Fonds de terre et immeubles connexes
Mémorandum sur la TPS/TVH 19.5
Octobre 2001
Aperçu – Pour l'application de la TPS/TVH, toutes les fournitures de fonds de terre situés au Canada sont taxables, sauf si elles sont expressément exonérées. Pour une liste détaillée des fournitures de fonds dont traite ce mémorandum, voyez la table des matières.
Table des matières
- Fournitures par vente de fonds
- Vente par un particulier ou une fiducie personnelle
- Fourniture d'une immobilisation (immeuble) détenue pour utilisation principalement dans le cadre d'une entreprise dans une attente raisonnable de profit
- Fourniture d'un immeuble effectuée dans le cadre d'une entreprise
- Fourniture d'un immeuble effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial
- Bien subdivisé, séparé ou exproprié
- Fournitures réputées effectuées en application des articles 206 ou 207
- Revente d'un immeuble au vendeur
- Vente d'une terre agricole
- Vente d'un fonds auparavant loué faisant partie d'un immeuble d'habitation
- Vente d'un fonds qui est un parc à roulottes résidentiel
- Vente par un particulier ou une fiducie personnelle
- Fournitures de fonds par bail, licence ou accord semblable
- Fournitures à soi-même réputées de fonds loués
- Cas spéciaux
- Annexe A – Lignes directrices pour déterminer si une immobilisation (immeuble) est utilisée principalement dans le cadre d'une entreprise
- Annexe B – Déterminer s'il y a une attente raisonnable de profit dans le contexte de l'alinéa 9(2)a) de la partie I de l'annexe V
- Annexe C – Entreprise par opposition à projet à risques ou affaire de caractère commercial
Remarque – Ce mémorandum du chapitre 19 contient des renseignements compris dans les énoncés de politique suivants et remplace ces énoncés : P-059, Entreprise par opposition à projet à risques ou affaire de caractère commercial relativement à la vente d'un immeuble; P-088, Vente d'emplacements uniques dans un parc résidentiel; P-109, Cession d'une terre agricole par un agriculteur ayant la propriété exclusive à une ou à plusieurs personnes liées et à lui-même à titre de copropriétaires; P-121, Vente d'un terrain faisant partie d'un immeuble d'habitation; P-183, Crédit de taxe sur les intrants à l'égard d'une terre agricole acquise en copropriété.
ANNEXE A – Lignes directrices pour déterminer si une immobilisation (immeuble) est utilisée principalement dans le cadre d'une entreprise
1. Une immobilisation (immeuble) doit être utilisée ou détenue pour être utilisée à une ou plusieurs fins en tout temps. En d'autres mots, l'immobilisation d'un particulier ou d'une fiducie personnelle ne peut être considérée comme n'ayant aucune utilisation.
2. Aux fins de la TPS/TVH, principalement signifie plus de 50 %.
3. Pour déterminer si un fonds qui est une immobilisation d'un particulier ou d'une fiducie personnelle est utilisé principalement dans le cadre d'une entreprise plutôt que principalement à des fins non commerciales immédiatement avant sa vente, il faut tenir compte de toutes les utilisations du fonds pour la durée pendant laquelle il appartient au particulier ou à la fiducie personnelle.
4. Aucune preuve d'une utilisation personnelle peut laisser supposer une utilisation commerciale et, vice versa, aucune preuve d'une utilisation commerciale peut laisser supposer une utilisation personnelle.
5. Au moment de l'acquisition, il peut y avoir une intention d'utiliser le bien principalement pour une fin donnée, et secondairement pour une autre fin.
6. Si un particulier ou une fiducie personnelle utilise une immobilisation à la fois à des fins commerciales et à des fins non commerciales, il est nécessaire de déterminer à quelle fin le bien est principalement utilisé.
