Régime d’accession à la propriété (RAP) : admissibilité et retraits

Principe de base

Le RAP est destiné aux acheteurs d'une première habitation et vous devez répondre à tous les critères d'admissibilité pour y participer. Vous n'êtes pas considéré comme un acheteur d'une première habitation si vous avez vécu dans une maison que vous possédiez à un moment donné durant l'année civile en cours ou au cours des quatre années civiles précédentes.

Exemple

Sofia a vendu sa maison en 2022 et, depuis, elle vit en location. En 2025, elle utilise le RAP pour retirer 60 000 $ de son REER afin d'acheter une nouvelle propriété.

Sofia n'est pas admissible au RAP parce qu'à un moment donné au cours des quatre années précédentes, elle a vécu dans une maison qu'elle possédait.

Puisqu'elle n'est pas considérée comme une acheteuse d'une première propriété, le montant de 60 000 $ est traité comme un retrait normal d'un REER. Autrement dit :

• Le montant de 60 000 $ s'ajoute au revenu imposable de Sofia pour 2025, donc elle devra payer de l'impôt sur ce montant.
• Cette augmentation de revenu pourrait la placer dans une tranche de revenus plus élevée, ce qui signifie qu'elle pourrait devoir payer plus d'impôts.
• Si Sofia veut remettre le montant de 60 000 $ dans son REER, elle doit d'abord s'assurer qu'elle ne dépassera pas son plafond de cotisation.
• Elle pourrait devoir payer des pénalités et des intérêts supplémentaires sur sa déclaration de revenus si l'erreur n'est pas détectée rapidement.

Ce que Sofia aurait dû faire

Si elle souhaite utiliser le RAP pour s'acheter une maison, elle doit attendre jusqu'en 2027 avant de faire un retrait.

Principe de base

Vous n'êtes pas considéré comme un acheteur d'une première habitation si votre époux ou conjoint de fait actuel était propriétaire de la maison dans laquelle vous viviez, même si vous n'en étiez pas propriétaire vous-même.

Exemple

Jaspreet n'a jamais possédé de maison, mais elle vit avec son conjoint de fait, Mark, depuis deux ans. Mark est propriétaire du condo où ils vivent. Bien que Jaspreet sache que Mark n'est pas admissible au RAP, elle retire 40 000 $ de son REER en 2025 pour acheter une maison avec Mark.

Jaspreet n'est pas admissible au RAP parce qu'elle a vécu dans une maison appartenant à son conjoint de fait au cours des quatre dernières années.

Elle n'est pas considérée comme une acheteuse d'une première propriété, donc le montant de 40 000 $ est traité comme un retrait normal d'un REER. Autrement dit :

• Le montant de 40 000 $ s'ajoute au revenu imposable de Jaspreet pour 2025, donc elle devra payer de l'impôt sur ce montant.
• Cette augmentation de revenu pourrait placer Jaspreet dans une tranche de revenus plus élevée, ce qui signifie qu'elle pourrait devoir payer plus d'impôts.
• Si elle veut remettre le montant de 40 000 $ dans son REER, elle doit d'abord s'assurer qu'elle ne dépassera pas son plafond de cotisation.
• Jaspreet pourrait devoir payer des pénalités et des intérêts supplémentaires sur sa déclaration de revenus si l'erreur n'est pas détectée rapidement.

Ce que Jaspreet aurait dû faire

Malheureusement, elle ne peut pas utiliser le RAP puisqu'elle n'est pas considérée comme une acheteuse d'une première habitation. Elle n'aurait pas dû faire de retrait dans le cadre du RAP.

Principe de base

Vous devez rembourser tout solde restant des retraits précédents effectués dans le cadre du RAP avant de faire un nouveau retrait. De cette façon, vous gardez le cap et vous évitez des conséquences fiscales inattendues.

Exemple

Alex a retiré 25 000 $ de son REER dans le cadre du RAP en 2015, et il a 15 ans pour remettre ce montant dans son REER.

En 2025, Alex n'avait remboursé que 15 000 $ dans son REER. Il retire ensuite 60 000 $ pour une nouvelle propriété.

Alex n'est pas admissible à un autre retrait dans le cadre du RAP parce qu'il lui reste encore un solde à rembourser depuis son premier retrait. Le nouveau retrait de 60 000 $ est traité comme un retrait normal d'un REER. Autrement dit :

• Le montant de 60 000 $ s'ajoute au revenu imposable d'Alex pour 2025, donc il devra payer de l'impôt sur ce montant.
• Cette augmentation de revenu pourrait le placer dans une tranche de revenus plus élevée, ce qui signifie qu'il pourrait devoir payer plus d'impôts.
• Si Alex veut remettre le montant de 60 000 $ dans son REER, il doit d'abord s'assurer qu'il ne dépassera pas son plafond de cotisation.
• Il pourrait devoir payer des pénalités et des intérêts supplémentaires dans sa déclaration de revenus si l'erreur n'est pas corrigée rapidement.

