Taxes municipales impayées et rachat par l'ancien propriétaire
Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-198
Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.
Date d'émission
Le 11 janvier 1996
Sujet
Vente par une municipalité du bien d'un contribuable qui n'a pas payé ses taxes municipales dans la province de Québec, et rachat du bien par le contribuable à une date ultérieure.
Renvoi(s) à la Loi
Articles 165, 183, 193, 232, 257 et 261, et définitions de «fourniture» et de «vente» au paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise (LTA)
Le Code municipal du Québec, la Loi sur les cités et villes (Québec) et le Code civil du Québec
Numéro(s) de dossier du Système de Codage National
11585-35; 11950-1; 11890-1; 11783/2 paragraphe 123(1)
Date d'entrée en vigueur
Le 1er janvier 1991
TEXTE
Question et décision :
Les questions exposées dans cet énoncé de politique sont les suivantes
1) l'application de la TPS aux ventes de biens pour taxes municipales impayées qui sont effectuées par des municipalités situées au Québec,
2) l'application de l'article 183 de la LTA à ces ventes effectuées par des municipalités,
3) l'application de la TPS dans les cas où il y a rachat du bien par l'ancien propriétaire à la suite de cette vente.
La vente d'un bien pour taxes municipales impayées est un recours dont peuvent se prévaloir les municipalités partout au pays en vue de récupérer les taxes municipales impayées.
Dans la province de Québec, ce pouvoir est accordé à une municipalité par le Code municipal du Québec, la Loi sur les cités et villes (Québec) ou, pour une grande ville comme Montréal ou Québec, sa charte. Ces lois du Québec permettent aussi au contribuable de reprendre la propriété du bien dans un délai déterminé suivant la vente du bien.
En règle générale, une municipalité vend le bien lors d'une vente aux enchères, et l'acheteur (ci-après désigné «acheteur de la vente aux enchères») acquiert un droit incontestable au bien au moment de la vente aux enchères. Cependant, au Québec, l'acheteur de la vente aux enchères n'obtient pas un droit incontestable au bien, mais un droit précaire, en raison du fait que le contribuable (ci-après désigné «ancien propriétaire») a le droit de racheter le bien après la vente aux enchères.
Lorsque l'ancien propriétaire exerce son droit de rachat du bien dans le délai prescrit (c.-à-d. un an), selon la législation relative aux municipalités du Québec, le rachat a pour effet de redonner la propriété du bien à l'ancien propriétaire à la date de la vente aux enchères.
À noter que, dans certaines provinces (p. ex. en Ontario), l'ancien propriétaire peut ne pas être en mesure de reprendre la propriété du bien, car, en règle générale, les lois relatives aux municipalités ne prévoient pas le droit de rachat du bien dans un délai déterminé.
Par conséquent, comme il est mentionné cidessus, étant donné que, au Québec, l'ancien propriétaire a la possibilité de racheter le bien dans un délai prescrit après la vente aux enchères et étant donné l'effet du rachat, la question est de savoir, si dans cette province, la vente aux enchères peut être considérée comme une fourniture aux fins de la TPS.
En outre, lorsque le bien est racheté, la question est aussi de savoir s'il y a une fourniture aux fins de la TPS.
La position du Ministère est qu'il y a une fourniture par vente au moment de la vente aux enchères selon les définitions de «fourniture» et de «vente» au paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise.
La position du Ministère est aussi que, selon le paragraphe 183(10), la vente par la municipalité du bien de l'ancien propriétaire est une saisie ou une reprise de possession réputée et que la municipalité est le fournisseur réputé. Par conséquent, selon le paragraphe 183(1), la municipalité est réputée avoir acheté le bien et l'ancien propriétaire est réputé avoir vendu le bien pour une contrepartie nulle au moment de la vente aux enchères.
Par conséquent, comme la vente aux enchères est une fourniture aux fins de la TPS et que la municipalité est le fournisseur réputé, la vente par la municipalité est taxable, à moins que la fourniture ne soit exonérée en vertu des dispositions de l'annexe V de la LTA. À noter que la plupart des fournitures d'immeubles effectuées par un organisme de services publics comme une municipalité sont exonérées en application de l'article 25 de la partie VI de l'annexe V de la LTA, à moins qu'elles soient exclues des dispositions d'exonération aux termes des alinéas 25a) à h).
En outre, puisque la vente aux enchères par la municipalité est réputée être une saisie ou une reprise de possession selon l'article 183 en raison des alinéas 183(1)c) et d), l'ancien propriétaire peut avoir droit à un crédit de taxe sur les intrants, en application de l'article 193, ou à un remboursement, en application de l'article 257, pour la taxe antérieurement non admise au crédit ou non remboursable qui a été payée pour le bien si la fourniture réputée de l'ancien propriétaire (la fourniture qui est réputée avoir été effectuée pour une contrepartie nulle selon l'alinéa 183(1)a)) à la municipalité est taxable ou si elle est exonérée en application de l'article 9 de la partie I ou de l'article 25 de la partie VI de l'annexe V.