7. Les facteurs énoncés ci-dessous représentent certains facteurs qui doivent être pris en considération pour déterminer si un fonds est utilisé principalement dans une entreprise exploitée par un particulier ou une fiducie personnelle immédiatement avant sa vente. Cette liste n'est pas exhaustive. D'autres facteurs non énumérés ici pourraient être pertinents dans une situation donnée. Il faut souligner que chaque facteur considéré séparément pourrait ne pas mener à la même conclusion. Par conséquent, la détermination de la façon dont le fonds est utilisé principalement n'est généralement pas fondé sur un seul facteur, mais plutôt sur la pondération de tous les facteurs. Néanmoins, dans certains cas, certains facteurs pourraient être perçus comme étant plus importants que d'autres pour faire une telle détermination. Les facteurs à prendre en considération sont les suivants :
- la mesure dans laquelle le fonds est utilisé, ou réservé, à une ou plusieurs fins commerciales ou personnelles, déterminée par rapport à la superficie du fonds utilisé, à la valeur du fonds utilisé ou au temps consacré par rapport au fonds utilisé;
- la mesure dans laquelle les améliorations au fonds sont utilisées, ou réservées, à une ou plusieurs fins commerciales ou personnelles, déterminée par rapport à la superficie de l'amélioration utilisée, par exemple la surface utile, la dimension de l'amélioration ou de la partie utilisée, la valeur de l'amélioration ou de la partie utilisée ou le temps consacré par rapport à l'amélioration ou à la partie utilisée;
- les autres ressources, c'est-à-dire les intrants, utilisées ou réservées à une ou plusieurs fins commerciales ou personnelles, comme les coûts engagés, l'attention et l'effort consacrés, le temps consacré, etc.;
- la production ou la production attendue d'une ou de plusieurs utilisations commerciales par rapport à une ou plusieurs utilisations personnelles;
- les restrictions légales comme les règlements concernant l'utilisation des terres et les règlements de zonage;
- la probabilité de l'utilisation ou de l'utilisation prévue déclarée par le particulier. Cette probabilité peut être examinée par rapport à la taille et à la valeur du bien et par rapport aux utilisations actuelles de biens comparables.
8. Voici des exemples de l'utilisation des facteurs susmentionnés pour déterminer si une immobilisation est utilisée principalement dans le cadre d'une entreprise exploitée par un particulier immédiatement avant la vente du fonds par le particulier.
Exemple 1
Mme Cuisinier exploite un restaurant. Le bâtiment où le restaurant est situé contient également un immeuble d'habitation à logement unique que Mme Cuisinier occupe à titre résidentiel. Mme Cuisinier décide d'acheter le lot vacant à côté de sa propriété, en prévision de l'expansion future de son restaurant. À l'occasion, elle stationne son véhicule sur le lot. Cependant, après l'acquisition du lot par Mme Cuisinier, le restaurant enregistre une baisse de ses activités en raison d'une récession économique. Mme Cuisinier n'apporte aucune amélioration au restaurant. Enfin, Mme Cuisinier décide de vendre le lot vacant.
Dans cette situation, le lot vacant est une immobilisation puisqu'il n'a pas été acquis aux fins de revente. Au moment de l'acquisition, l'utilisation prévue du bien était exclusivement à des fins commerciales, c'est-à-dire pour le restaurant de Mme Cuisinier. Même si le bien a en partie été utilisé à des fins personnelles au cours de la période pendant laquelle il a été détenu, cette utilisation était minime par rapport à l'utilisation commerciale prévue. En outre, selon des renseignements additionnels, la probabilité que Mme Cuisinier acquière le lot vacant principalement à des fins personnelles à titre de place de stationnement est très faible pour de nombreuses raisons : la valeur du fonds dépassait de beaucoup le coût de places de stationnement semblables dans le secteur immédiat, la dimension du lot rendait une telle utilisation déraisonnable, et le zonage n'aurait permis une telle utilisation qu'à titre temporaire. Pour ces raisons, la vente du lot vacant est une fourniture taxable puisque l'alinéa 9(2)a) de la partie I de l'annexe V l'exclurait de l'exonération prévue à l'article 9 et qu'aucune autre disposition d'exonération ne s'applique.
Exemple 2
M. Duparc acquiert 25 hectares de terrain dont 10 hectares sont une terre à bois et 15 hectares sont en broussailles. M. Duparc prévoyait faire de la coupe sélective sur la terre à bois et construire un immeuble d'habitation à logement unique qui lui servirait de résidence habituelle. M. Duparc, qui travaille dans l'industrie forestière, a réalisé ses intentions. Après deux ans, la coupe sélective ainsi que la maison ont été terminées. M. Duparc a continué à vivre dans la maison pendant une autre année avant de vendre l'ensemble de la propriété.
