ARCHIVÉE - Promoteurs fonciers - Coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre et frais financiers connexes

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N^o : IT-153R3

DATE : le 7 octobre 1991

OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Promoteurs fonciers - Coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre et frais financiers connexes

RENVOI : Les paragraphes 18(2), (2.2), (2.3), (2.4), (2.5) et (3) (aussi les paragraphes 10(1) et (1.1) et la définition des termes "actionnaire désigné" et "entreprise" ou "affaire" au paragraphe 248(1); les alinéas 18(1)a), 20(1)c) et 53(1)d.3); le sous-alinéa 53(1)e)(xi) de la Loi de l'impôt sur le revenu et l'article 4301 du Règlement de l'impôt sur le revenu)

Application

Ce bulletin annule et remplace le Bulletin d'interprétation IT-153R2 du 20 juillet 1981. Les observations que renferme ce bulletin portent sur la loi telle qu'elle s'applique après le 16 novembre 1978. Pour établir l'application des paragraphes 18(2), (2.1) et (3) avant le 17 novembre 1978, veuillez consulter le texte de la loi.

Résumé

Ce bulletin porte sur le traitement spécial qui est accordé aux frais d'intérêt et aux impôts fonciers sur des terrains vacants figurant dans un inventaire. Une attention particulière est accordée aux contribuables exploitant une entreprise dans le cours normal de laquelle des fonds de terre sont principalement détenus en vue de revente ou d'aménagement. Pour bon nombre d'années d'imposition précédant 1988, ces frais d'intérêt et ces impôts fonciers pouvaient être déduits l'année où ils avaient été engagés, ou le contribuable pouvait choisir de les ajouter au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire. Les frais de ce genre engagés au cours des années d'imposition 1988 et suivantes sont assujettis à certaines restrictions l'année où ils sont engagés, et toute fraction des frais dont la déduction est refusée dans l'année doit être ajoutée au coût du fonds de terre faisant partie de l'inventaire.

Le bulletin traite aussi des coûts de lotissement et de mise en valeur de fonds de terre de promoteurs fonciers, de même que des transactions décrites comme des projets comportant un risque ou des affaires à caractère commercial.

Discussion et interprétation

Frais d'intérêt et impôts fonciers engagés après l'année d'imposition 1987

1. Pour les années d'imposition 1988 et suivantes, le paragraphe 18(2) s'applique à un contribuable qui exploite une entreprise dans le cours normal de laquelle il détient des fonds de terre (voir les numéros 7 et 8 ci-dessous) comme inventaire en vue de revente ou d'aménagement. Dans ce bulletin, un tel contribuable est aussi appelé "promoteur foncier". Le paragraphe 18(2) traite de la restriction qui s'applique à la déduction, dans le calcul du revenu d'un tel contribuable pour une année d'imposition donnée, des dépenses suivantes (également appelées "frais financiers" dans ce bulletin) :

a) les intérêts sur une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre (voir le numéro 9 ci-dessous);

b) les impôts fonciers payés ou payables sur un fonds de terre, y compris les cotisations pour les taxes scolaires et les travaux d'utilité publique mais non les impôts sur le revenu ou sur les bénéfices et les droits de mutation sur la propriété.

En règle générale, la déduction pour des frais financiers de ce genre qu'un contribuable engage dans une année d'imposition ne doit pas dépasser le revenu net tiré du fonds de terre pour l'année (c.-à-d., le revenu brut tiré du fonds de terre pour l'année, moins les autres déductions à l'exception des frais financiers), et ce, en vertu de l'alinéa 18(2)e). Toutefois, s'il s'agit d'une corporation dont l'entreprise principale consiste à louer, à vendre ou à faire de l'aménagement en vue de louer ou de vendre (ou toute combinaison possible) des biens immeubles dont elle est propriétaire à une personne avec laquelle elle n'a aucun lien de dépendance ou pour cette personne, la déduction pour les frais financiers engagés dans une année d'imposition ne doit pas dépasser le total du revenu net tiré du fonds de terre pour l'année et la déduction de base de la corporation (voir le numéro 3 ci-dessous) pour l'année, et ce, en vertu de l'alinéa 18(2)f). Les critères généraux à appliquer pour établir l'"entreprise principale" d'une corporation sont énoncés dans la dernière version du IT-290. Le montant des frais financiers dont la déduction est refusée dans l'année en vertu du paragraphe 18(2) (voir le numéro 2 ci-dessous concernant l'allégement transitoire) est ajouté au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire en vertu du paragraphe 10(1.1) (voir le numéro 4 ci-dessous).

