Juste valeur marchande aux fins de la partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (Révisé)

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-165R

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Date d'émission

le 16 octobre 1997
Révisé mars 1998

Sujet

La version antérieure de cet énoncé de politique mettait l'accent sur la façon dont les projets de logements subventionnés et à but non lucratif étaient touchés par les règles sur les fournitures réputées d'immeubles qui sont fondées sur la JVM du fonds ou de l'immeuble d'habitation. L'énoncé de politique a été élargi pour comprendre des commentaires sur la détermination de la juste valeur marchande (JVM) pour l'application de la partie IX Loi sur la taxe d'accise (LTA). Des commentaires généraux sont donc inclus concernant la JVM et l'importance de l'objet de cette évaluation aux fins des règles sur les fournitures à soi-même réputées et sur les remboursements pour habitations neuves. En outre, l'énoncé de politique traite des habitations subventionnées et à but non lucratif, des fonds destinés à des immeubles d'habitation qui peuvent être fournis par vente ou par bail, licence ou accord semblable ainsi que de l'application des règles sur les fournitures réputées aux transactions impliquant la location à bail d'un fonds .

Renvoi(s) à la Loi

Définition d'«immeuble d'habitation» donnée au paragraphe 123(1) et aux articles 190, 191, 191.1, 254.1, 256, 256.1 et 257 de la Loi sur la taxe d'accise, ainsi qu'aux articles 5.2, 6.1 et 7 de la partie I de l'annexe V de la Loi sur la taxe d'accise.

Numéro(s) de dossier du Système de Codage National

11665-2, 11665-5, 11870-4-2, 11870-5 et 11950-1.

Date d'entrée en vigueur

Le 1^er janvier 1991 (et le 23 avril 1996 pour certaines parties aux endroits indiqués).

Texte

Question et décisions

ARTICLES DE LA LOI SUR LA TAXE D'ACCISE VISÉS PAR LA PRÉSENTE POLITIQUE

Le présent énoncé de politique décrit la position du Ministère relativement à la détermination de la JVM aux fins des fournitures réputées d'immeubles par un constructeur en application des articles 190 et 191 de la LTA et aux fins des remboursements prévus aux articles 254.1, 256 et 256.1 de la LTA. L'immeuble peut être un immeuble d'habitation, une habitation ou un fonds, selon l'article applicable.

Plus précisément, le présent énoncé de politique traite du concept de la JVM relativement à ce qui suit :

A) les méthodes utilisées, la valeur ajoutée ou soustraite pour tenir compte de certains facteurs ou caractéristiques du bien et l'objet de l'évaluation;

B) les logements subventionnés ou à but non lucratif;

C) les fonds destinés à un immeuble d'habitation fournis par bail.

A) JUSTE VALEUR MARCHANDE

Définitions

La JVM est définie au paragraphe 123(1) comme désignant la JVM d'un bien ou d'un service, abstraction faite de la taxe exclue en application de l'article 154. En règle générale, la position du Ministère est que la juste valeur marchande représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n'étant contrainte à transiger.

En ce qui concerne les fournitures à soi-même réputées prévues à l'article 191, trois aspects de la JVM des immeubles sont pertinents : les méthodes utilisées pour établir la valeur, les facteurs influant sur la mesure de la valeur et les objets des évaluations de la JVM. Les évaluateurs professionnels disposent de pratiques reconnues sur la façon de prendre en considération des facteurs ou caractéristiques. Le présent énoncé décrit la position du Ministère concernant le bon objet de l'évaluation.

Méthodes

En bref, trois méthodes ou approches générales quant à l'évaluation au prix du marché sont utilisées : la méthode du coût, la méthode de la parité et la méthode de la valeur actualisée nette (également appelée la méthode du revenu). Différentes approches peuvent être utilisées pour différentes composantes de l'objet évalué. Le Ministère reconnaît qu'aucune méthode ne devrait être exclue de façon catégorique.

