Immeubles commerciaux - Ventes et locations
Mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.1
Août 1999
| Aperçu | Dans ce mémorandum on examine l'application de la taxe sur les produits et services/ taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) aux ventes et aux locations d'immeubles commerciaux par des personnes autres que les organismes de services publics (OSP). |
| Remarque | Ce mémorandum comprend les renseignements contenus dans le BIT B-054, Application de la taxe sur les produits et services (TPS) à l'égard des incitatifs à louer, et met cette information à jour afin de tenir compte de la TVH et des modifications apportées à l'article 232 (remboursement ou redressement de la taxe). Le BIT B-054 est annulé. |
| Remarque - TVH | On fait mention dans ce mémorandum des fournitures taxables à 7 % ou à 15 % (le taux de la TVH). La TVH de 15 % s'applique aux fournitures effectuées en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick et à Terre-Neuve (les provinces participantes). Si vous n'êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, vous pouvez consulter le bulletin d'information technique B-078, Règles sur le lieu de fourniture sous le régime de la TVH, disponible dans tous les bureaux des services fiscaux de Revenu Canada. |
Vente d'immeubles commerciaux |
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| Fourniture taxable, activité commerciale paragr. 123(1) |
1. La TPS/TVH s'applique aux fournitures taxables effectuées au Canada. Une fourniture taxable est une fourniture effectuée dans le cadre d'une activité commerciale. Selon la définition prévue dans la Loi sur la taxe d'accise (la Loi), une activité commerciale constitue: |
| «c) la réalisation de fournitures (sauf des fournitures exonérées) d'immeubles appartenant à la personne, y compris les actes qu'elle accomplit dans le cadre ou à l'occasion de fournitures.» | |
| Par conséquent, la réalisation d'une fourniture par vente d'un immeuble est une activité commerciale et donc taxable, sauf si la fourniture est spécifiquement exonérée en vertu de la Loi. | |
| Taxables à moins d'être exonérée | 2. La plupart des exonérations qui touchent les ventes d'immeubles sont exposées à la partie I de l'annexe V. En général, ces exonérations visent les éléments suivants: |
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| 3. Pour une discussion sur les ventes d'immeubles d'habitation, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.1, Immeubles résidentiels - Ventes. Pour une discussion sur les ventes exonérées de fonds de terre loués, les ventes de fonds par un particulier ou par une fiducie personnelle, et sur les ventes de terres agricoles, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.5, Fonds de terre. | |
| Assujettissement à la taxe, moment de l'assujettissement et CTI | 4. Pour des renseignements sur l'assujettissement à la taxe, le moment de l'assujettissement et les crédits de taxe sur les intrants (CTI), voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH. |
| Exceptions à l'exclusion | 5. En règle générale, comme on le mentionne au paragraphe 2, la plupart des fournitures d'immeubles effectuées par vente par un particulier ou par une fiducie personnelle sont exonérées. Toutefois, la fourniture n'est pas exonérée (c.-à-d. elle est taxable) si, selon le cas: |
| Immobilisations (immeubles) ann. V, part. I, al. 9(2)a) |
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| ann. V, part. I, ss-al. 9(2)b)(i) |
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| Choix: fourniture exonérée de la taxe traitée comme une fourniture taxable ann. V, part. I, ss-al. 9(2)b)(ii) |
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| 6. Le choix mentionné au dernier point se fait au moyen du formulaire GST22, Choix visant à faire considérer la fourniture d'un immeuble par vente effectuée par un particulier ou une fiducie comme fourniture taxable. Le formulaire doit être soumis au Ministère avant que la fourniture visée par le choix ne soit effectuée. | |
| 7. Il faut souligner qu'une fourniture par vente n'est pas visée par ce choix si la fourniture est une opération visant le capital, c'est-à-dire que le produit de la vente serait considéré comme un gain en capital ou une perte en capital aux fins de l'impôt sur le revenu. Pour l'application de l'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V, une telle fourniture n'est pas effectuée dans le cadre d'un projet à risque ou d'une affaire de caractère commercial. (Pour plus de renseignements sur ce choix, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.5, Fonds de terre.) | |