Les restrictions énoncées ci-dessus relativement à la déduction des frais financiers ne s'appliquent pas à un fonds de terre s'il est raisonnable de considérer que le fonds de terre est utilisé dans le cadre d'une entreprise autre qu'une entreprise de mise en valeur de fonds de terre que le contribuable exploite au cours de l'année, en vertu de l'alinéa 18(2)c), ou si le fonds de terre est principalement détenu afin que le contribuable en tire un revenu pour l'année, en vertu de l'alinéa 18(2)d).

2. Un allégement transitoire est prévu de sorte que le montant dont la déduction serait par ailleurs refusée en vertu du paragraphe 18(2) augmentera progressivement pendant les années 1988 à 1992. Pour l'année 1988, la fraction des frais financiers dont la déduction est refusée correspond au montant dont la déduction serait par ailleurs refusée en vertu du paragraphe 18(2), multiplié par 20 pour 100. Pour chaque année civile postérieure à 1988, ce pourcentage augmente de 20 points par année sur une période de cinq ans pour atteindre les 100 pour 100 en 1992. Lorsque l'exercice financier d'un contribuable chevauche deux années civiles, le pourcentage pour chaque année est établi en proportion du nombre de jours dans chaque année civile. L'allégement transitoire permet donc à un contribuable de demander pour l'année en cours la déduction d'une fraction des frais financiers qui serait par ailleurs ajoutés au coût du bien figurant dans l'inventaire en vertu du paragraphe 10(1.1).

L'exemple ci-dessous illustre l'application de la disposition d'allégement transitoire à un contribuable dont l'année d'imposition ne correspond pas à l'année civile.

Supposons

(i) Aménagement Ltée est une corporation dont l'entreprise principale consiste à vendre ou à faire de l'aménagement en vue de vendre des fonds de terre; elle n'est associée à aucune autre corporation, et son année d'imposition correspond à l'exercice financier allant du 1er juillet 1989 au 30 juin 1990.

(ii) Aménagement Ltée a engagé les dépenses suivantes au cours del'exercice financier à l'égard d'un terrain vacant qu'elle détient en vue de revente ou d'aménagement :

a) intérêts sur une dette concernant l'acquisition du fonds de terre - dette de 3 millions de dollars à 10 pour 100 $300 000 $

b) impôts fonciers sur le fonds de terre 25 000 $

(iii) Revenu net tiré du fonds de terre pendant l'exercice financier 10 000 $

Renvoi Application du paragraphe 18(2)

18(2)a) intérêts sur la dette concernant l'acquisition du fonds de terre 300 000 $

18(2)b) impôts fonciers sur le fonds de terre 25 000 $ Total des frais financiers (A) 325 000 $

Total des montants établis en vertu des alinéas 18(2)e) et f) (montant non par ailleurs soumis à la restriction du paragraphe 18(2)), plus l'allégement transitoire prévu par l'alinéa 18(2)g)

18(2)e) revenu net tiré du fonds de terre 10 000 $

18(2)f) déduction de base (voir le numéro 3 ci-dessous) 1 000 000 $ ((13 % X 92/365) + (15 % X 273/365)) (Note 1) 144 959 $ Total non restreint avant l'allégement transitoir 154 959 $

18(2)g) allégement transitoire : (325 000 $ - 154 959 $) ((60 % X 184/365) + (40 % X 181/365))(Note 2) 85 157 $ Total de la déduction du revenu pour l'exercice financier non soumis à la restriction du paragraphe 18(2) (B) 240 116 $

Montant refusé en vertu du paragraphe 18(2) et ajouté au coût du terrain vacant figurant dans l'inventaire en vertu du paragraphe 10(1.1) (Note 3) ((A) - (B)) ou (325 000 $ - 240 116 $) = 84 884 $

Note 1

Conformément à l'article 4301 du Règlement, le taux d'intérêt prescrit pour le trimestre commençant le 1er juillet 1989 est de 13 pour 100. Pour les trois trimestres commençant les 1er octobre 1989, 1er janvier 1990 et 1er avril 1990, le taux d'intérêt prescrit est de 15 pour 100.

Note 2

Conformément aux alinéas 18(2)j) et k), le pourcentage indiqué pour 1989 est de 60 pour 100 et pour 1990, de 40 pour 100.