Dans ces circonstances, la TPS/TVH s'applique à la vente de la propriété de la façon suivante :
- En vertu des dispositions du paragraphe 136(2), il y a deux fournitures distinctes : 1) l'immeuble d'habitation à logement unique et 2) le reste du terrain ne faisant pas partie de l'immeuble d'habitation. Note de bas de page 14
- La vente de l'immeuble d'habitation à logement unique est exonérée en application de l'article 2 de la partie I de l'annexe V.
- La vente du fonds qui ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation n'est pas exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V. Elle est exclue en raison des dispositions de l'alinéa 9(2)a), puisque la seule utilisation identifiable du fonds ne faisant pas partie de l'immeuble d'habitation était l'exploitation forestière et qu'il n'y avait pas de preuve d'utilisation personnelle.
Exemple 3
Mme Brunet possède 20 hectares de terrain qui sont utilisés pour cultiver du foin et pour garder des chevaux à des fins de loisir. Les faits liés à l'utilisation de la propriété sont les suivants :
- utilisation du fonds :
- – 15 hectares sont réservés à la culture du foin et comprennent un bâtiment pour l'entreposage du foin,
- – 5 hectares sont réservés aux chevaux et comprennent une piste équestre, une écurie, des enclos et des aires de pâturage.
- valeur des améliorations :
- – agriculture — 25 000 $,
- – chevaux — 75 000 $;
- valeur du fonds :
- – toutes les parties de la terre ont la même valeur;
- distribution du temps et des efforts :
- – 25 % pour les activités liées à l'agriculture,
- – 75 % pour les chevaux et les activités connexes;
- production :
- – 65 % du foin est vendu dans l'entreprise agricole,
- – 35 % du foin est utilisé pour nourrir les chevaux.
Mme Brunet décide de vendre sa propriété. Sur examen des faits de la situation, il n'y a pas de facteur déterminant unique pour établir si le bien a été utilisé principalement à des fins commerciales ou principalement à des fins personnelles. La superficie de l'utilisation des terres et la production (production de foin) appuient l'utilisation à des fins commerciales, tandis que la valeur des améliorations et la quantité de temps et d'efforts consacrés appuient l'utilisation à des fins personnelles. Cependant, étant donné que 35 % du foin est utilisé pour nourrir les chevaux, plus d'un tiers des autres facteurs qui semblent tendre vers l'utilisation à des fins commerciales visent en fait l'utilisation personnelle. Il en résulte que les facteurs restants tendent vers une utilisation personnelle principale. Par conséquent, la fourniture du bien sera exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V.
ANNEXE B – Déterminer s'il y a une attente raisonnable de profit dans le contexte de l'alinéa 9(2)a) de la partie I de l'annexe V
1. Les énoncés des paragraphes qui suivent sont formulés en fonction des activités d'un particulier. Ces commentaires s'appliquent également aux activités d'une fiducie personnelle, au sens du paragraphe 123(1) de la Loi.
2. La question de savoir si un particulier a une attente raisonnable de profit doit être fondée sur une analyse de tous les faits et sur une évaluation des activités réellement entreprises par le particulier. Une telle détermination ne peut être faite seulement d'après le fait que le particulier exerce des activités données avec l'intention de tirer un profit des activités. En plus de l'intention du particulier visant un profit, il faut plutôt déterminer de façon objective si l'attente de profit est raisonnable compte tenu des circonstances. Pour déterminer si une activité exercée par un particulier constitue une entreprise ayant une attente raisonnable de profit, il faut analyser l'activité au moyen de quelques-uns ou de l'ensemble des facteurs ci-dessous. En évaluant la situation compte tenu de ces facteurs, il importe de se rappeler que l'on évalue l'« attente » de profit, et non la réalisation comme telle d'un profit. De plus, le terme « raisonnable » se rapporte à l'attente de profit, et non à la question de savoir si le profit est raisonnable.