| Bien taxable qu'il soit neuf ou non neuf | 8. La fourniture par vente d'un immeuble commercial constitue généralement une fourniture taxable que le bien soit neuf ou non neuf, à l'inverse des ventes d'immeubles résidentiels non neufs qui sont généralement exonérées. |
| Utilisation mixte -fournitures distinctes paragr. 136(2) |
9. Si un immeuble est utilisé en partie à des fins commerciales et en partie à des fins résidentielles, et si ce bien est fourni par vente, bail, licence ou accord semblable, la fourniture du bien est considéré comme étant deux fournitures distinctes: la fourniture de l'immeuble qui fait partie de l'immeuble d'habitation et la fourniture de la partie qui est utilisée à des fins commerciales. Seule la fourniture de la partie du bien qui constitue un immeuble commercial est assujettie aux dispositions exposées dans ce mémorandum. |
| Exemple | Dans le cas de la vente d'un immeuble d'appartements comprenant au rez-de-chaussée un centre commercial, le rez-de-chaussée (ensemble avec le fonds qui est utilisé dans le cadre des activités commerciales du centre commercial) est considérée comme une fourniture distincte de la fourniture des autres étages (ensemble avec la partie du fonds qui est raisonnablement nécessaire à l'usage des habitations comme lieu de résidence de particuliers). |
| 10. Pour plus de renseignements sur les fournitures d'immeubles à utilisation mixte, voyez les mémorandums sur la TPS/TVH 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH, et 19.2.1, Immeubles résidentiels - Ventes. | |
Cession d'un bail commercial |
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| Un droit de tenure à bail est un immeuble | 11. Un droit de tenure à bail est un immeuble et peut être détenu ou fourni de différentes manières. Par exemple, le propriétaire d'un bâtiment loue celui-ci à une personne et, aux termes du bail, la personne a le droit de céder le droit de tenure à bail à un tiers pour une contrepartie. Une telle cession est considérée comme la vente d'un immeuble puisque le preneur qui transfère le droit de tenure à bail à un tiers transfère la propriété de l'immeuble (c.-à-d. la propriété du droit de tenure à bail) et vend donc un immeuble. Le cédant, dans un tel cas, est assujetti aux mêmes dispositions relatives aux droits et obligations de la TPS/TVH que celles qui régissent toute autre vente d'un immeuble. |
| L'acheteur inscrit verse la taxe paragr. 221(2) |
12. La vente d'un droit de tenure à bail commercial est généralement taxable. Comme c'est le cas pour d'autres ventes d'immeubles, le fournisseur du droit de tenure à bail n'est pas tenu de percevoir la taxe relative à la vente si l'acheteur est inscrit. Dans un tel cas, c'est l'acheteur qui est tenu d'établir sa propre cotisation et de verser la taxe relative à la vente. |
Exigences d'inscription et ventes d'immeubles |
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| Règle générale paragr. 240(1) |
13. En général, la personne qui effectue une fourniture taxable au Canada dans le cadre d'une activité commerciale qu'elle y exerce doit s'inscrire aux fins de la TPS/TVH sauf si, selon le cas: |
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| 14. Comme on le mentionne au deuxième point du paragraphe précédent, si la seule activité commerciale d'une personne consiste en la fourniture par vente d'immeubles et si cette fourniture n'est pas effectuée dans le cadre d'une entreprise, la personne n'est pas tenue de s'inscrire même si, suite à cette vente, la personne n'est plus un petit fournisseur. | |
| Exemple | La pratique d'un médecin consiste en la réalisation de fournitures exonérées de services de santé. Le médecin décide, à titre d'occasion unique, d'acheter un terrain sur lequel est sis un immeuble commercial, car il a entendu dire qu'il y aura une demande accrue pour ce genre d'immeubles au cours des six prochains mois. Le médecin vend le terrain et l'immeuble à profit après les avoir détenus pendant sept mois. Le terrain et l'immeuble se vendent 200 000 $. |