Note 3

Dans l'exemple ci-dessus, le montant dont la déduction est interdite en vertu du paragraphe 18(2) a été ajouté au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire pour lequel la dette a été contractée. Lorsque les sommes empruntées pour acheter le fonds de terre ne peuvent pas être rattachées à un ou à plusieurs fonds de terre déterminés, le montant dont la déduction est interdite selon le paragraphe 18(2) doit généralement être attribué à tous les fonds de terre détenus pendant l'année en proportion du coût de chaque fond de terre.

Déduction de base

3. Les paragraphes 18(2.2) à (2.5) renferment les règles de calcul de la déduction de base d'une corporation aux fins du paragraphe 18(2). Aux termes du paragraphe 18(2.2), la déduction de base d'une corporation pour une année d'imposition est le montant qui serait l'intérêt, calculé au taux prescrit, pour l'année sur un prêt de 1 000 000 $ qui ne serait pas remboursé tout au long de l'année, sauf si la corporation est associée dans l'année à une ou à plusieurs autres corporations. L'article 4301 du Règlement prévoit l'établissement du taux d'intérêt prescrit par trimestre. Le Ministère publie un communiqué dans le mois qui précède chaque trimestre pour annoncer le taux prescrit.

Si une corporation fait partie d'un groupe de corporations associées, le paragraphe 18(2.3) permet à toutes les corporations qui sont associées entre elles dans une année d'imposition de se répartir, dans les proportions qu'elles choisissent, la somme de 1 000 000 $ à laquelle le taux prescrit est appliqué en vertu du paragraphe 18(2.2), si, dans l'année, les corporations ont produit auprès du Ministre un accord selon la formule prescrite (T2005). Ainsi, la déduction de base d'une corporation qui fait partie d'un groupe de corporations associées correspond au montant qui lui est attribué en vertu de l'accord, multiplié par le taux d'intérêt prescrit pour l'année. Si aucun accord de ce genre n'est produit dans l'année par une corporation faisant partie du groupe, le Ministre peut, selon le paragraphe 18(2.4), répartir la somme entre toutes les corporations ou attribuer la somme à l'une d'elles pour l'année. Toutefois, avant qu'une telle répartition ou attribution ne soit faite, la corporation ou les corporations qui ont omis de produire auprès du Ministre l'accord nécessaire pourront le faire dans les 30 jours suivant l'avis écrit par le Ministre qu'un tel accord est nécessaire.

Dans le cas où une corporation a plus d'une année d'imposition se terminant au cours de la même année civile et est associée à une autre corporation pendant au moins deux de ces années d'imposition, la déduction de base de la corporation, selon l'alinéa 18(2.5)a), pour chaque année d'imposition est déterminée en deux étapes. La première étape consiste à établir le montant qui est attribué à la corporation (sans tenir compte du rajustement prévu à l'alinéa 18(2.5)b) pour les années d'imposition raccourcies et dont il est question ci-dessous) pour sa première année d'imposition qui se termine au cours de cette année civile. La deuxième étape du calcul de la déduction de base consiste à effectuer le calcul proportionnel prévu à l'alinéa 18(2.5)b).

Dans tous les cas où une corporation a une année d'imposition de moins de 51 semaines, la déduction de base pour l'année est calculée proportionnellement au nombre de jours de l'année par rapport à 365, en vertu de l'alinéa 18(2.5)b).

Une société ne peut pas demander une déduction de base, même si tous les associés sont des corporations et que l'entreprise de la société et l'entreprise de tous les membres de la société consistent à vendre des biens immobiliers ou à les aménager en vue de les vendre.

