Choisir la bonne hypothèque

De : Agence de la consommation en matière financière du Canada

Qu’est-ce qu’une hypothèque

Lorsque vous achetez une maison, il se peut que vous puissiez payer seulement une partie du prix d’achat. Le montant que vous payez est la mise de fonds. Pour couvrir le coût restant de l’achat d’une maison, vous pourriez avoir besoin de l’aide d’un prêteur. Le prêt que vous obtenez d’un prêteur pour vous aider à payer votre maison est une hypothèque.

Une hypothèque est un contrat légal entre votre prêteur et vous. Elle précise les modalités de votre prêt. Elle est garantie contre un bien immobilier, comme une maison ou un condominium.

Avec un prêt garanti, le prêteur a le droit légal de reprendre votre propriété. Il peut le faire si vous ne respectez pas les modalités de votre hypothèque. Vous devez payer votre hypothèque à temps et maintenir votre maison en bon ordre.

Contrairement à la plupart des types de prêts, avec une hypothèque :  

  • votre prêt est garanti contre un bien immobilier
  • vous pouvez avoir un solde à la fin de votre contrat
  • vous devez normalement renouveler votre contrat plusieurs fois jusqu’à ce que vous ayez payé votre solde
  • vous devrez peut-être satisfaire à des exigences de qualification, comme passer un test de résistance
  • vous devez fournir une mise de fonds
  • vous devrez peut-être résilier votre contrat et payer une pénalité
  • votre prêt est généralement d’un montant de plusieurs centaines de milliers de dollars

Ce dont il faut tenir compte quand vous obtenez une hypothèque

Lorsque vous magasinez pour une hypothèque, votre prêteur ou votre courtier hypothécaire vous propose des options. Assurez-vous de bien comprendre les options et les particularités. Ceci vous aidera à choisir l’hypothèque qui répond le mieux à vos besoins.

Cela comprend :

  • le capital de votre hypothèque
  • votre amortissement
  • la fréquence de vos paiements

Vous pouvez trouver des renseignements sur chacune de ces particularités dans les prochaines sections. Pour obtenir des renseignements plus détaillés sur chaque élément, cliquez sur les liens affichés.

Renseignez-vous sur l’obtention d’une hypothèque.

Votre terme

Le terme d’une hypothèque est la durée pendant laquelle votre contrat hypothécaire est en vigueur. Ce contrat indique toutes les conditions, y compris le taux d’intérêt. Les termes peuvent varier de quelques mois à 5 ans ou plus.

À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque. C’est le cas si vous ne pouvez pas payer en totalité le solde restant. Il vous faut généralement  plusieurs termes pour rembourser votre hypothèque.

La durée de votre terme influe sur :

  • votre taux d’intérêt et le type d’intérêt que vous pouvez obtenir (fixe ou variable)
  • les pénalités que vous devez payer si vous résiliez votre contrat hypothécaire avant la fin de votre terme
  • le délai dans lequel vous devez renouveler votre contrat hypothécaire

Apprenez-en davantage sur les termes et l’amortissement d’une hypothèque.

Calcul du montant d’une hypothèque

Le montant que vous empruntez à un prêteur pour l’achat d’une maison est le capital.

Ce montant comprend généralement :

  • le prix d’achat de la maison, moins votre mise de fonds
  • l’assurance hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % ou si votre prêteur l’exige

Calcul des paiements d’une hypothèque

Les prêteurs hypothécaires utilisent des facteurs pour déterminer le montant de vos paiements. Lorsque vous faites un paiement hypothécaire, votre argent sert à couvrir les intérêts et le capital. Le capital est le montant que vous avez emprunté au prêteur pour couvrir le coût d’achat de votre maison. Les intérêts sont les frais que vous payez au prêteur pour le prêt. Si vous acceptez une assurance hypothécaire facultative, le prêteur ajoute les frais d’assurance à votre paiement.

Votre amortissement

L’amortissement est la période nécessaire pour rembourser votre hypothèque au complet. Plus la période d’amortissement est longue, plus vos paiements seront petits. Toutefois, plus la période d’amortissement est longue, plus vous payez d’intérêts.

Votre mise de fonds peut être inférieure à 20 % du prix d’achat de votre maison. Si c’est votre cas, la plus longue période d’amortissement permise est de 25 ans.  

Apprenez-en davantage sur le terme et l’amortissement d’une hypothèque.

Votre taux d’intérêt

Les intérêts sont les frais que vous payez au prêteur pour votre prêt. Plus votre taux d’intérêt est élevé, plus vos paiements hypothécaires seront élevés. Chaque fois que vous renouvelez le terme de votre hypothèque, vous renégociez votre taux d’intérêt. C’est pourquoi vos paiements peuvent augmenter ou diminuer au fil des ans.

