Immeubles résidentiels – Locations

Mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.2R
Février 1998

Aperçu

Cette section du chapitre 19 examine le statut fiscal de la plupart des genres de locations d'immeubles résidentiels. Les ventes d'immeubles résidentiels sont traitées à la section 19.2.1, Immeubles résidentiels – Ventes, et les fournitures réputées sont traitées à la section 19.2.3, Immeubles résidentiels – Fournitures réputées.

• Logement dans un immeuble d'habitation
• Logement dans un immeuble non résidentiel
• Frais de gestion, impôts fonciers et autres frais
• Locations à prix modique
• Baux d'habitation initiaux et sous-locations
• Fournitures par bail de fonds d'habitation
• Baux visant les aires de stationnement situées dans un immeuble d'habitation
• Frais de copropriété et de coopérative
• Frais d'amarrage pour les maisons flottantes
• Installations de buanderie

Logement dans un immeuble d'habitation

ann. V, part. I, al. 6a)

1. La location d'un immeuble d'habitation ou d'une habitation dans un immeuble d'habitation est exonérée si l'habitation doit être utilisée par un particulier à titre résidentiel ou d'hébergement et si la période de location est une période d'occupation ou un droit d'occupation continue d'un mois ou plus au même particulier.

Occupation continue

2. La période d'occupation est une période d'occupation continue par le même particulier, nonobstant le fait que la location peut être fondée sur une base quotidienne ou hebdomadaire.

Prix modique

3. Lorsque la contrepartie de la location est de 20 $ ou moins par jour, la location est exonérée peu importe la période d'occupation, pourvu que l'occupation sert comme lieu de résidence ou d'hébergement à un particulier. (Voyez les paragraphes 10 et 11 pour d'autres renseignements sur les locations à prix modique.)

Logement provisoire
ann. V, part. I, al. 6b)

4. Si la location vise un logement provisoire, c'est-à-dire que la durée d'occupation est de moins d'un mois la fourniture est taxable si elle est fournie par un inscrit, à moins que la contrepartie de la fourniture ne dépasse pas 20 $ par jour d'occupation.

Logement dans un immeuble non résidentiel

Taxable sauf si 20 $ ou moins par jour
ann. V, part. I, al. 6b)

5. Les loyers exigés pour l'utilisation d'une habitation qui ne fait pas partie d'un immeuble résidentiel sont habituellement taxables, quelle que soit la période d'occupation, sauf si l'habitation est louée à 20 $ ou moins par jour. Par exemple, un hôtel qui loue à l'occasion des habitations pour plus d'un mois doit exiger la TPS/TVH sur la location de l'habitation pour une période d'occupation continue par un particulier si le loyer de l'habitation dépasse 20 $ par jour.

Hôtel ou immeuble d'habitation

6. Un hôtel ou un motel n'est pas considéré comme un immeuble d'habitation si la totalité ou presque (c.-à-d. 90 % ou plus) des fournitures d'habitations par bail, licence ou accord semblable visent, ou sont censées viser, des périodes de moins de 60 jours. Pour plus de renseignements, voyez la rubrique «Application de la notion d'immeuble d'habitation aux hôtels» dans la section 19.2, Immeubles résidentiels.

Frais de gestion, impôts fonciers et autres frais

Frais distincts

7. Lorsque les locataires d'un immeuble d'habitation sont facturés séparément pour des articles d'entretien, des impôts fonciers ou des frais de gestion et que ces fournitures sont indiquées comme des frais distincts exigés du locataire, la TPS/TVH s'applique ou non selon que ces frais font partie ou non du loyer total du logement. Lorsque les frais mensuels d'entretien et de fonctionnement correspondent à des remboursements par les locataires des coûts engagés par le propriétaire et que ces frais feraient autrement partie du loyer, les frais en question ont le même statut fiscal que le loyer. Cependant, lorsque les coûts supplémentaires se rapportent à une fourniture optionnelle, la fourniture est taxable sauf si une autre disposition s'applique pour exonérer la fourniture. (Remarque : Cela est conforme au traitement des locations additionnelles aux termes de baux commerciaux. Voyez la section 19.4, Immeubles commerciaux, de ce chapitre.)

