Les expériences des nouveaux Canadiens sur le plan du logement : d’après l’Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada (ELIC)

2. Quelle somme les immigrants consacrent-ils au logement?

2.1 Introduction

Comme nous l’avons mentionné précédemment, selon les théories classiques de l’intégration des immigrants, les nouveaux arrivants se distingueraient de moins en moins de la société d’accueil au fil du temps en raison de la dynamique d’influence réciproque. Cela ne veut aucunement dire que les immigrants n’éprouvent aucun problème à leur arrivée dans un nouveau pays ni qu’ils se fondront à la société canadienne en général, mais plutôt qu’ils devront surement faire face aux difficultés inhérentes à la méconnaissance du nouveau marché du travail, du nouveau marché du logement, de la nouvelle société et ainsi de suite. L’important, ici, c’est que ces difficultés initiales disparaissent après cette période d’adaptation. Les difficultés s’atténuant, les immigrants profitent alors de plus en plus des mêmes avantages dont jouissent les autres Canadiens, notamment de vivre dans un logis douillet dans un quartier convenable » (Murdie et Teixeira, 2002).

Comme nous l’avons aussi mentionné, plusieurs chercheurs remettent en question la perspective des chances égales de réussite comme objectif universel en soutenant plutôt que certains groupes, quel que soit le laps de temps écoulé depuis leur arrivée, ne convergeront jamais complètement avec la société ordinaire (Murdie et coll., 1999; Lee et Bean, 2004; Hulchanski, 1993; Henry et coll., 2000). Ces chercheurs défendent plutôt la thèse d’une segmentation selon laquelle les groupes vivent des expériences différentes quant à l’incorporation et à l’accueil, selon leurs caractéristiques physiques (Portes, 2005; Boyd, 2003; Myles et Hou, 2004).

En ce qui a trait à la segmentation sur le plan du logement, l’accès au logement peut être restreint de très différentes façons, notamment par des seuils de revenu élevés pour l’obtention d’une hypothèque (Gyourko, Linneman et Wachter, 1999), par des prix du logement gonflés (Henderson et Ioannides, 1986; Ihlanfeldt, 1981) ou par un marché restreint ou segmenté (Yinger, 1998, 1986; Galster, 1990). Même si les mécanismes qui restreignent les possibilités peuvent varier (définis pour la plupart dans les études américaines), mais le résultat est le même, à savoir une absence de rencontre avec le reste des Canadiens. Avec ces ouvrages comme toile de fond, nous visons principalement dans la présente section à examiner la somme que les immigrants consacrent au logement (acheté ou loué) au Canada et la façon dont cette situation évolue au cours des quatre premières années de leur établissement. Nous nous attarderons principalement à ces questions :

1. Quelle somme les immigrants consacrent-ils par mois au loyer ou aux frais de logement (en proportion du revenu du ménage)? Cette somme (en proportion du revenu du ménage) augmente-t-elle ou diminue-t-elle au fil de leurs années au Canada?
2. Cette somme varie-t-elle selon la région, l’appartenance à une minorité visible, le pays ou la région d’origine, la catégorie d’admission, le niveau de scolarité et l’âge?

2.2 Quelle somme les immigrants consacrent-ils mensuellement aux coûts d’habitation?

Pour les immigrants comme pour les gens nés au Canada, le logement est probablement l’une des dépenses récurrentes les plus importantes. Par conséquent, et compte tenu du fait que le logement est une nécessité de base, les ménages doivent y consacrer une part de leurs ressources financières. Les différences ont trait à la somme consacrée au logement ainsi qu’au type de logement; il ne s’agit pas de savoir si un ménage d’immigrants choisit ou non de consacrer de l’argent au logement.

Parallèlement, le logement est une entité fixe et la somme qu’un ménage choisit ou il est en mesure d’y consacrer dicte en partie son accès aux commodités, la qualité du quartier (écoles, parcs, organismes communautaires, etc.) et les gens qu’il côtoie. Par conséquent, il est utile de déterminer la somme que les immigrants consacrent au logement, car c’est un indicateur de leur situation socioéconomique dans la société canadienne. L’examen des tendances éclaire sur l’évolution de cette situation. Le tableau 2-1 fournit cette information pour les répondants de l’ELIC de la période d’observation^{Note de bas de page 8}.

Tableau 2-1 : Coûts d’habitation mensuels médians (en dollars de 2002), vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Ce tableau révèle une hausse constante des coûts du logement au fil du temps (toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002), ce qui donne à penser que les immigrants accèdent graduellement à de meilleurs logements avec les années.

Les explications possibles de l’augmentation graduelle des coûts d’habitation sont multiples, mais le fait que le taux d’accession à la propriété ait plus que doublé au cours de la période pourrait être l’une des raisons principales. Le tableau montre la rapidité avec laquelle de nombreux immigrants sont en mesure d’emménager dans un logement qui leur appartient, comme en témoignent les taux d’accession à la propriété de 50,8 % atteints quatre ans seulement après l’arrivée au Canada. Ce taux d’acquisition remarquable est en fait atteint plus rapidement qu’auparavant (Haan, 2007) et donne à penser que de nombreux immigrants se sont familiarisés avec les rouages du marché canadien du logement^{Note de bas de page 9}. Nous discutons de façon plus approfondie des conséquences de cette tendance dans la conclusion de la présente section.

Tableau 2-2 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) des propriétaires et des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Ce taux d’accession à la propriété est particulièrement remarquable quand on examine les différences de coût entre la propriété et la location. Le tableau 2-2 montre que les ménages qui louent un logement consacrent environ la moitié de la somme consacrée par ceux qui occupent un logement qui leur appartient et ce, à tous les points d’observation. Même si le coût varie au cours de la période de quatre ans et qu’il est plus bas à la fin de celle-ci, le coût de location relatif par rapport au coût de propriété est plutôt constant. Par conséquent, le passage à la propriété ne repose pas simplement sur des considérations financières ou l’abordabilité dans l’immédiat : s’il en avait été ainsi, un plus grand nombre de répondants de l’ELIC seraient demeurés locataires puisque la marge d’épargne initiale se maintient du début à la fin de la période.

Pour les locataires comme pour les propriétaires, il est difficile toutefois d’émettre des hypothèses quant aux coûts effectifs du choix du mode d’occupation sans tenir compte également du revenu. Il faut aussi prendre en considération le patrimoine et l’épargne des immigrants dans cette évaluation. Par exemple, si l’augmentation des coûts d’habitation d’une propriété s’est produite parallèlement à une augmentation substantielle des revenus des propriétaires, il se pourrait alors que les coûts d’habitation relatifs des locataires aient augmenté au fil du temps par rapport à ceux des propriétaires, malgré la stabilité relative constatée dans le tableau 2-2.

Malheureusement, l’ELIC ne permet pas de suivre l’évolution du revenu mensuel des répondants. Ceux de la vague 1 ont déclaré le revenu gagné entre leur date d’arrivée et la date de l’interview, tandis que les répondants des vagues 2 et 3 ont déclaré leur revenu des 12 derniers mois. Si l’on divise le chiffre de la vague 1 par le nombre de mois qui s’est écoulé depuis l’arrivée d’un répondant au Canada, et que l’on divise par 12 les chiffres des vagues 2 et 3, il est possible d’obtenir une estimation du rapport entre les coûts d’habitation et le revenu. Le calcul n’est pas parfait, mais il est difficile de tirer d’autres données sur l’abordabilité du logement pour les locataires et les propriétaires de l’ELIC^{Note de bas de page 10}.

