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Choisir la bonne hypothèque

De : Agence de la consommation en matière financière du Canada

Qu’est-ce qu’une hypothèque

Lorsque vous achetez une maison, vous ne pourrez peut-être seulement payer pour une partie du prix d'achat. Le montant que vous payez est la mise de fonds. Pour couvrir les coûts restants de l’achat de la maison, vous pourriez avoir besoin de l’aide d’un prêteur. Le prêt que vous obtenez d’un prêteur pour vous aider à payer votre maison est une hypothèque.

Une hypothèque est un contrat légal entre vous et votre prêteur. Elle précise les modalités de votre prêt et le garantit par un bien immobilier, comme une maison ou un condo.

Avec un prêt garanti, le prêteur a le droit légal de reprendre votre propriété. Il peut le faire si vous ne respectez pas les modalités de votre hypothèque. Cela inclut le paiement à temps et l'entretien de votre maison.

Contrairement à la plupart des types de prêts, avec une hypothèque :

Apprenez comment le test de résistance peut affecter votre admissibilité.

Capital de l’hypothèque

Le montant que vous empruntez à un prêteur pour l’achat d’une maison est le capital.

Ce montant comprend généralement :

Apprenez-en davantage sur l’assurance prêt hypothécaire.

Paiements hypothécaires

Les prêteurs hypothécaires utilisent des facteurs pour déterminer le montant de vos paiements.

Lorsque vous faites un paiement hypothécaire, votre argent sert à couvrir :

Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer le montant de vos paiements et les coûts des intérêts.

Ce dont il faut tenir compte quand vous obtenez une hypothèque

Plusieurs types de prêteurs, comme les banques, les coopératives de crédit et d'autres institutions financières, offrent des hypothèques. Les courtiers hypothécaires offrent également des prêts en reliant les emprunteurs avec les prêteurs hypothécaires. Assurez-vous de choisir le prêteur qui répond le mieux à vos besoins.

Apprenez-en davantage sur la façon de choisir une institution financière.

Lorsque vous magasinez pour une hypothèque, votre prêteur ou courtier hypothécaire vous propose des options. Assurez-vous de comprendre les options et les particularités. Ceci vous aidera à choisir l’hypothèque qui répond le mieux à vos besoins.

Les banques sous réglementation fédérale doivent vous offrir et vous vendre des produits et services qui vous conviennent. Elles doivent tenir compte de votre situation et vos besoins financiers. Elles doivent également vous informer si elles ont déterminé qu’un produit ou un service ne vous convient pas.

Prenez le temps de décrire votre situation financière pour vous assurer d’obtenir le bon produit ou service. N’hésitez pas à poser des questions et assurez-vous de comprendre l’hypothèque que vous avez ou que vous voulez.

Terme

Le terme d’une hypothèque est la durée pendant laquelle votre contrat hypothécaire est en vigueur. Les termes peuvent varier de quelques mois à 5 ans ou plus.

À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque. C’est le cas si vous ne pouvez pas payer le solde restant. Vous aurez probablement besoin de plusieurs termes pour rembourser votre hypothèque.

La durée de votre terme hypothécaire a un impact sur :

Amortissement

La période d’amortissement est le temps nécessaire pour rembourser votre hypothèque au complet. Avec une période d’amortissement plus longue, vous étalez vos paiements sur une période plus longue. Cela signifie que vos paiements sont généralement plus bas. Gardez en tête que plus la période d’amortissement est longue, plus vous payez d’intérêts.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de votre maison, votre période d’amortissement maximale est de:

Si votre mise de fonds est supérieure à 20 % du prix de votre maison, votre prêteur fixe votre période d’amortissement maximale.

Apprenez-en davantage sur les termes et l’amortissement hypothécaire.

Taux d’intérêt

Les prêteurs utilisent le taux d’intérêt pour calculer les frais qu’ils vous facturent pour emprunter de l’argent. Avec un taux d’intérêt plus élevé, vous payez des frais d’intérêt plus élevés.

Chaque fois que vous renouvelez le terme de votre hypothèque, vous renégociez votre taux d’intérêt. Cela signifie que vos paiements peuvent augmenter ou diminuer au fil des ans.

