Frais hypothécaires : pénalités pour remboursements anticipés

De : Agence de la consommation en matière financière du Canada

Qu’est-ce qu’une pénalité pour remboursement anticipé

Une pénalité pour remboursement anticipé est un montant que votre prêteur peut vous imposer si vous :

  • faites des paiements additionnels plus élevés que ce qui vous est permis
  • résiliez votre contrat d’hypothèque
  • transférez votre hypothèque à un autre prêteur avant la fin de votre terme
  • payez la totalité de votre hypothèque avant la fin du terme, par exemple, lorsque vous vendez votre maison

Les prêteurs appellent aussi cette pénalité pour remboursement anticipé, frais de paiement anticipé ou frais de résiliation.

Les pénalités pour remboursement anticipé peuvent coûter des milliers de dollars. Il est important de savoir quand elles s’appliquent et comment elles sont calculées.

Si vous avez une hypothèque ouverte, vous pouvez faire un remboursement anticipé ou un paiement global sans pénalité.

Qu’est-ce qu’un privilège pour remboursement anticipé

Votre prêteur peut vous donner l’option d’un privilège pour remboursement anticipé. C’est un montant que vous pouvez rembourser, en plus de vos paiements réguliers, sans avoir à payer une pénalité.

Vos privilèges pour remboursement anticipé peuvent vous permettre :

  • d’augmenter votre paiement régulier d’un certain pourcentage
  • de faire un paiement global, jusqu’à un certain montant ou pourcentage du montant de l’hypothèque originale

Les privilèges pour remboursement anticipé varient d’un prêteur à l’autre.

Vérifiez les conditions de votre contrat hypothécaire pour savoir :

  • si votre prêteur vous permet de faire des remboursements anticipés
  • quand votre prêteur vous permet de faire des remboursements anticipés
  • s’il y a un montant minimum ou un maximum pour les remboursements anticipés
  • quels sont les frais ou pénalités qui s’appliquent
  • s’il y a d’autres conditions

Règle générale, les privilèges pour remboursements anticipés sont calculés de façon annuelle. Si vous ne faites pas de remboursement anticipé durant une année, vous perdez le privilège pour cette année. Habituellement, vous ne pouvez pas ajouter un montant non utilisé pour un remboursement anticipé à l’année suivante.

Combien les pénalités pour remboursement anticipé peuvent coûter

La façon dont une pénalité pour remboursement anticipé est calculée varie d’un prêteur à l’autre. Les institutions financières sous réglementation fédérale, comme les banques, offrent des calculatrices financières en ligne. Vous pouvez visiter le site Web de votre banque pour calculer le montant estimatif de vos frais.

Le montant estimatif de la pénalité repose sur certains facteurs, comme :

  • le montant que vous voulez rembourser par anticipation (ou plus tôt que prévu)
  • le nombre de mois restant d’ici la fin de votre terme
  • les taux d’intérêt
  • la méthode que votre prêteur utilise pour calculer les pénalités

La pénalité pour remboursement anticipé est habituellement le montant le plus élevé entre :

  • un montant représentant 3 mois d’intérêt sur la somme que vous devez
  • le différentiel du taux d’intérêt (DTI)

Votre prêteur utilisera habituellement le calcul du DTI si :

  • le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est supérieur au taux d’intérêt actuel et
  • vous avez signé votre contrat dans les 5 dernières années

Le calcul du DTI peut dépendre de votre taux d’intérêt hypothécaire courant. Les prêteurs annoncent les taux d’intérêt pour les termes de différentes durées disponibles. Ces taux sont les taux affichés. Lorsque vous obtenez une hypothèque, votre taux d’intérêt peut être plus haut ou plus bas que le taux affiché. Si votre taux est plus bas, c’est un taux réduit.

Calcul du DTI

Pour calculer le DTI, votre prêteur utilise habituellement 2 taux d’intérêt. Il calcule la totalité des intérêts impayés pour votre terme pour chaque taux. Le DTI est la différence entre ces deux montants.

