Contrats de location avec option d'achat

De : Agence du revenu du Canada

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-164

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Date d'émission

Le 15 février 1994

Sujet

Contrats de location avec option d'achat

Renvoi(s) à la Loi

Les dispositions suivantes de la Loi sur la taxe d'accise peuvent s'appliquer :
123(1), Définition de «vente»;
133, Convention portant sur une fourniture;
152(2), Contrepartie en cas de bail;
168(5), Vente d'un immeuble;
168(6) Fourniture combinée;
191(1) et 191(3), Fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation; 191(2), Fourniture à soi-même à la fin d'un contrat de vente;
254, Remboursement de TPS pour habitations neuves;
336, Dispositions transitoires

Système de Codage National

11870-5

Date d'entrée en vigueur

Le 1er janvier 1991

Texte

Le présent énoncé de politique porte sur le transfert de possession d'un immeuble d'habitation récemment construit ou rénové en grande partie d'un constructeur à un acquéreur aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable avant le transfert de la propriété de l'immeuble à l'acquéreur.

Question et décision

Les constructeurs utilisent divers genres de contrats de location avec option d'achat. Ces contrats peuvent être assujettis à une vaste gamme de modalités. Il importe toutefois d'établir la distinction entre les deux principales catégories de contrats, soit :

1) un contrat de vente exécutoire prévoyant le transfert de la propriété à la fin ou avant la fin d'une période d'occupation précise.

Ce genre de contrat de location avec option d'achat entraînera généralement la vente du bien aux fins de la TPS quand la possession est d'abord transférée à l'acquéreur en vertu du contrat.

Une «vente» à l'égard d'un bien est définie à l'article 123 de la Loi comme incluant «le transfert de la propriété d'un bien et le transfert de la possession d'un bien en vertu d'une convention prévoyant le transfert de la propriété du bien».

Un contrat de location avec option d'achat peut viser une vente d'immeuble si le contrat est la base sur laquelle la propriété du bien est par la suite transférée. Une fourniture est considérée comme étant effectuée par vente, par exemple, lorsque:

(i) soit le contrat de location avec option d'achat contient une clause obligatoire d'achat et de vente;

(ii) soit la possession est donnée aux termes ou par suite d'un contrat de transfert de la propriété de l'immeuble à l'acquéreur.

Chacun des contrats susmentionnés constitue la vente d'un bien parce que chacun d'eux entraîne le transfert de la propriété du bien ou le transfert de la possession du bien aux termes d'un contrat de transfert de la propriété du bien.

Si la vente est taxable, l'acquéreur sera généralement tenu de payer la TPS sur la valeur de la contrepartie de la vente au premier en date des jours suivants : le jour du transfert de la possession du bien et le jour du transfert de la propriété du bien. Le remboursement de TPS pour habitations neuves prévu à l'article 254 de la Loi, s'il est offert, ne peut être demandé avant le transfert de la propriété (c.-à.-d. le titre) de l'immeuble. Un acquéreur admissible peut demander le remboursement dans les quatre ans suivant le transfert de la propriété de l'immeuble.

2) un bail, une licence ou un accord semblable avec option d'achat du logement en tout temps ou à la fin de la période d'occupation.

Si le contrat n'entraîne pas directement le transfert réel ou prévu de la propriété du bien, l'opération est généralement considérée comme un bail, une licence ou un accord semblable, et non une vente, à l'égard du bien.

Si le contrat n'entraîne pas une vente comme il est mentionné ci-dessus, le constructeur peut être tenu, selon l'article 191 de la Loi, de payer la taxe sur la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation au moment où la possession est donnée à une personne qui doit l'occuper comme lieu de résidence. En pareil cas, le remboursement de TPS pour habitations neuves n'est pas offert pour l'immeuble, et la vente ultérieure de l'immeuble est généralement exonérée.

Vente ou location

Pour déterminer si une fourniture donnée d'un immeuble d'habitation est effectuée par vente ou par location (c.-à-d. un bail, une licence ou un accord semblable), il pourrait être nécessaire d'examiner les modalités du contrat applicable et les faits propres à chaque situation. Même s'ils ne sont pas nécessairement concluants, les facteurs suivants peuvent indiquer la vente d'un bien aux fins de la TPS :

a) on fait allusion au contrat visant le transfert de la possession comme étant l'achat et la vente de l'immeuble;

b) l'acquéreur achète le titre du bien après le paiement d'un montant précis ou après une période précise;

c) l'acquéreur est tenu d'acheter le bien auprès du fournisseur pendant de la période d'occupation, ou à la fin de cette période, ou il est tenu de garantir que le fournisseur recevra le plein prix de l'acquéreur ou d'un tiers (sauf si cette garantie n'est donnée qu'à l'égard de l'usure anormale causée par l'acquéreur);

d) un dépôt est versé au moment de la conclusion du contrat, et le dépôt doit être déduit du solde à payer à la vente du bien;

e) les paiements effectués aux termes du contrat sont désignés comme étant des versements, des intérêts ou des montants semblables;

f) le droit au remboursement pour habitations neuves est mentionné dans le contrat;

g) l'acquéreur est tenu de payer les taxes foncières, les services publics et les autres montants payables à l'égard du bien (ce critère n'est pertinent que si d'autres critères sont respectés, car la condition relative à ce critère peut se produire dans les conventions de bail net).

