Faits saillants de la surveillance exercée par l’ACFC : Rapport sur la Ligne directrice sur les prêts hypothécaires existants des consommateurs dans des circonstances exceptionnelles

Contexte

Au début de 2023, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a reconnu que les consommateurs de produits et services financiers étaient confrontés à un environnement économique difficile en raison des effets combinés de l’endettement élevé des ménages, de l’augmentation du coût de la vie et d’une hausse relativement rapide des taux d’intérêt qui avait débuté en 2022. Ensemble, ces effets représentaient des circonstances exceptionnelles qu’auraient pu faire en sorte que certains titulaires de prêts hypothécaires éprouvent de graves difficultés financières et risquent de se retrouver en situation de défaut de paiement de leur prêt hypothécaire.

Un sondage mené par l’ACFC à l’époque a permis de constater que deux tiers des titulaires  de prêts hypothécaires ont indiqué avoir du mal à respecter leurs engagements financiers globaux.^{Note de bas de page 1} 

En juillet 2023, à la suite de consultations publiques, l’ACFC a publié la Ligne directrice sur les prêts hypothécaires existants des consommateurs dans des circonstances exceptionnelles (la Ligne directrice), qui précise les attentes à l’égard des institutions financières sous réglementation fédérale (IFRF) pour qu’elles apportent un soutien aux titulaires de prêts hypothécaires qui éprouvent de graves difficultés financières. La Ligne directrice s’applique à toutes les IFRF offrant des prêts hypothécaires pour résidence principale.

Plus précisément, la Ligne directrice définit les attentes à l’égard des IFRF pour qu’elles apportent un soutien aux titulaires de prêts hypothécaires qui sont des « personnes physiques » (c’est-à-dire qui ne sont pas des sociétés ou des entreprises) ayant contracté un prêt hypothécaire pour leur résidence principale et qui risquent de se retrouver en situation de défaut de paiement de leur prêt hypothécaire.^{Note de bas de page 2} 

En réponse à la Ligne directrice, les IFRF doivent établir et mettre en œuvre des politiques et des procédures efficaces pour soutenir les titulaires de prêts hypothécaires à risque, dont le champ d’application comprend les éléments suivants :

• cerner les signes précurseurs associés à des difficultés financières graves ou à des risques de défaut de paiement de prêts hypothécaires
• communiquer de manière proactive avec les titulaires de prêts hypothécaires à risque de se retrouver en situation de défaut de paiement, afin de leur permettre de prendre des décisions opportunes et éclairées
• définir des critères pour offrir des mesures appropriées d’allègement hypothécaire, tout en tenant compte des circonstances et des besoins financiers propres aux titulaires de prêts hypothécaires

Rapports sur la Ligne directrice

Conformément à ce que prévoit la Ligne directrice, les IFRF présentent un rapport trimestriel à l’ACFC. Ce rapport renferme de l’information au sujet des comptes hypothécaires qui sont considérés comme à risque, des communications proactives avec les titulaires de prêts hypothécaires qui risquent de se retrouver en situation de défaut de paiement et des mesures d’allègement hypothécaire mises en place tout en tenant compte des circonstances et des besoins financiers de chaque titulaire de prêt hypothécaire. Les données présentées ci-dessous couvrent les quatre trimestres se terminant le 30 juin 2024, telles qu’elles ont été communiquées par les IFRF.

Au Canada, les prêts hypothécaires sont classés en trois grandes catégories :

• Prêt hypothécaire à taux fixe (PHTF) : Prêt hypothécaire dont le taux d’intérêt et les versements restent les mêmes pendant toute la durée du prêt.
• Prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes (PHTVVF) : Prêt hypothécaire dont les versements restent les mêmes pendant toute la durée du prêt, sans égard à la variation du taux d’intérêt.
• Prêt hypothécaire à taux variable et à versements variables (PHTVVV) : Prêt hypothécaire dont les versements varieront en fonction de la variation du taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt.

Observations générales

Dans le cadre de la mise en œuvre de la Ligne directrice, et en réponse à cette dernière, les IFRF ont soit amélioré les programmes préexistants d’aide en cas de difficultés financières, soit établi un programme supplémentaire d’allègement hypothécaire. Dans ce dernier cas, les IFRF communiquent des données fondées sur les programmes supplémentaires mis en place après la publication de la Ligne directrice, ce qui n’inclut pas les données sur les mesures d’allègement hypothécaire qui peuvent être mises à la disposition des titulaires de prêts hypothécaires dans le cadre des programmes préexistants d’aide en cas de difficultés financières.

Conformément à la Ligne directrice, les politiques et les procédures des IFRF doivent refléter la nature, la taille et la complexité de leurs activités, de leurs canaux de distribution et de leurs produits et services. Les mesures de mise en œuvre, comme les critères applicables aux mesures potentielles d’allègement, varient donc d’une IFRF à l’autre. Par exemple, certaines IFRF proposent seulement des PHTF et, par conséquent, leur définition d’un compte à risque serait axée sur les prêts hypothécaires dont le renouvellement approche, tandis que d’autres qui proposent des prêts hypothécaires à taux variable peuvent également se concentrer sur les caractéristiques du client, comme la cote de solvabilité, lorsqu’elles identifient les titulaires de prêts hypothécaires susceptibles de se retrouver dans une situation à risque et d’avoir besoin d’aide.