3. En règle générale, les facteurs suivants devraient être pris en considération au moment de déterminer si une activité exercée par un particulier a une attente raisonnable de profit :
- les profits et les pertes des années antérieures;
- le montant du revenu brut, s'il y a lieu, déclaré sur plusieurs années;
- la période au cours de laquelle il serait raisonnable de s'attendre à un profit doit se rapporter à la nature de l'activité, par exemple dans le cas d'une ferme forestière, la période en question peut être plus longue que pour une ferme maraîchère;
- l'étendue de l'activité par rapport aux entreprises de nature et de taille comparables dans la même localité;
- la quantité de temps consacré à l'activité en question;
- les compétences du particulier, comme son expérience, sa formation et ses études, y compris son admissibilité à titre de membre d'une association professionnelle;
- l'admissibilité du particulier à l'aide publique accordée à ceux qui exploitent une entreprise dans ce domaine d'activité;
- le plan d'action envisagé par le particulier, démontré par des efforts indiquant une intention de faire un profit, par exemple l'élaboration d'un plan d'entreprise;
- la capacité de l'initiative, telle que capitalisée, de réaliser un profit une fois l'amortissement imputé, le développement des opérations et les engagements en vue d'une expansion future en fonction des ressources dont dispose le particulier, y compris la capacité d'assurer un financement approprié et raisonnable afin de faire de l'initiative une entreprise viable capable de réaliser des profits;
- le niveau d'effort consacré à la promotion et à la commercialisation des produits ou services fournis par le particulier, comme l'enregistrement d'un nom commercial et l'ouverture et la tenue de livres et registres;
- le genre de dépenses demandées ainsi que leur pertinence et leur caractère raisonnable par rapport à l'activité, par exemple, à savoir si la dépense augmentera la capacité de réaliser un profit;
- la nature du produit ou du service fourni, à savoir s'il offre une possibilité de profit, par exemple, un marché existe ou peut être développé.
4. Aucun de ces facteurs n'est plus important qu'un autre et aucun facteur unique ne permet de déterminer si une activité est exercée dans une attente raisonnable de profit. Chaque facteur devrait être pondéré à la lumière de l'ensemble des facteurs. Le défaut par le particulier de satisfaire à un facteur donné n'empêche pas en soi les activités du particulier d'être admissibles à titre d'activité commerciale. Cependant, dans certaines circonstances, il est possible qu'un seul facteur suffise pour déterminer si un particulier a une attente raisonnable de profit. Par exemple, un particulier pourrait avoir accès à d'importants capitaux, pourrait être prêt à consacrer énormément de temps à l'activité en question et pourrait avoir l'expérience pertinente, mais s'il est clair qu'il n'y a aucun marché ni aucune possibilité de marché pour le produit ou les services offerts, il n'y a pas d'attente raisonnable de profit.
ANNEXE C – Entreprise par opposition à projet à risques ou affaire de caractère commercial
Entreprise
[paragr. 123(1)]
1. Aux fins de la TPS/TVH :
« Sont compris parmi les entreprises les commerces, les industries, les professions et toutes affaires quelconques avec ou sans but lucratif, ainsi que les activités exercées de façon régulière ou continue qui comportent la fourniture de biens par bail, licence ou accord semblable. En sont exclus les charges et les emplois. »
[Énoncé de politique P-059]
2. L'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V a pour effet d'exclure de l'exonération les fournitures effectuées dans le cadre de l'entreprise d'un particulier ou d'une fiducie personnelle et les fournitures auxquelles s'applique le choix GST22, Choix visant à faire considérer la fourniture d'un immeuble par vente effectuée par un particulier ou une fiducie comme fourniture taxable. Ce choix peut être fait à l'égard d'une fourniture autrement exonérée effectuée dans le cadre d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial. Pour déterminer si la vente d'un immeuble a lieu dans le cadre d'une entreprise ou est effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial, ou dans ni l'une ni l'autre de ces situations, aux fins de l'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V, l'ADRC tiendra compte des facteurs suivants :
- l'ensemble de la conduite du fournisseur relativement au bien;
- les activités entreprises relativement à la vente;
- les caractéristiques de l'opération aux fins de l'impôt sur le revenu.
Chaque facteur sera étudié en fonction des données particulières de l'opération.
