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Immeubles résidentiels - Sujets particuliers

De : Agence du revenu du Canada

Mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.4
Avis de modification : 19.2.4, Immeubles résidentiels - Sujets particuliers, paragraphes 12, 13 et 14 le 12 décembre 2001

Aperçu

Cette section du chapitre 19, Secteurs particuliers : Immeubles, examine le traitement sur le plan de la TPS/TVH

Coopératives d'habitation

Neuf ou déjà occupé?

1. Lorsqu'une coopérative d'habitation (la « coopérative »), selon la définition au paragraphe 123(1), acquiert le titre légal d'un immeuble d'habitation, les conséquences sur le plan de la TPS/TVH relativement à cette acquisition varient selon que l'immeuble d'habitation a été occupé ou qu'il s'agit d'une nouvelle construction.

Occupé : acquisition exonérée
ann. V, part. I, art.  2

2. En général, si l'immeuble d'habitation acquis par la coopérative a été occupé, l'acquisition est exonérée à condition que le fournisseur n'ait pas demandé de crédits de taxe sur les intrants (CTI) à l'égard de la dernière acquisition de l'immeuble ou des améliorations apportées à celui-ci. Si l'immeuble n'a pas été occupé ou s'il a fait l'objet de rénovations majeures, la TPS/TVH s'applique généralement. L'application de la TPS/TVH dépend du fait que la coopérative est le constructeur de l'immeuble ou qu'elle a acheté l'immeuble d'habitation d'un constructeur.

Nouvelle acquisition par la coopérative du constructeur : taxable, pas de CTI

3. Si la coopérative a acheté d'un constructeur un immeuble d'habitation inoccupé auparavant et nouvellement construit ou rénové en grande partie, la fourniture à la coopérative est taxable. Puisque la coopérative a acquis l'immeuble pour l'utiliser à des fins exonérées (pour effectuer des fournitures exonérées de services financiers et d'habitations par bail, licence ou accord semblable), la TPS/TVH payée ou payable par la coopérative ne donne pas droit à des CTI. Pourvu que la coopérative ne soit pas considérée comme le constructeur dans ce cas, les règles sur la fourniture à soi-même prévues à l'article 191 ne s'appliquent pas au moment où la première habitation est occupée. Pour une explication des règles sur la fourniture à soi-même comme elles se rapportent aux constructeurs d'immeubles résidentiels, voyez la section 19.2.3, Immeubles résidentiels - Fournitures réputées.

Si la coopérative est le constructeur

4. Si la coopérative est le constructeur de l'immeuble, la situation sur le plan de la TPS/TVH est différente. Dans ce cas, les règles sur la fourniture à soi-même prévues à l'article 191 s'appliquent habituellement et la coopérative est réputée avoir vendu et racheté l'immeuble d'habitation à sa juste valeur marchande (en d'autres mots, la coopérative a effectué une fourniture taxable à soi-même). Cette fourniture taxable réputée signifie que la coopérative exerce une « activité commerciale » (c.-à-d. la vente taxable réputée d'un immeuble d'habitation neuf) et la TPS/TVH s'applique à la vente réputée, que la coopérative soit inscrite ou non.

Petits fournisseurs

paragr. 148(2)

5. La vente réputée en soi ne fait pas que la coopérative dépasse le seuil de petit fournisseur, étant donné que l'immeuble d'habitation est une immobilisation de la coopérative et qu'il n'est donc pas pris en compte dans le calcul du seuil de petit fournisseur. Cependant, la coopérative peut choisir de s'inscrire bien qu'elle n'y soit pas tenue.

La fourniture à soi-même exclut les CTI
ann. V, part. I, art. 6

6. Si la coopérative est inscrite et si elle est considérée comme un constructeur exerçant une activité commerciale, elle peut demander des CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les matériaux de construction et les services liés à la construction de l'immeuble d'habitation. Cependant, une fois que les règles sur la fourniture à soi-même prévues à l'article 191 sont déclenchées (généralement au moment où le premier logement est occupé pour la première fois), la coopérative n'est plus considérée comme exerçant une activité commerciale mais plutôt comme effectuant des fournitures d'habitations par bail, licence ou accord semblable, lesquelles sont exonérées aux termes de l'article 6 de la partie I de l'annexe V (baux résidentiels exonérés). Par conséquent, la coopérative n'a pas le droit de demander des CTI pour la TPS/TVH payée ou payable à l'égard de la fourniture à soi-même ou à l'égard de biens ou de services liés à la fourniture de baux résidentiels exonérés. Elle peut demander l'annulation de son inscription si elle n'a pas d'activités commerciales courantes. Par ailleurs, si l'inscription n'est plus requise le Ministère peut, sur avis écrit, annuler l'inscription.

