Fourniture d'espace, au profit de participants à une coentreprise dans un immeuble appartenant en propriété à ces participants qui possèdent des droits indivis (Revisé le 11 mars 1998)

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-172R

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Date de diffusion :

le 21 février 1995
Revisé le 11 mars 1998

Renvois à la Loi :

Paragraphe 165(1), paragraphe 165(2) et article 273 de la Loi sur la taxe d'accise.
Règlement sur les coentreprises (TPS).

Numéro de dossier du Système de Codage National

11660-9, 11950-1, 11950-3.

Entrée en vigueur :

Le 1er janvier 1991 pour la TPS

Le 1er avril 1997 pour la TVH

Texte

Question et décisions :

À noter que la copropriété immobilière peut prendre bien des formes. Le présent énoncé de politique vise les situations où des immeubles sont possédés par des participants à une coentreprise qui ont des droits indivis. Le traitement fiscal accordé à toutes les autres formes de copropriété dépend des faits propres à chaque cas.

On nous a demandé de clarifier l'application de la TPS/TVH dans les circonstances qui suivent :

a) Trois inscrits, qui ne sont pas associés, possèdent conjointement un immeuble locatif commercial.

b) Le titre légal de l'immeuble est détenu conjointement par les trois inscrits (qui sont copropriétaires et qui possèdent des droits fractionnaires dans l'immeuble).

c) L'immeuble comprend quatre bureaux; les copropriétaires en occupent trois et louent le quatrième à une société qui ne leur est pas liée.

d) Les copropriétaires ont formé une coentreprise dans le but d'exploiter et de louer l'immeuble, mais ils n'ont pas exercé de choix conformément à l'article 273 de la Loi sur la taxe d'accise.

Si les copropriétaires ont formé une coentreprise et s'ils n'exercent pas ou ne peuvent pas exercer de choix en application de l'article 273, chaque copropriétaire est réputé effectuer une fourniture égale à son droit fractionnaire dans l'immeuble au profit de chacun des autres copropriétaires et locataires qui occupent des locaux dans l'immeuble.

Par exemple, trois inscrits, la société A, la société B et la société C, ont formé une coentreprise dans le but d'exploiter un immeuble de bureaux en copropriété. Leurs droits fractionnaires indivis sont les suivants :

Société A
25 %
Société B
37,5 %
Société C
37,5%

Les copropriétaires n'ont pas fait le choix concernant les coentreprises.

La société A occupe 15 % de l'immeuble, tandis que la société B et la société C en occupent respectivement 20 % et 25 %. Le locataire, la société X, occupe 40 % de l'immeuble.

La société A fournirait aux sociétés B, C et X 25 % de l'espace occupé par B, C et X.

La société B fournirait aux sociétés A, C et X 37,5 % de l'espace occupé par A, C et X.

La société C fournirait aux sociétés A, B et X 37,5 % de l'espace occupé par A, B et X.

Chaque propriétaire exigerait la taxe sur les fournitures effectuées au profit des autres propriétaires et du locataire. Dans la mesure où les propriétaires et le locataire exercent des activités commerciales, ils pourraient avoir droit à des crédits de taxe sur les intrants pour la taxe payée ou payable. Si un des propriétaires exerce des activités exonérées dans la partie de l'immeuble qu'il occupe, ce propriétaire pourrait devoir autocotiser la taxe sur ses droits dans cette partie.

 

EXEMPLE DE DÉCISION

Faits :

1. Quatre personnes qui sont propriétaires en commun d'un immeuble dans lequel elles ont des droits indivis ont institué une coentreprise dans le but de fournir par bail de l'espace dans cet immeuble.

2. L'un des copropriétaires, une institution financière, n'exerce pas exclusivement des activités commerciales.

3. La propriété de l'immeuble se divise ainsi :

A
12,5 %
B (institution financière)
50 %
C
25 %
D
12,5 %

4. La société A occupe 25 % de l'immeuble, la société B, 50 %, tandis que les sociétés C et D en occupent chacune 12,5 %.

5. Toutes les personnes sont inscrites aux fins de la TPS/TVH.

6. Les copropriétaires n'ont pas fait le choix concernant les coentreprises en application de l'article 273.

Décision demandée :

Chaque participant déclarera la TPS/TVH sur l'immeuble en fonction du pourcentage qu'il possède.

Décision :

Chaque copropriétaire de l'immeuble, que possèdent les propriétaires en commun, sera réputé effectuer une fourniture aux autres copropriétaires qui occupent de l'espace dans l'immeuble en proportion de ses droits et titres de propriété dans cet immeuble.

Dans le cas de cette coentreprise, peu importe le volume d'espace occupé, les sociétés A et D seront donc réputées posséder 12,5 % de l'espace qu'elles occupent, la société B sera réputée posséder 50 % de l'espace qu'elle occupe et la société C sera réputée posséder 25 % de l'espace qu'elle occupe.

La société A fournira 12,5 % de l'espace occupé par les sociétés B, C et D.

La société B fournira 50 % de l'espace occupé par les sociétés A, C et D.

La société C fournira 25 % de l'espace occupé par les sociétés A, B et D.

La société D fournira 12,5 % de l'espace occupé par les sociétés A, B et C.

Il en ressort que la société A payera la taxe sur 50 % de la juste valeur marchande du loyer à B, sur 25 % de la juste valeur marchande du loyer à C et sur 12,5 % de la juste valeur marchande du loyer à D. La société A «possède» les autres 12,5 % et elle n'est pas tenue de payer la taxe sur cette partie.

La société B doit payer la taxe aux sociétés A et D sur 12,5 % de la juste valeur marchande du loyer aux fins de l'espace qu'elle occupe dans l'immeuble, et elle doit payer la taxe à la société C sur 25 % de la juste valeur marchande du loyer aux fins de l'espace qu'elle occupe. La société B «possède» les autres 50 % et elle n'est pas tenue de payer la taxe sur cette partie. La société B peut également devoir autocotiser la taxe sur 50 % de la valeur de l'espace qu'elle occupe, vu qu'elle a changé l'utilisation de l'espace pour des activités commerciales à des activités exonérées (p. ex. la fourniture de services financiers).

La société C doit payer la taxe sur 50 % de la juste valeur marchande du loyer à B et sur 12,5 % de la juste valeur marchande du loyer à A et D. La société C «possède» les autres 25 % et elle n'est pas tenue de payer la taxe sur cette partie.

La société D doit payer la taxe sur 50 % de la juste valeur marchande du loyer à B, sur 25 % de la juste valeur marchande du loyer à C et sur 12,5 % de la juste valeur marchande du loyer à A. La société D «possède» les autres 12,5 % et elle n'est pas tenue de payer la taxe sur cette partie.

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