Processus préalable et se qualifier pour une hypothèque

De : Agence de la consommation en matière financière du Canada

Où obtenir une hypothèque

Vous pouvez obtenir une hypothèque de plusieurs sources.

Prêteurs hypothécaires

Les prêteurs hypothécaires vous prêtent directement de l’argent.

Différents types de prêteurs offrent des hypothèques, dont :

  • les banques
  • les caisses populaires
  • les sociétés de prêts hypothécaires
  • les compagnies d’assurance
  • les sociétés de fiducie
  • les sociétés de prêt
  • les coopératives de crédit

Différents prêteurs peuvent offrir différents taux d’intérêt et conditions pour des produits similaires. Parlez à plusieurs prêteurs pour vous assurer de choisir le produit qui répond le mieux à vos besoins.

Vous pouvez décider de changer de prêteur plus tard, mais il est important d’être à l’aise dès le départ avec le prêteur et avec les options hypothécaires offertes. le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du CanadaSi vous décidez de changer de prêteur après la signature de votre contrat hypothécaire, vous devez peut-être payer une pénalité pour remboursement anticipé. Assurez-vous de bien comprendre les conditions de votre contrat hypothécaire.

Renseignez-vous sur les coûts pour résilier votre hypothèque.

Courtiers en hypothèques

Les courtiers en hypothèques organisent la transaction en vous trouvant un prêteur. Ils ne vous prêtent pas directement de l’argent.

Certains prêteurs offrent leurs produits que par l’entremise de courtiers. Puisque les courtiers ont accès à un certain nombre de prêteurs, ils peuvent vous présenter un choix plus vaste de produits hypothécaires et de conditions.

Les courtiers en hypothèques n’ont pas tous accès aux mêmes prêteurs. Cela signifie que les prêts hypothécaires varient d’un courtier à l’autre. Si vous pensez à faire affaire avec un courtier en hypothèques, demandez-lui avec quels prêteurs il travaille.

Règle générale, le courtier en hypothèques ne demande pas de frais de service. Il obtient plutôt une commission du prêteur après avoir organisé la transaction.

Obtenez la liste des courtiers en hypothèques de votre région offerte par l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

Les provinces et les territoires réglementent les courtiers en hypothèques.

Pour confirmer si courtier est accrédité ou pour déposer une plainte, communiquez avec votre gouvernement provincial ou territorial.

Processus d’approbation préalable

L'approbation préalable est lorsqu’un prêteur hypothécaire potentiel examine vos finances afin de déterminer le montant maximal qu’il vous prêtera et le taux d’intérêt qu’il vous accordera.

Avec une approbation préalable, vous pouvez :

  • connaître le montant maximal de l’hypothèque auquel vous pouvez avoir droit
  • estimer vos paiements hypothécaires
  • fixer un taux d’intérêt pendant 60 à 120 jours, selon le prêteur

Le montant de l’approbation préalable correspond au montant maximal qui peut vous être accordé. Il n’est pas garanti que vous aurez une hypothèque de ce montant. Le montant approuvé de l’hypothèque dépend de la valeur de votre maison et du montant de votre mise de fonds. Vous pouvez également penser à acheter une maison moins chère afin que votre budget ne soit pas trop serré.

N’oubliez pas que vous aurez aussi besoin d’argent pour :

  • les frais de clôture
  • les frais de déménagement
  • les frais d’entretien courants

Vérifiez votre dossier de crédit

Avant de magasiner pour une hypothèque, commandez une copie de votre dossier de crédit. Assurez-vous qu’il ne contient pas d’erreur. Un prêteur potentiel étudie votre dossier de crédit avant d’approuver votre demande d’hypothèque.

Si vous n’avez pas une bonne cote de crédit, le prêteur hypothécaire peut :

  • refuser votre demande d’hypothèque
  • décider d’approuver un prêt d’un montant moins élevé ou à un taux d’intérêt plus élevé
  • ne prendre votre demande en considération que si votre mise de fonds est importante
  • exiger que quelqu’un cosigne votre hypothèque

Renseignez-vous sur la façon de commander votre dossier de crédit.

Renseignez-vous sur la façon de vérifier votre dossier de crédit pour y trouver des erreurs.

Quoi fournir à votre prêteur pour obtenir une approbation préalable

Avant de vous accorder une approbation préalable, un prêteur se renseigne, entre autres, sur les biens que vous avez actuellement, sur votre revenu et sur votre niveau d’endettement actuel.