Rajustement du coût de l'inventaire

4. Selon le paragraphe 10(1.1), le montant des frais financiers pour lesquels aucune déduction n'est permise aux termes du paragraphe 18(2) s'ajoute au coût d'un fonds de terre figurant dans l'inventaire d'un contribuable. Aussi, selon le paragraphe 10(1.1), le montant d'intérêt pour lequel aucune déduction n'est permise selon le paragraphe 18(2) en raison de l'application du paragraphe 18(3) à un autre contribuable (comme il est énoncé aux points 9a), b) et c) ci-dessous) qui est associé au contribuable peut être ajouté au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire du contribuable. (Pour plus de précisions sur le paragraphe 18(3), veuillez vous reporter aux numéros 10 et 11 ci-dessous.) Cependant, aucun ajout ne peut être fait au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire d'un contribuable dans les cas où l'autre contribuable ajoute le montant dont la déduction est interdite aux termes du paragraphe 18(3) au coût d'un bien. (Voir la note ci-dessous.) En règle générale, les frais financiers qui se rapportent à un fonds de terre ou à une partie de fonds de terre doivent être déduits du revenu net tiré de ce fonds de terre et non du revenu net de tout autre fonds de terre qui peut figurer dans l'inventaire du contribuable et, s'il n'y a pas suffisamment de revenus provenant de ce fonds de terre ou de cette partie de fonds de terre, le reste doit être ajouté au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire. Toutefois, lorsqu'une corporation satisfait aux critères établissant qu'elle opère une "entreprise principale", tel qu'il est mentionné au numéro 1 ci-dessus, la corporation peut aussi compenser ce reste avec sa déduction de base avant de l'ajouter au coût d'un fonds de terre figurant dans l'inventaire. Par conséquent (en ce qui concerne la déduction de base), lorsque le fonds de terre ou la partie de fonds de terre fait l'objet d'une disposition, tout gain ou toute perte qui en résulte aux fins des états financiers peut, aux fins de l'impôt sur le revenu, être rajusté en fonction de la fraction de la déduction de base qui a été demandée pour des années antérieures.

Exemple

Aménagement Ltée a acheté un fonds de terre au prix de 2 000 000 $ en 1991 et l'a vendu à 3 000 000 $ en 1994. Des intérêts s'élevant à 150 000 $ ont été versés pour chacune des années 1991, 1992 et 1993 à l'égard de l'achat. Aménagement Ltée a demandé une déduction de base de 100 000 $ pour chacune des années 1991, 1992 et 1993 dans le calcul de son revenu aux fins de l'impôt. Aux fins des états financiers, la somme de 150 000 $ a été ajoutée à l'inventaire de chacune des années. A la vente du fonds de terre, Aménagement Ltée a réalisé un gain de 550 000 $ aux fins des états financiers. Aux fins de l'impôt sur le revenu, la somme de 300 000 $ doit être ajoutée au revenu déclaré dans les états financiers à l'égard des déductions de base déjà demandées.

Note

Le projet de loi C-18, déposé à la Chambre des communes le 30 mai 1991, introduit un amendement au paragraphe 10(1.1). Cette modification, si elle devient force de loi, s'appliquera aux années d'imposition 1988 et suivantes et fera en sorte de permettre qu'un montant puisse être ajouté au coût d'un bien figurant dans l'inventaire d'un contribuable, si ce montant a aussi été ajouté au coût des actions d'une corporation ou au coût de la participation dans une société, en vertu de l'alinéa 53(1)d.3) ou du sous-alinéa 53(1)e)(xi), d'un autre contribuable.

L'alinéa 53(1)d.3) et le sous-alinéa 53(1)e)(xi) sont traités au numéro 11 ci-dessous.

5. Même si des frais financiers relatifs à des terrains vacants détenus comme des biens figurant dans un inventaire ne sont pas assujettis à la restriction prévue par le paragraphe 18(2), ils sont assujettis à d'autres exigences de la Loi pour ce qui est de la déductibilité (comme le paragraphe 18(9) ou l'alinéa 18(1)a) ou 20(1)c)). Toutefois, le contribuable peut reporter la déduction autrement permise pour ces frais financiers en ajoutant ces derniers au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire, pourvu qu'il le fasse d'une manière uniforme.

Frais d'intérêt et impôts fonciers engagés après le 16 novembre 1978, mais avant l'année d'imposition 1988

6. Les intérêts payés ou payables avant l'année d'imposition 1988 sur de l'argent emprunté pour acquérir un fonds de terre (voir les numéros 7 à 9 ci-dessous) ou pour financer la mise en valeur ou l'amélioration du fonds de terre détenu dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise ne sont pas assujettis à la restriction prévue par le paragraphe 18(2) et peuvent donc être déduits dans le calcul du revenu pour l'année, pourvu que les dispositions de l'alinéa 20(1)c) soient respectées. De même, les impôts immobiliers ou fonciers payés ou payables à une province ou à une municipalité peuvent être déduits, sous réserve du paragraphe 18(9), dans l'année où ils sont payés ou payables. Toutefois, le contribuable peut reporter la déduction des intérêts et des impôts fonciers en les ajoutant au coût de l'inventaire, pourvu qu'il le fasse de façon uniforme. Si les frais financiers engagés se rapportent à un fonds de terre acquis au titre d'un projet comportant un risque ou d'une affaire à caractère commercial, veuillez vous reporter au numéro 12 ci-dessous.

