ARCHIVÉE - Étude d'un emplacement
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No : IT-350R
DATE : Le 6 juin 1977
OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Étude d'un emplacement
RENVOI : Alinéa 20(1)dd) (ainsi que l'alinéa 53(2)m) et le Règlement 1102(1)a))
Le présent bulletin annule et remplace le bulletin IT-350 du 15 novembre 1976. Les révisions sont indiquées par un trait vertical.
1. La déduction autorisée par l'alinéa 20(1)dd) vise certaines dépenses faites par un contribuable lors de l'étude d'un terrain à bâtir, qui autrement ne seraient pas déductibles parce qu'elles constituent des dépenses de capital qui ne peuvent être déduites en vertu de la règle énoncée à l'alinéa 18(1)b). Pour être déductible en vertu de l'alinéa 20(1)dd), une dépense doit satisfaire aux trois exigences suivantes:
a) la dépense doit avoir été faite dans l'année où la déduction est réclamée;
b) la dépense doit avoir été faite pour l'étude d'un emplacement afin de déterminer s'il convenait à la construction projetée d'un bâtiment ou autre ouvrage; et
c) l'utilisation prévue du bâtiment ou autre ouvrage mentionné en
b) doit être dans le cadre d'une entreprise exploitée par le contribuable.
2. Aux fins de l'alinéa 20(1)dd), il est sans importance que l'emplacement soit un terrain appartenant au contribuable ou un terrain qu'il envisage d'acheter. Il est également sans importance que, suite à l'étude de l'emplacement, le projet de construction d'un bâtiment ou autre ouvrage soit mis à exécution ou abandonné. Le contribuable qui réclame une déduction en vertu de l'alinéa 20(1)dd) peut être le propriétaire ou le propriétaire éventuel de l'emplacement ou il peut être une personne qui, à titre de locataire éventuel, étudie la possibilité de construire un bâtiment ou autre ouvrage sur l'emplacement en vertu d un bail accordé par le propriétaire du terrain.
GENRES DE DÉPENSES ADMISSIBLES
3. L'étude d'un emplacement peut viser à déterminer si le terrain convient au bâtiment ou à l'ouvrage projeté ou si tel bâtiment ou ouvrage serait économiquement viable sur cet emplacement, ou encore pour les deux raisons à la fois. Voici certaines dépenses qui sont admissibles puisqu'elles sont dictées par un tel motif:
a) les frais d'arpentage, d'analyses du sol et de rapports d'architectes ou d'ingénieurs sur les substrats, les niveaux d'eau, etc.
b) les frais ou autres dépenses engagés relativement aux règlements municipaux et autres règlements pertinents qui régissent l'utilisation d'un emplacement, y compris les restrictions ou exigences afférentes à la construction;
c) les honoraires versés pour établir avec certitude les restrictions touchant l'utilisation du terrain qui sont consignées dans des actes enregistrés;
d) les frais engagés pour une étude de rentabilité sur l'utilisation projetée du bâtiment ou autre ouvrage, y compris des estimations concernant les recettes éventuelles, la concurrence probable, etc.
4. Lorsque des frais engagés à l'égard d'un terrain sont déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)dd) et qu'ils peuvent également être considérés comme faisant partie du prix de base rajusté du terrain, l'alinéa 53(2)m) prévoit que le prix de base rajusté du terrain ne doit pas inclure le montant qui est déductible en vertu de l'alinéa 20(1)dd). Lorsque des frais engagés à l'égard d'un bâtiment ou d'un autre ouvrage sont déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)dd) et qu'ils peuvent également être considérés comme faisant partie du coût en capital du bâtiment ou autre ouvrage, ou encore d'une tenure à bail qui est classée par le Règlement 1102(5) comme un bâtiment ou une autre structure, le montant déductible en vertu de l'alinéa 20(1)dd) ne doit pas être inclus dans le coût en capital pour que le bien reste admissible aux fins de la déduction pour amortissement conformément au Règlement 1102(1)a).