Approche générale
3. En règle générale, une vente effectuée dans le cadre d'une entreprise peut être distinguée d'une vente qui constitue un projet à risques ou une affaire de caractère commercial par le temps, l'attention et les ressources consacrés à l'opération ou par la fréquence ou la régularité d'opérations semblables. Ainsi, une vente effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial comporte habituellement l'acquisition de biens isolément dans l'intention principale ou secondaire de les revendre avec un profit et en ne s'adonnant qu'à des activités passives ou limitées pour cette vente (c.-à-d. celles qui sont nécessaires pour faciliter la revente). Les ventes régulières de biens ou celles qui sont faites dans une optique commerciale, comme le démontrent la portée des activités de marketing et de publicité ou le temps, l'attention et les ressources considérables consacrés à la vente du bien, seront habituellement considérées comme des ventes effectuées dans le cadre d'une entreprise. Ce n'est que dans les cas où le fournisseur change ou abandonne son intention principale et, s'il y a lieu, secondaire de revendre que la revente éventuelle pourrait être faite ni dans le cadre d'une entreprise, ni à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Note de bas de page 15
Intention de revendre
4. Si, au départ, un bien a été acquis sans qu'il y ait intention principale ou secondaire de le revendre (p. ex. dans le cas d'un bien hérité ou acquis exclusivement à des fins personnelles), ou si l'intention principale et, s'il y a lieu, secondaire de revendre a été abandonnée au cours de la période où le bien était détenu (comme pourrait le démontrer un changement d'utilisation), la vente ultérieure du bien ne serait généralement pas considérée comme étant effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. L'ADRC considère que l'intention principale ou secondaire de revendre, du moment de l'acquisition du bien jusqu'au moment de son aliénation, constitue habituellement un préalable pour que la revente soit considérée comme étant réalisée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. S'il y a bien intention principale ou secondaire de revendre, il faut tenir compte de l'ampleur des activités relatives à un bien donné, ainsi que de la fréquence ou de la régularité d'opérations semblables visant d'autres biens, pour déterminer si la vente a été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial.
Lignes directrices
[Bulletins d'interprétation T-218 et IT-459]
5. Pour déterminer s'il y a intention principale ou secondaire de revendre, on doit s'appuyer sur des lignes directrices similaires à celles qui sont exposées dans les bulletins d'interprétation IT-218 et IT-459. L'intention de revendre est presque toujours présente, même s'il s'agit de l'acquisition d'un investissement réel, comme le démontre le fait que le bien serait vendu si des circonstances survenaient qui feraient en sorte qu'il soit financièrement plus avantageux de vendre l'investissement que de continuer à le détenir. Néanmoins, l'intention de vendre ne suffit pas à elle seule à établir qu'une vente a été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial.
6. Cependant, si l'un des critères énoncés dans ces bulletins d'interprétation (p. ex. la nature du bien, la durée de détention du bien, la conduite et les actions du contribuable durant le temps qu'il détenait le bien et les antécédents du contribuable) indiquent une entreprise ou un projet à risques ou une affaire de caractère commercial et s'il peut être établi ou raisonnablement déduit que l'intention du fournisseur était de vendre le bien à la première occasion convenable, cette intention affirmée est alors considérée comme une preuve à l'appui de l'opinion que la vente a été effectuée soit dans le cadre d'une entreprise, soit à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Par ailleurs, l'impossibilité d'établir qu'une intention de vendre existait n'empêche pas qu'une opération puisse être considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial si elle peut autrement être considérée comme telle conformément à un ou plusieurs des critères énoncés dans les bulletins d'interprétation.
7. Aux fins de l'application du sous-alinéa 9(2)b)(ii) (formulaire GST22, Choix visant à faire considérer la fourniture d'un immeuble par vente effectuée par un particulier ou une fiducie comme fourniture taxable), il faut également établir si la vente est une aliénation en immobilisations. Lorsque le bien est une immobilisation et que le produit de la vente est considéré comme un gain ou une perte en capital, selon le cas, aux fins de l'impôt sur le revenu, la vente n'est effectuée ni dans le cadre d'une entreprise, ni à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Une telle fourniture ne serait pas admissible au choix.
8. Si, toutefois, la vente donne lieu à un gain qui est un revenu d'entreprise aux fins de l'impôt sur le revenu parce qu'elle est effectuée dans le cadre d'une entreprise (ce qui, aux fins de l'impôt sur le revenu, englobe un projet à risques ou une affaire de caractère commercial), il est important, aux fins de la TPS/TVH, de déterminer si la vente a été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial.