EXEMPLES DE DÉCISIONS

Exemple 1

Faits

Un particulier conclut avec le constructeur d'un immeuble d'habitation à logement unique récemment construit un contrat de location avec option d'achat ayant force obligatoire. Aux termes du contrat, l'acquéreur est tenu de payer la somme de 150 000 $, plus la TPS, déterminée comme suit :

Dépôt initial 5 000 $
24 mois de location à 1 000 $ par mois 24 000 $
Paiement final à la conclusion 121 000 $

Le particulier prendra possession de l'immeuble d'habitation au début de la période visée par le contrat, mais la vente ne sera pas «conclue» et le titre ne sera pas transféré avant la fin de la période de 24 mois.

Décision demandée

Le constructeur est-il réputé avoir effectué une vente taxable de l'immeuble au particulier?

Dans l'affirmative, quand la vente a-t-elle eu lieu?

La TPS sur le plein prix d'achat est-elle payée au moment de la prise de possession ou à une date ultérieure?

Les règles relatives à la fourniture à soi-même qui sont prévues à l'article 191 s'appliquent-elles?

Le particulier est-il admissible au remboursement de TPS pour habitations neuves?

Décision

Le contrat conclu entre le constructeur et le particulier est considéré comme un contrat de vente. Une vente est réputée avoir lieu, et le plein montant de la TPS est payable sur la somme de 150 000 $ (c.-à-d. 10 500 $ de TPS) lorsque la possession de l'immeuble est donnée au particulier aux termes d'un contrat de transfert de la propriété de l'immeuble.

Les règles sur la fourniture à soi-même prévues à l'article 191 de la Loi ne s'appliquent pas parce que l'acquéreur est un acheteur aux termes d'un contrat de vente de l'immeuble et que la possession de l'immeuble est donnée en vertu d'un contrat de vente. Le remboursement de TPS pour habitations neuves peut être offert au particulier après le transfert du titre de l'immeuble (c.-à-d. à la fin de la période de 24 mois), pourvu que toutes les autres conditions prévues à l'article 254 soient remplies.

Exemple 2

Faits

Un particulier conclut un contrat avec un constructeur pour acquérir un immeuble d'habitation à logement unique récemment construit au prix suivant :

Dépôt, 1er 5 000 $
12 mois d'intérêts à 500 $ par mois 6 000 $
Solde dû le 1er janv. 1994 119 000 $

Le particulier prendra possession de l'immeuble le 1er janvier 1993, et le titre sera transféré au moment du paiement du solde dû. Le particulier et le constructeur conviennent du lien juridique de propriétaire et de locataire pour l'immeuble jusqu'au transfert de la propriété. Les paiements d'intérêts de 500 $ par mois s'accumuleront jusqu'au premier en date des deux jours suivants : le jour du paiement du solde dû de 119 000 $ et le 1er janvier 1994. Le constructeur fournit une garantie, au choix du particulier, prévoyant le «rachat» de l'immeuble pour un prix déterminé après le transfert initial de la propriété et avant le 1er juillet 1994.

Décision demandée

Le constructeur est-il réputé avoir effectué une vente taxable de l'immeuble au particulier?

Dans l'affirmative, quand la vente a-t-elle eu lieu?

Le particulier est-il admissible au remboursement de TPS pour habitations neuves?

Si le particulier exerce l'option prévoyant le rachat de l'immeuble par le constructeur à la fin de la période initiale de location, ce rachat sera-t-il une fourniture taxable?

Décision

Le contrat constitue une vente aux fins de la TPS. La vente a eu lieu le 1er janvier 1993 lorsque la possession en vertu du contrat de vente a été donnée au particulier. La TPS sera payable sur la valeur de la contrepartie au 1er janvier 1993. Cependant, le remboursement de TPS pour habitations neuves ne sera pas offert avant le transfert du titre.

Si le particulier exerce l'option prévoyant le rachat de l'immeuble par le constructeur, la vente faite par le particulier au constructeur sera exonérée aux termes de l'article 2 de la partie I de l'annexe V.

Exemple 3

Faits

Un particulier conclut un contrat avec un constructeur afin de prendre possession d'un immeuble d'habitation à logement unique récemment construit pour une période d'un an comme lieu de résidence. Le particulier est tenu de verser des paiements mensuels de 1 000 $ pendant toute l'année. Le contrat prévoit aussi une option d'achat de l'immeuble pour la somme de 150 000 $, option dont le particulier peut se prévaloir en tout temps pendant l'année d'occupation. De plus, il est convenu qu'au moment où le particulier se prévaut de cette option, la somme des paiements initiaux est déduite du prix d'achat de 150 000 $.

Décision demandée

Le constructeur est-il réputé avoir effectué une vente taxable de l'immeuble au particulier?

Si le particulier exerce l'option d'achat de l'immeuble, cet achat sera-t-il une fourniture taxable?

Les règles relatives à la fourniture à soi-même qui sont prévues à l'article 191 s'appliquent-elles?

Un remboursement de TPS pour habitations neuves est-il offert à ce particulier?

Décision

Le contrat est une fourniture par bail, licence ou accord semblable aux fins de la TPS. Le constructeur est tenu d'effectuer une fourniture à soi-même aux termes de l'article 191 de la Loi lorsque la possession de l'immeuble est donnée au particulier. Si le particulier exerce l'option d'achat de l'immeuble, la vente de l'immeuble sera exonérée en vertu de l'article 4 de la partie I de l'annexe V. Le remboursement de TPS pour habitations neuves n'est pas offert.

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