Vous devez soumettre à votre prêteur ou courtier en hypothèques ce qui suit :

  • pièces d’identité
  • preuve d’emploi
  • preuve que vous pouvez payer la mise de fonds et assumer les frais de clôture
  • renseignements sur vos autres biens, comme une auto, un chalet ou un bateau
  • renseignements au sujet de vos dettes ou obligations financières

Pour la preuve d’emploi, votre prêteur ou courtier en hypothèques peut vous demander de fournir :

  • une preuve de salaire actuel ou taux de rémunération horaire (p. ex. talon de paie récent et lettre de votre employeur)
  • une preuve du poste que vous occupez dans l’organisation et du nombre d’années de service
  • un avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada pour les deux dernières années si vous êtes travailleur autonome

Pour les preuves que vous pouvez payer la mise de fonds, votre prêteur ou courtier en hypothèques peut vous demander de fournir des états financiers récents de vos comtes de banque ou placements.

Vos dettes ou obligations financières peuvent comprendre :

  • votre solde et limite de carte de crédit, dont les cartes de crédit de magasin
  • le montant des pensions alimentaires pour enfants ou ex-époux
  • un prêt-auto ou un contrat de location d’auto
  • une marge de crédit
  • un prêt étudiant
  • d’autres prêts

Questions à poser à votre prêteur ou courtier lorsque vous demandez une approbation préalable

Lorsque vous demandez une approbation préalable, demandez à votre courtier ou prêteur :

  • combien de temps le taux préalablement approuvé est-il garanti
  • si vous obtenez automatiquement le taux le plus bas si les taux d’intérêt baissent pendant la période visée par votre approbation préalable
  • si votre approbation préalable peut-elle être prolongée

Se qualifier pour une hypothèque

Pour être admissible à une hypothèque, vous devez prouver à votre prêteur que vous pouvez payer le montant que vous demandez.

Les prêteurs hypothécaires ou les courtiers utilisent votre information financière pour calculer vos frais de logement mensuels et le montant total de votre dette pour déterminer ce que vous pouvez payer.

Les prêteurs examinent de l’information comme :

  • vos revenus (avant impôt)
  • vos dépenses (y compris les frais de services publics et dépenses de subsistance)
  • le montant que vous empruntez
  • vos dettes
  • votre dossier et cote de crédit
  • la période d’amortissement

Frais de logement mensuels

Vos frais de logement mensuels ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu brut. Ce pourcentage est aussi connu comme le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD).

Les frais de logement comprennent :

  • les paiements hypothécaires
  • les taxes foncières
  • le chauffage
  • 50 % de vos frais de copropriété (le cas échéant)

Dette totale

Votre dette totale ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu brut. Ceci inclue vos dépenses de logement mensuelles et toutes vos autres dettes. Ce pourcentage est aussi connu comme le rapport d’amortissement total de la dette (ATD).

Ces autres dettes peuvent comprendre :

  • les paiements de carte de crédit
  • les paiements relatifs à votre auto
  • les marges de crédit
  • les prêts étudiants
  • les paiements relatifs à une pension alimentaire pour enfants ou ex-époux ou une allocation d'entretien
  • autres dettes

Taux d’intérêt admissibles pour les hypothèques  

Pour être admissible à un prêt hypothécaire auprès d’une banque, vous devez passer un « test de résistance ». Vous devez prouver que vous pouvez effectuer les paiements à un taux d’intérêt admissible qui est habituellement plus élevé que le taux inscrit dans votre contrat hypothécaire.

Les coopératives de crédit et les autres prêteurs qui ne sont pas sous réglementation fédérale peuvent choisir d'utiliser ce test de résistance. Ils ne sont pas obligés de le faire.

Le taux d’intérêt admissible que votre banque utilise pour le test de résistance varie selon que vous devez, ou non, obtenir une assurance hypothécaire.  

Si vous avez besoin d’une assurance hypothécaire, votre banque doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé entre :  

Si vous n’avez pas besoin d’une assurance hypothécaire, la banque doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé entre :  

Par exemple, si vous faites une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque et que vous avez une mise de fonds de 5 % de la valeur de votre maison, vous devez obtenir une assurance hypothécaire puisque votre mise de fonds est de moins de 20 %.  

En supposant que :

  • le taux d’intérêt que vous négociez avec votre prêteur est de 3,00 %
  • le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada est de 5,14 %

Vous devez vous qualifier au taux d’intérêt le plus élevé, qui est celui des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada, même si vous allez payer le taux le plus bas indiqué dans votre contrat hypothécaire.