| Habituellement, la fourniture par vente d'un immeuble par un particulier est une fourniture exonérée en application du paragraphe 9(2) de la partie I de l'annexe V. Toutefois, si la vente par le médecin a lieu dans le cadre d'un projet à risque ou d'une affaire de caractère commercial, le médecin peut présenter un choix, en application du sous-alinéa 9(2)b)(ii) de la partie I de l'annexe V, pour faire considérer cette vente comme une fourniture taxable. Ce choix étant en vigueur, la fourniture est taxable et est donc une activité commerciale. La TPS/TVH doit être perçue sur la vente. (Voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.5, Fonds de terre, pour une discussion sur les critères qui servent à déterminer si une vente est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou dans le cadre d'un projet à risque ou d'une affaire de caractère commercial.) | |
| Selon les dispositions de l'article 148, la contrepartie de fournitures taxables par vente d'immeubles qui ne sont pas des immobilisations de la personne doit être incluse dans le calcul du seuil de petit fournisseur. Le montant de la contrepartie de cette vente (c.-à-d. 200 000 $) a fait dépasser le seuil de petit fournisseur au médecin. Toutefois, selon les dispositions du paragraphe 240(1), le médecin n'est pas tenu de s'inscrire puisque la seule activité commerciale du médecin est la fourniture par vente de l'immeuble effectuée dans le cadre d'un projet à risque ou d'une affaire de caractère commercial et non dans le cadre d'une entreprise. Il faut souligner que le médecin pourrait choisir de s'inscrire à l'égard de cette activité commerciale aux termes du paragraphe 240(3). | |
| 15. Pour d'autres renseignements sur les exigences d'inscription et sur les petits fournisseurs, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 2.2, Petits fournisseurs. | |
Ventes non taxables |
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| Vente paragr. 123(1) |
16. Selon la définition de vente prévue dans la Loi, sont assimilés à une vente relative à un immeuble «le transfert de la propriété d'un bien et le transfert de la possession d'un bien en vertu d'une convention prévoyant le transfert de la propriété du bien». Ainsi, comme il est mentionné au paragraphe 1, la vente d'un immeuble, comme le transfert de la propriété d'un immeuble commercial, est taxable sauf si elle est spécifiquement exonérée. Toutefois, selon certains articles de la Loi, le transfert de la propriété d'un immeuble est réputé ne pas être une fourniture ou être une fourniture effectuée sans contrepartie. Puisque, en application de l'article 165 (assujettissement à la taxe), la TPS/TVH est calculée comme un pourcentage de la contrepartie de la fourniture, s'il n'y a pas de fourniture ou de contrepartie pour la fourniture, il n'y a pas de taxe. |
| Fusions art. 271 |
17. Le transfert de la propriété d'un immeuble à la suite d'une fusion de personnes morales peut donner lieu à une vente non taxable d'un immeuble. |
| 18. Plus précisément, si deux personnes morales ou plus (les personnes morales fusionnantes) fusionnent pour former une nouvelle personne morale (la personne morale issue de la fusion) autrement qu'en raison de l'achat du bien par une personne morale ou de la liquidation d'une personne morale, le transfert du bien par une personne morale fusionnante à la nouvelle personne morale à la suite de la fusion est réputé ne pas être une fourniture. La TPS/TVH ne s'applique donc pas au transfert. | |
| 19. La nouvelle personne morale issue de la fusion est généralement considérée, aux fins de la TPS/TVH, comme une personne distincte de chacune des personnes morales fusionnantes. Cependant, la nouvelle personne morale est considérée comme étant la même personne morale que chacune des personnes fusionnantes et en être la continuation relativement aux immeubles acquis par une personne morale fusionnante (p. ex. la teneur en taxe des immeubles des personnes morales fusionnantes immédiatement avant la fusion devient la teneur en taxe des immeubles de la nouvelle personne morale immédiatement après la fusion). | |
| Liquidation art. 272 |
20. Un transfert non taxable d'un immeuble peut survenir lors de la liquidation d'une filiale à la société mère. Le transfert des immeubles de la filiale à la société mère est réputé ne pas être une fourniture si la société mère détient au moins 90 % des actions émises de chaque catégorie du capital-actions de la filiale. Puisque le transfert n'est pas réputé être une fourniture, la TPS/TVH ne s'applique pas. En ce qui concerne de tels biens, la société mère est considérée comme étant la même société que la société filiale et en être la continuation. |