Données communiquées

Les IFRF ont indiqué avoir environ 5 millions de comptes hypothécaires associés à des résidences principales. Ce chiffre est resté relativement stable au cours des quatre trimestres de déclaration se terminant en juin 2024. Comme le montre la figure 1, les PHTF représentent la plus grande proportion des comptes hypothécaires associés à des résidences principales (79 %), suivies par les PHTVVF (14 %) et les PHTVVV (7 %).

Figure 1 : Principaux comptes hypothécaires résidentiels selon le type d’hypothèque, 30 septembre 2023 et 30 juin 2024

La Ligne directrice définit les attentes à l’égard des IFRF pour qu’elles établissent et mettent en œuvre des politiques et des procédures efficaces afin de surveiller et de cerner de manière proactive les signes précurseurs associés à des difficultés financières graves chez les titulaires de prêts hypothécaires pour résidence principale.

D’un trimestre à l’autre, les rapports indiquent que le nombre de comptes considérés comme étant à risque a augmenté, comme le montre la figure 2. Cette augmentation concerne principalement les titulaires de PHTF. Les PHTVVV représentent la plus grande proportion de comptes à risque, suivis des PHTVVF.

Figure 2 : Prêts hypothécaires pour résidence principale à risque, selon le type d’hypothèque, 30 septembre 2023 au 30 juin 2024

Amortissement négatif

Les PHTVVF peuvent être une source de préoccupation dans un contexte de hausse des taux d’intérêt (comme cela a été le cas pendant une partie de l’année 2023), car ils peuvent atteindre leur taux de déclenchement et se trouver en situation d’amortissement négatif, ce qui peut nécessiter une augmentation des paiements et/ou des paiements forfaitaires pour ramener le prêt hypothécaire à sa période d’amortissement d’origine. En septembre 2023, 31 % des PHTVVF étaient en situation d’amortissement négatif, comme le montre la figure 3. Selon le rapport de juin 2024, environ 18 % des PHTVVF (soit 2,4 % de l’ensemble des hypothèques) se trouvaient en situation d’amortissement négatif.

Figure 3 : Prêts hypothécaires pour résidence principale en situation d’amortissement négatif, 30 septembre 2023 au 30 juin 2024

Surveillance proactive

La Ligne directrice définit les attentes à l’égard des IFRF pour qu’elles communiquent de manière proactive avec les titulaires de prêts hypothécaires à risque de se retrouver en situation de défaut de paiement. Depuis la publication de la Ligne directrice, les IFRF ont indiqué avoir effectué plus de 47 000 démarches proactives auprès des titulaires de comptes hypothécaires pour résidence principale considérés comme étant à risque, dont 13 818 au cours du trimestre se terminant le 30 juin 2024, comme l’indique la figure 4.

Figure 4 : Titulaires de prêts hypothécaires pour résidence principale avec lesquels les IFRF ont communiqué de manière proactive, septembre 2023 à juin 2024

Mesures d’allègement hypothécaire

Depuis la publication de la Ligne directrice, les IFRF ont indiqué avoir mis en œuvre plus de 8 000 mesures d’allègement pour les prêts hypothécaires pour résidence principale qui sont considérés comme étant à risque, comme le montre la figure 5.

En ce qui concerne les mesures d’allègement hypothécaire, il importe de préciser que les IFRF ont indiqué que les titulaires de prêts hypothécaires n’ont pas tous accepté les mesures d’allègement qui leur ont été proposées. Les IFRF ont fait état de plus de 5 000 cas de refus de mesures d’allègement hypothécaire par des titulaires de prêts hypothécaires.

Figure 5 : Mesures d’allègement mises en œuvre pour les comptes hypothécaires pour résidence principale à risque, de septembre 2023 à juin 2024

Dans l’ensemble, les IFRF ont indiqué avoir mis en œuvre diverses mesures d’allègement, notamment les suivantes :

• la renonciation aux pénalités de remboursement anticipé lorsqu’un consommateur effectue un paiement forfaitaire pour éviter un amortissement négatif
• la renonciation aux frais et coûts internes des IFRF
• la renonciation à la facturation de frais d’intérêt sur les intérêts qui ont été capitalisés (c’est-à-dire ne pas facturer de frais d’intérêts sur l’intérêt couru)
• la renonciation aux pénalités de remboursement anticipé pour les ventes par le consommateur
• la prolongation de la période d’amortissement

Les données du trimestre se terminant le 30 juin 2024 indiquent que la mise en œuvre des mesures d’allègement susmentionnées a permis aux titulaires de prêts hypothécaires d’éviter plus de 4 000 000 $ de pénalités pour remboursement anticipé pour les paiements forfaitaires visant à éviter l’amortissement négatif, et plus de 200 000 $ de frais et de coûts auxquels les IFRF ont renoncé.

