ARCHIVÉE - Options relatives aux biens immeubles

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N^o : IT-403R

DATE : le 29 mai 1984

OBJET : LOI DE L'IMPÔT SUR LE REVENU
Options relatives aux biens immeubles

RENVOI : Article 49 (voir aussi l'article 9 et les paragraphes 55(1) et 245(2))

Le présent bulletin annule et remplace le Bulletin d'interprétation IT-403 en date du 9 janvier 1978. Les modifications sont indiquées par des traits verticaux.

1. Le présent bulletin traite des options portant sur l'acquisition ou la disposition des biens immeubles autres que des résidences principales. Il y aurait lieu de se reporter au Bulletin d'interprétation IT-233R, *(Conventions de bail avec option; conventions de vente et de relocation*), lorsqu'un soi-disant bail avec option constitue en réalité une vente de bien.

2. Normalement, lorsque le bail avec option constitue un vrai bail, un loyer raisonnable payé par le locataire avant d'exercer son option est considéré comme des frais de location pour le locataire et un revenu pour le bailleur, même si un rabais est consenti sur le prix d'achat, au titre d'une partie des loyers déjà payés, à la date de l'exercice de l'option. Lors de l'exercice de l'option d'achat, le coût mentionné dans l'option d'achat moins, le cas échéant, les rajustements au titre des loyers déjà payés constitue le coût du bien pour le locataire acheteur, augmenté naturellement du prix de base rajusté de l'option, le cas échéant, selon le sous-alinéa 49(3)a)(ii). Cependant, si l'option est exercée par l'acheteur après le 11 décembre 1979, que l'acheteur ou une personne ayant avec lui un lien de dépendance pouvait déduire de son revenu des loyers versés à l'égard du bien et que le prix d'achat du bien est inférieur à sa juste valeur marchande au moment où l'option est exercée, l'acheteur sera réputé avoir acquis le bien conformément au paragraphe 13(5.2), comme l'expliquent les numéros 10 et 11 du Bulletin IT-233R.

3. Lorsque celui qui a accordé l'option rachète celle-ci du détenteur avec qui il n'a aucun lien de dépendance, le Ministère estime que le montant du coût de rachat de l'option doit être ajouté au prix de base rajusté du bien pour celui qui avait accordé l'option. D'autre part, le détenteur est considéré avoir disposé d'une option et tout gain en capital ou toute perte en capital est assujetti aux règles concernant les gains ou les pertes en capital. Cependant, lorsque l'option est accordée et rachetée au cours de la même année d'imposition, les deux montants (soit le produit reçu et le coût de rachat) peuvent être soustraits l'un de l'autre si le contribuable le veut. En pareil cas, tout excédent du produit sur le coût de rachat est assujetti aux règles concernant les gains en capital et tout excédent du coût de rachat sur le produit est ajouté au prix de base rajusté du bien du contribuable. Si, à une date quelconque après le 12 janvier 1981, un contribuable dispose d'un bien en immobilisations qui est une option d'acquérir un bien immeuble que le contribuable ou une personne avec qui le contribuable a un lien de dépendance louait et que le contribuable ou cette personne avait le droit de déduire le loyer dans le calcul de son revenu, l'excédent du produit de la disposition de cette option sur le coût pour le contribuable sera, en vertu du paragraphe 13(5.3) réputé être un excédent aux termes du paragraphe 13(1) et sera donc compris dans le revenu du contribuable.

4. L'exercice d'une option pour acheter ou disposer d'un bien ne constitue pas en soi une disposition. Lorsque le contribuable est une corporation, son surplus de capital en main avant 1972, au sens du paragraphe 88(2.1), n'est pas modifié par l'exercice d' une option d'achat de bien, puisqu'aucune disposition n'a lieu, laquelle donnerait un produit de disposition aux fins, entre autres, de l'alinéa 88(2.l)b). Il y a cependant disposition pour le vendeur du bien visé par l'option.

5. Lorsqu'un contribuable a accordé une option non commerciale sur un bien en immobilisations dans une transaction avec lien de dépendance, le Ministère appliquera les dispositions du paragraphe 55(1) à l'égard de la disposition de ce bien lors de l'exercice de l'option, dans les circonstances suivantes:

a) le coût de l'option et le prix de l'exercice combinés sont considérablement moindres que la juste valeur marchande du bien autrement déterminée lors de l'exercice de l'option; et

b) cette différence considérable ne vient pas du fait qu'un événement inattendu s'est produit entre l'octroi de l'option et son exercice (par exemple la découverte inattendue de gravier ou de minéraux sur le bien).

Lorsque le prix de l'exercice a été utilisé comme juste valeur marchande aux fins du paragraphe 70(5) lors du décès du contribuable ou comme prix de la disposition lors de la vente du bien à une autre partie avec laquelle le contribuable avait un lien de dépendance, le paragraphe 55(1) sera invoqué à ce moment si les conditions énoncées en a) et b) ci-dessus, convenablement modifiées pour substituer *(décès*) ou *(vente*), selon le cas, à *(exercice de l'option*), sont remplies. Une option est non commerciale lorsque des parties sans lien de dépendance n'envisageraient pas l'octroi d'une telle option; elle peut comporter une période d'option extrêmement longue, un coût d'option trop bas ou un prix d'exercice qui ne tient pas pleinement compte d'événements futurs attendus (par exemple l'inflation, un changement de zonage, les tendances du marché) qui influeront sur le prix du bien au cours de la période d'option.

6. Lorsque des biens immeubles font partie des stocks de la personne qui accorde l'option d'achat, le produit tiré de l'octroi de l'option constitue un revenu pour la personne qui a accordé l'option. S'il s'agit d'une option non commerciale (voir 5 ci dessus) accordée dans une transaction avec lien de dépendance, les dispositions du paragraphe 245(2) s'appliqueront si un avantage est conféré au moment de l'exercice de l'option. Cet avantage est généralement considéré comme l'excédent de la juste valeur marchande complète du bien au moment de l'exercice de l'option sur la somme du montant versé pour l'option et du prix de l'exercice de cette dernière. La *(juste valeur marchande complète*) signifie le montant qui aurait été la juste valeur marchande du bien si l'option n'avait pas existé.