Tableau 2-3 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) des propriétaires et des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Dans le tableau 2-3, la différence que l’on pourrait interpréter comme un écart d’abordabilité entre les propriétaires et les locataires au tableau 2-2 rétrécit considérablement quand on tient compte des écarts de revenu. En général, les locataires ont un revenu de beaucoup inférieur à celui des propriétaires et, par conséquent, les écarts d’abordabilité ne sont pas aussi grands qu’il y semble à première vue dans le tableau 2-2. Seule la vague 1 fait exception, les locataires et les propriétaires consacrant plus de la moitié de leur revenu au logement. Nous recommandons toutefois au lecteur d’interpréter ces données avec circonspection, car de nombreux répondants pourraient compter sur d’autres sources (telles que l’épargne) pour payer les coûts d’habitation. Déjà à la vague 2, le rapport entre le revenu et les coûts d’habitation rétrécit considérablement pour les deux groupes, mais surtout du côté des locataires, ce qui porte à croire que l’inabordabilité pose un problème à court terme pour beaucoup de nouveaux arrivants (mais certainement pas pour tous).

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le fait que les coûts d’habitation soient aussi élevés à la vague 1 s’explique probablement par le fait que beaucoup d’immigrants ne travaillent pas immédiatement à leur arrivée au Canada et qu’ils doivent, par conséquent, utiliser leur épargne ou contracter une dette jusqu’à ce qu’ils puissent compter sur une nouvelle source de revenus. Il est également possible qu’ils ne soient pas vraiment familiers avec le marché du logement local et qu’ils acquièrent graduellement de l’information qui leur permettra de réduire leurs coûts de logement (surtout les locataires). Il serait important d’en savoir davantage au sujet de l’évolution de la situation au cours des premiers mois, mais l’ELIC ne contient malheureusement pas de renseignements suffisants pour effectuer une telle analyse. Par exemple, même si des questions ont été posées à la vague 1 sur le patrimoine à l’arrivée, on ne demandait pas aux répondants ce qu’il restait de cet argent après deux ans et quatre ans au Canada (on leur posait uniquement des questions à propos de leur épargne dans d’autres pays). En outre, on demandait aux répondants s’ils utilisaient leur épargne comme moyen de subsistance pendant les périodes de chômage, mais on ne leur demandait pas la somme qu’ils avaient ainsi utilisée. Par conséquent, on sait qu’ils ont effectivement utilisé leurs épargnes, même si la somme est minime.

Il importe également de souligner que les valeurs présentées dans le tableau 2-3 ci-dessus et plus loin dans l’étude diffèrent du rapport couramment utilisé des frais de logement au revenu (RFLR) moyen. Le RFLR désigne le pourcentage du revenu total du ménage avant impôt qui est consacré au logement. Le calcul du rapport des frais de logement au revenu s’effectue pour chaque ménage en divisant les coûts d’habitation annuels totaux par le revenu annuel total. On calcule ensuite le RFLR moyen à l’aide du rapport moyen des coûts d’habitation au revenu calculé de chaque ménage. On ne calcule pas le RFLR en divisant le coût d’habitation moyen par le revenu moyen de la famille économique (qui peut comprendre ou non tous les membres d’un ménage)^{Note de bas de page 11} comme nous le faisons ici. Comme l’ELIC contient principalement de l’information sur le revenu de la famille économique (il n’y a pas d’information sur le revenu de chacun des membres du ménage), nous ne pouvions pas utiliser le RFLR dans la présente étude et nous avons donc utilisé une approximation (d’après la famille économique et non d’après les individus), quoique les résultats devraient être semblables.

2.3 Comparaisons avec l’ensemble des Canadiens

Au Canada, un corpus de recherches imposant (Haan, 2007; Rea et coll., 2008; Skaburskis, 1996; Ley, 2007) compare la réussite des immigrants sur le plan du logement par rapport au reste de la population canadienne. D’après le large consensus qui se dégage de ce corpus, les immigrants ont largement prospéré dans le marché canadien du logement à une certaine époque. Ils ont rapidement accédé à la propriété, profité des marchés du logement à la hausse et accumulé un patrimoine immobilier considérable. En revanche, les études récentes montrent que les résultats sur le plan résidentiel sont mitigés (même si le tableau 2-1 montre des progrès considérables pour les répondants de l’ELIC). Bien que certains groupes, les Chinois principalement, continuent de réussir dans le marché canadien du logement, il en est autrement pour beaucoup d’autres, ce qui produit une polarisation plus prononcée des « riches » et des « pauvres » du marché du logement (Myles et Hou, 2004).

Dans ce contexte, le recours aux données de recensement et aux comparaisons entre cohortes permet d’effectuer une comparaison vaste et utile des tendances au fil du temps (en particulier entre les immigrants et les gens nés au Canada). Cependant, l’absence de renseignements détaillés sur le patrimoine et sur la composition des ménages ne permet pas d’analyser les nombreux déterminants de la réussite sur le plan résidentiel, contrairement à l’ELIC. Par conséquent, l’ELIC permet d’approfondir des aspects de l’immigration et du logement qui n’ont jamais fait l’objet d’études au Canada (comme l’effet du patrimoine à l’arrivée sur les résultats sur le plan résidentiel). L’ELIC ne permet toutefois pas d’effectuer une comparaison directe avec les gens nés au Canada ou avec l’ensemble des Canadiens.

Cela dit, il est important de comparer dans toute la mesure du possible les résultats des répondants de l’ELIC à ceux de la population canadienne en raison des grandes différences entre les coûts d’habitation selon les régions métropolitaines de recensement (RMR). Dans la présente section, nous comparons d’abord l’échantillon de l’ELIC au reste des Canadiens, qu’il s’agisse de propriétaires ou de locataires, puis nous divisons l’échantillon en propriétaires et en locataires selon chaque RMR. Il serait possible de comparer l’échantillon de l’ELIC aux Canadiens selon le mode d’occupation à chaque point temporel, mais les limitations des données nous en empêchent (nous devons nous appuyer sur le recensement, lequel comporte des données uniquement pour 2001 et 2006). Nous ferons plutôt des comparaisons globales par RMR, suivies d’une comparaison selon le type de logement par RMR pour les répondants de l’ELIC seulement.

En ce qui a trait à l’ensemble des Canadiens (comprend les immigrants et les gens nés au Canada), les données de recensement montrent qu’à peine plus de 16 % du revenu avant impôt des ménages était consacré au logement en 2001 et en 2006 (Statistique Canada, 2008). Il est vrai que ce pourcentage n’a été observé qu’à deux points temporels, mais vu la similitude des valeurs aux deux points et le fait qu’elles représentent assez bien le début et la fin de la période d’observation de l’ELIC, ce pourcentage nous servira de repère pour effectuer les comparaisons avec les répondants de l’ELIC. Dans le tableau 2-3 ci-dessus, nous observons que les immigrants consacrent au logement une part de leurs revenus beaucoup plus importante que la moyenne nationale (quoique cette situation, comme nous le verrons dans le tableau 2-4, soit en partie imputable au fait que les immigrants se regroupent dans des marchés urbains où il en coûte plus cher pour se loger). Les données pour les locataires de l’ELIC se rapprochent de celles de l’ensemble des résidents au cours de la période d’observation, 26 % de leurs revenus ayant été consacrés au logement dans les quatre années qui ont suivi leur arrivée au Canada. Pour leur part, les propriétaires consacraient 32 % du revenu familial au logement dans la vague 3; il s’agit d’une diminution par rapport aux points temporels antérieurs, mais c’est tout de même une indication que la famille d’immigrants moyenne consacre une part importante de son revenu à l’achat d’un logement. En réalité, exception faite des locataires de la vague 3, tous dépassent la « limite d’abordabilité » définie par Statistique Canada et la Société canadienne d’hypothèques et de logement, soit 30 % du revenu avant impôt. On estime que les ménages qui dépassent ce pourcentage ont de la difficulté à assumer le coût du logement.