Calculez de votre rapport d'amortissement brut de la dette et d'amortissement total de la dette

Le montant maximum que vous calculez peut dépasser ce que vous pouvez vraiment payer. Pensez aussi aux coûts supplémentaires pour l’achat d’une maison, comme les frais de clôture, les primes d’assurance prêt hypothécaire, les frais de déménagement, les dépenses imprévues, les coûts d’entretien et les réparations importantes.

Comparez le résultat aux coûts estimés pour la maison que vous souhaitez acheter. Si votre estimation des coûts totaux est inférieure au montant maximal que vous avez calculé, vous pouvez probablement obtenir une hypothèque auprès d’un prêteur.

Si vous constatez que vos rapports d’amortissement de la dette sont trop élevés, pensez à :

  • acheter une maison moins chère
  • économisez pour augmenter votre mise de fonds
  • réduire vos dettes

Tableau 1 : Comment calculer les rapports d’amortissement brut de la dette et d’amortissement total de la dette maximaux
Étapes Exemple Inscrivez vos données
Étape 1 : Trouvez votre revenu annuel brut. Si vous achetez une maison avec un partenaire ou quelqu’un d’autre, combinez vos deux revenus pour avoir une idée précise du revenu du ménage. 54 000 $
Étape 2 : Divisez votre revenu annuel brut par 12 pour obtenir votre revenu mensuel brut. 54 000 $ / 12 = 4 500 $
Étape 3 : Calculez votre rapport d’amortissement brut de la dette maximal (32%)
Multipliez par 0,32 le revenu mensuel brut que vous avez calculé à l’étape 2.
(Inscrivez le rapport d’amortissement brut de la dette en décimales. Par exemple, 32 % = 0,32)
4 500 $ x 0,32 = 1 440 $
Étape 4 : Calculez votre rapport d’amortissement total de la dette maximal (40%)
Multipliez par 0,4 le revenu mensuel brut que vous avez calculé à l’étape 2.
(Inscrivez le rapport d’amortissement total de la dette en décimales. Par exemple, 4% = 0,4)
4 500 $ x 0,4 = 1 800 $

Un prêteur peut vous refuser une hypothèque

Un prêteur peut vous refuser une hypothèque, même si vous avez été approuvé au préalable.

Avant de vous accorder un prêt, le prêteur veut s’assurer que la maison que vous voulez acheter respecte certains critères. Ces critères varient d’un prêteur à l’autre.

Chaque prêteur établit ses propres lignes directrices et politiques en matière de prêt. Il peut vous refuser une hypothèque à cause d’un mauvais dossier de crédit. Il peut y avoir d’autres raisons. Si vous n’obtenez pas une hypothèque, renseignez-vous auprès de votre prêteur des autres options à votre disposition.

Les autres options peuvent comprendre :

  • vous approuver pour une hypothèque d’un montant moins élevé que celui que vous demandez
  • vous imposer un taux d’intérêt plus élevé que celui de l’hypothèque que vous demandez
  • exiger une mise de fonds importante
  • exiger un cosignataire pour l’hypothèque

Questions à poser lorsque vous magasinez une hypothèque

Comparez toutes les conditions offertes par chaque prêteur.

Demandez au sujet de :

  • le taux d’intérêt
  • le terme
  • la période d'amortissement
  • les frais que vous devez payer
  • vos options de paiement
  • vos options de remboursement anticipé
  • comment épargner en frais d’intérêt
  • les pénalités vous devez payer si vous vendez votre maison avant la fin du terme
  • vos options si vous souhaitez rembourser toute l’hypothèque plus tôt
  • la possibilité de transférer le solde de votre hypothèque et les conditions qui s’y appliquent à une nouvelle maison, sans payer de pénalité
  • comment elle sera enregistrée, à titre d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque subsidiaire

Négociation de votre contrat hypothécaire

Si un prêteur décide de vous prêter de l’argent, vous devez négocier avec lui les conditions de l’hypothèque, soit :

  • le montant
  • la période d’amortissement
  • le terme
  • la fréquence des paiements
  • le taux d’intérêt
  • le type d’hypothèque, à savoir ouverte ou fermée

Renseignez-vous sur les options d’hypothèque afin de choisir une hypothèque qui vous convient.

Lisez attentivement votre contrat hypothécaire et posez des questions s’il y a quelque chose que vous ne comprenez pas.

Toutes les institutions financières sous réglementation fédérale, comme les banques, doivent vous fournir des renseignements clairs sur le contrat hypothécaire dans un encadré informatif au début du contrat.

Renseignez-vous au sujet de vos droits et responsabilités lorsque vous obtenez une hypothèque.

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