Décision no 113

Décision du commissaire

(Paragraphe 23(2) de la Loi sur l’ACFC)

La présente décision porte sur le droit de remboursement anticipé des hypothèques et l’information fournie à un consommateur à ce sujet.

En juin 2011, la commissaire adjointe de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a adressé un procès-verbal de violation à la compagnie en vertu du paragraphe 22(2) de la Loi sur l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (la Loi). Dans le procès-verbal, elle déclarait ce qui suit :

J’ai soigneusement examiné le dossier, y compris les observations écrites de la compagnie [déclare ce qui suit : [traduction] « Nous reconnaissons les préoccupations de la commissaire adjointe {dans le procès‑verbal de violation} et nous sommes disposés, pour le moment présent, à les accepter et à payer des amendes relativement aux deux violations »]. Je confirme que la compagnie a commis les deux violations, et j’imposerai une sanction administrative pécuniaire de 50 000 $.

Loi applicable

L’article 438 de la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt stipule :

L’alinéa 8(1)l) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt) stipule :

Le paragraphe 6(4) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt) stipule :

Les faits

La compagnie fournit à ses emprunteurs de multiples documents d’information sur les hypothèques. D’ordinaire, le courtier remet initialement à l’emprunteur une lettre d’engagement et, à la clôture, l’emprunteur reçoit une clause type de charge (CTC).

Le procès-verbal de violation a confirmé deux violations concernant le calcul de la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques. Les faits s’appuient sur deux plaintes présentées à l’ACFC.

Première plainte

En juillet 2009, l'ACFC a reçu une plainte transmise directement par la compagnie au sujet du montant d’une pénalité pour paiement anticipé des hypothèques. L’auteure de la plainte prétendait ne pas avoir été informée que le montant de la pénalité serait déterminé en fonction du terme hypothécaire.

L’examen de la plainte par l’ACFC a laissé entendre que la compagnie n’avait pas indiqué dans la première déclaration fournie aux consommateurs pour des prêts hypothécaires à taux d’intérêt fixe tous les éléments pris en compte dans le calcul de la pénalité effective pour paiement anticipé, comme l’exige l’alinéa 8(1)l) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt).

Dans sa réponse à la question de l’ACFC de savoir où trouver la description de tout élément entrant dans le calcul de la pénalité pour des prêts hypothécaires à taux d’intérêt fixe, la compagnie a déclaré, en décembre 2010 :

En janvier 2011, il a été demandé à la compagnie si elle pensait avoir satisfait à l’exigence de l’alinéa 438(1)a) de la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt et de l’alinéa 8(1)l) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt). Voici ce que la compagnie a répondu :

Deuxième plainte

En novembre 2009, l’ACFC a reçu une autre plainte, par courriel, d’un client de la compagnie, qui ne savait pas clairement comment la pénalité pour paiement anticipé de son hypothèque serait calculée. L’auteur de la plainte était préoccupé par le fait que les conditions relatives à la pénalité pour paiement anticipé énoncées initialement dans une lettre d’engagement fournie par son courtier ne correspondaient pas aux conditions divulguées ultérieurement à ce sujet dans la CTC de la compagnie.

Avant 2008, la CTC de la compagnie n’énonçait pas les conditions relatives au paiement anticipé. Ces conditions figuraient dans une annexe à chaque document hypothécaire, selon les conditions négociées avec le client. Le libellé de la CTC a été modifié en avril 2008 pour inclure, entre autres dispositions, des conditions types de paiement par anticipation. L’information divulguée dans la CTC indique que le calcul du DTI est fondé sur la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire courant et le taux d’intérêt hypothécaire du client.

À la fin de 2008, une décision de gestion a été prise par la compagnie afin de fonder le calcul du DTI pour les nouveaux prêts hypothécaires. Cette méthode de calcul du DTI est prise en compte dans la lettre d’engagement, ce qui n’est pas le cas dans la CTC.

En juillet 2009, le consommateur a signé la lettre d’engagement avec la compagnie, par l’intermédiaire de sa division des services de courtier. La lettre d’engagement indique la nouvelle méthode de calcul basée sur le DTI. En juillet 2009, le consommateur a reçu la CTC de la compagnie, la version d’avril 2008, par l’intermédiaire de l’avocat. La CTC indiquait que le DTI était calculé d’après la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire courant et le taux d’intérêt hypothécaire du client.