Bien que la valeur de 16 % calculée pour l’ensemble du Canada tienne compte des propriétaires qui n’ont pas d’hypothèque à payer, les données des recensements de 2001 et de 2006 indiquent tout de même que les immigrants assument un fardeau beaucoup plus lourd sur le plan du logement que l’ensemble des Canadiens. Même si les points de comparaison de 2001 et de 2006 ne correspondent pas parfaitement aux points de mesure des données de l’ELIC, les données du recensement de 2001 indiquent un coût annuel de 7 932 $ pour les locataires et de 10 022 $ pour les propriétaires ayant ou non une hypothèque (toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002). Il s’agit de valeurs moins élevées que les sommes comparables de 9 168 $ et de 18 516 $ déclarées par les locataires et les propriétaires de l’ELIC à six mois (calculées en multipliant par 12 les coûts mensuels des propriétaires et des locataires). En 2006, soit plus d’un an après la collecte des données de la vague 3 de l’ELIC, le recensement fait état pour l’ensemble de la population de coûts de logement de 7 922 $ pour les locataires et de 10 742 $ pour les propriétaires, contre 8 892 $ et 17 928 $ à la vague 3^{Note de bas de page 12}. Ces données sont une autre preuve que les immigrants éprouvent des problèmes découlant de l’inabordabilité du logement à leur arrivée au Canada.

Comme mentionné précédemment, les coûts d’habitation beaucoup plus élevés que la moyenne chez les répondants de l’ELIC s’expliquent en partie par le fait que nombre d’entre eux habitent dans les marchés où les logements coûtent le plus cher au Canada. Cela dit, il convient de souligner que les revenus des immigrants de l’ELIC sont également très inférieurs à la moyenne canadienne, et il est donc improbable que cette disparité de revenus rende compte de ces coûts d’habitation élevés selon l’agglomération. Il faut se rappeler que le revenu moyen des ménages canadiens était de 63 613 $ (ou 5 301 $ par mois) en 2000 et de 67 351,55 $ (ou 5 613 $ par mois) en 2005, beaucoup plus élevés que ceux des locataires et des propriétaires de l’ELIC dans le tableau 2-3. Dans la section qui suit, ces différences nationales sont ventilées par région.

2.4 Le coût d’habitation varie-il selon l’agglomération?

La période de suivi des immigrants ayant répondu à l’ELIC, soit 2001 à 2005, s’est caractérisée par des changements considérables dans de nombreux marchés métropolitains du logement du Canada. Comme on peut le constater dans la figure 1-3 (première section du présent rapport), les prix moyens du logement à Toronto ont progressé d’au moins 50 000 $ en quatre ans à peine. À Vancouver, le Real Estate Board of Greater Vancouver (la chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver) a enregistré entre 2001 et 2005 une augmentation de presque 200 000 $^{Note de bas de page 13}. Edmonton et Calgary ont également connu des hausses spectaculaires, tandis que plusieurs villes de l’Est du Canada ont connu une appréciation plus modeste des prix.

Ces changements semblent avoir eu une incidence sur l’abordabilité du logement pour beaucoup de gens. D’après un rapport de Statistique Canada, 31,7 % des Torontois et 30,4 % des Vancouvérois ont consacré au moins 30 % de leur revenu aux coûts d’habitation (Luffman, 2006). Ce pourcentage regroupe les propriétaires et les locataires, mais montre bien que si davantage d’immigrants sont aux prises avec l’inabordabilité, ils ne sont pas les seuls à éprouver ce problème dans les villes où la vie est chère.

Malgré tout, seulement quelque 10 % des répondants de l’ELIC de la vague 1 ont affirmé que l’abordabilité était leur plus grande préoccupation dans la recherche d’un logement. À la vague 3, le nombre était passé à moins de 5 %, ce qui donne à penser que beaucoup de nouveaux arrivants estiment qu’ils ne consacrent pas un montant excessif au logement. Il s’ensuit que les immigrants, à l’instar des gens nés au Canada, ont différentes possibilités en matière de logement selon l’endroit où ils habitent. Par ailleurs, compte tenu de la rapidité avec laquelle les prix se sont appréciés dans ces régions, il est probable que les nouveaux arrivants qui sont arrivés avant la hausse auront trouvé le coût du logement, en location ou en propriété, plus abordable que ceux qui sont arrivés par la suite.

Tableau 2-4 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) selon la région métropolitaine de recensement, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.
Note : Les nombres entre parenthèses renvoient à la médiane des RMR pour tous les principaux soutiens du ménage et sont tirés des recensements de 2001 et 2006.

Le tableau 2-4 montre que, dans certaines villes, les répondants de l’ELIC ont subi des hausses des coûts d’habitation beaucoup plus fortes au fil du temps. Montréal et Winnipeg affichaient les coûts d’habitation les plus faibles à tous les points de la période d’observation, tandis que Toronto et Calgary affichaient les coûts d’habitation les plus élevés.

Lorsque nous comparons les répondants de l’ELIC aux autres résidents de chaque RMR (entre parenthèses), nous observons que les nouveaux arrivants paient souvent plus cher que n’importe qui d’autre à la vague 1 pour se loger (les coûts d’habitation médians des RMR de la population totale figurent entre parenthèses). C’est le cas en particulier dans les « Autres RMR » et dans les régions rurales. À la vague 3, tous les répondants de l’ELIC paient davantage que leurs semblables de la RMR, tandis que les immigrants qui habitent dans les régions rurales continuent de payer pour le logement deux fois plus que les autres résidents ruraux.

L’examen de l’évolution de la situation dans les RMR nous permet de constater que même si les répondants de l’ELIC ont dû composer avec une augmentation des coûts d’habitation dans toutes les régions, la hausse était particulièrement prononcée à Calgary et Edmonton, soit environ 360 $ (42 %) et 330 $ (47 %) respectivement. Dans le bas de la fourchette, les répondants de l’ELIC à Vancouver ont subi une hausse des coûts d’habitation de « seulement » 114 $ (13,9 %) et ceux de Winnipeg, de 88 $ (16,3 %) entre 2001 et 2005. Pour l’ensemble des résidents d’une RMR, les augmentations exprimées en pourcentage sont beaucoup plus faibles et varient entre 16 $ (2 %) à Vancouver et 88 $ (13 %) à Edmonton.

