Organismes de bienfaisance enregistrés qui apportent des améliorations à des biens qu'ils louent d'autres personnes

Énoncé de politique

Numéro de référence
CPS-006

Date d'entrée en vigueur
Le 11 octobre 1994

Objet

L'énoncé de politique expose la politique de la Direction en ce qui a trait aux organismes de bienfaisance qui apportent des améliorations à des biens qu'ils louent d'autres personnes.

Énoncé

Il se peut que des organismes de bienfaisance enregistrés souhaitent apporter des améliorations à des biens qu'ils louent d'autres personnes même si les biens améliorés retournent au locateur à l'expiration du bail.

Définitions

Immeuble donné à bail : Bien immeuble dont le locataire a la jouissance en vertu d'un bail. L'expression « tenue à bail » est utilisée en parlant du droit du locataire de se servir du bien loué.

Améliorations locatives : Améliorations, comme un parc de stationnement ou une voie d'accès, apportées par le locataire à un bien loué.

Application

1. La politique s'applique aux organismes de bienfaisance enregistrés qui souhaitent apporter des améliorations à des biens qu'ils louent d'autres personnes même si les biens améliorés retournent au locateur à l'expiration du bail.

2. En outre, les organismes de bienfaisance enregistrés doivent se conformer au paragraphe 149.1(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui interdit à un organisme de bienfaisance enregistré de fournir des avantages personnels ou privés à ses membres, à ses propriétaires, à ses actionnaires, à ses fiduciaires ou à ses auteurs.

Opérations avec lien de dépendance concernant des améliorations locatives

3. Les organismes de bienfaisance enregistrés peuvent apporter des améliorations à un bien qu'ils louent d'un de leurs membres. Les améliorations sont souvent peu importantes ou réparties sur une longue période de location, ce qui amortit leur valeur. Cependant, si les améliorations font augmenter la valeur du bien, l'organisme de bienfaisance enregistré doit démontrer qu'il recevra une contrepartie raisonnable pour tout avantage personnel qu'en retirera le locateur.

4. Divers arrangements peuvent être conclus entre le locateur et le locataire (l'organisme de bienfaisance) pour que le locateur ne profite pas trop de l'augmentation de la valeur de son bien. Par exemple, le bail pourrait stipuler :

  • soit que les améliorations doivent être retirées du bien à l'expiration du bail

  • soit que le locateur est tenu de payer au locataire la juste valeur marchande des améliorations à l'expiration du bail

  • soit que le locataire paiera des frais de location réduits pour le coût des améliorations amorti sur toute la durée du bail

Opérations sans lien de dépendance concernant des améliorations locatives

5. La Loi interdit aux organismes de bienfaisance enregistrés de transférer des ressources à des particuliers ou à des organismes qui ne sont pas des donataires reconnus. Par conséquent, un organisme de bienfaisance ne doit pas procurer d'avantages privés à un locateur commercial sous la forme d'une augmentation de la valeur du bien de ce locateur par suite d'améliorations locatives que l'organisme de bienfaisance enregistré y a apportées.

6. Les arrangements relatifs aux améliorations locatives doivent généralement être négociés entre l'organisme de bienfaisance et le locateur commercial en fonction du principe mentionné ci-dessus. Cependant, il n'est pas aussi important que des dispositions officielles soient incluses à cet égard dans le bail s'il s'agit d'une opération sans lien de dépendance que s'il s'agit d'une opération avec lien de dépendance.

7. Les organismes de bienfaisance veulent habituellement apporter des améliorations locatives parce qu'elles sont souhaitables et essentielles à leurs activités. Si les améliorations sont également avantageuses pour le locateur, l'organisme de bienfaisance peut négocier avec le locateur le remboursement ou le partage des coûts liés aux améliorations. Une telle entente doit être indiquée convenablement dans le bail.

8. Un organisme n'est pas admissible à l'enregistrement à titre d'organisme de bienfaisance s'il est évident qu'un locateur recevra des avantages excessifs de l'organisme de bienfaisance enregistré et que le locateur et l'organisme ne veulent pas modifier le contrat de location pour empêcher que le locateur ne reçoive de tels avantages. La Loi stipule clairement qu'un organisme de bienfaisance ne peut pas fournir d'avantages personnels ou privés à des particuliers ni à d'autres organismes.

Références

  • Loi de l'impôt sur le revenu, L.R.C. 1985 (5e suppl.), ch. 1, par. 149.1(1)
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