| Choix: vente de l'actif d'une entreprise paragr. 167(1) |
21. Il peut y avoir vente non taxable également si un immeuble est fourni à un inscrit à titre de partie de la fourniture d'une entreprise et si un choix en application du paragraphe 167(1) est en vigueur. Selon les modalités de ce choix, une fourniture autrement taxable du bien qui est compris dans la fourniture de l'entreprise peut être effectuée sans que la taxe soit payable si les deux parties à l'opération font un choix à cet effet. Le fournisseur et l'acquéreur de l'actif de l'entreprise peuvent faire ce choix si, à la fois: |
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| 22. Le choix ne peut toutefois pas être exercé si le vendeur est un inscrit (et qu'il peut donc demander des CTI) et l'acquéreur est un non-inscrit (et qu'il ne peut donc pas demander de CTI et qu'il n'est pas assujetti aux règles sur le changement d'utilisation relatives aux immeubles.) Pour plus de renseignements sur les règles sur le changement d'utilisation et les immeubles commerciaux, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.2, Immeubles commerciaux - Fournitures réputées. | |
| 23. Par ailleurs, si l'immeuble est fourni à l'acquéreur aux termes de ce choix, la TPS/TVH s'applique s'il s'agit: | |
| ss-al. 167(1.1)a)(ii) |
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| ss-al. 167(1.1)a)(iii) | |
| 24. Pour faire le choix prévu au paragraphe 167(1), l'acquéreur doit présenter au Ministère le formulaire GST44, Choix visant l'acquisition d'une entreprise ou d'une partie d'entreprise. (Ce choix sera discuté plus en détail dans un des mémorandums du chapitre 3, Taxe sur les fournitures.) | |
| Fourniture des biens d'entreprise d'une personne décédée paragr. 167(2) |
25. Une fourniture non taxable d'un immeuble peut également survenir si l'immeuble qui est fourni fait partie des biens d'entreprise d'un particulier décédé. Aucune taxe n'est payable relativement aux biens d'entreprise d'un particulier décédé, si les conditions suivantes sont réunies: |
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| 26. Dans ces circonstances, le particulier acquéreur est réputé avoir acquis le bien pour utilisation exclusive dans le cadre de ses activités commerciales. | |
| 27. Pour faire ce choix en application du paragraphe 167(2), les dossiers de la succession et de l'inscrit bénéficiaire doivent montrer que les parties ont fait un choix conjoint de ne pas être tenues de payer la taxe relativement à la fourniture, et les parties doivent agir d'une manière qui est en ligne avec l'exercice de ce choix. (Ce choix sera discuté plus en détail dans un des mémorandums du chapitre 3, Taxe sur les fournitures.) | |
Locations d'immeubles commerciaux |
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| Location commerciale taxable | 28. Un bail, une licence ou un accord semblable à l'égard d'un immeuble commercial est une fourniture taxable sauf si elle est spécifiquement exonérée, par exemple, certaines fournitures par bail effectuées par un organisme de services publics (OSP). |
Exigences d'inscription et fournitures d'immeubles par bail, licence ou accord semblable |
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| Inscription requise paragr. 148(1) |
29. La personne qui effectue au Canada des fournitures taxables d'immeubles par bail, licence ou accord semblable est tenue de s'inscrire aux fins de la TPS/TVH et de percevoir la taxe si elle n'est pas un petit fournisseur. Si la personne est un petit fournisseur et de ce fait pas tenue de s'inscrire, nonobstant la nature taxable du bail, de la licence ou de l'accord semblable, elle n'est pas tenue de percevoir la TPS/TVH, pourvu qu'elle ait choisi de ne pas s'inscrire volontairement. En général, une personne, sauf un OSP, est un petit fournisseur si la valeur des fournitures taxables à l'échelle mondiale, y compris les fournitures détaxées (sauf les fournitures de services financiers et les fournitures par vente d'immobilisations) de la personne et de ses associés dépassent 30 000 $ par année. (Des renseignements détaillés sur qui est un petit fournisseur et comment calculer le seuil de petit fournisseur sont présentés dans le mémorandum sur la TPS/TVH 2.2, Petits fournisseurs.) |