Le lien entre les taux de propriété à la hausse et les coûts d’habitation n’est certainement pas parfait, mais il est manifeste dans la plupart des villes. Par exemple, à Calgary et Edmonton, soit les RMR qui affichent la plus forte hausse des coûts d’habitation, l’accession à la propriété a crû de 45 points et de 36 points de pourcentage respectivement entre 2001 et 2006. Parallèlement, Vancouver aussi a enregistré des hausses appréciables et similaires de l’accession à la propriété (~30 points), mais le taux d’augmentation des coûts d’habitation y a été le plus faible entre les vagues 1 et 3, soit 13,9 %.

Tableau 2-5 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) des propriétaires et des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : L/P représente le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Dans le tableau 2-5, nous observons que la location correspond, dans la plupart des cas, à la moitié environ des coûts de propriété. Il importe de souligner que les différences marquantes entre les coûts de propriété d’un logement sont également manifestes dans le marché locatif, où les immigrants paient 920 $ par mois (à six mois) pour un loyer à Toronto et aussi peu que 514 $ à Montréal. Au cours de la période à l’étude, Toronto est demeurée la RMR aux loyers les plus élevés tandis que Winnipeg est la RMR aux faibles loyers, suivie de Montréal. Même si les coûts de location correspondent habituellement à la moitié environ des coûts de propriété pour les répondants de l’ELIC, les tendances observées sur le plan des prix ne sont pas systématiques. Au fil du temps, le coût de propriété a augmenté dans quatre RMR, tandis que les coûts de location ont progressé seulement dans deux RMR (Montréal et Edmonton); dans deux agglomérations (Ottawa-Hull et Winnipeg), les coûts de propriété ont grimpé pendant que baissaient les coûts de location.

Pour ce qui est des tendances canadiennes en général, les déplacements entre les villes au fil du temps pourraient s’expliquer par le fait que certaines régions offraient de meilleures perspectives d’emploi aux nouveaux arrivants, lesquels pouvaient ainsi augmenter leurs dépenses de logement. En Alberta, par exemple, les récents taux de chômage des nouveaux immigrants étaient inférieurs de près de la moitié à ceux enregistrés ailleurs au Canada (Emploi et Immigration de l’Alberta, 2008), ce qui donne à penser qu’un plus grand nombre de nouveaux arrivants dans cette province pourraient être en mesure d’acheter plutôt que de louer, par rapport à ceux qui se sont établis ailleurs au Canada. Bien sûr, on suppose ainsi que les immigrants gagnent un revenu suffisamment élevé pour se permettre d’acquérir un logement adéquat, ce qui met de nouveau en relief l’utilité de comparer les coûts du logement par rapport au revenu (tableaux 2.6 et 2.7).

Tableau 2-6 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : L/R représente le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Dans le cas des locataires (tableau 2-6), il se dégage une tendance à la hausse des revenus pendant que les coûts de location restent relativement stables dans presque toutes les villes, ce qui améliore l’abordabilité. Le rapport à la baisse du loyer au revenu indique que de nombreux immigrants préfèrent louer même si leur revenu leur permet de plus en plus d’acheter.

Cela dit, il semble que les nouveaux arrivants consacrent au logement une fraction importante de leur revenu au cours de leurs premières années au Canada, surtout peu après leur arrivée. Cette situation se vérifie dans toutes les RMR, mais surtout à Toronto où les répondants de la vague 1  consacrent plus de 70 % de leur revenu médian au logement. Cette situation est temporaire toutefois, car dès la vague 2, les répondants de Toronto consacrent 34 % de leur revenu au logement, soit un peu moins que leurs semblables d’Ottawa-Hull. On note une amélioration substantielle dans toutes les régions métropolitaines, les immigrants consacrant en moyenne 26 % de leur revenu médian au loyer. À la troisième vague, ce pourcentage est inférieur à 30 % dans toutes les RMR sauf une, soit Ottawa-Hull, mais le seuil de 30 % n’y est que légèrement dépassé.

D’une certaine façon, on pourrait considérer que le rapport des coûts de location au revenu est trompeur car les données sur le revenu ne tiennent pas compte de l’épargne sur laquelle les répondants et leur famille comptent peut-être en grande partie pour payer leur logement au cours de leurs premières années au pays. Par ailleurs, les données sur le revenu selon l’ELIC comprennent les répondants qui n’ont fait état d’aucun revenu de travail. C’est le cas en particulier à Toronto où près de 400 répondants n’ont indiqué aucun type de revenu. Nous les avons tout de même inclus dans les calculs ci-dessus parce que le logement est une nécessité quel que soit le revenu ou l’emploi et qu’il est intéressant de les prendre en compte dans tous les calculs.

Tableau 2-7 : Coûts d’habitation médians (en dollars de 2002) des propriétaires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada.
Note : P/R représente le rapport entre le coût de propriété et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Dans le cas des propriétaires (tableau 2-7), il se dégage également une baisse du pourcentage du revenu consacré au logement au fil du temps. Dans la vague 1, les propriétaires consacraient plus de la moitié de leur revenu au logement, mais comme pour les locataires, ce montant baisse de façon spectaculaire de sorte qu’aux vagues 2 et 3, la fraction du revenu consacrée au logement n’est plus que le tiers environ. Ces baisses rapides sont évidentes dans toutes les RMR, mais elles sont particulièrement prononcées dans les trois grandes RMR — Montréal, Toronto et Vancouver — ainsi qu’à Calgary, en grande partie à cause des coûts élevés que doivent assumer par les ménages six mois après leur arrivée.

Les marchés du logement de Toronto et de Vancouver semblent particulièrement éprouvants pour les nouveaux arrivants étant donné que c’est là que les logements sont les plus chers et certains des revenus, les plus faibles. Malgré tout, les immigrants choisissent en majorité d’habiter dans ces deux régions, même au risque d’éprouver de fortes préoccupations liées à l’abordabilité s’ils optent pour l’achat. La proportion d’immigrants dans ces deux régions est tellement grande que le rapport total des propriétaires au revenu révèle l’existence d’un seuil d’abordabilité critique pour les répondants des trois vagues, même si seuls ceux de Toronto et de Vancouver consacrent plus de 30 % de leur revenu à leur logement en propriété.

2.5 Différences selon les groupes de minorités visibles

Jusqu’ici, nous avons examiné les immigrants en les considérant comme un groupe homogène et en les distinguant uniquement en fonction de leur mode d’occupation ou du marché du logement dans lequel ils habitent. Dans le reste de cette section, nous allons délaisser cette hypothèse de l’homogénéité des immigrants pour nous attacher aux différences entre les sous-groupes. Nous allons d’abord explorer les différences entre les groupes de minorités visibles et ferons ensuite état des variations selon les catégories d’immigration, la région d’origine, la scolarité et l’âge.

Tableau 2-8 : Coûts médians du logement (en dollars de 2002) selon la minorité visible, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.

Au tableau 2-8, les coûts médians du logement sont signalés en fonction de la minorité visible, faisant ressortir des écarts considérables selon les groupes^{Note de bas de page 14}. Les Arabes et les Noirs sont ceux qui dépensent le moins pour se loger dans les trois vagues, mais les groupes qui dépensent le plus changent d’une vague à l’autre. Dans la vague 1, ce sont les Coréens, les Sud-Asiatiques et les Asiatiques occidentaux qui dépensent le plus, mais à la vague 3, tous les groupes — sauf les Arabes et les Noirs — dépensent autant que les plus gros payeurs de la vague 1.