Fonds de terre

7. Aux fins du paragraphe 18(2), l'alinéa 18(3)a) exclut précisément d'un fonds de terre les bâtiments et autres constructions fixés au sol, les fonds de terre qui y sont sous-jacents ou les fonds de terre adjacents qui sont un terrain de stationnement, une voie d'accès, une cour, un jardin ou un fonds de terre utilisé à des fins semblables comme accessoire nécessaire à un bâtiment ou à une construction. Un "fonds de terre" comprend expressément un fonds de terre exploité comme terrain de stationnement à titre onéreux. Un contribuable est considéré avoir acquis un "bâtiment ou autres constructions" au sens du sous-alinéa 18(3)a)(i) lorsque l'aménagement du terrain débute sur un fonds de terre clairement destiné à être utilisé pour l'emplacement d'un bâtiment et à condition que le contribuable procède d'une manière méthodique et suivie pour mener à terme sa construction. Il ne doit y avoir aucun retard exagéré.

8. La mise en valeur d'un terrain est réputée commencer au moment de l'installation des services. Il arrive souvent que le contribuable conclue un accord de lotissement dans lequel la municipalité énonce clairement les conditions de lotissement. Bien que, en vertu de l'accord, le promoteur s'engage à commencer la mise en valeur du lotissement, on considère que la mise en valeur ne commence que lorsque le promoteur procède à l'installation des services, des voies d'accès et aux travaux connexes. Lorsque le contribuable achète des lots sur lesquels il y a déjà les services d'utilité publique, la mise en valeur d'un terrain est réputée commencer le premier des jours suivants : le jour où le contribuable commence à y installer d'autres services et le jour où il commence à jeter les fondations. Toutefois, s'il y a un retard exagéré au cours de l'installation des services ou pendant la construction, le bien visé n'est pas considéré comme un bien dont il est question au sous-alinéa 18(3)a)(i). La mise en valeur d'un terrain peut, bien entendu, ne se faire qu'à l'égard d'une partie donnée d'un fonds de terre, et seule la partie mise en valeur est considérée comme un bien dont il est question au sous-alinéa 18(3)a)(i).

Intérêts sur une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre

9. L'expression "intérêts sur une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre" du paragraphe 18(2), mentionnée au numéro 1 ci-dessus, et l'ancienne expression "intérêts sur de l'argent emprunté pour acquérir un fonds de terre", traitée au numéro 6 ci-dessus, comprennent les intérêts payés ou payables par un contribuable au cours d'une année relativement à de l'argent emprunté qu'il est possible de rattacher à l'acquisition d'un fonds de terre déterminé. L'expression en question prend un sens plus large à l'alinéa 18(3)b). Le sous-alinéa 18(3)b)(i) ajoute les intérêts payés ou payables relativement à de l'argent emprunté qu'il n'est pas possible de rattacher à l'acquisition d'un fonds de terre déterminé, mais qui peuvent néanmoins être raisonnablement considérés (compte tenu de toutes les circonstances) comme des intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé à l'égard de l'acquisition d'un fonds de terre. Le sous-alinéa 18(3)b)(ii) ajoute les intérêts payés ou payables au cours de l'année par le contribuable (le contribuable associé) sur de l'argent emprunté qui peut raisonnablement être considéré (compte tenu de toutes les circonstances) comme ayant été utilisé pour aider, directement ou indirectement :

a) une autre personne avec laquelle le contribuable a un lien de dépendance (voir la dernière version du IT-419); et, pour les années d'imposition commençant après avril 1988,

b) une corporation dont le contribuable est un "actionnaire désigné" (au sens du paragraphe 248(1));

c) une société dont la part du revenu ou de la perte du contribuable est d'au moins 10 pour 100, à acquérir un fonds de terre qui sera utilisé ou détenu par cettepersonne, corporation ou société principalement pour la revente ou lamise en valeur, sauf lorsque l'aide prend la forme d'un prêt à cette personne, corporation ou société sur lequel le contribuable exige un taux d'intérêt raisonnable.

Le sous-alinéa 18(3)b)(ii) ne comprend pas les intérêts payés ou payables par un promoteur foncier avant l'année d'imposition 1988, puisque le paragraphe 18(2) ne s'applique pas de façon à restreindre la déduction par un promoteur foncier des frais financiers pendant toute cette période. Aux fins de l'alinéa 18(3)b), l'existence d'un rapport entre l'emprunt d'argent et l'achat d'un fonds de terre repose sur les faits qu'il faut déterminer d'après les circonstances de chaque cas. S'il n'existe aucun rapport entre l'argent emprunté et le fonds de terre, aucune partie des intérêts payés ou payables ne sera refusée.