Entreprise ou projet à risques ou affaire de caractère commercial
9. En règle générale, l'application à l'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V des principes énoncés aux paragraphes 2 à 8 mènerait aux conclusions suivantes :
Acquisition sans intention de revendre
- Un immeuble qui a été acquis au départ sans intention principale ou secondaire de revendre, mais qui est vendu ultérieurement par un particulier ou une fiducie personnelle, et dont la vente comporte seulement des activités passives ou limitées, sera considéré comme une fourniture effectuée ni dans le cadre d'une entreprise, ni à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. La vente d'un tel bien sera exonérée aux termes de l'article 9 de la partie I de l'annexe V, sauf si une autre exclusion à l'exonération prévue à l'article 9 s'applique.
- Lorsqu'un immeuble qui a été acquis au départ sans intention principale ou secondaire de revendre est vendu ultérieurement par un particulier ou une fiducie personnelle, et que des activités visant la vente du bien sont entreprises, selon l'ampleur des activités entreprises, la vente peut être considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou d'une opération en immobilisations. De telles ventes ne seraient pas habituellement considérées comme étant un projet à risques ou une affaire de caractère commercial.
Si les activités liées à une vente sont minimes, la vente sera généralement considérée comme ayant été effectuée à titre d'opération en immobilisations. Un exemple de telles activités minimes serait le dépôt d'un simple plan de lotissement du bien en question créant des lots de superficie semblable à celle d'autres lots dans la région. Si les activités entreprises sont nécessaires uniquement pour faciliter la vente, comme la fourniture du minimum de services requis par la loi en vigueur, les activités sont considérées comme étant minimes. Si les services étaient mis en place au moment où le bien était destiné à un usage personnel, ils sont également considérés comme étant des activités minimes. Lorsque de telles activités minimes sont entreprises, la vente est exonérée de la TPS/TVH, sauf si une des autres exclusions à l'exonération prévue à l'article 9 s'applique, par exemple l'alinéa 9(2)c), nonobstant le fait que le simple lotissement ou des services minimes peuvent accroître la valeur du terrain. - Même si le fournisseur n'a pas acquis le fonds subdivisé avec l'intention de le revendre, lorsqu'il va au-delà de telles activités minimes, il se peut que son intention ait changé et que la vente des lots soit effectuée dans le cadre d'une entreprise et donc assujettie à la TPS/TVH. Les activités du fournisseur peuvent être considérées comme ayant été exercées dans le cadre d'une entreprise, qui comprendrait la vente de lots, si ces activités comprenaient la viabilisation des lots dans une mesure supérieure à ce que la loi exige, ou la vente du bien dans un esprit d'entreprise, en lançant une vaste campagne de publicité et de commercialisation ou en consacrant beaucoup de temps, d'attention et de ressources à la vente du bien.
Acquisition avec intention de revendre
- Lorsqu'un immeuble a été acquis au départ avec l'intention principale ou secondaire de revendre et qu'aucune activité n'est entreprise relativement à la vente du bien (autres que des activités destinées à faciliter la vente), la vente du bien par un particulier ou une fiducie personnelle sera généralement considérée comme étant effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Par conséquent, la vente par un particulier ou une fiducie personnelle est exonérée sauf si un choix est fait en vertu du sous-alinéa 9(2)b)(ii) pour exclure la vente de l'exonération ou si une des autres exclusions de l'exonération prévue à l'article 9 s'applique. Si de telles ventes deviennent fréquentes, l'activité peut devenir une entreprise du particulier ou de la fiducie personnelle. À cet égard, la profession du particulier ou des fiduciaires (p. ex., si le particulier ou les fiduciaires exploitent l'entreprise d'un constructeur ou d'un entrepreneur en bâtiment en tant que propriétaire unique, en tant qu'associé d'une société de personnes ou en tant qu'employé, agent ou administrateur d'une personne morale) ainsi que le nombre et la fréquence des ventes uniques ou isolées peuvent permettre d'établir l'intention et de préciser si la fourniture est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial.
- Lorsqu'un immeuble acquis au départ dans l'intention principale ou secondaire de le revendre est vendu et que des activités ont été entreprises relativement à la vente du bien, l'ampleur de ces activités est importante pour déterminer si la nature de la vente est passée d'une vente effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial à une vente effectuée dans le cadre d'une entreprise. Lorsque l'achat et la vente de l'immeuble constituent des événements isolés ou ne surviennent pas fréquemment, un tel événement n'est pas lié aux autres activités d'une entreprise exploitée par le fournisseur et, lorsque les activités sont minimes ou sont requises uniquement pour faciliter la vente, la vente du bien est habituellement traitée comme ayant été effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial.
