ARCHIVÉE - Primes et autres montants afférents à un bail

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N^o : IT-359R2

DATE : le 20 décembre 1983

OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Primes et autres montants afférents à un bail

RENVOI : Paragraphe 9(1) (également l article 43, le paragraphe 39(1) et les alinéas 18(1)q), 20(1)z) et z. 1))

Le présent bulletin annule et remplace le Bulletin d'interprétation IT-359R du 30 juillet 1982. Les révisions sont indiquées par des traits verticaux.

Montants reçus

Propriétaire ou locataire

1. Une prime ou un autre montant reçu par un propriétaire ou un locataire, selon le cas, en contrepartie de l'acceptation ou de la prorogation d'un bail ou d'un sous-bail, de l'autorisation de sous-louer ou de la résiliation d'un bail ou d'un sous-bail est un revenu d'entreprise pour le bénéficiaire si la location du bien constitue une partie ou la totalité de l'exploitation d'une entreprise.

Propriétaire

2. Lorsqu'un propriétaire qui n'exploite pas une entreprise de location de biens reçoit une prime en contrepartie de l'acceptation ou de la prorogation d'un bail à loyer moindre que la juste valeur marchande, la prime est incluse dans son revenu dans la mesure où elle peut raisonnablement être considérée comme ayant la nature d'un loyer (par exemple, l'argent demandé pour la remise de la clé).

3. Il arrive que le bail prévoie le paiement d'une *(prime*) et que les conditions énoncées indiquent que ce qui est désigné par le nom de *(prime*) est en réalité un paiement anticipé du loyer. Ce montant est effectivement un loyer supplémentaire et constitue un revenu pour le bénéficiaire. Pour obtenir des éclaircissements sur le traitement fiscal de ces montants et des montants mentionnés au numéro 2 ci-dessus, voir le IT-261R *(Paiements anticipés de loyers*).

4. Les montants qu'un propriétaire reçoit d'un locataire en contrepartie de la résiliation d'un bail ou d'un sous-bail constituent toujours un revenu pour le propriétaire.

5. Lorsqu'il ne s'agit pas d'un cas mentionné aux numéros 1 à 3, une prime ou un autre montant reçu par un propriétaire en contrepartie

a) de l'acceptation ou de la prorogation d'un bail ou

b) de l'autorisation de sous-louer

représente le produit de la disposition de droits constituant un bien en immobilisations. Habituellement, une prime de ce genre est reçue en une somme globale; toutefois, le commentaire ci-dessus vaut aussi dans les autres cas. En général, le Ministère accepte l'application de l'article 43 et considère, dans cette situation, qu'un montant égal au produit de cette disposition constitue la partie raisonnable du prix de base rajusté de la totalité du bien qui est attribuable à la partie ayant fait l'objet de la disposition. Il s'ensuit normalement que le prix de base rajusté du bien pour le propriétaire est diminué du montant de ce produit. Aucune perte en capital ne peut être déduite pour l'acceptation ou la prorogation d'un bail ou l'autorisation de sous-louer. Lorsqu'aucun montant n'est reçu, dans ce cas, par le propriétaire, le montant du prix de base rajusté qui est considéré comme la partie raisonnable attribuable à la disposition partielle est nul.

6. Lorsqu'un propriétaire reçoit un montant d'un locataire ou d'un locataire éventuel pour des frais d'agrandissement, de rénovation, d'amélioration, etc. du bien du propriétaire, cette contribution ne réduit pas le coût en capital du bien pour le propriétaire. Lorsqu'un locataire paie une contribution à un propriétaire pour défrayer les frais de rénovation, d'amélioration, etc. qui sont des dépenses courantes du propriétaire ou qui entraînent l'acquisition du bien par le locataire, les montants que le propriétaire a reçus seront défalqués des dépenses qu'il a engagées.

Locataire

7. Sous réserve du numéro 1 ci-dessus, une prime ou un autre montant reçu par le locataire en contrepartie

a) de la cession d'un bail

b) de l'acceptation ou de la prorogation d'un sous-bail, ou

c) dans le cas d'un montant reçu d'un propriétaire, de l'autorisation de résilier un bail

constitue un montant en capital pour le bénéficiaire et non un revenu. Il est considéré que le locataire a renoncé à un droit ou à des droits de tenure à bail et que, par conséquent, le montant en question représente le produit de la disposition d'une partie ou de la totalité de cette tenure à bail. Ce genre de disposition est traité de la façon habituelle qui diffère selon que la tenure à bail est

d) un bien amortissable (c'est-à-dire un bien qui a été utilisé pour gagner ou produire un revenu et qui comporte un coût en capital) ou

e) un bien en immobilisation autre qu'un bien amortissable

(i) qui a été utilisé pour gagner ou produire un revenu mais qui ne comporte pas de coût en capital, ou

(ii) qui a été utilisé principalement pour des besoins ou l'agrément personnels. (En pareil cas, il s'agit d'un bien à usage personnel, celui-ci pouvant être également une résidence principale).