| Note: Il faut souligner que ces exigences peuvent différer de celles qui visent le fournisseur dont la seule activité commerciale consiste à effectuer la fourniture par vente d'un immeuble. Le vendeur d'un immeuble peut ne pas être tenu de s'inscrire même si le montant de la vente dépasse le seuil de petit fournisseur. Voyez les paragraphes 13 à 15. | |
Loyers additionnels |
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| 30. Un bail commercial type prévoit généralement le paiement de montants appelés «loyers additionnels» ainsi que le loyer de base. Les loyers proportionnels, les dépenses pour aires communes et les remboursements des coûts d'exploitation, comme l'impôt foncier, sont des exemples de montants qui peuvent être inclus dans le bail à titre de loyers additionnels. | |
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31. L'expression «loyers proportionnels» renvoie à un pourcentage précis des ventes au détail du preneur à bail ou des revenus dépassant un montant de base. Le montant du pourcentage fait partie du loyer. On retrouve souvent les loyers proportionnels dans des baux relatifs au commerce en détail, par exemple le bail visant une unité dans un centre commercial. Les loyers proportionnels sont assujettis à la taxe au même niveau que le loyer de base. |
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32. L'impôt foncier et les taxes professionnelles que le propriétaire du bien paie à la municipalité ne sont généralement pas assujettis à la TPS/TVH. Le propriétaire du bien inclut dans le bail un montant qui représente un recouvrement de ces impôt et taxes auprès du preneur à titre de loyer de base ou de loyer additionnel. Si le preneur paie un montant distinct à titre d'impôt foncier et de taxes professionnelles, le montant fait partie de la contrepartie de la location du bien même si le preneur paie le montant directement à la municipalité. Puisque le paiement du preneur fait partie de la contrepartie d'une fourniture taxable, il est assujetti à la TPS/TVH au même niveau que le loyer de base payable par le preneur. La TPS/TVH ne s'applique toutefois pas dans les cas où le locataire doit verser le paiement directement à la municipalité ou à une autre entité. |
| 33. Bien que le preneur ne soit généralement pas considéré comme étant responsable du paiement de l'impôt foncier, il est responsable du paiement du loyer. Cette relation entre le preneur et le bailleur existe que le bail soit spécifique ou muet relativement au recouvrement de l'impôt foncier et des taxes professionnelles à titre de loyer additionnel. | |
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34. Le bailleur peut inclure un nombre d'autres paiements dans le bail sous la rubrique de loyers additionnels. Leur inclusion donne au bailleur le même recours légal pour percevoir ces autres paiements du preneur qu'il a relativement au loyer de base. Ces montants peuvent être taxables ou non. Le statut aux fins de la TPS/TVH d'un montant dépend du fait que le montant est ou non la contrepartie d'une fourniture taxable, ou que le bailleur effectue ou non une fourniture qui est distincte du bail de l'immeuble. |
| Par exemple, l'intérêt sur le loyer en retard pourrait être inclus dans le bail à titre de loyer additionnel. Toutefois, si l'intérêt est indiqué séparément des paiements de loyer, il ne constitue pas la contrepartie d'une fourniture taxable. Il est plutôt la contrepartie de la fourniture d'un service financier fourni par le bailleur. Les fournitures de services financiers sont généralement incluses à l'annexe V et sont exonérées. | |
| Clauses de dédommagement | 35. Les clauses de dédommagement peuvent faire en sorte qu'une indemnité de dommage soit traitée comme un loyer additionnel. Dans ce cas, le paiement de la pénalité qui résulte de l'inexécution d'un bail peut être assujetti à des règles spéciales (voyez les paragraphes 47 à 51). |
Incitatifs à louer |
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| Plusieurs genres | 36. Les incitatifs à louer sont quelquefois utilisés relativement aux baux d'immeubles commerciaux. Les conséquences sur le plan de la TPS/TVH varient selon les circonstances des incitatifs à louer. Les exemples des incitatifs à louer les plus communément utilisés, soit les périodes exemptes de loyer, les réductions de loyer, les paiements comptants et les améliorations locatives, sont traités ci-dessous. Il faut souligner que tous les exemples présument une relation sans lien de dépendance entre le bailleur et le preneur. |
