ARCHIVÉE - Vente de biens -- Quand elle doit être incluse dans le calcul du revenu

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N^o : IT-170R

DATE : le 25 août 1980

OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Vente de biens -- Quand elle doit être incluse dans le calcul du revenu

RENVOI : Alinéas 12(1)b), 13(21)c) et sous-alinéa 54c)(i) (aussi l'article 79 et les sous-alinéas 13(21)d)(i), 54c)(v) et 54h)(i))

Avis -- Les bulletins n'ont pas force de loi.

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Vente de biens -- Quand elle doit être incluse dans le calcul du revenu

Le présent bulletin annule et remplace le IT-170 du 6 août 1974.

Contenu

• Généralités (1-4)
• Date du droit d'être payé (5-8)
• Ventes de biens immobiliers (9-10)
• Vente d'actions (11-18)
• Reprise de biens vendus (19)

Généralités

1. Les commentaires exposés dans ce bulletin visent directement les transactions qui constituent des ventes de biens et ne s'appliquent pas nécessairement à d'autres situations. Ainsi les commentaires ne s'appliquent pas lorsque s'applique le paragraphe 44(2) de la Loi qui prévoit de façon précise les dates où des ventes de biens doivent être incluses dans le calcul du revenu.

2. Si on lit le sous-alinéa 54c)(i) et le sous-alinéa 54h)(i), il est évident que la date de la disposition d'un bien en immobilisations vendu est la date où le vendeur a « droit . . . au prix de vente du bien ». Étant donné que le texte correspondant de l'alinéa 13(21)c) et du sous-alinéa 13(21)d)(i) renferme les mêmes mots, on arrive à la même conclusion pour les biens amortissables vendus. De cette manière, il faut attribuer à la date de la disposition un sens quelque peu restreint lorsque la disposition de biens en immobilisations implique une vente.

3. Lorsqu'un bien est vendu, l'alinéa 12(1)b) exige que le montant en soit inclus dans le calcul du revenu d'entreprise du contribuable à la date où ce montant est devenu « recevable par le contribuable » (à moins que le contribuable n'ait la permission d'utiliser la méthode de comptabilité de caisse). Étant donné que le montant qui devient recevable à l'égard du bien vendu est le prix de vente, l'événement qui donne lieu à l'imposition en vertu de l'alinéa 12(1)b) pour la vente du bien peut être établi comme se produisant à la date où le prix de vente devient recevable par le vendeur.

4. Le sous-alinéa 54c)(v) stipule clairement, aux fins de la sous-section c de la Section B de la Partie 1, que la Loi ne s'intéresse qu'aux dispositions qui constituent un changement dans le benefical ownership (la propriété de fait) (sauf indications contraires expresses). Le Ministère a aussi la même opinion à l'égard des dispositions de biens amortissables décrites à l'alinéa 13(21)c) et de la vente de biens commerciaux en vertu de l'alinéa 12(1)b). Une transaction qui peut être décrite comme étant une « vente » n'est donc pas considérée aux fins de ce bulletin s'il n'y a aucun changement au même moment dans le beneficial ownership. Ces transactions engagent habituellement un « acheteur » qui peut être décrit comme agent, représentant, fiduciaire ou corporation prête-nom d'un « vendeur » qui fondamentalement garde le droit de traiter le bien comme s'il était encore à lui (la Décision TR-22 en fournit un exemple).

