Saisies et reprises de possession

De : Agence du revenu du Canada

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-102

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

DATE D'ÉMISSION

Le 11 novembre 1993

SUJET

Saisies et reprises de possession.

RENVOI(S) LA LOI

Article 183 de la Loi sur la taxe d'accise.

SYST ME DE CODAGE NATIONAL

11585-0

DATE D'ENTRÉE EN VIGUEUR

La date varie selon la nature du recours adopté par le débiteur et le créancier.

TEXTE

Qu'est-ce qu'une saisie et une reprise de possession pour l'application de l'article 183?

Questions et décisions

Puisque les dispositions de l'article 183 sont assujetties à l'exécution d'une saisie ou d'une reprise de possession, il est important de définir ce qui constitue une saisie et une reprise de possession et de préciser dans quelles circonstances on peut affirmer qu'il y a saisie ou reprise de possession. Soulignons que les modifications apportées à l'article 266 de la LTA restreignent la portée de l'article 183 et qu'il est par conséquent possible que les recours adoptés par le créancier relèvent des dispositions de l'article 266 plutôt que de l'article 183. Par ailleurs, le Code civil du Bas-Canada ayant été révoqué et remplacé par le Code civil du Québec le 1er janvier 1994, il se peut que certains des recours invoqués par les créanciers de la province de Québec avant le 1er janvier 1994 ne soient plus recevables après le 31 décembre 1993.

Le Black's Law Dictionary propose la définition suivante de la saisie :

«Prise de possession d'un bien, p. ex. · la suite d'une violation de la loi ou en vertu d'une exécution. Ce terme sous-entend l'appropriation d'une chose de la possession, réelle ou de droit, d'une autre personne ou d'autres personnes.»

Pour l'application de l'article 183, il y a saisie et reprise de possession dans les circonstances suivantes :

"La saisie ou la reprise de possession est réalisée à l'étape du processus d'exécution où le créancier qui a le pouvoir légal de priver le débiteur du contrôle du bien ainsi que des pouvoirs légaux suffisants dans le bien pour en transférer le droit de propriété à un tiers a adopté des mesures suffisantes pour contrôler un bien, immeuble ou meuble, privant ainsi le débiteur de son contrôle.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 1

EXPOSÉ DES FAITS

En conformité avec les termes de l'hypothèque d'un immeuble à usage commercial occupé par des locataires, le créancier hypothécaire procède à une saisie-arrêt sur les loyers comme il est autorisé à le faire selon les termes du document hypothécaire. Les locataires commencent à remettre directement leur loyer au créancier hypothécaire.

DÉCISION DEMANDÉE

Les actes du créancier hypothécaire constituent-ils une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Il n'y a pas eu saisie ou reprise de possession puisque ces actes ne confèrent pas au créancier hypothécaire un contrôle suffisant de l'immeuble pour priver le débiteur de son contrôle étant donné qu'il n'a pas le pouvoir de transférer le droit de propriété à un tiers.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 2

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire procède à une saisie-arrêt sur les loyers conformément aux termes du document hypothécaire; il se sert des loyers non seulement pour rembourser le capital et les intérêts dus, mais également pour payer les taxes et les frais de service.

DÉCISION DEMANDÉE

Les actes du créancier hypothécaire constituent-ils une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Il n'y a pas eu saisie ou reprise de possession puisque ces actes ne confèrent pas au créancier hypothécaire un contrôle suffisant de l'immeuble pour priver le débiteur de son contrôle étant donné qu'il n'a pas le pouvoir de transférer le droit de propriété à un tiers.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 3

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire a entrepris des procédures de pouvoir de vente en expédiant l'avis de vente requis. Le débiteur demeure en possession de l'immeuble et perçoit les loyers, paie les taxes ainsi que les factures de services publics, en plus d'assurer la gestion de l'immeuble. Lors de l'expiration de la période visée par l'avis, le débiteur continue de gérer l'immeuble et le créancier hypothécaire met l'immeuble en vente en délivrant un mandat de vente à un agent immobilier.