| Période exempte de loyer | 37. Si le bailleur inscrit offre une période exempte de loyer à un preneur, le bailleur est considéré comme effectuant la fourniture d'un immeuble au preneur pour une contrepartie nulle pour la durée de la période exempte de loyer. Si aucune contrepartie n'est payée ou payable, le bailleur n'est pas tenu de percevoir la TPS/TVH. |
| Réduction de loyer | 38. Les situations comprenant une réduction de loyer sont semblables à celles comprenant une période exempte de loyer. Si le bailleur inscrit offre au preneur une réduction de loyer, la contrepartie de la fourniture de l'immeuble au preneur est le montant réduit. La TPS/TVH est calculée sur le montant réduit. |
| Notes de crédit/débit art. 232 |
39. Sous réserve des exigences relatives aux documents et à l'admissibilité, le montant de TPS/TVH payable par le preneur peut être rajusté au moyen d'une note de crédit du bailleur ou de débit du preneur. Aux fins de la TPS/TVH, une note de crédit ou de débit est un moyen pour rajuster la TPS/TVH payable dans des situations où soit la TPS/TVH a été exigée mais non perçue, soit l'excédent a été perçu et doit être remboursé ou crédité. |
| paragr. 232(3) | 40. Si le bailleur émet une note de crédit au preneur, pourvu qu'il ait satisfait aux exigences documentaires et d'admissibilité pour une note de crédit, il peut déduire le montant de la taxe créditée au moment de calculer sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle la note de crédit a été émise au preneur. Cette déduction est permise dans la mesure où le montant a été inclus dans le calcul de la taxe nette pour la période de déclaration ou pour une période de déclaration précédente du bailleur. Le preneur doit ajouter le montant de la taxe créditée par le bailleur lorsqu'il calcule sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle la note de crédit est reçue dans la mesure où le montant a été inclus dans le calcul d'un CTI dans une déclaration produite pour la période de déclaration en question ou pour une période de déclaration précédente du preneur. |
| 41. Réciproquement, le preneur peut émettre une note de débit au bailleur. Si le preneur émet une note de débit au bailleur, pourvu qu'il ait satisfait aux exigences documentaires et d'admissibilité pour une note de débit, le preneur doit ajouter le montant de la taxe débitée au moment d'établir sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle la note de débit est émise au bailleur, dans la mesure où le montant a été inclus dans le calcul des CTI pour la période de déclaration en question ou pour une période de déclaration précédente. Le bailleur peut déduire le montant de la taxe débitée par le preneur lorsqu'il calcule sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle la note de débit est reçue. | |
| Exigences documentaires al. 232(3)a) |
42. Les renseignements qui doivent être inclus dans les notes de débit ou de crédit sont prescrits par le Règlement sur les renseignements à inclure dans les notes de crédit, qui est modifié par le Règlement sur les renseignements à inclure dans les notes de crédit et les notes de débit (TPS/TVH) proposé. |
| Paiement en espèces | 43. Si le bailleur fait un paiement en espèces au preneur pour l'inciter à conclure le bail, le preneur est considéré comme ayant effectué une fourniture taxable au bailleur. Le service de conclure le bail constitue la fourniture taxable. Le preneur, s'il est un inscrit aux fins de la TPS/TVH, doit percevoir et comptabiliser la TPS/TVH relativement à cette fourniture. Le bailleur, s'il est un inscrit aux fins de la TPS/TVH, peut demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable au preneur. |
| Améliorations locatives | 44. Il arrive souvent que des améliorations locatives servent comme incitatifs à louer. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des améliorations locatives dépend de la nature de l'opération. Les deux situations suivantes sont les plus communes: |
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| 45. Si le bailleur paie pour les améliorations, il peut, s'il est un inscrit, demander des CTI pour la TPS/TVH payée sur les produits et services achetés pour faire les améliorations. Dans ce cas, il n'y pas de conséquences sur le plan de la TPS/TVH pour le preneur. | |