Les commentaires du présent numéro ne valent pas dans le cas d'un montant qui est reçu pour l'acceptation ou la prorogation d'un sous-bail en guise de loyer ou de paiement anticipé de loyer du sous-locataire (voir les commentaires des numéros 2 et 3 ci-dessus). En pareil cas, le montant est traité comme un loyer reçu, dans la mesure où il peut raisonnablement être considéré comme tel.

8. Tous les montants reçus par un locataire en contrepartie de la disposition d'une partie ou de la totalité d'une tenure à bail sont considérés comme étant le produit de la disposition, même s'il est tenu compte dans le calcul de ces montants d'éléments comme des pertes commerciales résultant de la relocalisation, des frais de déménagement, etc. Certes, quand il est disposé d'autres éléments d'actif, par exemple les stocks ou l'achalandage, en plus de la tenure à bail, les montants reçus pour ces éléments d'actif sont le produit de la disposition de ces éléments d'actif.

9. Un paiement que le propriétaire fait à un locataire pour inciter celui-ci à signer un bail est, pour le locataire, considéré comme

a) une rentrée de capital non imposable lorsque le paiement constitue le remboursement d'une partie ou de la totalité du coût en capital pour le locataire des améliorations locatives au sens du paragraphe 1102(4) du Règlement;

b) une diminution des dépenses lorsque le paiement est fait en remboursement d'autres dépenses engagées par le locataire;

c) un revenu lorsque la négociation de baux fait partie des affaires habituelles du locataire (par exemple un magasin à succursales multiples);

d) une diminution de ce qui aurait été par ailleurs les dépenses de location du locataire lorsque le paiement est une remise sur le loyer pour une période du bail;

e) une rentrée de capital non imposable dans les autres cas.

Montants payés

Propriétaire

10. Un montant payé ou à payer par le propriétaire d'un bien à un locataire pour obtenir la résiliation d'un bail avant le 2 décembre 1982 ou pour la résiliation d'un bail en vertu d'une entente écrite, conclue avant le 2 décembre 1982, est déductible suivant les règles ordinaires du calcul du revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien, à condition d'être payé dans le but de produire le revenu, sauf dans les cas où

a) le propriétaire veut obtenir la jouissance immédiate du bien de façon à pouvoir le vendre ou l'utiliser dans un but autre que de tirer un revenu et

b) le bénéfice ou la perte de la disposition ou de la disposition réputée du bien doit normalement compter pour un élément de capital.

11. Un paiement pour une résiliation de bail antérieure au 13 novembre 1981 ou en vertu d'une entente écrite conclue avant cette date qui n'est pas déductible suivant les règles ordinaires du calcul du revenu, soit parce que les deux conditions mentionnées en 10a) et b) ci-dessus sont remplies, soit parce que le paiement n'est pas fait dans le but de produire un revenu, est déductible en vertu de l'alinéa 20(1)z), lorsque le propriétaire et le locataire sont sans lien de dépendance. Lorsqu'il existe un lien de dépendance entre les deux parties, un tel paiement fait dans le cadre de la disposition ou de la disposition réputée du bien en vertu du paragraphe 45(1) est considéré comme un débours fait ou une dépense engagée en vue d'effectuer la disposition ou la disposition réputée du bien et est compris dans le calcul du gain ou de la perte en capital en vertu du paragraphe 40(1), pourvu que le paiement soit raisonnable dans les circonstances.

12. Lorsqu'un bail est résilié après le 1er décembre 1982 et que la résiliation ne découle pas d'une entente écrite conclue avant le 2 décembre 1982, le paiement fait par le propriétaire au locataire pour cette résiliation est déductible seulement de la façon suivante:

a) Lorsque, à la fin d'une année d'imposition particulière, le bien demeure la propriété du propriétaire qui a consenti à faire le paiement ou est la propriété d'une personne ayant un lien de dépendance avec lui, l'alinéa 20(1)z) permet de déduire pour cette année-là une fraction de la somme payée ou à payer pour la résiliation par rapport à la durée du bail, exprimée en jours (incluant toutes les périodes de renouvellement), ne dépassant pas 40 ans, restant à courir immédiatement avant que le bail ne soit résilié.