Frais d'occupation provisoire
ann. V, part. I, art. 6

8. Les frais d'occupation exigés par la société de gestion d'un immeuble d'habitation en copropriété relativement à un logement en copropriété avant qu'il soit enregistré sont exonérés de la TPS/TVH si ces frais visent l'occupation d'une habitation par un particulier pour une période d'au moins un mois.

Repas fournis avec un bail à long terme
ann. V, part. I, art. 6.2

9. Les régimes de repas qui sont fournis avec un logement résidentiel à long terme sont exonérés si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• le logement est exonéré en application de l'alinéa 6a) de la partie I de l'annexe V (c.-à-d. période de location minimale d'un mois);
• les repas sont fournis par la personne qui fournit le logement;
• les repas sont fournis dans l'habitation ou l'immeuble à l'occupant de l'habitation ou de l'immeuble;
• au moins dix repas par semaine sont fournis avec le logement pour une contrepartie unique déterminée avant la fourniture d'un repas aux termes de la convention.

Universités et collèges publics

Remarque : Ces dispositions ne comprennent pas les régimes de repas dans les universités ou les collèges publics. Ces régimes de repas sont exonérés en application de l'article 13 de la partie III de l'annexe V de la Loi et sont décrits dans le mémorandum sur la TPS/TVH 20-5, Cafétérias d’école, régimes de repas dans les universités et les collèges publics, et fournisseurs de services d’alimentation.

Locations à prix modique

Loyer proportionné au revenu

10. Dans certaines conditions, la fourniture d'une habitation effectuée selon la méthode du loyer proportionné au revenu est considérée comme un service municipal, et une fois le fournisseur désigné comme municipalité aux fins du remboursement aux municipalités, l'organisme peut demander le remboursement.

Fournitures exonérées
ann. V, part. I, al. 6b)

11. Toutes les locations d'habitations pour lesquelles les frais ne dépassent pas 20 $ par jour sont exonérées.

Baux d'habitation initiaux et sous-locations

Fourniture exonérée
ann. V, part. I, art. 6.1

12. Si la personne A fournit, selon le cas,

• un fonds;
• un bâtiment;
• la partie d'un bâtiment qui fait partie d'un immeuble d'habitation;
• un bâtiment qui comprend uniquement des habitations;
• un immeuble d'habitation.

à la personne B pour une période de location au cours de laquelle la personne B fournit à son tour le bien, ou une ou plusieurs parties du bien, par bail, licence ou accord semblable et que la totalité ou presque de ces fournitures sont exonérées, alors le bail initial est également exonéré pour la durée de la période de location. En outre, si la personne B transfère ses droits au bien par cession d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable et que le bien est fourni en exonération, le bail initial est également exonéré pour la durée de la période de location.

Période de location
par. 136.1(1)

13. Les fournitures de biens par bail, licence ou accord semblable sont traitées comme une série de fournitures distinctes pour chaque période de location à laquelle est attribuable un paiement de location donné. Aux fins de la TPS/TVH, une période de location est l'ensemble ou une partie de la période au cours de laquelle la possession ou l'utilisation du bien est offerte aux termes du bail, de la licence ou d'un accord semblable. L'exonération est accordée pour chaque période de location au cours de laquelle les conditions d'exonération s'appliquent.

Fournitures par bail de fonds d'habitation

Maisons mobiles, etc.
ann. V, part. I, ss-al. 7a)(i)

14. Est exonérée la fourniture d'un fonds, sauf un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel, par bail, licence ou accord semblable à un propriétaire, locataire ou occupant d'une habitation fixée, ou à fixer, sur un fonds de terre en vue de son utilisation à titre résidentiel pour des particuliers, si la fourniture vise une période de possession ou d'utilisation continues d'au moins un mois, et s'il est raisonnable de considérer que la quantité de fonds est nécessaire à l'utilisation de l'habitation comme lieu de résidence pour des particuliers. En ce qui concerne la quantité de fonds raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'habitation comme lieu de résidence pour des particuliers, on utilise les mêmes principes que ceux servant à déterminer la quantité de fonds faisant partie d'un immeuble d'habitation. Voyez l'énoncé sur les fonds admissibles à la section 19.2.1, Immeubles résidentiels – Ventes.