Lorsque vous demandez une hypothèque, votre prêteur vous propose un taux d’intérêt. Vous pouvez négocier ce taux pour voir si votre prêteur peut vous proposer un taux inférieur.

Le taux d’intérêt que vous offre votre prêteur peut dépendre des facteurs suivants :

  • la durée de votre terme
  • le type d’intérêt choisi
  • le taux d’intérêt affiché et offert par votre prêteur
  • vos antécédents de crédit
  • le fait que vous soyez travailleur autonome ou non
  • si vous êtes admissible à un taux d’intérêt réduit
  • le type de prêteur que vous choisissez, comme une banque, une coopérative de crédit, une société de financement ou une société d’investissement hypothécaire
  • le prêteur

Avant de vous engager avec un prêteur, allez voir d’autres prêteurs pour tenter d’obtenir le meilleur taux. Cette démarche pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.

Apprenez-en davantage sur les taux d’intérêt d’une hypothèque.

Types d’intérêt

Lorsque vous demandez une hypothèque, votre prêteur peut vous proposer différentes options quant aux taux d’intérêt.

Taux d’intérêt fixe

Un taux d’intérêt fixe demeure le même pendant toute la durée de votre terme. Il est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt variable. Avec un taux d’intérêt fixe, vos paiements demeurent les mêmes pendant tout le terme.

Taux d’intérêt variable

Un taux d’intérêt variable peut augmenter et diminuer au cours de votre terme. En général, le taux d’intérêt variable est inférieur à un taux d’intérêt fixe.

Avec un taux d’intérêt variable, vous pouvez aussi maintenir des paiements fixes pendant tout le terme. Les prêteurs appellent cela un paiement fixe avec un taux d’intérêt variable. Vous pouvez aussi opter pour un paiement ajustable avec un taux variable. Avec un paiement ajustable, le montant de votre paiement change si le taux change.

Taux d’intérêt hybride ou combiné

Une hypothèque hybride ou combinée offre des taux d’intérêt fixes et variables. Une partie de votre hypothèque porte un taux d’intérêt fixe, et l’autre un taux d’intérêt variable. La partie fixe vous offre une protection partielle en cas de hausse des taux d’intérêt. La partie variable offre certains avantages si les taux baissent.

Les deux parties peuvent avoir des termes différents. Ainsi, il peut être plus difficile de transférer une hypothèque hybride à un autre prêteur.

Apprenez-en davantage sur les types de taux d’intérêt hypothécaires.

Fréquence des paiements

La fréquence des paiements est la fréquence à laquelle vous faites vos paiements hypothécaires. Vous pouvez aussi choisir un calendrier de paiements accélérés. Ce type de paiement vous permet de faire l’équivalent d’un paiement supplémentaire chaque année. Vous pourriez ainsi économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts pendant la durée de votre hypothèque.

La fréquence des paiements peut inclure les options suivantes :

  • mensuelle – 1 paiement par mois
  • bimensuelle – 2 paiements par mois (paiement mensuel ÷ 2)
  • aux deux semaines – 1 paiement toutes les 2 semaines (paiement mensuel X 12 ÷ 26)
  • hebdomadaire – 1 paiement par semaine (paiement mensuel X 12 ÷ 52)
  • accélérée aux deux semaines – 1 paiement toutes les 2 semaines (paiement mensuel ÷ 2)
  • hebdomadaire accélérée – 1 paiement par semaine (paiement mensuel ÷ 4)

Votre impôt foncier

En tant que propriétaire, vous devez payer un impôt foncier pour votre maison. Le montant à payer dépend de la valeur de votre propriété et de la région dans laquelle vous vivez.

Certaines institutions financières perçoivent et paient votre impôt foncier pour vous. Ceci peut également être une condition du financement. Si c’est le cas, votre prêteur ajoute le montant de l’impôt foncier à vos paiements réguliers.

Comment votre hypothèque influe sur votre avenir

Le prêteur hypothécaire prélève une pénalité lorsque vous résiliez votre contrat. Si vous vendez votre maison, vous pourriez devoir au prêteur des milliers de dollars en frais de pénalité.

Vous pourriez aussi payer des pénalités si vous remboursez votre hypothèque plus tôt que prévu. À moins de prévoir être propriétaire jusqu’au paiement total de votre maison, vous voudrez peut-être une certaine souplesse.

Les options liées à cette souplesse incluent le fait que votre hypothèque :

  • soit ouverte ou fermée
  • soit transférable
  • puisse être prise en charge
  • ait une garantie hypothécaire conventionnelle ou subsidiaire

Apprenez-en davantage sur les pénalités pour remboursement anticipé d’une hypothèque.

Hypothèque ouverte et fermée

Il existe quelques différences entre une hypothèque ouverte et une hypothèque fermée. La principale différence est que vous pouvez faire des paiements supplémentaires ou rembourser votre hypothèque.

