Acheter une maison

De Agence de la consommation en matière financière du Canada

Pensez à combien vous pouvez payer pour une maison

Le fait d’être propriétaire peut être très excitant, mais ce n’est pas toujours la meilleure solution. Avant de décider d’acheter une maison, assurez-vous d’avoir bien étudié les coûts.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), vos coûts mensuels pour une maison, comme les paiements d’hypothèque et les services publics, ne doivent pas dépasser environ 30 % de votre revenu mensuel brut. Par exemple, si votre revenu mensuel brut est de 3 500 $, limitez vos coûts à 1 050 $.

Également, l’ensemble de votre niveau d’endettement mensuel, y compris vos paiements d’hypothèque et toutes vos autres dettes, ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu mensuel brut.

Le guide étape par étape de la SCHL peut vous aider à décider si l’achat d’une maison est une bonne décision pour vous.

Économiser pour acheter une maison

Pour acheter une maison, vous devez avoir une mise de fonds. Vous avez également besoin d'argent pour les coûts initiaux.

Ajoutez les épargnes à votre budget mensuel. La plupart des employeurs déposent votre chèque de paye directement dans votre compte chèque ou épargne. Vous pouvez atteindre vos objectifs d’épargne plus facilement en organisant des transferts automatiques dans un compte d’épargne ou de placement pour chaque chèque de paye. Utilisez l’Outil de sélection de compte pour trouver un compte de banque qui vous convient.

La Calculatrice d’objectifs financiers peut vous aider à déterminer pendant combien de temps vous devez économiser pour atteindre vos objectifs d’épargne.

Économiser avec un CELI

Un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) est un compte qui vous permet d’économiser ou d’investir votre argent sans payer d’impôt. Vous ne payez pas d’impôt sur l’argent que vous retirez de votre CELI, et vous pouvez utiliser les économies dans un CELI pour vous aider à acheter une maison.

Renseignez-vous au sujet des CELI.

Économiser avec un REER

Un régime enregistré d’épargne retraite (REER) est un compte qui vous permet d’économiser de l’argent pour votre retraite et de retarder les paiements d’impôt sur cet argent.

Renseignez-vous au sujet des REER.

Utiliser des économies et des placements

Si vous prévoyez acheter bientôt une maison, concentrez-vous sur vos économies. Vous devez protéger votre argent et vous assurer d’y avoir accès facilement.

Les options d’épargne et de placement peuvent comprendre :

  • des comptes d’épargne
  • des certificats de placement garantis à court terme (CPG)
  • des fonds communs de placement à faible risque

Renseignez-vous auprès de votre institution financière ou conseiller financier quant aux placements à court terme qu’il offre et comment ils fonctionnent.

Renseignez-vous au sujet des principes de base de l’investissement.

Régime d’accession à la propriété

Ce régime permet aux acheteurs d’une première maison de retirer jusqu’à 25 000 $ de leur REER sans payer d’impôt.

Renseignez-vous sur la façon de participer au Régime d’accession à la propriété.

Payer pour votre maison

La plupart des gens doivent emprunter pour acheter une maison, mais vous devez payer une certaine somme vous-même pour effectuer l’achat.

Mise de fonds

Lorsque vous achetez une maison, vous devez verser une certaine somme immédiatement. Cette somme s’appelle une « mise de fonds » et est votre contribution à l’achat. Votre hypothèque couvre le reste du prix.

Renseignez-vous sur le montant de la mise de fonds dont vous aurez besoin pour acheter une maison.

Processus hypothécaire

Une hypothèque est probablement le prêt le plus important que vous aurez au cours de votre vie. Il est donc important pour vous de comprendre le processus.

Vérifiez votre dossier de crédit avant de demander une hypothèque

Un prêteur potentiel étudie vos antécédents en matière de crédit avant de vous approuver, ou non, pour une hypothèque.

Avant de commencer à magasiner pour une hypothèque, vous devriez:

Magasinez pour une hypothèque

Les prêteurs peuvent offrir différents taux d’intérêt pour des hypothèques semblables. Renseignez-vous auprès de plusieurs prêteurs afin de trouver la meilleure hypothèque pour vos besoins. Vous pouvez obtenir une hypothèque de :

Prêteurs hypothécaires – ils vous prêtent l’argent directement. Renseignez-vous au sujet des différents prêteurs hypothécaires, comme les banques et les coopératives de crédit, et des hypothèques qu’ils offrent.

Courtiers en hypothèque – ils ne vous prêtent pas l’argent directement. Les courtiers en hypothèque organisent la transaction en vous trouvant un prêteur. Puisque les courtiers ont accès à un certain nombre de prêteurs, ils peuvent vous offrir une gamme plus vaste d’hypothèques et de conditions. Les courtiers en hypothèque reçoivent une commission de l’institution qui vous accorde le prêt, vous n’avez donc pas de frais à payer.