La compagnie était au courant de cette anomalie dans sa documentation. Toutefois, elle était d’avis qu’il était clairement précisé dans la CTC qu’en cas de conflit entre les conditions énoncées dans le document hypothécaire et les conditions énoncées dans la lettre d’engagement, la lettre avait préséance.

L’examen de la plainte par l’ACFC a révélé que dans certains cas, la divulgation par la compagnie des conditions associées au privilège de paiement anticipé des hypothèques et la manière selon laquelle la pénalité pour paiement anticipé était calculée n’étaient pas présentées d’une manière claire, simple et n’induisant pas le consommateur en erreur. C’est une exigence du paragraphe 6(4) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt).

Position de la compagnie

Dans ses observations écrites en juillet 2011, la compagnie déclare ce qui suit : [traduction] « Nous reconnaissons les préoccupations de la commissaire adjointe [dans le procès‑verbal de violation] et nous sommes disposés, pour le moment présent, à les accepter et à payer des amendes relativement aux deux violations ».

La compagnie a prétendu que le montant de la pénalité devrait être réduit et ramené à 12 500 $ par violation, en raison du fait qu’elle n’avait aucune violation à son actif précédemment. Dans une lettre antérieure en date de juin 2011, à laquelle elle fait allusion dans ses observations écrites, et qui traite de l’ébauche du rapport de l’agent de conformité, la compagnie a formulé d’autres observations qui sont pertinentes, notamment :

• le recours à un conseiller de l’extérieur pour assurer la conformité aux règlements et l’ébauche de la CTC;
• la collaboration sans réserve avec l’ACFC tout au long du processus de conformité;
• la période limitée (avril 2008 – octobre 2008) pendant laquelle les clients auraient reçu des documents d’information posant problème;
• sa volonté d’intervenir immédiatement et promptement pour prendre les mesures nécessaires afin de rectifier la situation.

Par la suite, des réunions de suivi ont été tenues entre compagnie et l’ACFC, et la compagnie a adressé d’autres lettres, entre les mois d’août et octobre 2011. J’ai examiné attentivement toutes ces communications.

Analyse

J’ai examiné soigneusement le rapport de l’agent de conformité ainsi que les observations écrites de la compagnie et les communications ultérieures. Je ne suis pas convaincue que la compagnie se soit acquittée de ses obligations en matière d’information, et je suis d’avis que la sanction administrative pécuniaire proposée dans le procès-verbal de violation est justifiée.

Première violation : Divulgation de tout élément entrant dans le calcul d’une pénalité

Selon les sous‑alinéas 438(1)a)(i) et (ii) de la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt, les compagnies sont obligées d’indiquer si l’emprunteur a le droit de rembourser le montant emprunté et de fournir les conditions qui se rattachent à ce droit, y compris la manière dont les frais ou la pénalité, le cas échéant, doivent être calculés, en cas de remboursement anticipé.

Aux termes de l’alinéa 8(1)l) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt),les compagnies sont obligées de fournir une description de tout élément entrant dans le calcul d’une pénalité dans le cas où l’emprunteur exerce le droit de rembourser le montant emprunté avant la date d’échéance du prêt.

L’examen mené par l’agent de conformité a révélé que la consommatrice avait dû payer une pénalité pour paiement anticipé de son prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe au complet avant la date d’échéance. La compagnie a indiqué que les frais pour remboursement anticipé avaient été calculés selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI) indiqué dans la lettre d’engagement.

Toutefois, l’information divulguée dans la lettre d’engagement et dans la CTC au sujet de la pénalité pour paiement anticipé des hypothèques ne décrivait pas tous les éléments entrant dans le calcul de la pénalité dans le cas où l’emprunteur rembourse le prêt hypothécaire. L’examen de l’information fournie par la compagnie sur la pénalité pour paiement anticipé révèle que « multiplié par le terme jusqu’à l’échéance » est un élément manquant dans la lettre d’engagement.

Dans ses documents d’information, la compagnie a omis d’indiquer que les frais selon le DTI sont calculés pour le terme à courir jusqu’à l’échéance. S’il n’a pas connaissance de cet élément, le consommateur ne saurait pas que le calcul obligeait la compagnie à multiplier par le terme jusqu’à l’échéance; c’est un élément essentiel qui entre dans le calcul. Quel que soit l’incidence sur les clients pris individuellement, sans connaître le terme jusqu’à l’échéance, le consommateur est dans l’impossibilité de prévoir la pénalité. Tout calcul serait nécessairement fondé sur une hypothèse implicite, qui irait à l’encontre du but visé de l’exigence réglementaire en matière d’information. La compagnie était d’avis que le calcul du DTI l’oblige implicitement à l’appliquer au terme jusqu’à l’échéance du prêt hypothécaire; toutefois, il est important de reconnaître que cet élément peut ne pas être et ne pas avoir été évident pour tous les clients.