Ces différences d’une vague à l’autre montrent que, dès les quatre premières années après l’arrivée, les cheminements diffèrent sur le plan du logement selon les groupes. Chez certains groupes, tels que les Arabes et les Noirs, les coûts de logement restent faibles durant la période de quatre ans, tandis que chez la plupart des autres groupes, ils augmentent considérablement. Chez les Coréens, dont les dépenses sont les plus élevées initialement, les dépenses n’augmentent que de 150 dollars, mais le taux d’accession à la propriété est presque quadruplé. Pour la plupart des autres groupes, les coûts de logement augmentent à mesure qu’ils accèdent à la propriété. C’est le cas des Arabes et des Noirs aussi, bien que leurs taux d’accession à la propriété à la vague 3 demeurent inférieurs à ceux de tous les autres groupes.

Il se dégage de grandes variations entre les coûts du logement de chaque groupe à tous les points dans le temps, et elles s’expliquent surtout par l’emplacement^{Note de bas de page 15}; cette hypothèse sera étudiée de plus près dans les analyses de régression présentées plus loin.

L’explication la plus évidente de la variation, c’est que certains groupes accèdent plus rapidement que d’autres à la propriété, et doivent assumer des coûts de logement supérieurs. Le tableau 2-8 étaye cette affirmation, les Noirs et les Arabes affichant le plus faible taux d’adhésion à la propriété à tous les points dans le temps (à l’exception des Asiatiques occidentaux des vagues 1 et 2). De même, la plupart des groupes qui dépensent beaucoup d’argent pour se loger ont généralement aussi les taux d’accession à la propriété les plus élevés (à la vague 1, les Coréens sont une exception notable à cet égard). Les taux d’augmentation au fil du temps révèlent aussi des différentes trajectoires résidentielles. Entre 2000-2001 et 2004-2005, certains groupes, comme les Sud-Asiatiques et les Philippins, ont vu leur taux d’accession à la propriété augmenter de plus de 30 points de pourcentage. Il n’est pas surprenant de constater que plusieurs de ces groupes ont dû composer avec les plus fortes augmentations des coûts du logement.

Tableau 2-9 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) des propriétaires et des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/P désigne le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Le tableau 2-9 montre que, dans la plupart des cas, la somme dépensée pour le logement (tant pour la location que pour la propriété) augmente au fil du temps, et le rapport location-propriété converge entre les groupes. Après six mois, les Blancs et les Latino-Américains dépensent près du double pour posséder une propriété qu’ils n’en dépensent pour la louer, alors que chez les Noirs, le montant est trois fois plus élevé. Pour les Coréens, il n’y a aucune différence entre le coût de la location et celui de la propriété dans la vague 1. Après un séjour de quatre ans au Canada, les Coréens continuent de dépenser beaucoup plus pour la location que ne le font les autres groupes, soit 79 % du coût de propriété, tandis que les coûts de location de tous les autres groupes représentent environ la moitié du coût de propriété.

Le rapport entre le coût de location et le coût de propriété permet de mesurer l’importance que revêt la possession d’une propriété pour un groupe donné. Si, par exemple, un groupe consacre une part beaucoup plus grande de son revenu pour posséder une propriété que pour en louer une, nous pourrions conclure que la possession d’une propriété est relativement importante au sein de ce groupe, et que les ménages font des sacrifices pour réaliser cet objectif. Si, d’autre part, les proportions sont à peu près égales, nous pourrions conclure que les modes d’occupation sont interchangeables, et qu’un groupe est plus indifférent à cet égard qu’un groupe dont les coûts de propriété sont particulièrement élevés.

Tableau 2-10 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) des locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/R désigne le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Bien que tous ces groupes doivent composer avec l’inabordabilité des logements six mois après leur arrivée (selon l’évaluation réalisée en fonction du critère d’accessibilité de 30 %), les différences dans le tableau 2-10 sont frappantes. Les « autres minorités visibles » déclarent consacrer 55 % de leur revenu à la location d’un logement dans la vague 1, les Chinois 81 %, et les Sud-Asiatiques 48 %. Les Coréens consacrent 355 % de leur revenu mensuel moyen qui est déjà très bas. Ainsi, on peut se demander comment certains groupes s’y prennent pour soutenir ces dépenses élevées (près de tous les immigrants Coréens font partie de la catégorie des travailleurs qualifiés et d’autres catégories d’immigration économique, ce qui laisse supposer qu’ils possèdent un patrimoine important à leur arrivée au pays), mais c’est certainement en partageant le logement avec d’autres familles et en vivant à l’étroit. Les Coréens commencent à rattraper les autres groupes après deux ans, notamment parce que leur revenu augmente plus rapidement que leurs coûts du logement.

Quant aux coûts de propriété (tableau 2-11), presque tous les groupes consacrent une énorme partie de leur revenu à se loger. Ici aussi, les Coréens sont en tête du peloton, consacrant 375 % de leur revenu aux coûts de propriété, devant les Arabes, qui y consacrent 100 %. En fait, tous les groupes, à l’exception des Latino-Américains, des Blancs et d’autres minorités visibles, dépensent au moins la moitié de leur revenu pour se loger six mois après leur arrivée. Le lecteur voudra bien interpréter ces chiffres avec circonspection, car l’ELIC ne permettait pas d’obtenir une mesure directe du revenu mensuel, ce qui a nécessité un calcul brut à l’aide du revenu gagné au Canada et au nombre de mois passés au Canada. À la vague 3, la situation s’améliore pour tous, même si seuls les Philippins et les Blancs n’ont toujours pas de difficulté au chapitre de l’abordabilité, telle que définie par le seuil de 30 % utilisé par la SCHL. Pour la plupart des groupes, la situation s’est améliorée parce que les coûts de propriété ont légèrement diminué alors que les revenus ont augmenté sensiblement. Bien qu’il soit difficile de savoir avec certitude pourquoi les coûts de propriété ont diminué, cela peut être attribuable à une baisse des taux d’intérêt, une connaissance accrue du marché du logement, la réinstallation dans des marchés du logement moins dispendieux ou dans un endroit moins coûteux de la même région métropolitaine de recensement.

Tableau 2-11 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) des propriétaires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : P/R désigne les coûts de propriété par rapport au revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La comparaison des tableaux 2.10 et 2.11 révèle que 4 des 10 groupes de la vague 1 dépensent une proportion plus faible de leur revenu en tant que propriétaire-occupant que ce qu’ils leur en coûteraient en tant que locataire. Cela est peut-être attribuable, en partie, au fait que les propriétaires ont un emploi plus sûr que les locataires ou ont recours à d’autres stratégies telles que le partage du logement, et ont des revenus beaucoup plus élevés, donc plus en mesure de choisir des habitations qui correspondent davantage à leurs revenus que les locataires. Pour les Arabes, les coûts de propriété sont considérablement plus élevés que les coûts de location à la vague 1.

2.6 Différences selon la région d’origine^{Note de bas de page 16}

Étant donné que les minorités visibles ont été divisées en groupes pour qu’il soit possible de dégager les différences au chapitre de l’équité en matière d’emploi (un résultat qui découle du traitement différentiel de la part de la société dans son ensemble), il peut y avoir une grande hétérogénéité au sein d’une même catégorie. Par exemple, les Noirs du Canada sont originaires de plus de 60 pays, si bien que la demande de logement n’est pas nécessairement uniforme chez les nombreux groupes qui se considèrent comme Noirs. Cela ne met pas en doute l’importance des différences notées entre les catégories de minorités visibles, car cette approche nous permet de relever des différences entre les catégories de diverses origines raciales; toutefois, l’examen selon l’appartenance à une minorité visible répond à certaines questions et en écarte d’autres.