Construction d'un immeuble d'habitation
ann. V, part. I, ss-al. 7a)(ii)

15. Une exonération s'applique également à la fourniture d'un fonds, sauf un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel, effectuée par bail, licence ou accord semblable pour une période de possession ou d'utilisation continues d'au moins un mois lorsque l'acquéreur acquiert la possession du fonds en vue d'y construire un immeuble d'habitation dans le cadre d'une activité commerciale. Comme on le mentionne au paragraphe 14, l'exonération s'applique uniquement à la quantité de fonds qui est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'habitation à titre résidentiel pour des particuliers. Dans la plupart des cas, l'acquéreur est tenu d'effectuer une fourniture à soi-même selon la juste valeur marchande du fonds et du bâtiment. Pour plus de renseignements sur les dispositions selon lesquelles un constructeur doit effectuer une fourniture à soi-même, voyez la section 19.2.3, Immeubles résidentiels – Fournitures réputées.

Emplacement dans un parc à roulottes résidentiel
ann. V, part. I, al. 7b)

16. Est également exonérée la fourniture d'un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel par bail, licence ou accord semblable prévoyant la possession ou l'utilisation continues pour une durée d'au moins un mois au profit du propriétaire, du locataire ou de l'occupant de la maison mobile, de la remorque de tourisme, de la maison motorisée ou d'un véhicule semblable.

Baux par cession
ann. V, part. I, al. 7c)

17. Lorsqu'une fourniture exonérée d'un fonds effectuée par bail, licence ou accord semblable aux termes de l'alinéa 7a) ou 7b) de la partie I de l'annexe V est cédée à une autre personne, la cession (c.-à-d. la vente) du bail est également exonérée.

Baux visant les aires de stationnement situées dans un immeuble d'habitation

Fourniture exonérée
ann. V, part. I, al. 8.1a)

18. Les aires de stationnement fournies par bail, licence ou accord semblable pour une période d'au moins un mois au propriétaire, au locataire ou à l'occupant d'un immeuble d'habitation à logement unique, d'une habitation dans un immeuble d'habitation à logements multiples ou d'un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel sont exonérés si, selon le cas :

• l'aire de stationnement fait partie de l'immeuble d'habitation ou du parc à roulottes résidentiel (peu importe qui fournit l'aire de stationnement);
• l'aire de stationnement est fournie par le propriétaire ou l'occupant de l'immeuble, de l'habitation ou de l'emplacement et est accessoire à l'utilisation de l'immeuble, de l'habitation ou de l'emplacement à titre résidentiel.

Logement en copropriété
ann. V, part. I, al. 8.1b)

19. Les fournitures d'aires de stationnement effectuées conjointement avec un logement en copropriété sont exonérées lorsque la fourniture est effectuée par bail, licence ou accord semblable pour une période d'au moins un mois, si l'aire de stationnement fait partie de l'immeuble d'habitation en copropriété. En outre, les fournitures d'aires de stationnement effectuées après le 10 décembre 1998 sont exonérées lorsque la fourniture est effectuée par bail, licence ou accord semblable pour une période d'au moins un mois au propriétaire, locataire ou possesseur d'un logement en copropriété décrit dans un plan ou une description de lot de copropriété, ou dans un plan ou une description analogue, enregistré en conformité avec les lois d'une province, si l'aire est située dans les limites de ce plan ou de cette description.

Maison flottante
ann. V, part. I, al. 8.1c)

20. La fourniture par bail d'une aire de stationnement effectuée avec une maison flottante par bail, licence ou accord semblable pour une période d'au moins un mois est exonérée, si le fournisseur de l'aire de stationnement effectue également la fourniture exonérée d'un poste d'amarrage pour la maison flottante (voyez le paragraphe 22) et que l'utilisation de l'aire de stationnement est accessoire à l'utilisation de la maison flottante à titre résidentiel.