| 46. Si le bailleur verse un paiement comptant incitatif au preneur pour que ce dernier effectue les améliorations, le preneur est considéré comme ayant effectué au bailleur une fourniture taxable des intrants relatifs à la construction (c.-à-d. les services de construction et les matériaux de construction) qui ont servi à l'amélioration du bien loué et dont le paiement représente la contrepartie. Le preneur, s'il est un inscrit aux fins de la TPS/TVH, doit exiger et percevoir la TPS/TVH sur le paiement qu'il a reçu du bailleur. Le bailleur, s'il est un inscrit aux fins de la TPS/TVH, peut demander un CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur le paiement comptant incitatif fait au preneur. En outre, le preneur peut demander des CTI pour la TPS/TVH payée ou payable sur les achats utilisés pour améliorer le bien. | |
Annulation ou inexécution du bail |
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| Fourniture réputée, taxe incluse paragr. 182(1) |
47. Si un montant qui n'est pas la contrepartie d'une fourniture est payé à un bailleur inscrit ou qui fait l'objet d'une renonciation en sa faveur suite à l'inexécution, la modification ou la résiliation par le preneur d'un bail visant la fourniture taxable d'un bien au Canada, et si les paiements de location en vertu de ce bail avaient attiré la taxe au taux de 7 % ou de 15 % si le bail avait été terminé, le montant qui est payé au bailleur ou qui a fait l'objet d'une renonciation en sa faveur est réputé être le paiement, taxe incluse, pour la fourniture en application des dispositions de l'article 182. |
| Renonciation et remise de la dette paragr. 182(1) |
48. De même, si une dette ou une autre obligation du bailleur inscrit est réduite ou remise et si cette réduction ou remise découle de l'inexécution, de la modification ou de la résiliation d'un bail visant la fourniture taxable d'un bien au Canada, et si les paiements de location en vertu de ce bail avaient attiré la taxe au taux de 7 % ou de 15 % si le bail avait été terminé, le preneur est réputé avoir payé et le bailleur est réputé avoir perçu à titre de contrepartie un montant égal au montant de la dette remise. Ce montant est réputé inclure la taxe. |
| 49. Si le preneur est un inscrit aux fins de la TPS/TVH et si le bien loué était utilisé dans le cadre d'une activité commerciale, le preneur a le droit de demander un CTI pour la taxe réputée payée s'il satisfait aux autres exigences visant la demande de CTI. Il faut souligner que les dispositions en vertu de l'article 182 s'appliquent aux situations où une convention visant la réalisation d'une fourniture taxable existe entre le bailleur et le preneur. | |
| 50. Les montants payés ou devenant dus à titre de contrepartie du bail, par exemple l'application de l'acompte du preneur au loyer du dernier mois, sont assujettis aux règles habituelles qui s'appliquent aux montants payés à titre de contrepartie du bail et selon lesquelles, en règle générale, le bailleur doit comptabiliser la taxe sur la contrepartie. | |
| Convention conclue par écrit avant 1991 paragr. 182(2) |
51. Aucun montant n'est réputé avoir été payé au titre de la taxe par le preneur et aucun montant n'est réputé avoir été perçu au titre de la taxe par le bailleur relativement à ces montants, si le montant est payé ou fait l'objet d'une renonciation au bailleur par suite de l'inexécution, de la modification ou de la résiliation d'une convention par le preneur et si, à la fois: |
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| Par conséquent, outre le montant qui est payé ou qui fait l'objet d'une renonciation ou le montant de la remise ou de la réduction de la dette, le preneur doit payer au bailleur la taxe relative au montant. La taxe s'applique puisque le montant est réputé être la contrepartie de la fourniture en application du paragraphe 182(1). Cela veut dire que, dans les provinces non participantes, le preneur doit payer 7 % des 100/107 du montant à titre de taxe en plus du montant qui est payé ou qui fait l'objet d'une renonciation ou du montant de la remise ou de la réduction de la dette. Dans les provinces participantes, la taxe est de 15 % des 100/115 du montant. | |
Effets des diverses méthodes de détenir des immeubles |
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| Effet sur les obligations relatives à la TPS/TVH | 52. Les immeubles commerciaux peuvent être détenus ou utilisés par diverses personnes pour des fins variées, par exemple par un particulier à titre de propriétaire unique, une société de personnes, une société de portefeuille ou une fiducie. La façon dont est détenu un bien influe sur le traitement du bien aux fins de la TPS/TVH. (Pour une discussion des sujets liés aux coentreprises, voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.3, Immeubles commerciaux - Sujets particuliers.) |
