Précis d’information : Abus de position dominante du Toronto Real Estate Board

Pendant des années, le Toronto Real Estate Board (TREB) a abusé de sa position dominante dans la région du Grand Toronto (RGT) en restreignant pour les courtiers immobiliers et les consommateurs l’accès aux données de vente antérieures des propriétés résidentielles et à de nouveaux services immobiliers.

Déterminé à veiller à ce que les consommateurs bénéficient de tous les avantages de la concurrence entre les agents immobiliers de la RGT, le Bureau de la concurrence a contesté les pratiques anticoncurrentielles du TREB au cours d’une suite d’audiences judiciaires et d’appels au fil des sept dernières années.

Le Toronto Real Estate Board

Le TREB, la plus grande chambre immobilière du Canada, rassemble plus de 49 000 agents et courtiers qui servent une population de près de 6,5 millions de Canadiens dans la RGT.

L’affaire

C’est en mai 2011 que le Bureau a commencé à prendre des mesures contre le TREB en présentant une demande au Tribunal de la concurrence alléguant que le TREB a abusé de sa position dominante dans le marché des services de courtage immobiliers résidentiels.

L’affaire concernait les restrictions imposées par le TREB sur l’utilisation et la divulgation de certaines données importantes contenues dans le système Multiple Listing Serving (MLS), une base de données contenant les annonces de propriétés actuelles et les données de vente antérieures, comme les prix de vente. Bien que le TREB permette à ses membres de communiquer ces renseignements aux clients en mains propres, par courriel ou par télécopieur, il interdisait que ces mêmes données soient affichées en ligne au moyen de bureaux virtuels sur le Web (BVW), c’est-à-dire des portails en ligne protégés par mot de passe dans lesquels les courtiers peuvent fournir des renseignements du MLS à leurs clients.

Le TREB excluait également ces données de vente de ses flux de données électroniques à ses membres, limitant leur capacité à développer de nouveaux outils d’analyse sophistiqués. Le Bureau prétend que les restrictions du TREB ont limité l’impact de nouveaux modèles d’affaires innovateurs, qui auraient représenté une menace concurrentielle pour les membres du TREB qui préféraient utiliser des modèles d’affaires traditionnels.

La défense du TREB alléguait que ces restrictions avaient pour but de protéger la vie privée des consommateurs en conformité aux lois fédérales et aux exigences provinciales sur la vie privée des organismes de réglementation du secteur immobilier.

La décision du Tribunal de la concurrence contre le TREB

En avril 2016, le Tribunal a conclu que le TREB avait abusé de sa position dominante en jugeant que :

• le TREB contrôlait le marché des services immobiliers résidentiels fondé sur le système MLS en raison de son contrôle sur le système MLS, un élément clé dans la fourniture de services immobiliers résidentiels;
• l’objectif des restrictions du TREB était de résister à l’émergence des BVW de courtage en raison de préoccupations concernant la concurrence accrue que pourraient apporter les BVW parmi ses membres;
• les restrictions du TREB ont empêché sensiblement la concurrence.

En juin 2016, le Tribunal a ordonné au TREB de mettre fin à ses pratiques anticoncurrentielles, en plus d’imposer d’autres mesures nécessaires pour rétablir la concurrence.

La décision de la Cour suprême

À la suite de la décision du Tribunal, le TREB a déposé une motion pour interjeter appel de la décision auprès de la Cour d’appel fédérale (CAF), ce qui a été rejeté. Le TREB a alors présenté à la Cour suprême du Canada (CSC) une demande en vue d’obtenir l’autorisation de porter en appel la décision.

Le 23 août 2018, la CSC a finalement tranché en faveur du Bureau en rejetant la demande d’appel du TREB, ce qui signifie que l’ordonnance du Tribunal entre maintenant en vigueur.

Résultats

Cette décision, une victoire pour la concurrence, l’innovation et les consommateurs dans le plus grand marché immobilier du Canada, met fin à un litige de sept ans contre le TREB. Elle ouvre la voie à une concurrence accrue au moyen d’un meilleur accès à des services immobiliers nouveaux et innovateurs, d’annonces contenant des renseignements plus détaillés et d’outils d’analyse en ligne innovateurs.

Maintenant que le TREB doit éliminer les restrictions d’accès aux données immobilières à ses membres, le Bureau s’attend à ce que les membres du TREB commencent à se faire une concurrence plus vigoureuse, en offrant des services qui auraient auparavant été impossibles à offrir à cause des restrictions du TREB. Des témoins ont donné des exemples au Tribunal, notamment :

• afficher des données de vente antérieure, comme les prix de vente, dans un BVW;
• offrir des outils en ligne permettant aux clients de comparer l’historique et les activités du marché de propriétés affichées dans une même région;
• fournir des renseignements sur les tendances, comme les prix antérieurs, pour les propriétés dans un quartier donné;
• fournir des cartes d’activité sur les copropriétés qui illustrent quelles unités rentabilisent le plus l’investissement des investisseurs.

Les consommateurs dans la RGT auront bientôt accès à des services immobiliers nouveaux et innovateurs, comme des sites Web qui donnent le pouvoir aux consommateurs au moyen de renseignements détaillés et d’outils d’analyse fondés sur les données en ligne nouveaux et améliorés.

Ce que la décision signifie pour les autres chambres immobilières au Canada

Bien que la décision et l’ordonnance du Tribunal concernent seulement le TREB, le Bureau est d’avis que la fin de cette affaire donne l’occasion aux chambres immobilières de partout au pays de considérer leurs propres règles, politiques et pratiques et de profiter de l’occasion pour mettre en place les mesures appropriées pour veiller à se conformer à la Loi sur la concurrence.

Le Bureau continue d’encourager quiconque croit être au courant de comportements anticoncurrentiels à les signaler au Bureau en faisant une plainte contenant des renseignements détaillés sur le comportement observé.