DÉCISION DEMANDÉE

Le fait, pour le créancier hypothécaire, de délivrer un mandat de vente constitue-t-il une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183 lorsque le débiteur continue à gérer l'immeuble?

DÉCISION RENDUE

Il n'y a pas eu saisie ou reprise de possession puisque le fait de délivrer un mandat de vente ne confère pas au créancier hypothécaire un contrôle de l'immeuble tel qu'il constitue une saisie ou une reprise de possession, non plus que la conclusion d'un accord de vente de l'immeuble ne constitue un transfert du droit de propriété à l'agent immobilier.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 4

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire a entrepris des procédures de pouvoir de vente en expédiant l'avis de vente requis. Le débiteur demeure en possession de l'immeuble et perçoit les loyers, paie les taxes ainsi que les factures de services publics, en plus d'assurer la gestion de l'immeuble. Lors de l'expiration de la période visée par l'avis, le débiteur continue à gérer l'immeuble et le créancier hypothécaire met l'immeuble en vente en délivrant un mandat de vente à un agent immobilier. Six semaines plus tard, le créancier hypothécaire reçoit une offre d'achat de la part d'un acheteur de bonne foi et il l'accepte.

DÉCISION DEMANDÉE

Le fait de recevoir une offre d'achat constitue-t-il une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183 lorsque le débiteur continue d'exercer le contrôle de l'immeuble?

La signature d'une convention d'achat-vente constitue-t-elle une saisie ou une reprise de possession?

DÉCISION RENDUE

Il n'y a pas eu saisie ou reprise de possession lors de la mise en vente de l'immeuble. Si le créancier hypothécaire a la pouvoir légal d'opérer un transfert du droit de propriété à un tiers, dans de telles circonstances, le débiteur hypothécaire continue d'exercer le contrôle de l'immeuble. De plus, le fait d'attribuer un mandat pour la vente de l'immeuble ne constitue pas le transfert du droit de propriété.

Le seul fait de déposer une offre d'achat ne confère pas à l'acheteur le droit de propriété dont jouit le créancier. Cependant, un acheteur de bonne foi obtient un droit à l'égard de l'immeuble visé en concluant une convention d'achat-vente irrévocable avec le créancier hypothécaire. Il y a alors saisie ou reprise de possession.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 5

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire a entrepris des procédures de pouvoir de vente en faisant parvenir un avis de pouvoir de vente au débiteur hypothécaire. Lors de l'expiration de la période visée par l'avis, le créancier hypothécaire procède à une saisie-arrêt sur les loyers et entreprend de payer les taxes et de régler les factures de services publics. En outre, le créancier hypothécaire a nommé un gestionnaire immobilier qui agit en son nom. Le créancier hypothécaire signe des baux exécutoires sur l'immeuble avec des tiers.

DÉCISION DEMANDÉE

Les actes du créancier hypothécaire constituent-ils une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Dans de telles circonstances, le créancier hypothécaire est un créancier hypothécaire qui a pris le contrôle de l'immeuble, à l'exclusion du débiteur, et il a le pouvoir légal d'opérer le transfert du droit de propriété à un tiers. Il y a donc eu saisie et reprise de possession.

L'article 183 s'applique lorsque le gestionnaire immobilier est nommé avant 1993. On appliquerait les termes de l'article 266 si le gestionnaire immobilier avait été nommé après 1992.

MOTIF

En vertu de la nouvelle définition du séquestre, laquelle s'applique aux séquestres nommés ou autorisés à agir après 1992, un gestionnaire immobilier nommé dans le but de gérer ou d'assurer l'exploitation d'un bien en acquittement d'une débenture, d'une obligation ou de tout autre titre de créance, satisfait aux termes de l'article 266.