| Propriétaire unique | 53. Si un particulier devait acquérir un bien principalement (plus de 50 %) pour son utilisation personnelle ou pour celle d'un proche, et seulement en partie pour utilisation dans le cadre d'activités commerciales, il ne pourrait pas demander de CTI pour la TPS/TVH payée ou payable à l'égard de l'acquisition du bien ou des améliorations y apportées, en application des dispositions du paragraphe 208(1). |
| 54. Si le particulier fournit par bail une partie du bien qui servait principalement à son utilisation personnelle, par exemple il loue un bureau situé dans le bien à autrui, et si les recettes annuelles provenant du bail ainsi que les autres recettes provenant des activités commerciales du particulier pour l'année dépassent le seuil de petit fournisseur de 30 000 $, le particulier doit s'inscrire aux fins de la TPS/TVH et percevoir la taxe sur ses fournitures taxables, y compris sur le loyer du bureau. | |
| Société de personnes | 55. Si un immeuble est considéré comme étant le bien d'une société de personnes plutôt que d'un particulier, la même exigence relative à l'inscription aux fins de la TPS/TVH existe pour la société de personnes (qui est considérée comme une personne pour les fins de la TPS/TVH) si ses recettes provenant d'activités commerciales dépassent le seuil de petit fournisseur. Toutefois, dans ce cas, si la société de personnes est inscrite, elle peut demander des CTI pour la TPS/TVH payable relativement à l'acquisition d'un immeuble, ou aux importations y apportées, dans la mesure où l'immeuble est utilisé dans le cadre des activités commerciales de la société de personnes. |
| Société de portefeuille | 56. Une société de portefeuille peut être propriétaire d'immeubles commerciaux. Si la société de portefeuille loue le bien à une société en exploitation liée, elle doit s'inscrire aux fins de la TPS/TVH et percevoir la taxe sur les paiements de loyer taxables, si ses recettes provenant de fournitures taxables dépassent le seuil de petit fournisseur. |
| Choix visant une fourniture effectuée sans contrepartie art. 156 |
57. Certaines sociétés étroitement liées, par exemple une société de portefeuille et une de ses filiales à propriété exclusive, peuvent faire un choix conjoint, en application de l'article 156, visant les fournitures taxables effectuées entre elles pourvu qu'elles satisfassent aux autres exigences de la disposition. Si un tel choix est en vigueur, la fourniture d'un immeuble par bail, licence ou accord semblable effectuée entre ces sociétés est réputée avoir été faite sans contrepartie, pourvu que l'acquéreur ait acquis la fourniture en vue de la consommer, utiliser ou fournir exclusivement dans le cadre de ses activités commerciales. Il faut souligner que ce choix ne peut pas être exercé à l'égard de fournitures par vente d'immeubles. Pour plus de renseignements sur ce choix, voyez le formulaire GST25, Choix ou révocation du choix visant à considérer certaines fournitures taxables entre personnes morales étroitement liées comme ayant été effectuées à titre gratuit. |
| Choix visant les fournitures exonérées paragr. 150(1) |
58. Si une des sociétés étroitement liées est une institution financière désignée, un choix conjoint peut être fait pour qu'une fourniture de biens par bail, licence ou accord semblable effectuée entre les sociétés soit réputée être une fourniture de services financiers (et donc exonérée). Pour plus de renseignements sur ce choix, voyez le formulaire GST27, Choix visant à exonérer les fournitures taxables entre personnes morales étroitement liées à une institution financière établie qui est un membre pour fournitures des services financiers, ainsi que le mémorandum sur la TPS/TVH 17.14, Choix visant les fournitures exonérées. |
| Société de gestion | 59. Les services de gestion rendus par une société de gestion relativement à un immeuble sont généralement considérés comme une fourniture taxable, que la fourniture de l'immeuble soit taxable ou exonérée. |
| Tous les mémorandums sur la TPS/TVH et d'autres publications de Revenu Canada sont disponibles au site Internet de Revenu Canada à l'adresse http://www.rc.gc.ca/, dans «Renseignements techniques» sous la rubrique «Information générale». |
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