Frais de copropriété et de coopérative

Fourniture exonérée
ann. V, part. I, art. 13 et art. 13.1

21. Les frais de copropriété exigés des propriétaires ou locataires de logements en copropriété sont généralement exonérés s'il sont liés à l'occupation ou à l'utilisation d'un logement situé dans l'immeuble. De même, la fourniture d'un bien ou d'un service est exonérée si elle est effectuée après le 10 décembre 1998 par une personne morale (ou par un « syndicat » dans le cas d'une opération régie par le Code civil) établie à l'occasion de l'enregistrement, en conformité avec les lois d'une province, d'un plan ou d'une description de lot de copropriété, ou d'un plan ou d'une description analogue, au propriétaire ou au locataire d'un logement en copropriété décrit dans ce plan ou cette description, si le bien ou le service est lié à l'occupation ou à l'utilisation du logement. De même, les frais des coopératives d'habitation qui se rapportent à l'utilisation et à l'occupation d'une habitation par un actionnaire ou un locataire d'un actionnaire de la coopérative sont exonérés, si les frais se rapportent à l'occupation ou à l'utilisation d'une habitation dans un immeuble d'habitation. Par conséquent, les sociétés de gestion d'immeubles d'habitation en copropriété et de coopératives d'habitations sont traitées à peu près de la même manière que les propriétaires d'habitations : ils ne peuvent généralement pas demander de CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les achats liés aux biens ou services fournis aux propriétaires des logements en copropriété.

Frais d'amarrage pour les maisons flottantes

Fourniture exonérée
ann. V, part. I, art. 13.2

22. La fourniture du droit d'utiliser un poste d'amarrage ou un quai effectuée à un propriétaire, un locataire ou un occupant d'une maison flottante est exonérée si le droit d'amarrage vise une période d'au moins un mois, et si la fourniture est liée à l'utilisation de la maison flottante à titre résidentiel pour des particuliers.

Installations de buanderie

ann. V, part. I, art. 13.3

23. Depuis le 24 avril 1996, la fourniture, effectuée au profit d'un consommateur, du droit d'utiliser une machine à laver ou une sécheuse est exonérée si les appareils sont situés dans une des parties communes d'un immeuble d'habitation. Avant le 24 avril 1996, la fourniture était taxable.

24. Il faut souligner que ce changement du statut fiscal, de fourniture taxable à fourniture exonérée, signifie que les règles sur le changement d'utilisation prévues au paragraphe 200(2) peuvent s'appliquer. Selon ces dispositions, si un inscrit possède des immobilisations, par exemple, des laveuses et des sécheuses, et que cet équipement n'est plus utilisé principalement dans le cadre d'activités commerciales, l'inscrit est réputé avoir vendu et acquis de nouveau les biens et avoir payé une taxe sur la fourniture égale à la teneur en taxe des biens à ce moment-là. Voyez la section 19.4.2, Immeubles commerciaux – Fournitures réputées, pour des renseignements sur les règles sur le changement d'utilisation et sur la façon de calculer la teneur en taxe.

Location d'une salle de buanderie
ann. V, part. I, art. 13.4

25. Depuis le 24 avril 1996, la fourniture d'une partie des parties communes d'un immeuble d'habitation en copropriété qui est utilisée dans le cadre de la réalisation de fournitures décrites au paragraphe 23, c'est-à-dire une salle de buanderie, est exonérée si elle est fournie par bail, licence ou accord semblable.

26. L'exonération visant la location de la salle de buanderie s'applique aux paiements de location attribuables aux périodes postérieures au 23 avril 1996. Si un bail chevauche cette date, la fourniture du bien pour la partie de la période de location qui se termine avant le 24 avril 1996 et la fourniture du bien pour le reste de la période de location sont traitées comme des fournitures distinctes. Nonobstant cette exonération, le locataire a le droit de demander un CTI qui aurait autrement été accordé si la fourniture était demeuré une fourniture taxable en ce qui concerne les intrants acquis ou importés avant la période de déclaration qui comprend le 15 décembre 1996 ou au cours de celle-ci pour consommation ou utilisation dans le cadre de la location de la salle.