Dans cette section, nous passons des considérations relatives à l’équité en matière d’emploi aux considérations relatives à la région d’origine, en supposant que l’accès (et le souhait d’accéder) à certains types de logements varie selon la région d’origine. Par exemple, il se pourrait que les gens de certaines régions souhaitent fortement devenir propriétaires, comme les immigrants italiens à Toronto durant la période de l’après-guerre (Iacovetta, 1992) ou, plus récemment, les Chinois de plusieurs grandes villes canadiennes (Li, 1998). D’autres préféreront le régime de location.

En ce qui concerne les coûts de logement (tableau 2-12), un écart relativement faible d’environ 170 $ entre tous les groupes se dégage après six mois; le taux d’augmentation est assez uniforme chez la plupart des groupes (environ 20 %), sauf pour ceux de « toutes les autres régions » dont le taux est plus élevé (soit 29 %). Le taux d’augmentation pour le groupe de l’Afrique et du Moyen-Orient, qui est de 9 % au cours de la période, n’atteint pas la moitié de celui de la plupart des autres groupes.

Tableau 2-12 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) selon la région d’origine, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.

Au tableau 2-13, on constate encore une fois que la plupart des ménages dépensent près de deux fois plus pour devenir propriétaires que pour louer, malgré certaines différences.

Tableau 2-13 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires et les locataires selon la région d’origine, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/P désigne le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Chez les nouveaux arrivants d’Europe et du Royaume-Uni, ceux qui louent paient un peu plus de trois cinquièmes de ce que paient ceux qui sont propriétaires au terme de six mois, tandis que chez les nouveaux arrivants d’Afrique et du Moyen-Orient, les locataires paient seulement le deux cinquièmes (toutefois, il y a beaucoup moins de propriétaires dans ce groupe). Ces écarts dans les coûts de logement sont beaucoup moins prononcés lorsqu’ils sont comparés aux revenus et répartis selon le type de logement (tableaux 2.14 et 2.15).

Tableau 2-14 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les locataires selon la région d’origine, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/R désigne le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Les locataires parviennent à réduire le rapport entre le coût de logement et le revenu, aucun des groupes ne consacrant plus de 30 % du revenu au logement au terme de quatre ans. Dans la vague 1, les Asiatiques consacrent 59 % de leur revenu au loyer, mais réduisent cette proportion à 27 % quatre ans plus tard, surtout en raison de l’augmentation de leur revenu. Fait intéressant, après quatre années au Canada, les Européens dépensent le plus en termes absolus, mais le moins par rapport à leur revenu. En revanche, les immigrants de l’Afrique et du Moyen-Orient dépensent le moins en termes absolus, mais le plus en termes relatifs.

Tableau 2-15 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires selon la région d’origine, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada
Note : P/R désigne les coûts de propriété par rapport au revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Pour les propriétaires (tableau 2-15), le fardeau financier est également assez lourd. Au terme de six mois, tous les groupes consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement. À la vague 3, les coûts ont baissé pour tous, sauf les Européens, le revenu ayant augmenté durant cette même période. Ainsi, seuls les Africains, Moyen-Orientaux et Asiatiques se heurtent encore à l’inabordabilité (d’après le critère du seuil de 30 %) à la vague 3. Toutefois, ils sont si nombreux que la moyenne pour l’ensemble des répondants de l’ELIC à la vague 3 est supérieure à ce seuil.

Toutefois, comme avec toutes les classifications d’immigrants, il est difficile de déterminer dans quelle mesure les tendances ci-dessus découlent de choix financiers plutôt que de contraintes ou du patrimoine à l’arrivée. Il est possible que certains groupes choisissent d’affecter plus de ressources au logement que d’autres, parce que l’achat d’une résidence est pour eux un bon investissement, un bien durable fondamental ou un facteur essentiel d’une bonne qualité de vie au Canada.

2.7 Différences selon la catégorie d’admission^{Note de bas de page 17}

Dans cette section, l’analyse des sous-groupes est fondée sur les catégories d’admission. Tous les ans, Citoyenneté et Immigration Canada (CIC) s’efforce d’admettre les immigrants qui lui permettront de remplir son mandat pour ce qui est de combler les besoins du marché du travail canadien, respecter les obligations humanitaires du pays, appliquer les stratégies de réunification familiale, etc. CIC classe les immigrants selon les catégories d’admission et l’ELIC fait état de répondants appartenant à certaines de ces catégories.

Les tableaux qui suivent présentent les coûts de logement de cinq différentes catégories d’immigrants : les immigrants de la catégorie du regroupement familial, les réfugiés, les travailleurs qualifiés (demandeur principal), les travailleurs qualifiés (conjoint et personnes à charge) et les immigrants de la composante économique. Dans le cadre du regroupement familial, un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada peut parrainer son époux, conjoint de fait ou partenaire conjugal, ses enfants à charge (y compris ses enfants adoptés) ou d’autres parents admissibles (par exemple un parent ou un grand-parent) pour qu’ils obtiennent la résidence permanente. Les réfugiés sont des personnes au Canada ou à l’étranger qui craignent de retourner dans leur pays. En vertu de sa tradition humanitaire et de ses obligations internationales, le Canada accorde sa protection à des milliers de gens chaque année. Les réfugiés bénéficient souvent de logements subventionnés par l’État durant leur première année au Canada. Les travailleurs qualifiés sont choisis pour devenir résidents permanents en fonction de leur formation scolaire, leur expérience de travail, leur connaissance de l’anglais ou du français, et d’autres éléments attestant qu’ils seront en mesure de s’établir économiquement au Canada. Quant à la catégorie économique, elle est principalement constituée de gens choisis dans le cadre du Programme des candidats des provinces et du Programme fédéral d’immigration des gens d’affaires.

Dans les tableaux ci-dessous, le « regroupement familial » englobe tous les répondants pouvant faire partie de la catégorie du regroupement familial, les « réfugiés » englobent toutes les catégories de réfugiés (réfugiés parrainés par le gouvernement ou le secteur privé et sélectionnés à l’étranger) et les « autres immigrants économiques » englobent les candidats des provinces et leurs conjoints et personnes à charge. Les « travailleurs qualifiés — demandeurs principaux » sont ceux qui sont venus au Canada à titre de demandeurs principaux du statut de travailleurs qualifiés, ayant ou non des parents déjà au Canada. Enfin, les « travailleurs qualifiés — conjoints et personnes à charge » englobent ceux qui sont arrivés en tant que conjoints ou personnes à charge d’un demandeur principal ayant obtenu le statut de travailleur qualifié.

Tableau 2-16 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) selon la catégorie d’admission, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.

Compte tenu des critères d’admission de CIC qui varient d’une catégorie à l’autre, il devrait y avoir des différences sur le plan du logement selon la catégorie (voir le tableau 2-16). Ceux qui sont venus au Canada en vue du regroupement familial ou en tant qu’immigrants économiques dépensent initialement davantage pour le logement que les immigrants des autres groupes; toutefois, les dépenses à ce chapitre augmentent dans tous les cas avec les années. Les réfugiés dépensent moins pour le logement, mais il n’est pas possible d’en dégager les raisons en examinant les données de l’ELIC ou le guide de codage. Il se peut que ce soit parce que les réfugiés bénéficient de subventions au logement et qu’ils ne signalent que leur partie des coûts.