Deuxième violation : Anomalie entre les documents d’information relatifs au paiement anticipé des hypothèques

Le paragraphe 6(4) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt) stipule que la communication de tout renseignement doit être faite dans un langage et d’une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur.

Dans un courriel adressé à l’ACFC, le client de la compagnie s’est plaint de la pénalité imposée pour paiement anticipé de l’hypothèque. Le client en question s’inquiétait du fait que les conditions divulguées initialement dans la lettre d’engagement fournie par le courtier ne correspondaient pas aux conditions divulguées plus tard dans la CTC. L’examen de l’agent de conformité a révélé que les frais pour paiement anticipé imposés par la compagnie sont fondés sur le plus élevé des deux montants suivants : trois mois d’intérêts ou le DTI.

Les conditions énoncées dans la CTC ont été modifiées en avril 2008 pour y inclure des conditions types de paiement anticipé. L’information contenue dans la CTC montrait que le calcul du DTI est fondé sur la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire courant et le taux d’intérêt hypothécaire du client. À la fin de 2008, la compagnie a pris une décision de gestion, à savoir fonder le calcul du DTI, pour les nouveaux prêts hypothécaires à taux d’intérêt fixe, sur une base différente. Ce mode de calcul du DTI est pris en compte dans la lettre d’engagement; toutefois, ce n’est pas le cas dans la CTC.

En fait, l’information relative au paiement anticipé des hypothèques communiquée dans la lettre d’engagement ne correspondait pas à celle donnée dans la CTC. Les calculs étaient très précis dans les deux documents et aboutiraient à des pénalités différentes selon la formule de DTI utilisée par l’emprunteur pour calculer la pénalité pour paiement anticipé. Même si une disposition dans un document traite des différences possibles entre deux documents ou plus, un consommateur de produits et services financiers ne devrait pas être aux prises avec des documents dont le contenu diffère. En particulier en ce qui touche une condition de leurs hypothèques ayant une telle incidence financière sur eux. Ce genre de situation contrevient aux exigences du paragraphe 6(4) du Règlement.

Tort causé aux clients

Depuis avril 2008, les consommateurs qui ont conclu une entente avec la compagnie pour obtenir un prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe n’ont pas eu l’occasion de recevoir des documents d’information complets sur la façon dont des frais ou une pénalité, le cas échéant, devraient être calculés en cas de remboursement par anticipation.

Les consommateurs ont droit à l’information exigée par le Règlement afin de faire des choix éclairés en raison du large éventail de produits et de services qui leur sont offerts. Les emprunteurs qui reçoivent des documents d’information hypothécaires incomplets ne sont pas en mesure de prendre des décisions éclairées concernant cet important engagement financier. Une information inexacte et incomplète nuit à la capacité des consommateurs à comparer les produits hypothécaires et pourrait les amener à acquérir des produits qui ne répondent pas à leurs besoins.

Il est primordial que les consommateurs soient informés du coût à payer pour obtenir un financement et des conséquences d’un remboursement de leur hypothèque avant la date d’échéance. Qui plus est, les exigences à cet égard sont formulées clairement dans la loi.

Nature de l’intention

En 2004, l’ACFC a amorcé un examen, au sein de l’industrie, des documents d’information sur la pénalité pour paiement anticipé. Une lettre a par la suite été envoyée à l’industrie pour préciser en détail que l’on s’attendait à ce que les institutions financières sous réglementation fédérale mènent un examen détaillé des clauses contenues dans les documents d’information relativement au paiement anticipé des hypothèques, qu’elles remettent aux consommateurs. La compagnie a reçu cet avis.

En 2009, le questionnaire d’examen annuel de l’ACFC visant la période d’avril 2008 au 31 mars 2009 comprenait la question suivante : « Est‑ce que votre première déclaration comprend une description des éléments qui entrent dans le calcul d’un rabais, de frais ou d’une pénalité dans le cas où l’emprunteur exerce le droit de rembourser le montant emprunté avant la date d’échéance? » En juillet 2009, la compagnie a soumis son questionnaire rempli et a répondu oui à cette question.