Cessation de l'inscription paragr. 171(3)

7. En général, des obligations fiscales surviennent lorsqu'une personne cesse d'être un inscrit dans les cas où une immobilisation était utilisée dans le cadre d'activités commerciales. Cependant, les CTI que la coopérative pourrait demander à l'égard des matériaux de construction et des services ont, de fait, été récupérés au moment de la fourniture à soi-même. Par conséquent, comme il est mentionné au paragraphe 6, la taxe payée en vertu de la fourniture à soi-même ne peut pas être demandée à titre de CTI étant donné que le bien est utilisé dans la réalisation de fournitures exonérées. Par conséquent, aucun CTI ne peut être demandé relativement aux matériaux de construction et aux services liés à la fourniture à soi-même en vue d'une récupération au moment de la cessation de l'inscription. Pour des renseignements sur la cessation de l'inscription, voyez le chapitre 2, Inscription.

Remboursement
art. 257

8. Si la coopérative n'est pas inscrite aux fins de la TPS/TVH, elle peut demander un remboursement de la TPS/TVH à l'égard de l'acquisition et des coûts de construction au moment de la fourniture à soi-même. Voyez la section 19.3.6, Remboursement relatif à la vente d'un immeuble par un non-inscrit.

Remboursement lié à une part dans une coopérative
art. 255

9. Vu que la taxe non admise au crédit est incorporée au prix d'une part du capital social de la coopérative, l'acheteur d'une part dans la coopérative peut avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves en application de l'article 255. Pour obtenir des détails à ce sujet, voyez la section 19.3, Remboursement pour habitation en coopérative.

Frais
ann. V, part. 1, art. 13.1

10. La fourniture par une coopérative d'un bien ou d'un service est exonérée si elle est effectuée par une personne qui est un coopérateur ou un locataire ou sous-locataire d'un tel coopérateur et si elle se rapporte à l'occupation ou à l'utilisation d'une habitation dans l'immeuble d'habitation géré par la coopérative ou lui appartenant.

Déplacement d'un immeuble qui faisait auparavant partie d'un immeuble d'habitation

Biens meubles corporels
Énoncé de politique
P-154
paragr. 123(1) et
ann. V, part. I

11. La vente d'un immeuble d'habitation sans le fonds (autre qu'une maison mobile ou une maison flottante), qui est déplacé vers un nouvel endroit, n'est pas considérée comme la vente d'un immeuble d'habitation puisque un immeuble d'habitation selon la définition au paragraphe 123(1) comprend le fonds. De plus, dans toutes les provinces sauf le Québec, le bâtiment qui est distinct du fonds n'est pas considéré comme un immeuble mais plutôt comme un bien meuble corporel, sauf si la maison est déplacée à l'intérieur de la même description juridique où elle était auparavant située. Au Québec, le traitement est différent et un bâtiment sans le fonds continue d'être considéré comme un immeuble peu importe vers où il est déplacé, bien qu'aux fins de la TPS/TVH le bâtiment ne soit toujours pas considéré comme un immeuble puisqu'il ne satisfait pas à la définition au paragraphe 123(1).

Fourniture d'un bâtiment

12. En général, en dehors du Québec, la vente d'un bâtiment qui est déménagé sur une nouvelle description officielle est traitée selon les dispositions visant les biens meubles corporels plutôt que les immeubles. Par conséquent, les critères suivants s'appliquent :

Activité commerciale
al. 123(1)a) et b)

Fourniture taxable
paragr. 123(1)

13. Au Québec, et dans une province quelconque où un bâtiment est déménagé à l'intérieur d'une même description officielle, la fourniture n'est pas une fourniture d'un immeuble d'habitation mais peut être celle d'un immeuble et, par conséquent, peut être une fourniture exonérée d'un immeuble en application de l'article 9 (vente d'un immeuble par un particulier ou une fiducie) de la partie I de l'annexe V. Pour plus de renseignements sur l'article 9 de la partie I de l'annexe V, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.5 Fonds de terre et immeubles connexes.)