Tableau 2-17 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires et les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source :  Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/P désigne le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Le tableau 2-17 est une version plus détaillée du tableau 2-16 et divise chaque groupe en fonction du mode d’occupation (propriété ou location). Pour ce qui est des coûts de logement, les répondants du regroupement familial, les réfugiés et les travailleurs qualifiés (demandeurs principaux) qui sont locataires dépensent proportionnellement moins après six mois que les deux autres groupes. Pour les répondants de la catégorie des autres immigrants économiques, la location représente 81 % du coût de propriété. Bien que cette proportion diminue avec le temps, elle demeure nettement plus élevée que chez toutes les autres catégories d’admission.

Tableau 2-18 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/R désigne le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La croissance du taux de propriété (tableau 2-16), jumelée au coût relativement bas de la location tout au long de la période visée par le tableau 2-17, donne à penser que l’accès à la propriété occupe un rang assez élevé dans la liste des priorités des immigrants de toutes les catégories d’admission. Cette constatation est confirmée par la proportion du revenu consacrée à l’achat d’une résidence par rapport à la location (tableaux 2-18 et 2-19).

Pour ce qui est des locataires (tableau 2-18), tous les répondants de la vague 1 dépassent le seuil de l’abordabilité en consacrant au moins 30 % de leur revenu à la location d’un logement. L’exemple le plus extrême provient de répondants de la catégorie des autres immigrants économiques qui, comme les Coréens, dépensent beaucoup plus pour leur loyer qu’ils ne gagnent de revenus (comme toutes les données associées à la vague 1, il faut interpréter ces chiffres avec prudence, car les nouveaux arrivants de la catégorie des gens d’affaires ont des économies et sont peut-être en train de démarrer leurs entreprises à cette étape). Le coût relatif de la location diminue considérablement tout au long de la période d’observation, si bien qu’à la vague 3, la plupart des groupes sont en dessous du seuil d’abordabilité, ceux qui font exception étant les autres immigrants économiques et les réfugiés, pour qui le logement est néanmoins devenu plus abordable.

Tableau 2-19 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires et les locataires selon la région d’origine, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : P/R désigne les coûts de propriété par rapport au revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La situation des propriétaires est assez semblable. Toutes les catégories se heurtent à l’inabordabilité durant la vague 1, mais la situation s’améliore par la suite. Cela étant dit, les travailleurs qualifiés (demandeurs principaux) sont le seul groupe qui demeure sous le seuil de l’abordabilité à la vague 3.

2.8 Les niveaux de scolarité et les expériences en matière de logement

La relation entre le niveau de scolarité et la situation du logement est assez faible tant chez les immigrants que chez les gens nés au Canada (Haan, 2005). Néanmoins, le Canada admet de nombreux immigrants ayant des niveaux de scolarité élevés. Dans cette section, nous examinons de plus près les différences éventuelles entre les immigrants regroupés selon leur degré de scolarité.

Tableau 2-20 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) selon le niveau de scolarité, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.

Pour ce qui est des coûts de logement de manière générale (tableau 2-20), les coûts augmentent au fil du temps pour tous les groupes, tout comme le taux de propriété. L’augmentation des coûts est la plus rapide chez les titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme d’études supérieures, mais elle est constante dans tous les groupes. À la vague 3, l’écart entre le taux de propriété pour tous les groupes est de moins de 3 %.

Tableau 2-21 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires et les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/P désigne le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

L’analyse de ces coûts en fonction du mode d’occupation (tableau 2-21) permet de dégager une tendance intéressante. Premièrement, les coûts de logement ajustés en fonction de l’indice des prix à la consommation ont été assez stables de 2001 à 2005, les coûts de location ayant diminué et les coûts de propriété étant restés assez stables. Cela donne à penser que l’augmentation des coûts du logement avec le temps signalée au tableau 2-20 découle d’une tendance à la propriété, et non d’augmentations à l’intérieur des catégories. Autrement dit, si la proportion des immigrants qui étaient propriétaires en 2001 était demeurée la même en 2005, les coûts de logement globaux au tableau 2-20 seraient tout de même demeurés assez stables, ou auraient peut-être même diminué légèrement en raison de la réduction du coût de location. Autre particularité : ceux dont les niveaux de scolarité étaient les plus bas au tableau 2-20 dépensaient le plus pour le logement au terme de six mois et de deux ans. Le tableau 2-21 le confirme pour les locataires et les propriétaires après six mois, et pour les propriétaires seulement après deux ans et quatre ans.

Tableau 2-22 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/R désigne le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La comparaison des coûts de location avec le revenu (tableau 2-22) fait ressortir une tendance à la baisse des coûts relatifs. Au départ, les ménages consacrent près de 60 % de leur revenu au logement; toutefois, cette proportion diminue pour tous les groupes en raison de la croissance de leur revenu, si bien qu’aucun des groupes ne consacre plus de 30 % de son revenu au logement après quatre ans. Les coûts relatifs des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme d’études supérieures ont diminué de plus de moitié, ce qui est entièrement attribuable à la croissance du revenu.

Tableau 2-23 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : P/R désigne les coûts de propriété par rapport au revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La même tendance se dégage chez les propriétaires (tableau 2-23), sauf que quatre ans après leur arrivée, tous les groupes se heurtent à l’inabordabilité (soit le fait de consacrer plus de 30 % de son revenu au logement), exception faite des titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme d’études supérieures. Les répondants de tous les autres niveaux de scolarité se trouvent dans une situation d’inabordabilité.

2.9 L’âge et les expériences en matière de logement

Mulder et Wagner (1998) ont recours au concept de la « carrière résidentielle » pour expliquer les types de logement dans lesquels les individus et les familles choisissent de vivre au cours de leur vie. En règle générale, les gens vivent chez leurs parents jusqu’à ce qu’ils prennent un appartement à loyer (souvent à la vingtaine). S’ils décident de se marier et de fonder une famille, ils achètent une première maison, puis en achètent une plus grande, souvent à la banlieue, à mesure que les enfants grandissent. Puis, une fois que les enfants ont grandi et quitté le domicile, les couples achètent des habitations plus petites. C’est seulement durant leur vieillesse qu’ils liquident entièrement leur avoir et optent pour un logement locatif, soit sur le marché privé soit dans des établissements administrés par l’État.

Évidemment, le modèle de la carrière ou trajectoire résidentielle ne correspond pas au parcours de tous les Canadiens; toutefois, il constitue un modèle de base permettant de comprendre le schéma de dépenses de la « famille moyenne », y compris celle de nombreux répondants de l’ELIC. Les jeunes devraient normalement être plus susceptibles de louer un logement et devraient dépenser moins que leurs aînés. Étant donné que le nombre d’observations est insuffisant pour rendre compte des dernières étapes de la carrière sur le marché de l’habitation (soit l’acquisition d’une habitation plus petite et la liquidation de la valeur nette de la propriété), on devrait observer une augmentation régulière des coûts de logement selon les groupes d’âge.

De plus, on devrait constater avec le temps un passage de la location à la propriété, mode d’occupation le plus courant au Canada, et l’intégration devrait entraîner une croissance du taux de propriété. Cela également aura pour effet d’augmenter les coûts de logement, tout comme le vieillissement des personnes durant la période visée par l’étude.