Consultez les Professionnels Hypothécaires Canada pour obtenir une liste des courtiers en hypothèque qui ont une certification.

Renseignez-vous sur le processus de pré-approbation et sur la façon de négocier une hypothèque.

Obtenir une hypothèque qui correspond à vos besoins

Les hypothèques ont différentes caractéristiques pour répondre à différents besoins. Il est important de comprendre les options et les caractéristiques qui s’offrent à vous.

Par exemple,

  • voulez-vous une hypothèque avec un taux d’intérêt fixe ou qui peut augmenter et baisser
  • quelle durée de terme voulez-vous pour votre hypothèque
  • à quelle fréquence voulez-vous faire vos paiements d’hypothèque

Renseignez-vous au sujet de l’hypothèque qui correspond le mieux à vos besoins.

Assurance prêt-hypothécaire

Si votre mise de fonds est de moins de 20 % du prix de votre maison, vous avez besoin d’assurance-prêt hypothécaire. Dans certains cas, vous devez obtenir de l'assurance prêt-hypothécaire même si vous avez une mise de fonds de 20 %.

L’assurance prêt-hypothécaire protège votre prêteur si vous ne pouvez pas faire vos paiements d’hypothèque. Elle ne vous protège pas personnellement.

Crédits d’impôt pour propriétaires

Le gouvernement du Canada offre 2 crédits d’impôt pour des types d’acheteurs précis. Votre gouvernement provincial ou territorial peut également offrir d’autres formes d’encouragement pour l’achat d’une maison.

Montant pour l'achat d'une habitation

Vous avez accès à ce crédit d’impôt après avoir acheté votre première maison et produit votre déclaration de revenu. Ce crédit d’impôt est une bonne façon de compenser certains des coûts initiaux associés à l’achat d’une maison, comme les frais juridiques et les droits de cession immobilière. Les acheteurs admissibles peuvent recevoir un crédit d’impôt pouvant atteindre 750 $.

Renseignez-vous pour savoir si vous êtes admissible au montant pour l'achat d'une habitation.

Remboursements pour habitation de la TPS/TVH

Règle générale, la vente d’une nouvelle maison fait l’objet de la TPS et de la TVH. Toutefois, vous pouvez avoir droit à un remboursement pour certaines des taxes que vous payez si vous respectez certaines exigences.

Renseignez-vous au sujet des remboursements pour habitation de la TPS/TVH.

Dépenses de déménagement

Si vous avez déménagé dans une nouvelle maison pour travailler ou si vous exploitez une entreprise à partir d’un nouvel endroit, vous pouvez déduire les dépenses de déménagement admissibles du revenu d’emploi ou de travail autonome que vous gagnez dans le nouvel endroit.

Renseignez-vous pour savoir si vous pouvez réclamer vos dépenses de déménagement.

Coûts d’achat d’une maison

Lorsque vous achetez une maison, vous devez payer plus que l’hypothèque. Ces frais sont appelé frais de clôture. Vous pouvez vous attendre à payer entre 1,5 et 4 % du prix d’achat de la maison en frais de clôture. Vous devez payer ces frais lorsque la vente est terminée ou « clôturée ».

Coûts juridiques

Lorsque vous achetez une maison, vous devez payer des coûts juridiques le jour de clôture. Il s’agit du jour où l’achat de votre maison est terminé. Ces coûts sont habituellement d’au moins 5000 $, mais ils peuvent varier selon les taux de votre avocat.

Un avocat peut vous aider à protéger vos intérêts juridiques. Par exemple, un avocat s’assure que la maison que vous voulez acheter n’est pas visée par un privilège. Un privilège est une poursuite juridique concernant le bien d’une personne déposée par une autre personne pour s’assurer qu’une dette est remboursée.

Un avocat étudie également tous les contrats avant que vous ne les signiez, ainsi que l’offre ou l’entente d’achat.

Assurance habitation

Règle générale, vous devez avoir une assurance habitation à titre de condition pour obtenir une hypothèque.

L’assurance habitation protège votre maison et son contenu en cas de vol, de perte ou de dommages à l’intérieur et à l’extérieur de votre maison ou propriété.

Renseignez-vous sur la façon dont l’assurance habitation fonctionne et sur les différents types d’assurance habitation.

Enregistrement foncier

Avant la clôture de la vente, vous devez payer pour enregistrer le titre de votre propriété sous votre nom. Cela s’appelle parfois des « droits de cession immobilière », des « frais de publication des actes » ou une « taxe relative à l’achat d’une propriété ».

Le coût de cet enregistrement est un pourcentage du prix d’achat de votre maison. Par exemple, si votre maison coûte 300 000 $ et que l’enregistrement foncier est de 1,5 %, vous payez 4 500 $.