14. (supprimé)

CTI fictifs
art. 176

15. Avant le 24 avril 1996, si un inscrit à l'extérieur du Québec achetait un bâtiment non neuf sans le fonds en vue de le déplacer (c.-à-d. qu'il achetait un bien meuble corporel non neuf) sans avoir à payer la taxe, comme ce serait le cas si le bâtiment non neuf était acheté d'un non-inscrit, l'inscrit aurait pu demander un CTI fictif pourvu que le bâtiment ait été acquis pour consommation, utilisation et fourniture dans le cadre de ses activités commerciales. Le crédit fictif était égal aux 7/107 de la contrepartie payée pour le bâtiment. Avant 1994, les CTI fictifs auraient pu être demandés seulement si le bâtiment avait été acquis pour être déplacé et fourni de nouveau, c'est-à-dire acquis à titre de stock dans le cadre des activités commerciales de l'inscrit. Aucun CTI fictif n'est accordé pour des bâtiments non neufs acquis après le 23 avril 1996.

16. Cependant, un allégement provisoire est accordé aux inscrits qui fonctionnent selon les anciennes règles relatives à la demande de CTI fictifs pour la période commençant le 24 avril 1996 et se terminant le 30 juin 1996. L'inscrit qui fonctionnait selon les anciennes règles prévues à l'alinéa 176(1)a) de la Loi au cours de la période d'allégement provisoire peut avoir droit à des CTI fictifs dans l'une ou l'autre des situations suivantes :

Statut aux fins de la TPS/TVH des fournitures de maisons déplacées

17. Si une maison (sauf une maison mobile ou une maison flottante) est détachée de l'immeuble sous-jacent et déplacée vers une nouvelle description juridique, la réinstallation de la maison sur le nouveau terrain est considérée par le Ministère comme la construction d'un immeuble d'habitation. Par conséquent, les dispositions de la TPS/TVH visant les fournitures taxables, les fournitures à soi-même, les remboursements et les exonérations s'appliquent aux fournitures ultérieures d'un tel immeuble comme s'il s'agissait de la fourniture d'un immeuble d'habitation nouvellement construit.

18. Si la TPS/TVH s'applique à la vente de la maison déplacée, le particulier acheteur a droit au remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves si tous les critères de la disposition de remboursement pertinente sont respectés. De même, le particulier qui déménage la maison existante vers une nouvelle description juridique a le droit de demander un remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves aux termes du paragraphe 256(2) (remboursement pour habitation construite par soi-même) à l'égard de la TPS/TVH payée sur l'acquisition du fonds et sur les frais de TPS/TVH liés au déplacement de la maison dans la mesure où ces frais sont réputés être des améliorations apportées au fonds et pourvu que tous les autres critères du paragraphe 256(2) soient respectés. Ce remboursement est offert, que la maison existante ait fait ou non l'objet de rénovations majeures. Néanmoins, si la maison est déplacée à l'intérieur de la même description juridique, le remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves prévu à l'article 256 ne s'applique que si la maison a fait l'objet de rénovations majeures ou s'il y est fait une adjonction importante qui est réputée être la construction d'un immeuble d'habitation. Pour en savoir plus sur les remboursements offerts en application de l'article 256, voyez la section 19.3.4, Remboursement pour habitation construite par le propriétaire.

Exemple 1

ABC Constructeurs Ltée fait l'acquisition d'une maison sans le fonds en Ontario, en vue de la déplacer vers un nouveau terrain puis de la vendre à cet endroit. La maison a été acquise d'un particulier non inscrit qui l'utilisait comme lieu de résidence. ABC Constructeurs Ltée est une entreprise inscrite aux fins de la TPS/TVH. La maison n'est pas une maison mobile. Une fois la maison déménagée, ABC Constructeurs Ltée conclut une entente pour vendre la maison sur le nouveau terrain à M. Roy.

Dans ce cas, l'acquisition de la maison, sans le fonds, par ABC Constructeurs Ltée n'est pas assujettie à la TPS/TVH puisque la fourniture constitue la vente d'un bien meuble corporel effectuée par un non-inscrit autrement que dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial. La vente de la maison sur le nouveau terrain par ABC Constructeurs Ltée à M. Roy est assujettie à la TPS/TVH. ABC Constructeurs Ltée peut demander des CTI pour la TPS/TVH engagée à l'égard de la vente de la maison déménagée sur le nouveau terrain, y compris l'acquisition du terrain, les frais d'enlèvement, de déménagement et de réinstallation, ainsi que les autres frais liés à la vente taxable. À titre d'acheteur de la maison déplacée, M. Roy peut avoir droit à un remboursement pour habitations neuves aux termes de l'article 254 (remboursement relatif à un immeuble d'habitation acheté du constructeur), pourvu que les critères qui y sont stipulés soient respectés.

Il faut souligner que, si la maison avait été acquise au Québec par ABC Constructeurs Ltée, la TPS/TVH ne s'appliquerait toujours pas à l'acquisition de la maison puisque cette acquisition aurait été exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V (vente d'un immeuble par un particulier ou une fiducie personnelle).