10. L'argent emprunté dont il est question au sous-alinéa 18(3)b)(ii) comprend l'argent emprunté et utilisé par le contribuable qui répond à un des critères énoncés au point 9a), b) ou c) ci-dessus pour souscrire à des actions d'une corporation, pour fournir du capital à une société ou pour consentir un prêt sans intérêt à une corporation ou à une société. Lorsqu'il peut raisonnablement être considéré (compte tenu de toutes les circonstances) que la corporation ou la société a utilisé l'argent provenant des actions émises, du capital fourni ou du prêt sans intérêt pour acquérir un fonds de terre qui sera utilisé ou détenu principalement en vue de revente ou de mise en valeur, le contribuable qui souscrit à des actions, qui fournit du capital ou qui consent un prêt sans intérêt sera assujetti au paragraphe 18(2) et ne pourra donc pas déduire les intérêts payés ou payables sur l'argent emprunté. De plus, les frais d'intérêt dont la déduction est interdite ne sont pas ajoutés au coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire du contribuable, parce que ces intérêts se rapportent à un fonds de terre dont le contribuable n'est pas propriétaire.

11. Pour les années d'imposition 1988 et suivantes, lorsqu'un contribuable détient dans un compte de capital des actions d'une corporation ou une participation dans une société par suite d'une transaction dont il est question au numéro 10 ci-dessus, l'alinéa 53(1)d.3) et le sous-alinéa 53(1)e)(xi) prévoient respectivement un ajout au prix de base rajusté de tels biens correspondant au montant des frais d'intérêt qu'il est interdit au contribuable de déduire selon le paragraphe 18(2) en vertu du sous-alinéa 18(3)b)(ii).

Projet comportant un risque ou affaire à caractère commercial

12. La définition d'"entreprise" ou "affaire" que renferme le paragraphe 248(1) ne comprend pas, aux fins de l'alinéa 18(2)c), un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial. Par conséquent, le paragraphe 18(2) s'applique pour interdire la déduction des frais financiers engagés. Toutefois, le montant refusé, sous réserve des observations du numéro 11 ci-dessus, peut être ajouté au coût du fonds de terre figurant dans un inventaire. Dans tous les cas où un fonds de terre est détenu dans le cadre d'un projet comportant un risque ou d'une affaire à caractère commercial, les sommes ajoutées au coût du fonds de terre figurant dans un inventaire ne peuvent être déduites qu'à la disposition du fonds de terre. La dernière version du IT-459 renferme des précisions sur un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial.

Coûts de lotissement et d'aménagement

13. Les coûts des installations à l'intérieur de la zone de lotissement sont mentionnés ci-après. Ils comprennent, sans nécessairement s'y limiter, les coûts d'aménagement de routes, d'égouts, de conduites d'eau, d'éclairage de rues, de trottoirs, de parterres et d'installations récréatives. Ces coûts sont considérés comme faisant partie intégrante du coût du fonds de terre figurant dans l'inventaire aux fins du paragraphe 10(1). Ce traitement est conforme aux pratiques comptables et aux méthodes commerciales généralement admises qui visent à établir une correspondance raisonnable et appropriée entre les coûts et les recettes. Lorsqu'un promoteur foncier transfère une partie des biens qui se trouvent dans la zone de lotissement à une municipalité ou à un autre organisme gouvernemental conformément aux exigences rattachées au permis de lotissement, le coût du fonds de terre et la fraction applicable des coûts des installations mentionnés ci-dessus doivent être réattribués de façon raisonnable aux terrains restants, aux fins du paragraphe 10(1). (La dernière version du IT-452 traite des frais de branchement sur des services d'utilité publique.)

14. Les coûts directement imputables à la mise en valeur du fonds deterre, notamment les frais juridiques, les frais de conseillers, les frais d'hypothèques et les frais de cadastre, doivent être ajoutés au coût du fonds de terre dans l'année d'imposition où ils sont engagés. Par contre, les coûts qui entrent dans la catégorie des frais généraux courants d'exploitation, mais qui ne s'apparentent pas de façon précise à un projet donné de lotissement ou de mise en valeur, peuvent être déduits, aux fins de l'impôt, dans l'année où ils sont engagés, et ce dans les limites générales fixées par l'alinéa 18(1)a).