Selon le nouveau paragraphe 183(11) qui entre en vigueur le 1er janvier 1993, c'est l'article 266, et non l'article 183, qui s'applique lorsque le créancier ou la personne qui agit en son nom est un séquestre au sens du paragraphe 266(1). Comme le gestionnaire immobilier respecte les termes de la définition du séquestre du paragraphe 266(1) et comme le bien est saisi en acquittement de tout ou partie d'une dette, le nouveau paragraphe 183(11) stipule c'est l'article 266, et non l'article 183, qui s'applique.

Par conséquent, si un gestionnaire immobilier est nommé par un créancier après 1992 dans le but d'assurer la gestion ou l'exploitation d'un immeuble, même s'il peut exercer le contrôle de l'immeuble, le nouvel article 266 s'applique.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 6

EXPOSÉ DES FAITS

Le débiteur hypothécaire ayant manqué à ses engagements, le créancier hypothécaire a procédé à une saisie-arrêt sur les loyers et a entrepris de payer les taxes ainsi que de régler les factures de services publics. En outre, le créancier hypothécaire a nommé un gestionnaire immobilier qui agira en son nom. Le gestionnaire nommé par le créancier hypothécaire signe des baux avec des tiers.

DÉCISION DEMANDÉE

Les actes du créancier hypothécaire constituent-ils une saisie ou une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Dans de telles circonstances, le gestionnaire nommé par le créancier hypothécaire a pris le contrôle de l'immeuble, à l'exclusion du débiteur, et il a le pouvoir légal de transférer le droit de propriété à un tiers. Il y a donc eu saisie et reprise de possession.

L'article 183 s'applique lorsque le gestionnaire immobilier est nommé avant 1993. On appliquerait les termes de l'article 266 si le gestionnaire immobilier avait été nommé après 1992.

MOTIF

En vertu de la nouvelle définition du séquestre, laquelle s'applique aux séquestres nommés ou autorisés à agir après 1992, un gestionnaire immobilier nommé dans le but de gérer ou d'assurer l'exploitation d'un bien en acquittement d'une débenture, d'une obligation ou de tout autre titre de créance, satisfait aux termes de l'article 266.

Selon le nouveau paragraphe 183(11) qui entre en vigueur le 1er janvier 1993, c'est l'article 266, et non l'article 183, qui s'applique lorsque le créancier ou la personne qui agit en son nom est un séquestre au sens du paragraphe 266(1). Comme le gestionnaire immobilier respecte les termes de la définition du séquestre du paragraphe 266(1) et comme le bien est saisi en acquittement de tout ou partie d'une dette, le nouveau paragraphe 183(11) stipule que c'est l'article 266, et non l'article 183, qui s'applique.

Par conséquent, si un gestionnaire immobilier est nommé par un créancier après 1992 dans le but d'assurer la gestion ou l'exploitation d'un immeuble, même s'il peut exercer le contrôle de l'immeuble, le nouvel article 266 s'applique.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 7

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire entreprend une action en forclusion et obtient une ordonnance définitive de forclusion en date du 5 janvier 1991. Le créancier hypothécaire effectue l'enregistrement du titre d'ordonnance définitive de forclusion le 5 avril 1991, réalisant ainsi le transfert du titre enregistré au profit du créancier hypothécaire.

DÉCISION DEMANDÉE

L'enregistrement de l'ordonnance définitive de forclusion constitue-t-il une saisie et une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Il y a eu saisie ou reprise de possession le 5 janvier 1991, soit à la date de l'ordonnance définitive de forclusion, même si le créancier hypothécaire a retardé l'enregistrement de l'ordonnance définitive de forclusion.