GENRES DE DÉPENSES QUI NE SONT PAS ADMISSIBLES
5. Les dépenses suivantes ne sont pas considérées comme étant engagées aux fins d'examiner si un emplacement convient pour un bâtiment ou autre ouvrage projeté; par conséquent, elles ne sont pas déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)dd):
a) Les dépenses engagées pour persuader des locataires éventuels de louer à bail un local dans un bâtiment projeté ou pour inciter des investisseurs à engager des fonds dans ce bâtiment.
b) Les dépenses ou autres frais engagés afin de rendre un emplacement encore plus approprié; par exemple, les efforts consentis en vue d'obtenir la modification de règlements ou de restrictions touchant le zonage ou la construction.
c) Les honoraires payés à des maisons de relations publiques ou de publicité en vue de créer un climat favorable à l'exploitation projetée de l'emplacement.
d) Les sommes engagées relativement à la construction plutôt qu'à l'étude d'un emplacement, comme par exemple les honoraires d'architectes, d'ingénieurs ou d'autres membres de professions libérales qui sont versés pour la conception d'un bâtiment conforme aux objectifs du contribuable ou du locataire éventuel.
e) Les sommes versées à des entrepreneurs pour le forage précédant les travaux d'excavation.
f) Les dépenses faites pour l'acquisition de l'emplacement, comme par exemple les frais juridiques payés pour la vérification du titre et la cession du terrain.
6. Le fait que certaines dépenses ne soient pas déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)dd) (numéro 5 ci-dessus) ne signifie pas nécessairement qu'elles ne sont pas déductibles aux fins du calcul du revenu pour l'année d'imposition dans laquelle ces dépenses ont été engagées ou acquittées. Suivant la nature de l'entreprise du contribuable, certaines de ces dépenses peuvent être déductibles comme dépenses d'entreprises qui reviennent périodiquement. Les frais engagés pour faire des démarches auprès d'un organisme municipal peuvent être déduits en vertu de l'alinéa 20(1)cc). D'autres frais peuvent s'ajouter au coût du terrain ou du bâtiment construit sur le terrain, ou, dans le cas d'un projet abandonné, peuvent constituer des dépenses de capital admissibles au sens de l'alinéa 14(5)b).
ENTREPRISE EXPLOITÉE PAR UN CONTRIBUABLE
7. L'exigence renfermée à l'alinéa 20(1)dd) selon laquelle le bâtiment ou autre ouvrage projeté doit être utilisé dans le cadre d'une entreprise exploitée par un contribuable démontre clairement qu'un contribuable n'a pas droit à une déduction en vertu dudit alinéa si le bien, une fois construit, n'est pas un élément d'actif de l'entreprise du contribuable. Il n'est pas nécessaire que le bâtiment constitue le lieu d'exploitation de l'entreprise du contribuable. Si l'entreprise du contribuable est ou comprend la location de biens, les biens sont alors utilisés dans le cadre de son entreprise lorsqu'il les loue. La question de savoir si, dans le cas d'un particulier, la location d'un bâtiment ou autre ouvrage constitue une exploitation d'entreprise est toujours une question de fait qui doit d'abord être déterminée par la nature et l'importance des services fournis au(x) locataire(s) en sus de l'entretien normal. Dans le cas d'une corporation, la location de biens est normalement considérée comme une activité industrielle et commerciale.
8. La date à laquelle une entreprise envisagée entre réellement en activité (le cas échéant) constitue un facteur important pour déterminer le traitement fiscal qui sera réservé aux paiements effectués par un contribuable pour l'étude d'un emplacement destiné à cette entreprise. Le Bulletin d'interprétation IT-364 fournit quelques détails sur la façon de déterminer la date de l'entrée en activité d'une entreprise. Cette date ne coïncide pas nécessairement avec le début des opérations normales de l'entreprise. Le fait d'entreprendre des démarches préliminaires essentielles (y compris l'étude d'un emplacement) visant au démarrage des opérations normales de l'entreprise peut suffire à indiquer que l'entreprise est effectivement entrée en activité. Ainsi, il est possible qu'une entreprise entre en activité même si aucune opération normale n'en résulte. Seuls les paiements qui sont effectués à la date de l'entrée en activité de l'entreprise ou après sont admissibles à la déduction en vertu de l'alinéa 20(1)dd). Les paiements faits avant cette date ne sont pas admissibles à la déduction en vertu de l'alinéa 20(1)dd) et ne constituent pas non plus des dépenses en immobilisations admissibles aux fins de l'alinéa 14(5)b).