Hypothèque ouverte

Le taux d’intérêt d’une hypothèque ouverte est habituellement supérieur au taux d’intérêt d’une hypothèque fermée avec un terme comparable. L’hypothèque ouverte offre une plus grande souplesse si vous prévoyez verser un montant supplémentaire sur votre hypothèque.

Une hypothèque ouverte peut être un bon choix pour vous si vous :

  • prévoyez rembourser votre hypothèque prochainement
  • envisagez de vendre votre maison dans un avenir proche
  • prévoyez avoir de temps en temps de l’argent supplémentaire à consacrer à votre hypothèque

Hypothèque fermée

Le taux d’intérêt d’une hypothèque fermée est habituellement inférieur au taux d’une hypothèque ouverte d’un terme comparable.

Une hypothèque à terme fermé limite généralement le montant supplémentaire que vous pouvez verser chaque année sur votre hypothèque. Votre prêteur appelle cela un privilège de remboursement anticipé. Vous trouverez cette modalité dans votre contrat hypothécaire. Ce ne sont pas toutes les hypothèques fermées qui autorisent un privilège de remboursement anticipé. Les privilèges varient d’un prêteur à l’autre.

Une hypothèque fermée peut être un bon choix pour vous si :

  • vous prévoyez conserver votre maison pour le reste du terme de votre hypothèque
  • le privilège de remboursement anticipé offre la souplesse suffisante pour vous permettre de faire un remboursement anticipé

Apprenez-en davantage sur les privilèges de remboursement anticipé.

Hypothèque transférable

Si vous vendez votre maison pour en acheter une autre, cette option vous permet de transférer votre hypothèque actuelle. Cela comprend le transfert du solde de votre hypothèque, son taux d’intérêt et ses modalités.

Vous pouvez envisager de transférer votre hypothèque, si :

  • votre hypothèque actuelle offre des modalités favorables
  • vous voulez éviter les pénalités pour remboursement anticipé en cas de rupture anticipée de votre contrat hypothécaire

Vérifiez auprès de votre prêteur pour savoir si votre hypothèque est transférable. Renseignez-vous sur les restrictions qui peuvent être imposées.

Si votre nouvelle maison coûte moins que le montant de votre hypothèque, vous pourriez payer une pénalité. Demandez les détails à votre prêteur si vous avez besoin d’emprunter davantage pour votre nouvelle maison.

Hypothèque pouvant être prise en charge

Une hypothèque pouvant être prise en charge vous permet de reprendre l’hypothèque et la propriété d’une autre personne. Elle permet également à une autre personne de reprendre votre hypothèque et votre propriété. Les modalités hypothécaires obtenues initialement par le vendeur doivent demeurer les mêmes.

Vous pouvez envisager d’obtenir une hypothèque pouvant être prise en charge si :

  • vous êtes acheteur et les taux d’intérêt ont augmenté depuis que vous avez obtenu votre première hypothèque
  • vous êtes vendeur et souhaitez déménager dans une maison moins chère, tout en évitant les frais de remboursement anticipé parce qu’il reste plusieurs années à votre terme actuel

La plupart des hypothèques à taux fixe peuvent être prises en charge. Les hypothèques à taux variable et les marges de crédit hypothécaire ne le peuvent pas.

Le prêteur doit approuver l’acheteur qui veut prendre en charge l’hypothèque. Si le prêteur approuve, l’acheteur prend en charge le reste des paiements hypothécaires auprès du prêteur. L’acheteur est également responsable des modalités du contrat hypothécaire.

Dans certaines provinces, le vendeur peut rester personnellement responsable de l’hypothèque prise en charge. C’est le cas après la vente de la propriété. Si l’acheteur ne fait pas ses paiements hypothécaires, le prêteur peut demander au vendeur d’effectuer les paiements. Certains prêteurs peuvent dégager le vendeur de sa responsabilité s’ils approuvent l’hypothèque au nom de l’acheteur.

Vérifiez auprès de votre prêteur pour savoir si votre hypothèque peut être prise en charge. Le prêteur peut vous facturer des frais pour la prise en charge d’une hypothèque. Votre contrat hypothécaire indique si vous devez payer des frais pour faire ce transfert.

Hypothèque conventionnelle et subsidiaire

Une hypothèque est un prêt garanti par une propriété, comme une maison. Lorsque vous contractez une hypothèque, le prêteur enregistre une charge sur votre propriété. Le type de charge détermine les prêts que votre prêteur vous permet de garantir contre votre propriété.

Hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle garantit votre prêt par votre maison. Elle ne garantit pas les autres prêts que vous avez auprès de votre prêteur, comme une marge de crédit. L’hypothèque conventionnelle est enregistrée au montant total de votre hypothèque.

Hypothèque subsidiaire

Avec une hypothèque subsidiaire, vous pouvez garantir plusieurs prêts auprès de votre prêteur. Cela comprend une hypothèque et une marge de crédit.