Lorsque vous demandez une hypothèque, votre prêteur vous propose un taux d’intérêt. Vous pourriez être en mesure de négocier un taux plus bas avec votre prêteur.

Le taux d’intérêt que vous offre votre prêteur peut dépendre de :

Avant de vous engager avec un prêteur, allez voir d’autres prêteurs pour tenter d’obtenir le meilleur taux. Ceci pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.

Apprenez-en davantage sur les taux d’intérêt d’une hypothèque.

Types d’intérêt

Lorsque vous demandez une hypothèque, votre prêteur peut vous proposer différentes options d’intérêt.

Taux d’intérêt fixe

Un taux d’intérêt fixe reste le même pendant toute la durée du terme. Il est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt variable pour un terme comparable. Avec un taux d’intérêt fixe, vos paiements restent les mêmes pendant tout le terme.

Taux d’intérêt variable

Un taux d’intérêt variable peut augmenter et diminuer au cours du terme. En général, le taux d’intérêt variable est inférieur à un taux d’intérêt fixe avec un terme comparable. Avec un taux d’intérêt variable, vous pouvez maintenir des paiements fixes pendant la durée de votre terme.

Les prêteurs appellent cela un paiement fixe avec un taux d’intérêt variable.

Une hypothèque à taux d'intérêt variable avec des paiements fixes peut être plus risquée que vous le pensez. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, une plus grande partie de chaque paiement va automatiquement aux coûts d'intérêt.

Vous pourriez vous retrouver dans une situation où aucune partie de vos paiements ne va vers le remboursement du capital. Au lieu de rembourser votre hypothèque, le montant total que vous devez augmentera. Vous pourriez avoir à contribuer davantage en capital pour éviter des problèmes lors du renouvellement de votre hypothèque. Agir rapidement est important pour éviter que la situation ne s'aggrave.

Si vous avez une hypothèque à taux d'intérêt variable avec des paiements fixes, contactez votre institution financière dès que possible pour discuter de vos options.

Vous pouvez aussi opter pour un paiement ajustable avec un taux variable. Avec un paiement ajustable, le montant de votre paiement change si le taux change.

Taux d’intérêt hybride ou combiné

Une hypothèque hybride ou combinée offre des taux d’intérêt fixes et variables. Une partie de votre hypothèque porte un taux d’intérêt fixe, et l’autre un taux d’intérêt variable. La partie fixe vous offre une protection partielle en cas de hausse des taux d’intérêt. La partie variable offre des avantages partiels si les taux baissent.

Chaque partie peut avoir des termes différents. Cela signifie qu’il peut être plus difficile de transférer une hypothèque hybride à un autre prêteur.

Apprenez-en davantage sur les types de taux d’intérêt hypothécaires.

Fréquence des paiements

La fréquence des paiements est la fréquence à laquelle vous faites vos paiements hypothécaires. Vous pouvez choisir un calendrier de paiements standards ou accélérés. Les paiements accélérés vous permettent de faire l’équivalent d’un paiement mensuel supplémentaire chaque année. Vous pourriez ainsi économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts pendant la durée de votre hypothèque.

Vous pourriez être en mesure de choisir parmi les options de fréquence de paiement suivantes :

Apprenez-en davantage sur la façon de rembourser votre hypothèque plus rapidement.

Impôts fonciers

En tant que propriétaire, vous devez payer des impôts fonciers pour votre maison. Le montant que vous payez dépend de la valeur de votre propriété où vous vivez.

Certaines institutions financières perçoivent et paient vos impôts fonciers pour vous. Ceci peut également être une condition du financement. Si c’est le cas, votre prêteur ajoute le montant des impôts fonciers à vos paiements réguliers.

Comment vos choix hypothécaires influencent votre avenir

Assurez-vous de prendre en compte les impacts futurs de vos choix hypothécaires. Cela pourrait vous aider à éviter de payer des frais de pénalité à l'avenir.

Les prêteurs hypothécaires prélèvent une pénalité lorsque vous résiliez votre contrat. Si vous vendez votre maison, vous pourriez devoir au prêteur des milliers de dollars en frais de pénalité.

Vous pourriez aussi payer des frais de pénalité si vous remboursez votre hypothèque plus tôt que prévu.