Ce qu'Alex aurait dû faire

Comme il souhaitait utiliser le RAP pour s'acheter une nouvelle propriété en& 2025, Alex aurait dû rembourser sa participation existante avant le 31 décembre 2024. Il aurait dû verser 10 000 $ à son REER en 2024 ou dans les 60 premiers jours de 2025 et désigner ce montant comme un remboursement de l'impôt sur le revenu de 2024.

Principe de base

Vous pouvez annuler un retrait de votre REER dans le cadre du RAP seulement si l'une des situations suivantes s'applique :

• Vous n'avez ni acheté ni construit d'habitation admissible ou de bien de remplacement.
• Vous êtes devenu un non-résident avant d'avoir acheté ou construit une habitation admissible ou un bien de remplacement.

Exemple

Lina a retiré 35 000 $ dans le cadre du RAP en 2022 pour s'acheter un condo en construction. Un an plus tard, en raison de retards dans la construction, elle croit qu'elle doit annuler son retrait du REER, car elle trouve que la prise de possession du condo prend trop de temps. Cependant, Lina prévoit toujours d'en prendre possession dès qu'elle pourra y emménager.

Elle reverse l'argent dans son REER et envoie le formulaire RC471, Régime d'accession à la propriété (RAP) - Annulation à l'Agence du revenu du Canada (ARC). En 2024, une fois que son condo est prêt, Lina retire 60 000 $ de son REER dans le cadre du RAP.

Comme son condo est encore en construction et qu'elle prévoit toujours d'en prendre possession, Lina ne peut pas annuler sa participation initiale au RAP. Son premier retrait est toujours considéré comme admissible. Quand elle a reversé le montant de 35 000 $ dans son REER en 2023, il a été traité comme une nouvelle cotisation au REER. De plus, le nouveau retrait de 60 000 $ est traité comme un retrait normal d'un REER. Autrement dit :

• Le montant de 35 000 $ a été traité comme une nouvelle cotisation à un REER, ce qui pourrait entraîner des impôts sur les cotisations excédentaires si elle a dépassé son plafond de cotisation.
• Le montant de 60 000 $ s'ajoute au revenu imposable pour 2024, donc elle devra payer de l'impôt sur ce montant.
• Cette augmentation de revenu pourrait placer Lina dans une tranche de revenus plus élevée, ce qui signifie qu'elle pourrait devoir payer plus d'impôts.
• Si elle veut remettre le montant de 60 000 $ dans son REER, elle doit d'abord s'assurer qu'elle ne dépassera pas son plafond de cotisation.
• Lina pourrait devoir payer des pénalités et des intérêts supplémentaires sur sa déclaration de revenus si l'erreur n'est pas corrigée rapidement.

Ce que Lina aurait dû faire

Elle aurait dû communiquer avec l'ARC avant d'essayer de rembourser son premier retrait dans son REER. 

Principe de base

Les fausses déclarations peuvent avoir de graves conséquences. Remplir le formulaire T1036 avec honnêteté garantit que chacun des retraits effectués à l'aide de ce formulaire est admissible, ce qui permet d'éviter de devoir payer des pénalités plus tard.

Exemple

Myriam et son mari, Guy, cherchent une nouvelle occasion d'investissement. Ils trouvent une propriété qu'ils jugent parfaite pour générer un revenu locatif. Ils retirent chacun 60 000 $ dans le cadre du RAP en 2025 pour acheter la propriété, même si elle ne sera pas leur résidence principale, ce qui est une des conditions d'admissibilité. Ils prétendent faussement dans le formulaire T1036, Régime d'accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d'un REER qu'ils ont l'intention d'utiliser la maison comme lieu de résidence principale.

Myriam et Guy ne sont pas admissibles au RAP parce que la propriété qu'ils souhaitent acheter ne sera pas leur résidence principale. Comme ils ne sont pas admissibles, chacun de leurs retraits de 60 000 $ est traité comme un retrait normal au REER. Autrement dit : 

• Les retraits de 60 000 $ s'ajoutent à leurs revenus imposables respectifs pour 2025, donc ils devront payer de l'impôt sur ces montants.
• Cette augmentation de revenu pourrait les placer dans une tranche de revenus plus élevée, ce qui signifie qu'ils pourraient devoir payer plus d'impôts.
• S'ils veulent remettre le montant de 60 000 $ dans leur REER, ils doivent d'abord s'assurer qu'ils ne dépasseront pas leur plafond de cotisation.
• Ils pourraient devoir payer des pénalités et des intérêts supplémentaires sur leur déclaration de revenus si l'erreur n'est pas corrigée rapidement.

Ce que Myriam et Guy auraient dû faire

Ils auraient dû remplir leurs formulaires T1036 honnêtement.

Dernier principe de base

Le RAP est un excellent outil, mais les erreurs peuvent entraîner de l'impôt et des pénalités inattendus. Vous ne savez pas par où commencer? Pour trouver les renseignements que vous cherchez, lisez la page sur le Régime d'accession à la propriété ou communiquez avec votre institution financière.

Avertissement

Les « principes de base » sont propres aux exemples fournis. D'autres conditions pourraient s'appliquer à votre situation personnelle.