Pour ce faire, votre prêteur peut utiliser premièrement :

  • le taux affiché lorsque vous avez signé votre contrat
  • votre taux actuel, ou réduit tel que décrit dans votre contrat

Le prêteur peut ensuite calculer la totalité des intérêts impayés avec un des taux suivants :

  • le taux affiché actuel pour un terme d’une durée semblable
  • le taux affiché actuel moins le rabais que vous avez obtenu sur votre taux réduit

Exemple de calcul des frais de pénalité pour remboursement anticipé

Supposons que vous voulez résilier votre hypothèque pour en avoir une autre avec un taux d’intérêt plus bas. Vous voulez estimer combien sera la pénalité pour remboursement anticipé.

Supposons que :

  • le solde de l’hypothèque est de 200 000 $
  • le taux d’intérêt annuel est de 6 %
  • le nombre de mois restant au terme est de 36 mois sur une durée de 5 ans
  • le taux d’intérêt affiché pour une hypothèque de 36 mois offerte par le prêteur est de 4 %

Les frais approximatifs sont :

  • pour un montant représentant 3 mois d’intérêts sur la somme que vous devez : 3 000 $
  • pour le DTI : 12 000 $

Vous devez payer le montant le plus élevé, soit 12 000 $. Vous pouvez aussi être obligé de payer des frais d’administration.

Revoyez votre contrat hypothécaire pour savoir exactement comment la pénalité sera calculée. Vérifiez le montant réel auprès de votre prêteur. Demandez à votre prêteur de vous expliquer ce que vous ne comprenez pas.

Renseignez-vous sur vos droits et responsabilités quant aux remboursements anticipés.

Conseils pour réduire ou éviter les pénalités pour remboursement anticipé

Pour réduire le montant de pénalité que vous devez payer, pensez aux options suivantes.

Utilisez pleinement vos privilèges pour paiement anticipé 

Utilisez pleinement vos privilèges de chaque année. Toute pénalité future pour remboursement anticipé sera calculée selon un solde d’hypothèque moins élevé.

Faites un paiement global avant de résilier votre hypothèque. Certains prêteurs peuvent limiter votre capacité d’effectuer un paiement préalable. C’est souvent le cas si vous êtes près de la date de résiliation de l’hypothèque.

Attendez à la fin du terme pour faire un remboursement anticipé

Pensez à attendre à la fin du terme si votre pénalité pour remboursement anticipé est élevée. Vous pouvez alors faire un paiement global sans pénalité.

Transférez votre hypothèque

Si vous achetez une maison, demandez au prêteur si vous pouvez transférer votre hypothèque. Cela signifie que votre taux d’intérêt et les conditions actuelles vous suivent. Cela vous évite de résilier votre contrat hypothécaire et d’en obtenir un nouveau.

Renseignez-vous sur les hypothèques transférables et la façon de choisir une hypothèque qui vous convient.

Magasinez

Magasinez lorsque vous renouvelez votre hypothèque. Communiquez avec différents prêteurs et courtiers hypothécaires. Il existe peut-être une meilleure option qui vous permet de faire des remboursements anticipés.

Ce dont votre prêteur doit vous faire part

Si votre hypothèque est avec une institution financière sous réglementation fédérale, elle doit vous donner certaines informations.

Les détails suivants doivent être compris dans l’encadré informatif au début de votre contrat d’hypothèque :

  • privilèges de
  • pénalités pour remboursement anticipé
  • autres détails importants

Votre prêteur doit vous expliquer comment il calcule votre pénalité pour remboursement anticipé. Il doit également vous indiquer les facteurs utilisés pour déterminer la pénalité. Ces détails doivent être clairs, simples et ne pas induire en erreur.

Lisez votre contrat d’hypothèque attentivement. Assurez-vous de bien comprendre les détails concernant les pénalités avant de signer. Posez des questions s’il y a quelque chose que vous ne comprenez pas.

Renseignez-vous sur vos droits et responsabilités lorsque vous faites une demande d’hypothèque.

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