids varie entre 10 090 kilogrammes et 4,5 kilogrammes, en souvenir des sacrifices et du service des Canadiens pendant la Première Guerre mondiale.

La modernisation de cet important symbole canadien comprend l’isolation du soubassement et d’importantes améliorations structurelles pour satisfaire aux exigences des codes modernes. La maçonnerie sera modernisée, et les sculptures et les pierres sculptées seront soigneusement inspectées et restaurées par le sculpteur du Dominion.

Dans le cadre de la stratégie d’accessibilité universelle plus large, il y aura désormais un chemin direct et accessible à tous entre la flamme du centenaire et l’entrée officielle, vers la tour de la Paix, la Chapelle du Souvenir, et la plateforme d’observation, qui demeureront des incontournables pour les visiteurs du Parlement.

l'édifice du Centre

L'édifice du Centre. Source : Services publics et Approvisionnement Canada.

Réserve pour éventualités liées à la construction

En général, la réserve pour éventualités liées à la construction concerne la somme allouée pour couvrir les travaux supplémentaires ou inattendus pendant la phase de construction d’un projet. Elle permet de protéger le projet contre tout problème ou enjeu inattendu et d’éviter les dépassements de coûts. La réserve est utilisée en appui des travaux exécutés sur place au fur et à mesure que des problèmes imprévus surviennent. Par exemple, pour l’édifice du Centre, on pourra puiser dans la réserve pour éventualités liées à la construction pour réparer la charpente d’acier située derrière la façade en maçonnerie existante, laquelle est en moins bon état que prévu, ou pour déplacer le câblage lorsque l’on découvre un conflit avec d’autres éléments du mur. On pourra également recourir à cette réserve pour couvrir les clarifications de la portée pendant la construction, les coûts associés à la prolongation ou à l’accélération du calendrier ou les coûts associés à des conditions météorologiques anormales.

Le montant de la réserve pour éventualités liées à la construction constituée par SPAC pour l’édifice du Centre et le Centre d’accueil du Parlement, qui correspond à 20 % et à 10 % respectivement, est convenable compte tenu du coût net du bâtiment et lorsqu’il est comparé au pourcentage réservé dans le cadre d’autres projets similaires dans la Cité parlementaire. Pour que la gestion de la réserve pour éventualités liée à la construction soit couronnée de succès, un solide processus de contrôle des changements doit être mis en œuvre afin que l’utilisation de la réserve puisse être activement gérée. Tout comme pour la gestion de la réserve pour éventualités liées à la conception, Turner & Townsend recommande que les dépenses effectuées au moyen de la réserve fassent l’objet d’un suivi et de rapports réguliers. On veillera ainsi au respect des limites budgétaires et à l’utilisation appropriée de la réserve, conformément au plan d’exécution du programme élaboré pour le projet. À l’instar de la réserve associée à la conception, la réserve pour éventualités liées à la construction ne couvre pas les coûts qui découlent d’un changement de portée.

Une réserve pour éventualités de construction de 20 % pour l’édifice du Centre et de 10 % pour le Centre d’accueil du Parlement est raisonnable par rapport à d’autres projets comparables dans la Cité parlementaire. Le pourcentage inférieur accordé à la réserve liée à la construction par rapport à celle liée à la conception est adéquat, vu l’adoption par SPAC d’une stratégie d’aide à la conception dans le cadre de laquelle des entrepreneurs spécialisés sont directement consultés pendant la phase de conception du projet pour éclairer le processus de conception, dans le but d’éviter des changements coûteux en aval et de réduire les précisions coûteuses de la conception en cours de construction. À la lumière de cette information, le niveau de la réserve pour éventualités liées à la construction est convenable, car il reflète le processus de conception collaborative. En outre, la réserve pour éventualités liées à la construction établie pour le Centre d’accueil du Parlement est considérablement moins élevée que celle de l’édifice du Centre, puisque cette dernière vise une nouvelle construction, beaucoup moins complexe. Vu sa moindre complexité, la réserve constituée pour le Centre d’accueil du Parlement est légèrement moins élevée que la moyenne dans la Cité parlementaire, et celle constituée pour l’édifice du Centre est plus élevée que la moyenne, mais correspond à celle établie pour l’édifice de l’Ouest, par exemple, en raison de sa portée plus large et de la plus grande complexité de l’édifice du Centre sur le plan des caractéristiques patrimoniales.

Durabilité

L’une des priorités du programme de réhabilitation de l’édifice du Centre est de faire preuve de leadership en matière de durabilité. L’édifice du Centre, qui figure parmi les pires biens du portefeuille de SPAC pour ce qui est du rendement et de l’émission de gaz à effet de serre, deviendra neutre en carbone. Sa consommation d’énergie sera réduite de plus de 75 % et sa consommation d’eau, de plus de 50 %.