Enfin, selon la position du Ministère, le rachat par l'ancien propriétaire du bien vendu pour taxes municipales impayées est aussi une fourniture par vente effectuée par l'acheteur de la vente aux enchères à l'ancien propriétaire selon le paragraphe 123(1) de la LTA. Par conséquent, la fourniture du bien par l'acheteur de la vente aux enchères peut aussi être assujettie à la TPS.
Comme l'acheteur de la vente aux enchères effectue une fourniture par vente, aux fins de la TPS, à l'ancien propriétaire, l'acheteur de la vente aux enchères peut aussi avoir droit à un crédit de taxe sur les intrants, en application de l'article 193, ou à un remboursement, en application de l'article 257, pour la taxe antérieurement non admise au crédit ou non remboursable qui a été payée pour le bien, si la fourniture est taxable.
EXEMPLES DE DÉCISION
EXEMPLE 1
Énoncé des faits
Au Québec, M. A, propriétaire d'une parcelle de terrain vacant, n'a pas fait ses paiements de taxes municipales pour les 5 dernières années. Après de nombreux avertissements adressés à M. A, la municipalité a décidé de vendre le bien pour taxes impayées et a entrepris la procédure nécessaire. Comme M. A n'a toujours pas fait les paiements requis, la municipalité vend le bien à une vente aux enchères le 1er juin 1993. L'acheteur de la vente aux enchères, M. B, acquiert le bien à des fins personnelles (c.àd. autrement que dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet comportant un risque ou d'une affaire à caractère commercial), pour une contrepartie égale à 50 000 $ plus 3 500 $ de TPS.
Selon le Code municipal du Québec, M. A a le droit de racheter le bien dans un délai d'un an suivant la date de la vente aux enchères, s'il paie à l'acheteur, M. B, le prix payé pour le terrain par M. B à la vente aux enchères, avec intérêts. Le 1er février 1994, M. A rachète le bien en payant à M. B 53 500 $ (contrepartie plus la TPS connexe), plus les intérêts.
Décisions demandées
1) Confirmation que la vente aux enchères du terrain par la municipalité est une fourniture aux fins de la TPS, même si l'ancien propriétaire, M. A, a le droit de racheter le terrain dans l'année suivante.
2) Confirmation que les dispositions de l'article 183 de la LTA s'appliquent lorsque la municipalité vend le bien de M. A et que M. A a alors droit à un CTI ou à un remboursement en application respectivement des paragraphes 193(1) et 257(1) de la LTA.
3) Enfin, confirmation que l'acheteur de la vente aux enchères, M. B, effectue une fourniture du bien à l'ancien propriétaire, M. A, lorsque ce dernier rachète le bien.
Décisions demandées
La vente par la municipalité du terrain de M. A est une fourniture par vente, aux fins de la TPS, qui est taxable, car, selon l'alinéa 25c) de la partie VI de l'annexe V, elle est exclue des dispositions d'exonération. Par conséquent, M. B doit payer 3 500 $ de TPS à l'achat du terrain, soit un prix total de 53 500 $.
En outre, selon le paragraphe 183(10) de la LTA, la vente du terrain de M. A par la municipalité est réputée être une saisie et la municipalité est réputée être le fournisseur du terrain de M. A à M. B. Ainsi, selon le paragraphe 183(1), la municipalité est réputée avoir acheté le terrain à M. A et M. A est réputé avoir vendu le terrain à la municipalité pour une contrepartie nulle. Par conséquent, en raison des dispositions des alinéas 183(1)c) et d), M. A a droit à un crédit de taxe sur les intrants, en application du paragraphe 193(1), ou à un remboursement, en application du paragraphe 257(1), pour la taxe non admise au crédit ou non remboursable qui a été payée pour le bien.
Lorsque M. A rachète le terrain le 1er février 1994, il y a une fourniture par vente par M. B à M. A aux fins de la TPS. On considère que M. B vend le terrain à M. A pour 53 500 $, plus les intérêts. Cependant, la vente effectuée par M. B est exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V, si bien que M. A ne paie pas la TPS lorsqu'il rachète le terrain.