Date du droit d'être payé

5. Malgré l'absence à l'alinéa 12(1)b) d'une terminologie identique à celle de l'article 54 et du paragraphe 13(21) (voir les numéros 2 et 3 ci-dessus), le Ministère est d'avis que, aux fins de l'impôt, il doit être tenu compte du prix de vente d'un bien vendu lorsque le vendeur a le droit absolu, mais pas nécessairement immédiat, d'être payé. Tant qu'il n'est pas satisfait à une « condition suspensive », un vendeur n'a pas le droit absolu à être payé. Cependant, le fait qu'un événement postérieur à la conclusion d'une vente redonne le droit de propriété du bien en question au vendeur ou rajuste le prix de vente ne change pas le fait que le vendeur avait, à une date donnée, droit au prix de vente et donc avait disposé du bien aux fins de l'impôt à cette date-là. De la même manière, le fait qu'un contrat de vente fasse l'objet d'une rectification n'a aucune conséquence dans la détermination de la date de la disposition, à moins que cette rectification ne soit une condition suspensive de l'accord.

6. Une « condition suspensive » est un événement (au-delà du contrôle direct du vendeur) qui suspend la réalisation du contrat jusqu'à ce que la condition soit respectée ou abandonnée et qui pourrait annuler le contrat « depuis le début » si cette condition n'était pas respectée ou abandonnée. Voici deux exemples de condition suspensive:

a) une condition dans un contrat de vente d'une entreprise d'hôtellerie qui prévoit que le transfert du droit de propriété n'aura pas lieu avant que l'acheteur obtienne un permis de vente d'alcool, et

b) une condition dans contrat de vente d'un terrain qui en suspend l'exécution jusqu'à ce que l'avocat de l'acheteur ait approuvé le titre de propriété du vendeur.

7. Des accords officiels d'achat et de vente sont fréquemment explicites en ce qui a trait à la date d'échange et, à moins que des circonstances n'indiquent qu'une date ainsi précisée a été modifiée ou qu'elle ne correspondait pas à l'intention réelle des deux parties, la date ainsi précisée est réputée être la date du droit de propriété. Si la date d'échange n'a pas été expressément convenue entre les parties, la date à laquelle les attributs du droit de propriété passent du vendeur à l'acheteur est réputée être la date du droit de propriété. Comme ce critère est le même que celui qui s'applique pour déterminer la date d'acquisition d'un bien amortissable par un acheteur, les commenraires exposés dans IT-50R sont également valables pour déterminer dans ces cas la date de disposition d'un vendeur.

8. Étant donné que la possession, l'usage et les risques sont les attributs principaux du beneficial ownership, (propriété de fait), le simple enregistrement du titre de propriété a peu d'importance dans la détermination de la date de disposition. Les éléments qui sont des indicateurs valables de la passation du droit de propriété comprennent:

a) la possession réelle ou implicite (voir IT-50R),

b) le droit au revenu tiré du bien,

c) la prise en charge des responsabilités quant à l'assurance, et

d) le début de l'obligation quant à l'intérêt sur la dette de l'acheteur qui fait partie du prix de vente.

Ventes de biens immobiliers

9. Dans le cas de ventes de biens immobiliers (comme aussi de ventes d'autres biens pour lesquels le contrat pourrait avoir force de loi de façon précise devant les tribunaux), un acheteur acquiert un intérêt dans le bien à la réalisation d'un accord exécutoire de vente ou d'une offre d'achat acceptée. Bien qu'il puisse être exact de dire que le bien a été « vendu » à cette date-là, il n'y a pas nécessairement disposition à cette date-là aux fins des alinéas 13(21)c) et 54c) à cause du sens restreint donné à l'égard d'une disposition qui comprend une vente (voir le numéro 2 ci-dessus). Il est également clair qu'un vendeur n'aura pas nécessairement un « montant recevable » en vertu de l'alinéa 12(1)b) à cette date-là. Il n'y aura aucun effet aux fins de l'impôt sur le revenu à moins que le vendeur n'ait droit au produit de la vente et jusqu'à ce qu'il y ait droit.