Coûts d’ajustement

Le vendeur de la maison que vous achetez peut avoir droit à des « ajustements ». Par exemple, si le vendeur a déjà payé les taxes foncières sur la maison pour une période qui dépasse la date de clôture, il reçoit un crédit le jour de clôture. Vous payez ce crédit pour couvrir les coûts que le vendeur a déjà payés.

TPS/TVH pour les nouvelles constructions

Règle générale, si vous achetez une maison nouvellement construite, vous devez payer la TPS ou la TVH. Certains constructeurs ajoutent la TVH au prix de vente alors que d’autres ne le font pas. Assurez-vous de vous renseigner à ce sujet. Sinon, vous devez payer cette taxe le jour de clôture.

Autres coûts de clôture

  • Rajustement des intérêts (pour la période entre la date de l’achat et votre premier paiement d’hypothèque)
  • Coût du certificat de localisation ou levé
  • Certificat de préclusion (pour les condominiums)
  • Prélèvements de canton ou municipaux (peuvent s’appliquer aux nouvelles maisons dans une subdivision)
  • Prime d’assurance-prêt hypothécaire (si la prime est payée à l’avance plutôt que de l’ajouter au prêt hypothécaire)
  • Taxe de vente provinciale pour la prime d’assurance-prêt hypothécaire (dans certaines provinces)

Autres coûts pour l’achat d’une maison

Les autres coûts que vous devez ajouter à votre budget comprennent :

Évaluation de la maison

Les prêteurs hypothécaires peuvent vous demander de faire évaluer la maison dans le cadre du processus d’approbation.

Pour un certain prix, un évaluateur vous donne son point de vue professionnel quant à la valeur marchande de la maison que vous voulez acheter. Règle générale, le prix d’une inspection varie entre 250 $ et 350 $.

L’Institut canadien des évaluateurs publie un guide pour comprendre le processus d’évaluation résidentielle qui peut vous être utile.

Inspection de la maison

Un inspecteur d’habitation fait une inspection visuelle en profondeur de l’ensemble de la structure, des principaux systèmes et composantes, etc. de la maison, comme :

  • les systèmes de chauffage et d’électricité
  • la fondation
  • le toit

La SCHL recommande d’inclure une inspection de la maison à titre de condition lorsque vous faites une offre pour acheter une maison.

Coûts de déménagement

Avant d’emménager, vous pouvez être obligé de payer pour :

  • le déménagement
  • l’entreposage
  • les coûts immobiliers pour la vente de votre maison (le cas échéant)
  • le réacheminement du courrier

Renseignez-vous au sujet des contrats de déménagement, de ce dont vous devez tenir compte au moment de choisir une compagnie de déménagement et de la façon de planifier les coûts le jour du déménagement.

Après avoir emménagé, vous pouvez devoir payer pour :

  • le raccordement aux services publics
  • les meubles et appareils ménagers de base
  • de la peinture et du nettoyage
  • des analyses de l’eau
  • une inspection de la fausse septique (le cas échéant)

Utilisez le formulaire d’estimation des coûts pour l’achat d’une maison pour vous aider à estimer les coûts de l’achat d’une maison.

Travailler avec un agent immobilier

Le fait de travailler avec un agent immobilier est optionnel. Règle générale, un agent immobilier cherche des maisons, négocie le prix d’achat, rempli et soumet les documents et plus.

Règle générale, le vendeur paye les frais de l’agent immobilier lorsque vous achetez sa maison.

Renseignez-vous sur la façon dont un agent immobilier participe au processus d’achat d’une maison.

Acheter une maison et les nouveaux arrivants au Canada

La SCHL a de l’information sur les logements pour les nouveaux arrivants, dont :

Acheter un condominium

Un condominium, ou condo, est une propriété partagée qui comprend des logements individuels. Chaque logement a son propriétaire. Les propriétaires se partagent les aires communes à l’extérieur du logement, comme le hall d’entrée et le stationnement.

Le fait d’être propriétaire d’un condo a des avantages et des inconvénients. Par exemple, vous pouvez aimer l’idée de partager les coûts d’entretien de l’immeuble avec les autres propriétaires.

Renseignez-vous au sujet des frais de condo et des autres coûts permanents pour l’entretien d’une maison.

Consultez le guide de l’acheteur de copropriétés pour trouver des conseils sur ce dont vous devez tenir compte au moment d’acheter un condo.

Acheter pour louer

Si vous achetez une propriété dans le but de la louer, n’oubliez pas que vous devez déclarer votre revenu de location au moment des impôts chaque année.

Ce guide vous explique comment calculer votre revenu de location et les dépenses que vous pouvez déduire.

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