Vous pourriez avoir besoin de flexibilité avec votre hypothèque. Cela peut être le cas si vous planifiez vendre votre maison avant de payer votre hypothèque au complet.

Les options liées à cette souplesse incluent le fait que votre hypothèque :

Apprenez-en davantage sur les pénalités pour remboursement anticipé d’une hypothèque.

Hypothèques ouvertes et fermées

Il existe quelques différences entre les hypothèques ouvertes et les hypothèques fermées. La principale différence est la flexibilité que vous avez pour faire des paiements supplémentaires ou rembourser votre hypothèque.

Hypothèques ouvertes

Les hypothèques ouvertes ont généralement des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées avec des termes comparables. Elles vous offrent une plus grande flexibilité si vous prévoyez verser un montant supplémentaire sur votre hypothèque.

Une hypothèque ouverte peut être un bon choix pour vous si vous :

Hypothèques fermées

Les hypothèques fermées ont généralement des taux d'intérêt plus bas que les hypothèques ouvertes avec des termes comparables. Il y a généralement une limite sur le montant supplémentaire que vous pouvez verser sur votre hypothèque chaque année.

Votre prêteur inclut cela dans votre contrat hypothécaire et l'appelle un privilège de remboursement anticipé. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui autorisent les privilèges de remboursement anticipé sur les hypothèques fermées. Les privilèges varient d’un prêteur à l’autre.

Une hypothèque fermée peut être un bon choix pour vous si :

Apprenez-en davantage sur les privilèges de remboursement anticipé.

Hypothèques transférables

Si vous vendez votre maison pour en acheter une autre, une hypothèque transférable vous permet de transférer votre hypothèque existante. Cela comprend le transfert du solde de votre hypothèque, son taux d’intérêt et ses modalités.

Vous pouvez envisager de transférer votre hypothèque, si :

Vérifiez auprès de votre prêteur pour savoir si votre hypothèque est transférable. Renseignez-vous sur les restrictions qui pourraient s'appliquer.

Si votre nouvelle maison coûte moins que le montant de votre hypothèque, vous pourriez payer une pénalité. Demandez les détails à votre prêteur si vous avez besoin d’emprunter davantage d’argent pour votre nouvelle maison.

Hypothèques avec option de prise en charge

Une hypothèque avec option de prise en charge vous permet d’assumer l’hypothèque et la propriété d’une autre personne. Elle permet également à une autre personne de reprendre votre hypothèque et votre propriété. Les modalités hypothécaires d’origine doivent rester les mêmes.

Vous pouvez envisager d’obtenir une hypothèque avec option de prise en charge si :

L’option de prise en charge est habituellement disponible avec la plupart des hypothèques à taux fixe. Elle n’est pas disponible avec les hypothèques à taux variable et les marges de crédit hypothécaires.

Le prêteur doit approuver l’acheteur qui veut assumer l’hypothèque. Si le prêteur approuve, l’acheteur reprend les paiements hypothécaires restants à verser au prêteur. L’acheteur est également responsable des modalités du contrat hypothécaire.

Dans certaines provinces, le vendeur peut rester personnellement responsable de l’hypothèque prise en charge après la vente de la propriété. Si l’acheteur ne fait pas ses paiements hypothécaires, le prêteur peut demander au vendeur de faire les paiements.

Certains prêteurs peuvent dégager le vendeur de sa responsabilité s’ils approuvent l’hypothèque au nom de l’acheteur.

Vérifiez auprès de votre prêteur pour savoir si votre hypothèque a l’option de prise en charge. Le prêteur peut vous facturer des frais pour la prise en charge d’une hypothèque. Votre contrat hypothécaire indique si vous devez payer des frais pour faire le transfert.

Hypothèque conventionnelle et subsidiaire

Une hypothèque est un prêt garanti par une propriété, comme une maison. Lorsque vous contractez une hypothèque, le prêteur enregistre une charge sur votre propriété. Le type de charge détermine les prêts que votre prêteur vous permet de garantir contre votre propriété.

Hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle garantit seulement votre hypothèque. Elle ne garantit pas les autres prêts que vous avez auprès de votre prêteur, comme une marge de crédit. Le prêteur enregistre la charge au montant de votre hypothèque.