Comme la vente faite par M. B à M. A est exonérée, M. B n'a pas droit à un crédit de taxe sur les intrants, en appliaction du paragraphe 193(1), ni à un remboursement, en application du paragraphe 257(1), pour la taxe non admise au crédit ou non remboursable qui a été payée pour le bien. Cependant, en raison du fait que le Code municipal du Québec peut être interprété comme exigeant que, lors du rachat, M. A rembourse à M. B le prix payé pour le bien à la vente aux enchères (y compris la TPS), il n'y a aucun coût relatif à la taxe pour M. B.
Cette décision est assujettie aux réserves et aux restrictions générales énoncées à la section 1.4 de la Série des mémorandums sur la TPS. Nous sommes liés par elle, pourvu qu'aucune des questions susmentionnées ne fasse actuellement l'objet d'une vérification, d'une opposition ou d'un appel, qu'aucun changement connexe ne soit apporté dans l'avenir à la Loi sur la taxe d'accise et que vous ayez décrit de façon exhaustive tous les faits essentiels relatifs aux opérations à l'égard desquelles vous avez demandé une décision.
EXEMPLE 2
Énoncé des faits
Au Québec, la société A, qui est inscrite aux fins de la TPS et propriétaire d'une parcelle de terrain vacant, n'a pas fait ses paiements de taxes municipales pour les 5 dernières années. Après de nombreux avertissements adressés à la société A, la municipalité a décidé de vendre le bien pour taxes impayées et a entrepris la procédure nécessaire. Comme la société A n'a toujours pas fait les paiements requis, la municipalité vend le bien à une vente aux enchères le 13 juillet 1993. L'acheteur de la vente aux enchères, M. B, un inscrit, acquiert le bien pour le revendre dans le cadre de son entreprise pour une contrepartie égale à 100 000 $ plus 7 000 $ de TPS.
Selon le Code municipal du Québec, la société A a le droit de racheter le bien dans un délai d'un an suivant la date de la vente aux enchères, si elle paie à l'acheteur, M. B, le prix payé par M. B pour le terrain à la vente aux enchères, avec intérêts. Le 15 avril 1994, la société A rachète le bien.
Décisions demandées
1) Confirmation que la vente aux enchères du terrain par la municipalité est une fourniture aux fins de la TPS, même si l'ancien propriétaire, la société A, a le droit de racheter le terrain dans l'année suivante.
2) Confirmation que les dispositions de l'article 183 de la LTA s'appliquent lorsque la municipalité vend le bien de la société A et que la société A a alors droit à un CTI ou à un remboursement en application respectivement des paragraphes 193(3) et 257(1) de la LTA.
3) Enfin, confirmation que l'acheteur de la vente aux enchères, M. B, effectue une fourniture du bien à l'ancien propriétaire, la société A, lorsque cette dernière rachète le bien.
Décisions demandées
La vente par la municipalité du terrain de la société A est une fourniture par vente, aux fins de la TPS, qui est taxable, car, selon l'alinéa 25c) de la partie VI de l'annexe V, elle est exclue des dispositions d'exonération. Par conséquent, M. B doit payer 7 000 $ de TPS à l'achat du terrain.
Selon le paragraphe 183(10), la vente du terrain de la société A par la municipalité est réputée être une saisie et la municipalité est réputée être le fournisseur du terrain de la société A à M. B. Par conséquent, selon le paragraphe 183(1), la municipalité est réputée avoir acheté le terrain de la société A et la société A est réputée avoir vendu le terrain à la municipalité pour une contrepartie nulle. Ainsi, en raison du fait que la vente effectuée par la société A à la municipalité est taxable et en raison de l'alinéa 183(1)c), la société A a droit à un crédit de taxe sur les intrants en application du paragraphe 193(1) pour la taxe non admise au crédit qui a été payée pour le bien.
Lorsque la société A rachète le terrain le 15 avril 1994, il y a aussi une fourniture par vente par M. B à la société A aux fins de la TPS. On considère que M. B revend le terrain à la société A pour 100 000 $, plus les intérêts. La fourniture par M. B à la société A est taxable, car elle est exclue des dispositions d'exonération selon l'alinéa 9b) de la partie I de l'annexe V.
M. B, un inscrit, a aussi droit à un crédit de taxe sur les intrants en application du paragraphe 193(1) pour toute taxe payée à l'égard du bien pour laquelle il n'a pas eu droit à crédit de taxe sur les intrants.
Cette décision est assujettie aux réserves et aux restrictions générales énoncées à la section 1.4 de la Série des mémorandums sur la TPS. Nous sommes liés par elle, pourvu qu'aucune des questions susmentionnées ne fasse actuellement l'objet d'une vérification, d'une opposition ou d'un appel, qu'aucun changement connexe ne soit apporté dans l'avenir à la Loi sur la taxe d'accise et que vous ayez décrit de façon exhaustive tous les faits essentiels relatifs aux opérations à l'égard desquelles vous avez demandé une décision.
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