Facteurs

De nombreux facteurs ou caractéristiques d'un bien affectent sa valeur, comme la proximité des écoles, des services ou des services de transport, les vues pittoresques, l'âge de la maison, la tranquillité du quartier, la dimension de la maison ou l'accès au garage de l'intérieur. D'autres facteurs peuvent être de nature juridique, comme le zonage permettant l'aménagement d'un bureau dans la maison ou une responsabilité relative à l'obstruction des égouts.

Les charges constituent un genre de facteur. Elles limitent les utilisations possibles du bien ou imposent une obligation au propriétaire et peuvent causer une réduction de la JVM du bien.

Objets

La Loi précise les objets de certaines fournitures réputées; la JVM de ces objets constitue le fondement des autocotisations liées aux immeubles. Dans ces dispositions déterminatives concernant les immeubles, les objets comprennent les fonds, les immeubles d'habitation, les logements en copropriété, les immeubles d'habitation à logement unique et les immeubles d'habitation à logements multiples (IHLM). La LTA ne contient pas de définition de «fonds», mais définit les autres objets. Ainsi, pour respecter entièrement les exigences de la LTA, il est essentiel que ces définitions soient utilisées pour décrire l'objet de l'évaluation de la JVM.

En ce qui concerne l'application de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS et TVH), la JVM des immeubles est calculée sur chaque bien fourni (qu'il s'agisse ou non d'une fourniture réputée). En règle générale, le Ministère examine la description officielle du bien pour l'identifier. Cependant, l'évaluateur doit être conscient que les objets des autocotisations ne coïncident pas toujours avec la description officielle de l'immeuble utilisée pour enregistrer le bien au bureau provincial d'enregistrement ou du cadastre.

Par exemple, un immeuble d'habitation ne comprend que le fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à l'usage résidentiel de ce dernier. S'il y a une maison sur un terrain de 200 hectares, la description officielle du bien peut consister en un plan et un numéro de lot ou un dessin arpenté. Cette description officielle ne coïncidera pas avec l'objet fourni, selon la définition de la LTA. Aux fins de la TPS et de la TVH, lorsque le propriétaire vend la maison et le terrain de 200 acres, deux fournitures sont réputées effectuées en application de l'article 136 ou de l'article 141, selon le cas. Une fourniture vise un immeuble d'habitation tandis que l'autre vise le reste du fonds qui ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation.

Titre foncier

Le paragraphe 191(3) stipule que le constructeur est «réputé ... avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable». Lorsqu'une personne vend un immeuble, dans certaines provinces, il est établi que le bien est accordé «en fief simple». Dans d'autres provinces, le bien est accordé à l'acheteur «et ses héritiers», ce qui désigne essentiellement le même genre de propriété qu'«en fief simple». Certaines administrations n'utilisent pas de telles expressions. En règle générale, selon l'interprétation du Ministère, lorsque la LTA utilise le mot «vendu», ce mot désigne le transfert de la propriété avec tous les droits et domaines possibles à l'égard du bien, ou le transfert de la propriété avec le plus grand intérêt de propriété qui est possible dans notre régime.

Évaluations

La JVM dont il est question dans la LTA est la JVM avant l'ajout de toute TPS et TVH; par conséquent, pour éviter toute confusion, l'évaluation doit indiquer si la TPS ou la TVH est incluse ou non dans la valeur évaluée.

Le présent énoncé de politique se rapporte aux évaluateurs professionnels et à leurs normes et pratiques. Même si aucune exigence législative n'oblige une personne qui établit une autocotisation à faire appel à un évaluateur, si le Ministère n'est pas d'accord avec la valeur utilisée aux fins de l'autocotisation, il peut demander sa propre évaluation.

B) LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS OU À BUT NON LUCRATIVE

Le nouvel article 191.1, qui est entré en vigueur le 23 avril 1996, stipule que lorsque les paragraphes 191(1) à 191(4) s'appliquent, un montant minimum de taxe est réputé avoir été perçu pour certains genres de logements subventionnés ou à but non lucratif.