b) Lorsque, à la fin de l'année d'imposition où il a été disposé du bien, celui-ci n'appartient ni au propriétaire qui a consenti à faire le paiement ni à une personne qui a un lien de dépendance avec lui, l'alinéa 20(1)z. 1) permet de déduire la somme payée ou à payer avant la fin de cette année-là jusqu'à concurrence de la somme (ou dans le cas de biens en immobilisations, de la moitié de la somme) qui n'était pas déductible par le contribuable en vertu du paragraphe a) ci-dessus dans le calcul de son revenu pour une année antérieure.

c) Lorsqu'un montant payé ou à payer pour la résiliation d'un bail est admissible à la déduction mentionnée en b) ci-dessus, aucune autre déduction peut être demandée en vertu de a) ou b) ci-dessus à l'égard de cette résiliation dans une année subséquente.

Ces règles valent aussi lorsqu'un bail est résilié après le 12 novembre 1981, que la résiliation ne découle pas d'une entente écrite conclue avant le 13 novembre 1981 et que le paiement ne donnait pas droit à la déduction mentionnée au numéro 10.

13. L'expression *(loués par ce dernier*) des alinéas 20(1)z) et z.1) ne limite pas l'application de ces alinéas à un locateur qui était une des parties du bail initial portant sur le bien. Le Ministère considère que cette expression vaut aussi pour un possesseur subséquent (propriétaire) à qui le bail et les autres droits sont cédés à l'achat du bien loué.

14. Tout rabais de loyer accordé pour une période du bail représente une diminution de ce qu aurait été par ailleurs le revenu locatif du propriétaire. Le montant qu'un propriétaire paie à un locataire pour inciter ce dernier à prendre bail est considéré habituellement comme une dépense en immobilisations, qu'il s'agisse d'une contribution du propriétaire aux dépenses d'améliorations locatives du locataire ou d'un montant que le locataire peut utiliser à sa guise. Si la location du bien est dans le cadre ou fait partie des affaires du propriétaire, un tel montant constituerait une dépense en immobilisations admissible (voir le IT-143R2, Sens de l'expression *(dépense en immobilisations admissible*)) pour laquelle l'alinéa 20(1)b) permet une déduction. Toutefois, un montant peut être payé au locataire comme financement ou remboursement des paiements que celui-ci est appelé à faire à titre de superviseur ou d'agent pour le propriétaire. Lorsque le propriétaire assume les dépenses de réparation, de modification ou d'amélioration du bien loué, les dépenses payées par l'entremise du locataire peuvent être admises comme frais du propriétaire ou comme un montant à ajouter au coût en capital du bien du propriétaire. Ces dépenses du propriétaire ne peuvent être classées à la fois comme frais ou comme bien d'une catégorie prescrite du locataire.

Locataire

15. Le locataire peut déduire dans le calcul de son revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien le montant qu'il paie pour résilier un bail ou un sous-bail, à condition que le loyer soit lui-même déductible.

16. Lorsqu'un locataire paie un montant en guise de loyer (voir le numéro 2 ci-dessus) ou de paiement anticipé de loyer (voir le numéro 3 ci-dessus), il peut déduire ce montant dans le calcul de son revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien à condition que le loyer soit lui-même déductible. Pour savoir comment il faut traiter les paiements anticipés de loyer aux fins de l'impôt, voir le IT-261R.

17. Sous réserve du numéro 16 ci-dessus, le montant qu'un locataire paie pour obtenir ou proroger un bail ou un sous-bail ou pour autoriser une sous-location constitue une dépense en immobilisations pour acquérir un bien qui est une tenure à bail. Par conséquent, le locataire peut demander la déduction pour amortissement à l'égard de ces paiements, en vertu de la catégorie 13 de l'Annexe II du Règlement ou, s'il y a lieu, en vertu des catégories 3, 6, 31 ou 32, lorsque les conditions du paragraphe 1102(5) du Règlement sont remplies, à condition que la tenure à bail soit acquise en vue de gagner ou de produire un revenu.

18. Lorsqu'un locataire ou un locataire éventuel rembourse au propriétaire une partie ou la totalité des frais engagés par ce dernier pour agrandir, modifier, améliorer, etc. les locaux loués, le remboursement peut compter pour une dépense en immobilisations admissible, sauf si le titre de propriété du bien rénové est dévolu au locataire. Dans ce dernier cas, le remboursement correspond au coût d'acquisition d'un bien en immobilisations admissible pour la déduction pour amortissement.

Généralités

19. En vertu de l'article 67, tous les montants payés qui ne sont pas raisonnables, compte tenu des circonstances, ne sont pas déductibles.