La compagnie a eu amplement la possibilité de passer en revue ses documents d’information hypothécaires et aurait dû mettre en œuvre toutes les mesures voulues pour se conformer aux exigences énoncées dans la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt etdans le Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt).

Antécédents en matière de conformité

La compagnie n’a commis aucune violation antérieure.

Diligence requise

La compagnie n’a pas explicitement soutenu avoir fait preuve d’une diligence raisonnable dans ses observations écrites et dans d’autres communications, bien qu’elle l’ait fait implicitement en faisant allusion au recours à un avocat de l’extérieur (dans les lettres de juin et août). Selon l’information qui m’a été fournie par la compagnie, je ne vois pas comment ce recours à un avocat de l’extérieur, ou toute autre mesure prise par la compagnie, suffirait pour constituer désormais une défense efficace par rapport aux violations clairement commises par la compagnie.

Conclusion

Selon toute probabilité, j’estime que l’information fournie dans les documents ne répondait pas aux exigences de l’alinéa 8(1)l) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt). Et elle ne répondait pas non plus à l’obligation de fournir une information claire, simple et n’induisant pas en erreur, comme le prévoit le paragraphe 6(4) du Règlement sur le coût d’emprunt (sociétés de fiducie et de prêt).

J’ai constaté que tous les éléments entrant dans le calcul de la pénalité pour paiement anticipé des hypothèques n’étaient pas divulgués convenablement, comme l’exige l’alinéa 8(1)l) du Règlement. L’incidence sur le calcul du fait d’inclure ou d’omettre cet élément pourrait être importante. Par conséquent, le client a été dans la possibilité de comprendre avec certitude les conséquences financières d’une mainlevée d’hypothèque avant l’échéance.

Le paragraphe 6(4) du Règlement précise que les documents d’information doivent être dans un langage et présentés d’une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur. Les conditions du paiement anticipé des hypothèques divulguées initialement dans la lettre d’engagement fournie par le courtier ne correspondaient pas à celles formulées par la suite dans la CTC. Je n’accepte pas que la disposition énoncée dans un document juridique comme la CTC au sujet des anomalies qu’il pourrait y avoir entre elle et la lettre d’engagement suffise pour remédier à une incohérence apparente. Bien que la CTC tienne compte de la politique de la compagnie qui prévoit qu’en cas d’anomalie entre les conditions hypothécaires (CTC) et les conditions énoncées dans la lettre d’engagement, c’est la lettre d’engagement qui a préséance, je crains qu’un document incohérent ait créé une incertitude chez les consommateurs, pour comprendre les conditions de paiement anticipé et la manière dont une pénalité serait calculée en cas de paiement anticipé.

Dans le cas qui nous occupe, un tort a été causé à un grand nombre de consommateurs. Étant donné l’information incomplète et créant de la confusion, les consommateurs n’ont pas bénéficié d’une information complète sur le droit de paiement anticipé de leur hypothèque. Il incombait à la compagnie de fournir tous les renseignements nécessaires aux consommateurs dans une première déclaration, pour leur permettre d’évaluer le montant de la pénalité pour paiement anticipé de leurs hypothèques. Qui plus est, elle n’a pas saisi les occasions de faire obstacle à ces problèmes ou de s’y attaquer avant que des plaintes soient présentées.

Je reconnais que la compagnie a communiqué en détail avec la Direction de la conformité et de l’application de l’ACFC tout au long du processus (mais le nombre de réunions de suivi et de communications requises après les premières observations écrites n’auraient pas dû s’imposer). Je reconnais également que la compagnie a amorcé une mise à jour de ses documents d’information. Je constate aussi qu’elle n’avait jamais commis de violation antérieurement. Mais c’est ce à quoi je m’attendrais de la part de n’importe quelle institution financière sous réglementation fédérale. Ces faits n’expliquent pas ni n’excusent les deux violations commises.

J’impose une sanction administrative pécuniaire de 50 000 $ pour les deux violations commises.

Comme l’indique la lettre qui accompagne le procès‑verbal de violation, une entente de conformité officielle sera conclue pour être sûr que la compagnie parvient avec succès à se conformer pleinement aux exigences réglementaires.

Ottawa, le 21 octobre 2011

La commissaire,

Agence de la consommation en matière financière du Canada,

Ursula Menke