Le montant minimum de TPS et de TVH réputé percevable ne peut pas être inférieur aux crédits de taxe sur les intrants demandés ou au remboursement prévu à l'article 257. L'article 191.1 décrit ce montant minimum comme étant le plus élevé des montants suivants : (i) la taxe calculée sur la JVM de l'immeuble, (ii) tous les montants de TPS et de TVH payables par le constructeur relativement aux immeubles faisant partie de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction à celui-ci, ou relativement aux améliorations dont il a fait l'objet.

Avant cette date d'entrée en vigueur, le montant de TPS percevable relativement aux fournitures réputées décrites aux paragraphes 191(1) à 191(4) est de 7 p. 100 de la JVM.

Selon les dispositions de mise en vigueur, la nouvelle disposition ne s'applique pas si le constructeur a reçu du financement public avant le 23 avril 1996 ou s'il pouvait raisonnablement s'attendre à recevoir un tel financement en raison d'une lettre d'intention ou d'un protocole d'entente. En outre, pour être visés par l'exception, les travaux de construction ou les rénovations majeures de l'immeuble (ou toute adjonction à celui-ci) doivent être achevés en grande partie avant le 23 avril 1998.

C) FONDS DESTINÉS À UN IMMEUBLE D'HABITATION FOURNIS PAR BAIL

Terminologie

Dans le présent énoncé de politique, le mot «bail» comprend l'expression «bail, licence ou accord semblable».

En application du paragraphe 191(1), lorsqu'un constructeur fournit un bien par bail, il est réputé avoir effectué la fourniture taxable par vente. Dans ce cas, selon la position du Ministère, la vente réputée se rapporte au transfert de la pleine propriété du bien. Par conséquent, la JVM de l'objet est fondée sur la pleine propriété du bien. L'objet est donc réputé être vendu, même s'il peut, en fait, être loué à bail.

Fonds cédés à bail

Parfois, le constructeur d'un immeuble d'habitation loue à bail le fonds sur lequel le bâtiment est construit, plutôt que d'acheter le fonds. Le bâtiment pourrait faire partie d'un projet de logements subventionnés ou à but non lucratif.

Aucune substitution permise

Pour l'application du paragraphe 190(3), l'objet de la fourniture réputée et des évaluations de la JVM est le fonds. Pour l'application de l'article 191, l'objet de la JVM peut être un immeuble d'habitation à logement unique, un logement en copropriété, un IHLM ou une adjonction à un IHLM, qui dépendent tous à des degrés divers de la définition d'un immeuble d'habitation.

Aux termes du paragraphe 123(1), un immeuble d'habitation désigne le bâtiment ou la partie d'un bâtiment «y compris ... (le) fonds sous-jacent ou contigu» au bâtiment. Même s'il y a de légères différences pour les différents objets, selon le paragraphe en vertu duquel une fourniture à soi-même est réputée effectuée, aucun des énoncés ne se rapporte à un «droit de tenure à bail relatif au fonds...». La position du Ministère est que l'on ne peut substituer l'expression «droit de tenure à bail relatif au fonds» au mot «fonds» au moment de définir l'objet de l'évaluation de la JVM aux fins de la TPS et de la TVH. Par conséquent, dans ces circonstances, l'objet assujetti à l'établissement de la juste valeur marchande serait le bâtiment et le fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment, comme s'ils étaient tous les deux visés par la vente.

EXEMPLES DE DÉCISIONS

Conformément à l'alinéa 20d) de la section 4 du chapitre 1 de la série des mémorandums sur la TPS, le Ministère peut refuser de rendre une décision en matière de TPS à l'égard de la détermination de la juste valeur marchande d'un bien. Le présent énoncé de politique traite de l'évaluation des immeubles et aucun exemple de décision n'est donc fourni.