10. Plusieurs accords concernant la vente de biens immobiliers proposent une « date de clôture » pour la conclusion de la vente. Il s'agit ordinairement de la date où le beneficial ownership (propriété de fait) est censé passer du vendeur à l'acheteur et de la date où le vendeur a droit au produit de la vente, mais les faits qui entourent une situation donnée doivent démontrer que l'intention exprimée a réellement été réalisée. Dans certains cas où la « date de clôture » doit tomber « au plus tard » à une date précise, la date réelle de clôture doit être déterminée par des faits particuliers, par exemple:

a) la date où les montants qui devaient être payés à la clôture ont réellement été payés;

b) la date où le titre a été transféré;

c) la date de rajustement des primes d'assurance, des loyers, de l'intérêt hypothécaire, des impôts fonciers, etc.; et

d) la date de prise de possession par l'acheteur.

Vente d'actions

11. La date de disposition d'actions vendues dans des opérations boursières est expliquée dans le IT-133.

12. Un actionnaire qui dépose une action chez un dépositaire conformément à une « offre d'acquisition » (selon la définition et les règles des législations provinciales et fédérale) a droit au produit de la vente à la première des deux dates suivantes:

a) la date où l'offrant prend livraison des actions, et

b) la date à laquelle toutes les conditions de l'offre ont été respectées ou abandonnées.

13. Les actions sont considérées comme ayant été « livrées » à la date du paiement s'il a lieu avant que la période d'acceptation soit expirée et s'il n'y a acucune indication que l'offrant a acquis les droits de propriété habituels avant cette date. Bien que l'offrant se réserve habituellement une courte période après la date d'expiration de l'offre pour effectuer le paiement d'actions livrées, un actionnaire a néanmoins droit au paiement à la date où l'obligation de payer de l'offrant est inconditionnelle.

14. La plupart des offres d'acquisition accordent à l'offrant le droit de retirer son offre en tout temps jusqu'à une date précisée après la période d'acceptation si les directeurs de la corporation (qui fait l'objet de l'offre d'achat) prennent des mesures qui modifient de manière importante les engagements, les éléments d'actif ou le capital de la corporation. Tant que ce droit reste en vigueur et ne fait pas l'objet d'une renonciation, un actionnaire n'a pas droit au prix de vente. Une autre condition fréquemment établie dans des offres d'acquisition est le droit de l'offrant de retirer son offre si moins d'un pourcentage spécifique des actions en circulation est en dépôt à la fin de la période d'acceptation. Bien qu'il puisse être soutenu (en l'absence d'autres conditions non réalisées) qu'un actionnaire a droit au produit de la vente quand le pourcentage spécifique d'actions a été obtenu, selon l'avis du Ministère, le droit de possession ne prend effet ordinairement qu'après l'expiration de la période d'acceptation (à moins qu'un paiement ne soit fait avant cette date).

15. Un fiduciaire ou un dépositaire légal est fréquemment nommée pour détenir la possession réelle des actions pendant la période au cours de laquelle le prix de vente n'est pas complètement payé. Une entente établissant les obligations de ce fiduciaire ou dépositaire renferme habituellement des dispositions qui modifient effectivement les droits de propriété du vendeur et de l'acheteur pendant la période de transition. Dans ces cas-là, la date où le beneficial ownership (propiété de fait) passe du vendeur à l'acheteur peut être assez difficile à établir. Bien que chaque cas ne puisse être jugé qu'à la lumière de tous les faits et circonstances pertinents, la position du Ministère sur l'importance des modifications apportées à certains des attributs ordinaires de la propriété d'actions est exposée aux numéros 16 et 18 ci-dessous.

16. La suspension du droit d'un acheteur de transférer les actions à une tierce partie avant que le vendeur ait été complètement payé n'est pas considérée comme un facteur important dans la détermination du beneficial ownership.