Une approche de conception globale est mise à profit pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix pour les Canadiens, et vise à faire preuve d’un leadership exceptionnel en matière de durabilité dans un contexte patrimonial, à parvenir à la neutralité carbone et à atteindre un niveau élevé d’efficience énergétique. Pour y arriver, il faudra des décisions intégrées en matière de construction et de conception, une planification durable des sites, des choix technologiques novateurs et des changements de comportement qui favorisent la santé et le bien-être.

Dans le cadre du Programme de réhabilitation de l’édifice du Centre, on a développé une vision globale qui s’aligne sur de nombreuses stratégies gouvernementales existantes.

Vision holistique du Programme de réhabilitation de l'édifice du Centre
Illustration représentant les éléments qui composent la vision globale du programme de réhabilitation de l’édifice du Centre. Voir la description longue ci-dessous :
Description longue de la vision globale du programme de réhabilitation de l’édifice du Centre

Les mots « Vision globale » dans un cercle sont entourés des termes suivants : Patrimoine, Intégration de la Cité à la communauté, Résilience climatique, Gérance environnementale, Bâtiment intelligent centré sur les occupants, Santé et bien-être, Gérance des ressources et Neutre en carbone.

Analyse de l’indexation

L’indexation fait référence aux fluctuations du coût ou du prix de biens ou de services dans une économie pendant une période donnée. Les hausses des coûts sont généralement dues aux forces du marché et reflètent la hausse du coût de la main-d’œuvre, des matériaux et de l’équipement nécessaires à la réalisation des projets. Certains facteurs d’augmentation visent uniquement certains métiers de la construction (par exemple, ferronnerie) ou certains matériaux (par exemple, prix du ciment ou du bois d’œuvre). Par ailleurs, l’indexation peut augmenter de manière plus marquée sur certains marchés, comme c’est le cas actuellement à Ottawa, lorsque plusieurs grands projets complexes réalisés au même moment sont en concurrence pour obtenir les mêmes matériaux et embaucher les mêmes travailleurs. Dans le contexte économique d’une pandémie mondiale en raison de la COVID-19 comme celle que nous connaissons aujourd’hui, il est difficile d’anticiper les taux d’indexation, qui sont actuellement élevés. En ce qui concerne le Programme de réhabilitation de l’édifice du Centre, on s’attend à ce que les taux d’indexation se stabilisent avec le temps. Les coûts autorisés pour le programme ont été calculés d’après des indices d’inflation par région et par industrie, publiés par le Conference Board du Canada. Turner & Townsend adopte les taux d’indexation inclus dans les coûts de base estimatifs figurant dans le présent rapport, et approuve l’utilisation d’une provision pour risques pour absorber les fluctuations du marché. Toute augmentation de l’indexation au-delà d’un certain taux sera nécessairement financée par la provision pour risques. Il est prudent de prévoir une provision pour risques pour de telles éventualités, puisqu’il est très difficile d’anticiper les taux d’indexation dans l’industrie de la construction, ce qui rend difficile de prévoir précisément les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux inclus dans les coûts de base de la construction.

Risque

Prévoir une provision pour risques pour un programme, en plus des réserves pour les éventualités liées à la conception et à la construction, constitue une pratique exemplaire en gestion de projet, et permet de se prémunir contre diverses éventualités comme la modification de la portée ou d’autres impondérables comme l’indexation. Turner & Townsend a effectué une analyse statistique pour déterminer si la provision pour risques actuelle était adéquate, compte tenu des risques connus actuels du programme (indexation, changements de portée, etc.). Cette analyse a permis de déterminer que la provision pour risques établie par SPAC (entre 15 % et 35 %) est adéquate compte tenu de l’incertitude sur la portée des travaux dans l’attente de décisions essentielles, la construction de l’édifice du Centre et du Centre d’accueil du Parlement pendant les premières étapes d’exécution, la difficulté accrue d’anticiper l’indexation en contexte de pandémie, et l’ampleur et la complexité du programme, entre autres. En outre, le recours à l’aide à la conception directement auprès d’entrepreneurs spécialisés pendant la phase de conception du projet atténuera les risques d’instructions données sur le chantier et de modifications de la conception pendant la phase ultérieure de construction.

Compte tenu des facteurs susmentionnés, Turner & Townsend est d’avis que SPAC a bien mesuré l’enveloppe liée au risque compte tenu de la nature du projet, et que cette enveloppe est proportionnelle à celle d’autres projets menés dans la Cité parlementaire, notamment à l’édifice de l’Ouest et à l’édifice du Sénat du Canada, pour lesquels on a prévu une provision pour risques d’environ 25 % et de 15 % des coûts, respectivement. À la lumière de ces normes dans l’industrie, du niveau de maturité et de complexité du programme, et de l’analyse comparative, Turner & Townsend approuve la fourchette de risque portée par SPAC. Il est à noter que Turner & Townsend recommande fortement à SPAC d’adopter un cadre robuste de gestion du risque pour assurer une gestion efficace des provisions pour risques et veiller à ce que les fonds soient adéquatement octroyés et suivis tout au long du programme, conformément aux pratiques exemplaires dans l’industrie.

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