La garantie peut être enregistrée à un montant supérieur à celui de votre hypothèque. Vous pouvez ainsi emprunter des fonds supplémentaires en plus de votre hypothèque initiale. Vous évitez de payer des frais pour libérer votre hypothèque et en enregistrer une nouvelle. Vous devez faire des paiements, y compris les intérêts, seulement sur l’argent que vous empruntez réellement.

Options facultatives reliées à une hypothèque

Remise en argent

La remise en argent est un élément facultatif sur certaines hypothèques. Elle vous permet de recevoir immédiatement, en argent, une partie du montant de votre hypothèque. Elle peut vous aider à payer ce dont vous avez besoin lorsque vous achetez une maison, comme les frais juridiques.

En général, si vous demandez une remise en argent, votre taux d’intérêt est plus élevé. Le montant des intérêts que vous rembourserez peut finir par vous coûter plus d’argent que la remise obtenue.

Votre prêteur peut fixer des limites à la remise en argent. Par exemple, vous ne pourrez peut-être pas utiliser la remise en argent pour votre mise de fonds.

Votre prêteur peut vous demander de rembourser une partie ou la totalité du montant de la remise en argent. Cela se produit généralement si vous décidez de résilier votre contrat hypothécaire avant la fin du terme.

Marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire est une forme de crédit garanti. Le prêteur utilise votre maison pour garantir que vous rembourserez votre prêt. Les grandes institutions financières proposent habituellement une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque sous leur propre marque. On l’appelle aussi parfois prêt hypothécaire à crédit renouvelable.

La marge de crédit hypothécaire est un crédit renouvelable. Vous pouvez emprunter, rembourser, puis emprunter de nouveau à l’intérieur d’une même limite de crédit. La marge de crédit hypothécaire peut être combinée à une hypothèque à terme fixe.

En général, il n’y a aucun montant fixe à rembourser sur une marge de crédit hypothécaire. Le prêteur n’exige que le paiement des intérêts sur les sommes empruntées.

Apprenez-en davantage sur les marges de crédit hypothécaires.

Assurance titre

Votre prêteur peut exiger que vous obteniez une assurance titre dans le cadre de votre contrat hypothécaire. Le titre de propriété d’une maison est un terme juridique utilisé pour définir qui est propriétaire du terrain. Lorsque vous achetez une maison, le titre de propriété de la maison vous est transféré.

L’assurance titre protège vous et votre prêteur contre les pertes liées au titre ou à la propriété. Par exemple, l’assurance titre vous protège contre la fraude sur les titres.

Une fraude liée au transfert de titres se produit si votre titre de propriété est volé et que le fraudeur :

  • vend votre maison
  • demande une nouvelle hypothèque sur cette maison

Il existe deux types d’assurance titre :

  • l’assurance titre pour le prêteur : elle protège le prêteur jusqu’au remboursement complet de l’hypothèque
  • l’assurance titre pour le particulier : elle vous protège aussi longtemps que vous êtes propriétaire de la maison, même s’il n’y a pas d’hypothèque

Lorsque vous obtenez une assurance titre, vous payez un coût unique basé sur la valeur de votre maison. Le coût unique est une prime. Cette prime coûte généralement entre 150 $ et 350 $, mais peut être plus élevée. Si vous n’achetez pas une assurance titre immédiatement, vous pouvez toujours le faire plus tard.

Vous pouvez obtenir une assurance titre :

  • d’un avocat (ou d’un notaire au Québec et en Colombie-Britannique)
  • d’une compagnie d’assurance titres
  • d’un agent d’assurance
  • d’un courtier hypothécaire

Apprenez-en davantage sur la protection contre la fraude immobilière.

Assurance vie, assurance invalidité et assurance maladie grave hypothécaire

Les produits facultatifs d’assurance hypothécaire comprennent l’assurance vie, l’assurance maladie grave et l’assurance invalidité. Ces produits facultatifs sont différents de l’assurance hypothécaire.

Ce type d’assurance peut vous aider à faire vos paiements hypothécaires ou à rembourser le solde de votre hypothèque si vous :

  • perdez votre emploi
  • êtes blessé ou devenez invalide
  • devenez gravement malade
  • décédez

Votre prêteur peut vous proposer une assurance facultative lorsque vous obtenez une hypothèque. Il n’est pas obligatoire de prendre l’assurance pour être approuvé pour une hypothèque. Le prêteur ajoute le coût de ces produits facultatifs à votre paiement hypothécaire.

Il existe des limites importantes à la couverture offerte par les assurances hypothécaires facultatives. Lisez attentivement votre police d’assurance. Posez des questions sur tout ce que vous ne comprenez pas avant d’acheter un tel produit.

Apprenez-en davantage sur les assurances hypothécaires facultatives.

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