Certains faits pourront porter à croire que la saisie ou la reprise de possession s'est produite à une date antérieure si le créancier a le pouvoir légal d'exercer le contrôle de l'immeuble et d'opérer le transfert du droit de propriété à un tiers, et qu'il a adopté des mesures pour ce faire à un point tel qu'il prive le débiteur de son contrôle.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 8

EXPOSÉ DES FAITS

Un créancier hypothécaire entreprend une action en forclusion et obtient une ordonnance provisoire. Conformément aux termes de l'ordonnance provisoire, le débiteur hypothécaire se voit accorder une période de rachat de 90 jours et le créancier hypothécaire obtient la possession du bien au cours de cette période. Cependant, le créancier hypothécaire ne se prévaut pas de ce droit. Les loyers sont remis au débiteur hypothécaire, les locataires continuent à traiter avec ce dernier, et il signe également les baux. Le créancier hypothécaire estime qu'il y a eu saisie ou reprise de possession au moment de l'ordonnance provisoire lui accordant la possession du bien.

DÉCISION DEMANDÉE

L'ordonnance provisoire constitue-t-elle une saisie et une reprise de possession au sens de l'article 183?

DÉCISION RENDUE

Il n'y a pas eu saisie ou reprise de possession lors de l'émission de l'ordonnance provisoire de prise de possession. Le créancier hypothécaire pouvait saisir le bien puisque le tribunal lui en avait accordé la possession. Cependant, le créancier hypothécaire n'a pas pris les mesures lui permettant d'exercer le contrôle du bien à l'exclusion du débiteur hypothécaire.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 9

EXPOSÉ DES FAITS

Un débiteur hypothécaire ne peut acquitter les versements hypothécaires et remplir les autres obligations financières de sa terre agricole. Il n'a pas les moyens de retenir les services d'un avocat et il lui est donc impossible de régulariser la situation de l'hypothèque. Le 1er décembre 1991, il transfère volontairement tous ses droits et son titre à l'égard de la terre au créancier hypothécaire par acte de renonciation; le créancier hypothécaire devient le propriétaire enregistré, auquel incombe toutes les charges.

DÉCISION DEMANDÉE

Un acte de renonciation constitue-t-il une saisie et une reprise de possession au sens de l'article 183? Si tel est le cas, à quel moment la saisie est-elle survenue?

DÉCISION RENDUE

Depuis le 4 novembre 1991, les actes de renonciation et tous les autres transferts volontaires sont jugés être des saisies et des reprises de possession s'ils satisfont aux exigences de l'article 183. Si le transfert volontaire a été exécuté avant le 5 novembre 1991, il ne constitue pas une saisie et une reprise de possession au sens de l'article 183.

La date de l'exécution de l'acte de renonciation par le créancier à l'égard d'un immeuble servira à déterminer si la renonciation a eu lieu après le 4 novembre 1991. Dans le cas des biens meubles, le transfert volontaire survient soit en remettant le bien lui-même au créancier, soit en signant une déclaration de renonciation à tous les droits afférents au bien en question.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 10

EXPOSÉ DES FAITS

Au Québec, un détaillant achète à crédit d'un vendeur, le 23 janvier 1992, un inventaire de 500 000 $, TPS en sus. La marchandise a une valeur au détail de 1 000 000 $. Pour des motifs connus du seul détaillant, le prix de la marchandise est ensuite réduit pour n'atteindre que 100 000 $. Au fait de la situation financière précaire du détaillant, le vendeur charge un huissier de signifier une saisie avant jugement de manière à protéger son droit de sûreté à l'égard de l'inventaire.

DÉCISION DEMANDÉE

L'article 183 s'applique-t-il à la saisie avant jugement?