Perspectives du marché de l’habitation

Selon le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels^{Note de bas de page 3}  de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux de prêts hypothécaires en souffrance continue d’augmenter, et des hausses supplémentaires sont prévues en 2025 par rapport aux niveaux historiquement bas enregistrés pendant la pandémie. Les données les plus récentes de la SCHL montrent que le taux de prêts hypothécaires en souffrance pour le T2 de 2024 est de 0,19 %.

De plus, le Rapport sur la stabilité financière de 2024 de la Banque du Canada souligne que les tensions financières des titulaires de prêts hypothécaires au Canada sont demeurées stables, les ménages se tournant vers la croissance des revenus, l’épargne accumulée et la réduction des dépenses discrétionnaires pour assumer les versements plus élevés pour rembourser leurs dettes.^{Note de bas de page 4}  La Banque du Canada fait également remarquer que la part des prêts hypothécaires en souffrance a continué d’augmenter, tout en demeurant en deçà des niveaux d’avant la pandémie.

L’on s’attend des IFRF qu’elles adoptent une approche prudente en matière de prêt et qu’elles adhèrent aux exigences relatives à la protection des consommateurs au moment de consentir des prêts hypothécaires à des particuliers, y compris les attentes énoncées dans la ligne directrice B-20 sur les pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et les exigences relatives à la protection des consommateurs figurant dans le Cadre de protection des consommateurs de produits et services financiers.

En ce qui concerne les domaines auxquels les IFRF devraient accorder une attention particulière, la mise à jour automnale du regard annuel sur le risque (RAR) du BSIF^{Note de bas de page 5} indique que les risques liés aux prêts hypothécaires et aux prêts garantis par un bien immobilier continuent de figurer au nombre des principaux risques prudentiels de 2024-2025. Dans son RAR, le BSIF précise que du total de l’encours de prêts hypothécaires en février 2024, 76 % feront l’objet d’un renouvellement d’ici la fin de 2026. Il indique également qu’en juillet 2024, le pourcentage du nombre de prêts hypothécaires dont le renouvellement est prévu d’ici la fin de 2026 avait baissé à 69 %, et que la majorité d’entre eux n’avaient pas encore subi d’augmentation de paiement depuis que la Banque du Canada a commencé à relever son taux d’intérêt directeur en mars 2022.

Le Suivi mensuel du bien-être financier de l’ACFC^{Note de bas de page 6} , qui recueille de l’information sur la manière dont les Canadiens gèrent leurs finances au quotidien ainsi que sur leur bien-être financier, a permis de constater qu’en 2022, 55 % des Canadiens avaient de la difficulté à respecter leurs engagements financiers. Les résultats du dernier sondage de l'ACFC indiquent que ce pourcentage est demeuré stable. Les difficultés financières peuvent avoir des origines diverses, notamment des facteurs économiques, l’accumulation de dettes, des dépenses imprévues et des événements personnels ou familiaux. L’ACFC continuera de suivre de près le bien-être financier des Canadiens et de faire progresser les initiatives favorables à leur stabilité financière.

Comment l’ACFC soutiendra les consommateurs à l’avenir

Les activités de surveillance de l’ACFC liées à la Ligne directrice et la collaboration avec les IFRF visent à créer un environnement de soutien  pour les titulaires de prêts hypothécaires à risque. L’ACFC continuera de surveiller le respect par les IFRF des attentes énoncées dans la Ligne directrice. Toute observation future découlant du suivi de la Ligne directrice figurera dans le rapport annuel de l’ACFC.

L’ACFC continue de conseiller aux consommateurs de communiquer dans les meilleurs délais avec leur institution financière s’ils sentent qu’ils risquent de ne pas pouvoir effectuer leurs versements hypothécaires. L’ACFC fournit également de l’information impartiale et des outils pratiques pour aider les consommateurs à prendre des décisions opportunes et éclairées. L’ACFC a publié de nouvelles informations en langage clair à l’intention des consommateurs pour les renseigner au sujet de leurs droits et des attentes de l’ACFC quant à la manière dont les banques devraient soutenir les titulaires de prêts hypothécaires qui pourraient avoir de la difficulté à rembourser leur hypothèque pendant cette période de circonstances exceptionnelles.

L’ACFC a également préparé de l’information à l’intention des consommateurs pour les renseigner au sujet des options d’allègement hypothécaire qui s’offrent à eux s’ils éprouvent des difficultés financières. Ces ressources à l’intention des consommateurs comprennent du contenu qui explique les risques liés à la prolongation de la période d’amortissement. À l’hiver de 2024, la campagne publicitaire nationale de l’ACFC intitulée « Vous avez le coût du logement en tête? » a encouragé les Canadiens à visiter le site Canada.ca/sinformer-cest-payant pour trouver des outils et des ressources liés au financement et au paiement d’un logement, afin de les aider à prendre des décisions éclairées sur la location ou l’achat d’un logement, ainsi que sur le choix, le renouvellement et le remboursement d’un prêt hypothécaire. Cette campagne publicitaire a repris à l’été 2024.

En outre, l’ACFC continuera de mener des recherches, de suivre les tendances et les questions qui ont une incidence sur les consommateurs de produits et services financiers, et de communiquer cette information au public.