17. Le droit d'un acheteur aux dividendes, les droits de vote et le droit à un remboursement de capital dans l'éventualité de la dissolution de la corporation sont considérés comme étant des facteurs importants dans la détermination du beneficial ownership. La réversion possible de ces droits à un vendeur dans l'éventualité d'une situation précise de défaut n'est pas considérée comme une indication que le beneficial ownership n'a pas été transféré. L'enregistrement dans les livres de la corporation n'a aucune importance si l'entente entre le vendeur, l'acheteur et le fiduciaire ou le dépositaire attribue légalement un droit particulier à une personne qui n'est pas le propriétaire enregistré. Par exemple, un vendeur peut réellement recevoir un dividende parce qu'il est un actionnaire enregistré détenant des actions vendues qui ont été endossées en blanc et déposées chez un fiduciaire conformément à une entente qui l'oblige à remettre le dividende à l'acheteur.

18. Lorsqu'une vente d'actions entraîne un changement dans le contrôle réel de la corporation en question, des restrictions sur les dividendes et les droits de vote sont fréquemment imposées à l'acheteur tant qu'une fraction du prix de vente demeure non payée. Ces restriction ne sont pas considérées comme étant importantes dans la détermination du beneficial ownership si elles peuvent raisonnablement être considérées comme étant nécessaires à la protection des droits du vendeur à percevoir le prix de vente.

Reprise de biens vendus

19. Plusieurs ententes envisagent la possibilité d'une reprise par le vendeur de biens qui ont été vendus, lors d'un événement précis, de l'absence d'un événement précis ou d'un défaut précis de l'acheteur. Si une reprise du beneficial ownership se produit en raison de l'omissions de l'acheteur de payer la totalité ou une fraction du montant dû, l'article 79 prévoit les règles qui déterminent les conséquences fiscales pour le vendeur et l'acheteur. Bien que la Loi ne prévoit aucune règle précise lorsqu'une reprise de biens se produit dans des situations où l'article 79 ne s'applique pas, il est clair qu'une telle situation n'annule pas de façon rétroactive les effets de la disposition orginale aux fins de l'impôt sur le revenu si l'entente rétablit le vendeur et l'acheteur dans la position que chacun occupait avant que la vente n'ait eu lieu.

Avis -- Les bulletins n'ont pas force de loi.

À l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC), nous publions des bulletins d'interprétation (IT) en matière d'impôt sur le revenu afin de donner des interprétations techniques et des positions à l'égard de certaines dispositions contenues dans la législation fiscale. À cause de leur caractère technique, les bulletins sont surtout utilisés par notre personnel, les experts en fiscalité et d'autres personnes qui s'occupent de questions fiscales. Pour les lecteurs qui désirent des explications moins techniques de la loi, nous offrons d'autres publications, telles que des guides d'impôt et des brochures.

Bien que les observations énoncées dans un numéro particulier d'un bulletin puissent se rapporter à une disposition de la loi en vigueur au moment où elles ont été faites, elles ne peuvent pas se substituer à la loi. Le lecteur devrait donc considérer ces observations à la lumière des dispositions pertinentes de la loi en vigueur pour l'année d'imposition visée. Ce faisant, il devrait tenir compte des effets de toutes les modifications pertinentes apportées à ces dispositions et de toutes les décisions pertinentes des tribunaux depuis la date où ces observations ont été faites.

Sous réserve de ce qui précède et à moins d'indication contraire, une interprétation ou une position énoncée dans un bulletin s'applique habituellement à compter de la date de sa publication. Lorsqu'une interprétation ou une position est modifiée et que cette modification avantage les contribuables, celle-ci entre habituellement en vigueur à l'égard des mesures de cotisation et de nouvelle cotisation futures. Par contre, si la modification n'est pas à l'avantage des contribuables, elle s'appliquera habituellement à l'année d'imposition en cours et aux années suivantes, ou aux opérations effectuées après la date à laquelle la modification a été publiée.

Si vous avez des observations à formuler sur les sujets traités dans un bulletin, veuillez les faire parvenir à l'adresse suivante :

Gestionnaire, Section des publications techniques et projets
Direction des décisions de l'impôt
Direction générale de la politique et de la législation
Agence des douanes et du revenu du Canada
Ottawa ON  K1A 0L5