DÉCISION RENDUE

Au Québec, une saisie avant jugement n'équivaut pas à une saisie ou à une reprise de possession pour l'application de l'article 183 de la Loi. La saisie avant jugement est tout simplement une mesure conservatrice destinée, en l'espèce, à empêcher le détaillant de réduire la possibilité, pour le créancier, de se faire payer. La saisie avant jugement n'autorise pas le vendeur à imposer la vente de l'inventaire; elle empêche tout simplement le détaillant de le vendre.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 11

EXPOSÉ DES FAITS

En mars 1990, au Québec, un débiteur accorde à une banque une hypothèque sur son immeuble commercial en plus d'une dation en paiement. Par la suite, le débiteur manque à ses obligations. La banque choisi d'exercer son droit hypothécaire et tente d'imposer la vente du bien. Saisi par le huissier le 10 mars 1991, le bien est vendu le 20 mars 1991.

DÉCISION DEMANDÉE

L'article 183 s'applique-t-il à la vente du bien?

DÉCISION RENDUE

Pour l'application de l'article 183, la date de la saisie correspond à la date de l'exécution du jugement en action hypothécaire (qui est la date de la vente, soit le 20 mars 1991) puisque le créancier n'exerce pas le droit qui lui a été conféré par la décision du tribunal, le 10 mars 1991, de priver le créancier du contrôle du bien avant la date de l'exécution du jugement. Par conséquent, le créancier n'a pas adopté des mesures pour ce faire à un point tel qu'il prive le débiteur de son contrôle du bien avant cette date.

MOTIF

Pour mieux comprendre cette décision, il importe de saisir les différences entre une action hypothécaire et une action en dation de paiement.

Dans le cas d'une action hypothécaire, le recours du créancier consiste à imposer la vente de biens immeubles et de se faire payer selon le rang de sa créance. Si la vente forcée d'un bien immeuble ne permet pas de dégager un montant correspondant à la somme due au créancier, celui-ci conserve un recours personnel (et non garanti) à l'égard des autres biens du débiteur.

Dans le cas d'une action en dation de paiement, le créancier désire être nommé propriétaire du bien. En contrepartie, le créancier abandonne tout droit résultant du manquement aux engagements du débiteur.

En l'espèce, soit une action hypothécaire, on obtiendra un jugement que l'on enregistrera afin de le rendre opposable aux tiers. Un shérif se chargera d'effectuer la vente peu de temps après. Même si le créancier ou le huissier prend possession du bien avant la date de vente, la saisie n'aura lieu que le jour de l'exécution du résultat visé par le créancier, c.-à-d. de forcer la vente du bien.

EXEMPLE DE DÉCISION NO 12

EXPOSÉ DES FAITS

Au Québec, un créancier accepte de prêter de l'argent à un marchand, dans la mesure où celui-ci lui accorde un nantissement commercial sur son équipement. Le commerçant manque à ses engagements en 1992. Le créancier, conformément au paragraphe 1979(i) du Code civil avise le débiteur (le marchand) de lui livrer les biens nantis de manière à ce qu'il puisse réaliser sa garantie.

DÉCISION DEMANDÉE

L'article 183 s'applique-t-il si le débiteur remet volontairement les biens? Que se passe-t-il si le débiteur refuse de remettre les biens nantis?

DÉCISION RENDUE

En vertu de l'article 183, si le débiteur remet volontairement les biens nantis, la saisie survient au moment de la vente de ces derniers. Par contre, si le débiteur refuse de remettre volontairement les biens, une saisie survient à l'exécution de cette dernière, c.-à-d. lorsque les biens nantis sont saisis et vendus par un shérif en application d'une ordonnance de la cour en faveur du créancier.

MOTIF

Dans le cas d'un nantissement commercial, si le débiteur remet volontairement les biens nantis au créancier, c'est ce dernier qui enclenche le processus en avisant le débiteur qu'il forcera la vente des biens nantis. Les résultats sont identiques à une saisie, ce qui entraîne l'application de l'article 183.

Dans l'éventualité où le débiteur conserverait ses biens après avoir été avisé de les remettre au créancier, ce dernier n'aura d'autre option que de demander à un tribunal de lui conférer la permission de saisir et de vendre les biens. La vente de ces biens constituerait une saisie aux fins de l'article 183.

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