Exemple - Disposition d'une résidence principale utilisée en partie pour gagner un revenu

Exemple

Cet exemple illustre quelques-unes des questions abordées dans ce guide, notamment :

  • comment traiter la vente d'un bien utilisé en partie comme résidence principale et en partie pour gagner un revenu;
  • comment déclarer un gain en capital résultant de la disposition d'un bien qui comprend un terrain et un bâtiment;
  • comment calculer une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale résultant de la disposition de biens amortissables.

Alexis achète un duplex pour 125 000 $ en novembre 1988. D'après l'évaluation municipale réalisée immédiatement avant l'achat, la propriété était évaluée à 100 000 $ (le terrain à 25 000 $ et le bâtiment à 75 000 $). Depuis l'achat du duplex, Alexis habite le logement du bas et loue celui du haut. D'après le nombre total de mètres carrés du bâtiment, la superficie louée est de 40 %.

Le 28 juillet 2021, Alexis vend l'immeuble pour 175 000 $. Il engage des dépenses de 10 500 $ pour la vente. D'après une récente évaluation municipale, l'ensemble du bien est maintenant évalué à 150 000 $, répartis comme suit : 30 000 $ pour le terrain et 120 000 $ pour le bâtiment.

Alexis n'a aucun impôt à payer sur le gain en capital provenant de la partie utilisée comme résidence principale, étant donné que cette partie a été sa résidence principale pendant toutes les années où il a été propriétaire du bien. Alexis doit désigner la partie du bien utilisée comme sa résidence principale en cochant la case 1 de la ligne 17900 à la page 2 de l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital en 2021, et en remplissant la page 1 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Il doit cependant déclarer le gain en capital se rapportant à la partie louée. Il doit également vérifier s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. Pour ce faire, il doit répartir entre le terrain et le bâtiment la partie du prix d'achat, du prix de vente et des dépenses liées à la vente qui s'applique à la partie louée. En tenant compte du fait qu'il a utilisé 40 % de la superficie de l'immeuble pour gagner un revenu, Alexis fait ses calculs de la manière suivante :

1. Répartition entre le terrain et le bâtiment du prix d'achat de la partie louée, selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de l'achat :

  • Bâtiment (40 %) x (75 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 37 500 $.
  • Terrain (40 %) x (25 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 12 500 $.

Étant donné que la répartition entre le terrain et le bâtiment n'était pas prévue dans son contrat d'achat, Alexis utilise l'évaluation municipale en vigueur au moment de l'achat. Il fait cette répartition au moment où il a acheté le duplex, afin de calculer le montant de la DPA qu'il pouvait demander chaque année sur la partie louée du bâtiment.

2. Répartition entre le terrain et le bâtiment du prix de vente de la partie louée, d'après l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente :

  • Bàtiment (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 56 000 $.
  • Terrain (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 14 000 $.

Au moment de la vente, la répartition entre le terrain et le bâtiment n'est pas indiquée dans le contrat de vente. Étant donné que le bâtiment n'a fait l'objet d'aucune rénovation majeure depuis la dernière évaluation municipale, Alexis peut établir la répartition selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente.

3. Répartition entre le terrain et le bâtiment des dépenses engagées ou effectuées pour la vente de la partie louée, selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente :

  • Bâtiment (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 3 360 $.
  • Terrain (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 840 $.

Alexis peut maintenant vérifier s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) du bâtiment au début de 2021 était de 34 728 $. Il doit soustraire de ce montant le moins élevé des montants suivants :

  • le prix de vente de la partie louée du bâtiment, moins les dépenses s'y rapportant : 52 640 $ (56 000 $ - 3 360 $); ou
  • le prix d'achat de la partie louée du bâtiment : 37 500 $.

FNACC au début de 2021 (34 728 $) moins le prix d'achat (37 500 $) = Récupération de la DPA (- 2 772 $).

Pour calculer ces montants, Alexis utilise le tableau de la DPA au verso du formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Pour calculer son gain en capital, il remplit la section intitulée « Biens immeubles, biens amortissables et autres biens », de l'Annexe 3, Gains (ou pertes) en capital en 2021. Il doit déclarer la vente de la partie louée comme suit : en inscrivant le produit de disposition de 70 000 $(56 000 $ + 14 000 $) à la ligne 13599 et le gain en capital de 15 800 $ (15 140 $ + 660 $) à la ligne 13800.

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