Hypothèque subsidiaire

Avec une hypothèque subsidiaire, vous pouvez garantir plusieurs prêts auprès de votre prêteur. Cela comprend une hypothèque et une marge de crédit.

Le prêteur peut enregistrer une charge supérieure au montant de votre hypothèque. Cela vous permet d'emprunter des fonds supplémentaires en plus de votre hypothèque initiale.

Vous évitez de payer des frais pour libérer votre hypothèque et en enregistrer une nouvelle. Vous devez faire des paiements, y compris les intérêts, seulement sur l’argent que vous empruntez.

Options hypothécaires facultatives

Plusieurs prêteurs offrent des options facultatives.

Remise en argent

La remise en argent est une option facultative de certaines hypothèques. Elle vous permet de recevoir immédiatement une partie du montant de votre hypothèque en argent comptant. Elle peut vous aider à payer ce dont vous avez besoin lorsque vous achetez une maison, comme les frais juridiques.

Habituellement, si vous utilisez l’option de remise en argent, votre taux d'intérêt est plus élevé. Le montant des intérêts que vous paierez pourrait vous coûter plus cher que ce que vous recevez en remise en argent.

Votre prêteur peut fixer des limites à la remise en argent. Par exemple, vous ne pourrez peut-être pas utiliser la remise en argent pour votre mise de fonds.

Votre prêteur peut vous demander de rembourser une partie ou la totalité du montant de la remise en argent. Cela se produit généralement si vous décidez de résilier votre contrat hypothécaire avant la fin du terme.

Marges de crédit hypothécaires

Une marge de crédit hypothécaire est une forme de crédit garanti. Le prêteur utilise votre maison pour garantir que vous rembourserez votre prêt.

La plupart des grandes institutions financières proposent habituellement une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque sous leur propre marque. On l’appelle aussi parfois hypothèque à crédit renouvelable.

La marge de crédit hypothécaire est un crédit renouvelable. Vous pouvez emprunter, rembourser, puis emprunter de nouveau à l’intérieur d’une même limite de crédit.

Apprenez-en davantage sur les marges de crédit hypothécaires.

Assurance titre

Votre prêteur peut exiger que vous obteniez une assurance titre dans le cadre de votre contrat hypothécaire. Le titre de propriété d’une maison est un terme juridique utilisé pour définir qui est propriétaire du terrain.

Lorsque vous achetez une maison, le titre de propriété est libéré du propriétaire précédent. Il est transféré à vous et à votre prêteur.

Apprenez-en davantage sur les titres et les quittances hypothécaires.

L’assurance titre protège vous et votre prêteur contre les pertes liées au titre ou à la propriété. Par exemple, l’assurance titre vous protège contre la fraude sur les titres.

Une fraude liée au transfert de titres se produit lorsqu’un fraudeur vole le titre de votre maison et :

Il existe 2 types d’assurance titre :

Lorsque vous obtenez une assurance titre, vous payez un coût unique basé sur la valeur de votre maison. Le coût unique est une prime. Les primes coûtent généralement entre 150 $ et 350 $, mais pourraient coûter plus cher.

Si vous n’achetez pas une assurance titre immédiatement, vous pouvez le faire plus tard.

Vous pouvez obtenir une assurance titre auprès :

Apprenez-en davantage sur la fraude immobilière.

Assurance hypothécaire facultative

Les produits facultatifs d’assurance hypothécaire comprennent l’assurance vie, l’assurance maladie grave et l’assurance invalidité. Ces produits facultatifs sont différents de l’assurance hypothécaire.

Ils peuvent vous aider à faire vos paiements hypothécaires ou à rembourser le solde de votre hypothèque si vous :

Votre prêteur peut vous proposer une assurance facultative lorsque vous consentez à une hypothèque. Vous n’avez pas à acheter l’assurance pour que votre prêteur approuve votre hypothèque. Le prêteur ajoute le coût de ces produits facultatifs à votre paiement hypothécaire.

La couverture offerte par les assurances hypothécaires facultatives a des limites importantes. Lisez attentivement votre police d’assurance. Posez des questions sur tout ce que vous ne comprenez pas avant d’acheter un tel produit.

Apprenez-en davantage sur les produits d’assurance prêt hypothécaire facultatifs.

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