Tableau 2-24 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) selon le groupe d’âge, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002. Il s’agit du nombre d’observations mesurées à la vague 1.

Le tableau 2-24 confirme plus ou moins ces deux tendances anticipées. Bien que les répondants qui avaient entre 15 et 24 ans à la vague 1 dépensent davantage pour se loger que les deux groupes d’âge suivants, leur taux d’accession à la propriété est plus élevé, les coûts de logement d’un groupe d’âge à l’autre augmentent progressivement. À l’âge de 25 à 34 ans, le coût de l’habitation est faible comme il faut s’y attendre (selon le modèle de la carrière résidentielle), mais il croît régulièrement par la suite dans les autres groupes d’âge. Les coûts de logement augmentent également avec l’âge durant la période, ce qui témoigne de la croissance du taux de propriété avec le temps.

Toutefois, étant donné que les répondants de l’ELIC sont venus au Canada à peu près à la même époque, il est probable que toute valeur nette relativement à une propriété aura été acquise dans un autre pays.

Un autre avantage que la propriété confère aux gens plus âgés est la protection contre les changements sur le marché du logement. Le coût de location est plus instable pour chacun des groupes d’âge que le coût de propriété. Cela met en évidence le fait que l’acquisition d’une propriété assure une meilleure stabilité que la location (Hurst, Ming et Stafford, 1998), une autre raison pour laquelle les gens préfèrent l’achat à la location.

Tableau 2-25 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires et les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/P désigne le rapport entre les coûts de location et les coûts de propriété. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Dans les trois vagues, les répondants de 45 à 54 ans étaient ceux qui payaient les plus gros loyers mais, comme dans le cas de tous les autres, la proportion diminue rapidement et seuls les gens de 45 à 54 ans dépassent la limite de l’abordabilité après quatre ans.

Tableau 2-26 : Coût médian du logement (en $ de 2002) pour les locataires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : L/R désigne le rapport entre les coûts de location et le revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

La comparaison des coûts de location avec les revenus (tableau 2-26) fait ressortir aussi le même schéma : plus les immigrants passent du temps au Canada, plus les coûts relatifs diminuent. La diminution est particulièrement nette entre six mois et deux ans, mais ne se maintient pas pour tous les groupes d’âge durant les deux dernières années de la période d’observation. À leur arrivée, les ménages dépensent entre 40 % (la cohorte la plus âgée) et 66 % (de 35 à 44 ans) de leurs revenus à l’égard du logement, mais, après quatre ans, cette proportion diminue pour tous les groupes, principalement en raison de l’augmentation de leurs revenus. Pour deux groupes, soit les 25 à 34 ans et les 35 à 44 ans, les revenus doublent après quatre ans.

Tableau 2-27 : Coût médian du logement (en dollars de 2002) pour les propriétaires, vagues 1 à 3 de l’ELIC

Source : Enquête longitudinale auprès des immigrants au Canada.
Note : P/R désigne les coûts de propriété par rapport au revenu. Toutes les valeurs sont exprimées en dollars de 2002.

Chez les propriétaires aussi, les coûts de logement diminuent par rapport aux revenus (tableau 2-27). Durant les quatre premières années, tous les groupes d’âge consacrent des ressources considérables au logement dont ils sont les propriétaires-occupants, à tel point que presque tous les groupes d’âge pendant toute la période consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement. La seule exception est le groupe des 25 à 34 ans qui, après quatre ans, consacre 29 % de leurs revenus aux logements dont ils sont les propriétaires.

2.10 Conclusion

Dans cette section du rapport, nous avons examiné l’abordabilité du logement dans le cas des répondants de l’ELIC, regroupés en fonction de divers critères. Ensuite, nous avons relevé les différences entre les régions métropolitaines de recensement, en signalant de quelle manière les prix élevés du logement à Toronto et à Vancouver semblent toucher tous les résidents, y compris les répondants de l’ELIC. Les immigrants qui choisissent de s’établir dans l’une de ces deux régions — les plus chères du Canada — se heurtent à l’inabordabilité du logement beaucoup plus que ceux qui s’établissent ailleurs au pays. Cela donne à penser qu’il serait peut-être préférable pour les immigrants d’envisager d’autres régions du pays, où le prix des logements correspond mieux à leurs revenus.

Bien que de nombreux groupes se débrouillent très bien dans le marché du logement canadien, plusieurs semblent avoir de la difficulté à y réussir aussi bien que d’autres. Les Arabes et les Noirs se distinguent ici, car leurs dépenses à l’égard du logement et leur taux d’accès à la propriété sont toujours les plus faibles. Cela ne signifie pas nécessairement qu’ils se heurtent à de plus grandes difficultés (ils peuvent avoir d’autres préférences au chapitre de l’accès à la propriété), mais cela sonne l’alarme quant à la situation de ces groupes par rapport aux autres. Lorsque l’analyse a été ventilée par région d’origine plutôt que par minorité visible, nous avons constaté que les gens d’Afrique et du Moyen-Orient étaient ceux qui éprouvaient les plus grandes difficultés dans le marché du logement.

Ensuite, nous nous sommes penchés sur les différences selon la catégorie d’admission. Ici, ce sont les réfugiés qui se sont démarqués comme le groupe ayant la plus grande difficulté à accéder à la propriété. Cela cadre avec les résultats de recherches antérieures (Chan, Hiebert, D’Addario et Sherrell, 2005; Danso, 2001; Murdie, Chambon, Hulchanski et Teixeira, 1996) qui décrivent les difficultés qu’affrontent les réfugiés dans le marché du logement canadien, bien qu’il soit ardu de déterminer si ces difficultés sont à l’origine de la situation dans chaque cas. Par exemple, il se peut qu’un réfugié ait été contraint de quitter son pays et qu’il prévoie y retourner dès que les motifs de son départ auront disparu. La situation des nouveaux arrivants des autres catégories d’admission était nettement supérieure.

Enfin, nous avons examiné les différences en fonction de l’âge et des niveaux de scolarité. Les différences entre les groupes établis selon le niveau de scolarité étaient assez mineures, du moins en comparaison avec la plupart des autres divisions établies dans la section. Les titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme d’études supérieures semblaient avoir un léger avantage, peut-être en raison de la reconnaissance de leurs diplômes sur le marché du travail. Pour ce qui est de l’âge, les immigrants plus âgés semblaient gagner plus d’argent et en dépenser plus, ce qui donne à penser que leur expérience de travail est reconnue au moins dans une certaine mesure, d’où leur capacité financière de mieux se loger, ils sont probablement aussi plus aisés à leur arrivée au Canada.

Ces tableaux montrent de manière répétée que les répondants de l’ELIC se débrouillent très bien dans le marché du logement canadien. Ainsi qu’il est signalé précédemment, ils ont emménagé dans des logements dont ils étaient les propriétaires plus rapidement que leurs prédécesseurs (Haan, 2007), ce qui porte à croire que, dans l’ensemble, les immigrants réussissent au chapitre de l’accès à la propriété. Cela ne veut pas dire qu’ils ne se heurtent pas à des difficultés, mais la situation générale de cette cohorte est positive.

Dans la prochaine section, nous délaissons l’analyse descriptive présentée ici pour nous attacher aux facteurs prédicteurs d’une carrière résidentielle réussie : l’accès à la propriété.

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