Définition d'une vente à l'égard d'une immeuble (Révisé)

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-111R

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afinde tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Date d'émission

Le 25 mai 1993

Révisé fev 1995

Sujet :

Définition d'une vente à l'égard d'un immeuble

Renvoi(s) à la Loi

Article 121, paragraphe 123(1) - définitions d'<<immeuble>>et de <<vente>> paragraphe 168(5), article 191, paragraphe 221(2), articles 254 à 256, article 336, articles 2, 3, 4, 5, 5.1, 5.2, 8, 9, 10 et 12 de la partie I et article 25 de la partie VI de l'annexe V de la Loi sur la taxe d'accise.

Système de Codage National

11950-1

Date d'entrée en vigueur

Le 1er janvier 1991

Texte

A. Transfert de propriété

Pour l'application des dispositions relatives aux fournitures d'immeubles qui renvoient aux transferts de propriété, comme les paragraphes 168(5) et 336(1), (2) et (3) de la Loi, on entend généralement par <<propriété>> la propriété en droit (soit la propriété coiffée d'un <<titre>> dans le cas de l'immeuble sousjacent), plutôt que de la propriété en equity. Par conséquent, les renvois à des conventions de vente ou à des ententes de transfert de propriété de l'immeuble sous-jacent font généralement référence à la propriété du bien qui est transférée à la conclusion de la transaction. Comme nous l'avons dit par la suite, le transfert de la propriété en droit d'un intérêt en droit ou en equity dans un immeuble peut être considérée comme la vente d'un immeuble. De plus, comme nous l'avons dit plus loin, sauf si elle est expressément visée dans la disposition, la vente d'un immeuble survient généralement au transfert de propriété, même s'il n'y a pas d'entente de transfert de propriété.

B. Transfert de possession

Il est pertinent de déterminer s'il y a eu ou non transfert de possession pour l'application de diverses dispositions de la Loi liées aux ventes d'immeubles, y compris les paragraphes 168(5), 336(1), (2) et (3) de la Loi. Une personne peut avoir la possession d'un immeuble si elle a le droit de détenir, de contrôler ou d'occuper l'immeuble avec ou sans son droit de propriété. L'occupation n'est pas nécessaire pour qu'il y ait possession, pas plus qu'elle ne signifie nécessairement qu'il y a possession.

La détermination à savoir si et à quel moment la possession est transférée dans le cas d'un immeuble repose sur les faits, en fonction de plusieurs indices. Des facteurs comme le paiement des impôts fonciers, le droit de modifier le terrain, la plantation de récoltes ou d'arbres, la perception des loyers, les réparations a l'immeuble, l'entretien du terrain, etc. par l'acquéreur servent à indiquer, sans nécessairement permettre de le conclure, que la possession a été transférée. Dans tous les cas, la seule possession ne suffit pas, en application de la Loi, à indiquer une fourniture par vente puisqu'une telle possession doit être effectuée en vertu d'une entente de transfert de la propriété du bien.

C. Application de l'entente de transfert de propriété

Pour déterminer si une <<vente>> est survenue ou non, il n'est pas nécessaire d'effectuer un transfert de propriété en vertu d'une entente de transfert de propriété. Cette interprétation est conforme, par exemple, à l'intention de la loi voulant que la fourniture d'un immeuble d'habitation non neuf, d'un bien pour utilisation personnelle ou d'une terre agricole admissible par don ou au décès soit exonérée en application des articles 2, 9 ou 10 de la partie I de l'annexe V, selon le cas, à titre de fourniture exonérée par vente, même s'il n'y a pas d'entente de transfert de propriété du bien. Une entente de transfert de propriété est toutefois requise pour qu'un transfert de possession soit considéré comme une <<vente>> Par conséquent, la définition de <<vente>> au paragraphe 123(1) s'applique lorsqu'il y a eu :

1. soit un transfert de propriété;
2. soit un transfert de possession en vertu d'une entente de transfert de propriété.

D. Transfert de possession en vertu d'une entente de transfert de propriété

Un transfert de possession en vertu d'une entente de transfert de propriété doit être distingué d'un transfert de possession en vertu d'une entente visant le transfert d'un bien par bail, licence ou accord semblable. Le premier constitue une vente tandis que le dernier ne l'est pas.