Exemple 2

M. Jean déménage sa maison des fondations sur son terrain actuel sur de nouvelles fondations sur le même terrain. M. Jean ajoutera un garage à l'immeuble et remplacera plusieurs fenêtres. La maison ne fait pas l'objet de rénovations majeures et n'est pas une maison mobile.

Dans ce cas, M. Jean n'a pas le droit de demander un remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves à l'égard des frais liés à l'enlèvement et la réinstallation de la maison, à la construction des nouvelles fondations et du garage, et au remplacement des fenêtres puisque la maison est déplacée à l'intérieur du même terrain où elle était déjà située et qu'elle n'a pas fait l'objet de rénovations majeures.

Exemple 3

À cause d'une construction récente de l'autre côté de la rue, directement en face de sa maison, qui donne lieu à une importante subdivision, M. Jean souhaite déménager sa maison sur un nouveau terrain ailleurs dans la communauté. La résidence de M. Jean n'est pas une maison mobile. M. Jean sera le premier occupant de la maison et il utilisera celle-ci comme résidence habituelle. La juste valeur marchande de la maison et du terrain, après la réinstallation, sera inférieure à 350 000 $.

M. Jean a droit à un remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves aux termes du paragraphe 256(2) à l'égard de la TPS/TVH payée sur les frais relatifs au terrain et au déplacement de la maison dans la mesure où ces frais sont considérés comme étant engagés pour améliorer le terrain. Ces frais incluent les frais de déplacement et de réinstallation, la construction de nouvelles fondations et d'autres frais qui font partie du prix de base rajusté de l'immeuble d'habitation exigé de l'acheteur.

Multipropriétés

Facteurs
Énoncé de politique
P-064

19. La TPS/TVH s'applique aux logements en temps partagé (multipropriétés) en fonction des facteurs suivants :

Analyse

20. Selon ces facteurs, la TPS/TVH s'applique de la façon qui suit aux logements en temps partagé (aux multipropriétés) comportant la fourniture de droits immobiliers (sans droits d'adhésion ou droits de souscription) :

La TPS/TVH et les multipropriétés

Si la multipropriété est fournie par

et que la multipropriété

alors la fourniture est

à moins

vente

est un immeuble d'habitation

taxable

d'être exonérée en application des articles 2, 3, 4 ou 5 de la partie I de l'annexe VNote de bas de page 1

vente

n'est pas un immeuble d'habitation

taxable

d'être exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe VNote de bas de page 2

bail, licence ou accord semblable

est un immeuble d'habitation

taxable

d'être exonérée en application de l'article 6 de la partie I de l'annexe VNote de bas de page 3

bail, licence ou accord semblable

n'est pas un immeuble d'habitation

taxable

Frais
ann. V, part. I, art. 13 et  13.1

21. Les frais exigés par le constructeur ou l'exploitant des habitations aux fins de l'entretien de l'immeuble, de l'habitation et des services accessoires sont assujettis à la TPS/TVH en application des règles habituelles, à moins qu'une exonération particulière ne s'applique. Il peut y avoir exonération en application de l'article 13 de la partie I de l'annexe V dans les cas où ces frais concernent des fournitures effectuées par une société de gestion d'un immeuble d'habitation en copropriété au profit du propriétaire ou du preneur à bail d'un logement en copropriété dans cet immeuble et s'ils sont liés à l'occupation ou à l'utilisation de l'habitation. De même, l'article 13.1 prévoit l'exonération des montants exigés par la coopérative d'habitation relativement à l'occupation de l'habitation gérée par la coopérative ou lui appartenant.

Exemple 1

Une société fournit à une personne un logement en temps partagé dans une multipropriété située en Ontario. La personne souscrivant au régime fait l'acquisition d'un droit d'utilisation d'un logement donné pour des périodes précises ou déterminables. Aucun droit d'adhésion ni de souscription n'est accordé. Le participant n'acquiert pas de droit de propriété à l'égard du bien. Le droit d'utilisation de la multipropriété vaut pour 40 ans, à raison de deux semaines par année. L'entente précise que la multipropriété ne servira qu'à des fins résidentielles.

La fourniture du temps partagé donné constitue une fourniture par bail, licence ou accord semblable, puisqu'il s'agit de la fourniture d'un logement donné et que le participant ne possède pas de titre légal à l'égard de ce logement en temps partagé et qu'il n'acquiert pas de droit d'adhésion ni de souscription. La propriété peut être un immeuble d'habitation ou non, selon que l'immeuble ou une partie de celui-ci est réputé être un hôtel ou un établissement semblable et que la totalité ou presque des fournitures d'habitations par bail, licence ou accord semblable dans cette partie de l'immeuble vise des périodes de possession ou d'utilisation continues inférieures à 60 jours. Peu importe si la propriété est un immeuble d'habitation ou non, la fourniture du logement en temps partagé est taxable, puisqu'elle ne vise pas une période d'occupation d'un mois ou plus (même si l'entente prévoyant deux semaines par année s'échelonne sur 40 ans).

Exemple 2

Une société offre de fournir des logements en temps partagé dans un plan de multipropriété en Colombie-Britannique, et le logement est acquis par vente sans droits d'adhésion ni droits de souscription. L'utilisation des logements en temps partagé vise des périodes données dans des logements nouvellement construits particuliers dans un immeuble construit récemment par la société. L'acquéreur obtient le titre légal visant une semaine donnée dans ce logement particulier de l'immeuble. Le logement servira à des fins résidentielles.

La fourniture du logement en temps partagé constitue la vente d'un immeuble, puisque le titre légal d'un logement particulier est transféré pour une période précise. L'immeuble est un « immeuble d'habitation ». L'alinéa de la définition d'« immeuble d'habitation » qui exclut les locaux fournissant des habitations par bail, licence ou accord semblable pour des périodes de possession ou d'utilisation continues de moins de 60 jours ne s'applique pas étant donné que le logement est vendu et non loué. Puisque la société est le constructeur de l'immeuble d'habitation et que les logements n'ont jamais été occupés, la fourniture de la multipropriété est taxable. Le remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves ne sera pas offert, puisque la période de propriété d'une semaine signifie que le logement n'est pas le lieu de résidence habituelle du propriétaire.

Si l'acheteur de la multipropriété utilise lui-même la multipropriété et qu'il la revend ensuite, la vente constitue une fourniture exonérée d'un droit visant un immeuble d'habitation effectuée par une personne autre qu'un constructeur, et est exonérée en application de l'article 2 de la partie I de l'annexe V

« Logement provisoire » paragr. 123(1)

Si l'acheteur du logement est un inscrit qui loue chaque année à différents particuliers le droit d'occuper la multipropriété pour des périodes d'une semaine, à un coût supérieur à 20 $ par jour, le loyer sera taxable à titre de logement provisoire et il est assujetti à la TPS/TVH. Pour ce qui est des ententes relatives aux multipropriétés conclues depuis le 23 avril 1996, la TPS/TVH payée sur l'acquisition d'un droit de multipropriété ne donnera pas droit aux remboursements aux non-résidents prévus aux articles 252.1 et 252.4.

La revente du logement peut constituer une fourniture exonérée, pourvu que l'acheteur n'ait pas demandé de CTI à l'égard de la dernière acquisition ou des améliorations apportées subséquemment. Par exemple, si l'acheteur a demandé des CTI pour la TPS/TVH payée au constructeur au moment de l'acquisition, la revente est taxable.

Le 12 décembre 2001

Avis de modification

Mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.4, Immeubles résidentiels - Sujets particuliers

Ceci est une correction à un avis de modification antérieur se rapportant à ce mémorandum. Une partie de texte était omis. Le texte souligné a été ajouté.

Le paragraphe 12 du mémorandum 19.2.4 porte sur le traitement aux fins de la TPS/TVH de la vente d'un bâtiment qui a été séparé de sa fondation et qui est déménagé sur une nouvelle description officielle. L'explication donnée au paragraphe 12 de la version de juin 1998 de ce mémorandum est incomplète et comme telle pourrait induire en erreur. Par conséquent, le texte des paragraphes 12, 13 et 14 est remplacé par le texte ci-dessous :

Fourniture d'un bâtiment

12. En général, en dehors du Québec, la vente d'un bâtiment qui est déménagé sur une nouvelle description officielle est traitée selon les dispositions visant les biens meubles corporels plutôt que les immeubles. Par conséquent, les critères suivants s'appliquent :

Activité commerciale

al. 123(1)a) et b)

Fourniture taxable

paragr. 123(1)

13. Au Québec, et dans une province quelconque où un bâtiment est déménagé à l'intérieur d'une même description officielle, la fourniture n'est pas une fourniture d'un immeuble d'habitation mais peut être celle d'un immeuble et, par conséquent, peut être une fourniture exonérée d'un immeuble en application de l'article 9 (vente d'un immeuble par un particulier ou une fiducie) de la partie I de l'annexe V. Pour plus de renseignements sur l'article 9 de la partie I de l'annexe V, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH, 19.5 Fonds de terre et immeubles connexes.)

Le paragraphe 14 est maintenant redondant et donc supprimé.

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