À moins que la loi ne le précise autrement, les ententes verbales liées aux transferts de propriété peuvent suffire à indiquer une <<vente>> lorsqu'il y a aussi eu transfert de possession, pourvu que ces ententes verbales contiennent les éléments de base d'un contrat valide en droit (offre et acceptation, capacité de contracter, contrepartie payée ou payable, certitude du sujet, modalités essentielles convenues, etc.). Parmi les facteurs indiquant qu'il y a eu entente verbale valide de transfert de propriété (par opposition à une entente visant le transfert d'un bien par bail, licence ou accord semblable) se trouvent les indices suivants :

• de l'argent en espèces, un chèque ou un contrat hypothécaire indiquant le paiement de l'immeuble et un recu émis par le vendeur;
• à un certain moment, un acte faisant état du transfert de propriété est inscrit sur le titre;
• des protocoles d'entente écrits convenus entre les parties ou des conseillers professionnels indiquant la date à laquelle la propriété doit être transférée peuvent révéler l'existence de l'entente verbale;
• une ordonnance d'exécution précise de l'entente verbale a été rendue par un tribunal.

Lorsque les parties soutiennent qu'une entente verbale de transfert de propriété a été conclue, il incombe aux parties de prouver la conclusion de ladite entente. Outre les facteurs susmentionnés, les parties doivent être prêtes à signer une déclaration écrite selon laquelle il est précisé dans ladite entente à quel moment doit avoir lieu le transfert de propriété.

E. Autres applications d'une vente

Dans les provinces régies par la common law, un intérêt en droit ou en equity dans un immeuble est expressément considéré comme un <<immeuble>> au sens de l'alinéa b) de la définition d'un immeuble prévue au paragraphe 123(1) de la Loi. (La notion d'intérêt en equity ne s'applique pas au Québec.) La concession ou le transfert de la propriété en droit d'un intérêt en equity dans un immeuble peut, par conséquent, être considéré comme la <<vente>> d'un immeuble. La contrepartie de la concession ou du transfert de l'intérêt serait alors assujettie à la TPS dans la mesure où la contrepartie est payée à l'égard de l'intérêt, et non des droits permanents d'utilisation de l'immeuble sans la propriété en droit de l'immeuble sous-jacent. Lorsque ces concessions ou ces transferts sont considérés comme une <<vente>>, les règles relatives à l'autocotisation prévues au paragraphe 221(2) de la Loi s'appliquent.

Par exemple, une personne peut concéder à une autre l'option d'acheter ou de louer l'immeuble. La concession de ces droits donne au concessionnaire un intérêt en equity dans l'immeuble. La contrepartie de la concession réelle de l'intérêt peut être considérée comme versée à l'égard de la vente de l'intérêt s'il n'y a pas de contrepartie liée à l'utilisation réelle de l'immeubie sous-jacent. Cependant, toute contrepartie qui ne peut être raisonnablement attribuable à la concession d'une option, comme la contrepartie payable par l'acquéreur de l'option relativement à l'utilisation ou au droit d'utilisation de l'immeuble jusqu'à ce que le droit d'option soit exercé (qu'elle soit payée à l'avance ou en versements périodiques), ne serait pas la contrepartie de la concession de l'option et, par conséquent, elle ne serait pas liée à la <<vente>> de l'intérêt en equity, mais plutôt au droit d'utilisation de l'immeuble. Cette contrepartie serait payable relativement à la fourniture de l'immeuble par bail, licence ou accord semblable. Des contreparties semblables s'appliqueraient à l'égard du transfert d'un intérêt en equity par cession ou autrement.

On peut déterminer si la contrepartie est payée relativement à la concession (la vente) ou à l'utilisation (le bail) de l'immeuble en fonction de la nature de l'intérêt transféré, des modalités de l'entente ou d'autres documents liés au transfert, ainsi que des rapports entre les parties en cause.

La concession d'un droit d'emprise ou d'une servitude peut être dans la nature de la concession d'un immeuble par vente ou par bail, licence ou accord semblable. Si le droit d'emprise ou la servitude donnent à l'acquéreur l'utilisation ou le droit d'utilisation de l'immeuble sans la propriété en droit de l'immeuble sous-jacent pendant une période précise, la fourniture est normalement considérée comme effectuée par un accord semblable à un bail ou à une licence.

Si, de la même façon qu'une option, la contrepartie de la fourniture d'une servitude est liée à la concession ou au transfert de l'intérêt en equity dans l'immeuble et non à l'utilisation ou au droit d'utilisation de l'immeuble, la fourniture est normalement considérée comme effectuée à l'égard de la vente d'un immeuble. Par exemple, une servitude concédée à perpétuité pour une contrepartie unique ou le transfert de la servitude par cession ou autrement peuvent constituer une <<vente>> à laquelle s'applique la règle relative à la date à laquelle la taxe devient payable sur les ventes d'immeubles prévue au paragraphe 168(5), ainsi que les règles relatives à l'autocotisation prévues au paragraphe 221(2).