Intention d'entreprise
- Si le particulier est allé au-delà de telles activités minimes et a réalisé des activités plus poussées, comme la viabilisation des lots au-delà des services requis par la loi pour l'approbation des subdivisions, ou s'il présente certains des indices d'une entreprise commerciale, comme l'établissement d'une habitude d'achat et de vente d'immeubles ou la réalisation d'importantes activités de publicité et de commercialisation, la vente peut être considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise.
- Dès qu'il y a une intention d'entreprise concernant la revente de l'immeuble, la vente n'est pas exonérée en vertu de l'article 9 de la partie I de l'annexe V. Le fait qu'une telle intention ne puisse se concrétiser ne change pas la nature de la vente effectuée dans le cadre d'une entreprise et, par conséquent, le sous-alinéa 9(2)b)(i) de la partie I de l'annexe V s'applique pour exclure la vente de l'exonération. Si, après que l'intention de revendre ne s'est pas concrétisée, le fournisseur détient le bien dans l'intention de l'utiliser seulement à des fins personnelles et n'a plus l'intention de revendre le bien, la vente subséquente du bien pourrait être exonérée. Toutefois, on devrait prendre en considération que l'article 196.1 pourrait s'appliquer dans de telles circonstances. Note de bas de page 16
Exemple 1
Mme Laforêt a acquis, il y a quelques années, un terrain vague destiné à l'utilisation personnelle de sa famille. Plus tard, elle a vendu le terrain. Aucune activité n'a été entreprise pour accroître la valeur du terrain. L'aliénation du terrain a donné lieu à un gain en capital aux fins de l'impôt sur le revenu.
La vente du bien ne serait pas considérée comme effectuée ni dans le cadre d'une entreprise, ni à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Par conséquent, Mme Laforêt ne peut pas faire le choix pour rendre la vente taxable. La vente est exonérée en vertu de l'article 9, sauf si l'une des autres exclusions à l'exonération s'applique.
Exemple 2
M. Delacre a hérité d'un terrain vague qui était utilisé il y a quelque temps par une autre personne dans une entreprise agricole. Il a gardé le terrain pendant un certain nombre d'années mais ne l'a pas utilisé à des fins commerciales. Plus tard, il a décidé de vendre le terrain. Pour accroître la valeur du terrain, il l'a divisé en deux lots qu'il viabilise au niveau minimum exigé par la loi. Aucune autre activité n'a été entreprise. L'aliénation du terrain a donné lieu à un gain en capital aux fins de l'impôt sur le revenu (conformément au paragraphe 24 du bulletin d'interprétation IT-218).
Les activités de dépôt du plan de lotissement, de viabilisation minimale des lots et de vente de ceux-ci ne signifient pas en soi que la vente du terrain a été effectuée dans le cadre d'une entreprise, nonobstant le fait que le lotissement et la viabilisation peuvent avoir accru la valeur du terrain. Étant donné que le terrain en question a été reçu en héritage, il n'y avait pas d'intention principale ou secondaire d'acquérir le bien pour le revendre, et la vente ne serait donc pas considérée comme ayant été effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Par conséquent, l'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V ne s'applique pas à la vente de ces lots et M. Delacre ne peut pas faire le choix pour rendre la vente taxable.
Cependant, si M. Delacre était allé au-delà de ce qui était requis en matière de viabilisation, s'il avait consacré une partie importante de son temps, de son attention et de ses ressources au projet ou s'il avait lancé une vaste campagne de publicité et de commercialisation, la vente pourrait être considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise et serait donc assujettie à la TPS/TVH.
Exemple 3
Mme Desjardins a acheté un terrain vague dans l'intention d'y construire une maison pour son usage personnel à titre résidentiel. Le terrain était viabilisé afin d'être habitable (système d'aqueduc, conduites de gaz, etc.). La situation de Mme Desjardins a ensuite changé. Elle n'était plus en mesure de construire la maison et a décidé de vendre le lot viabilisé. Aucune autre activité n'a été entreprise pour rendre le bien vendable. L'aliénation du terrain a donné lieu à un gain en capital aux fins de l'impôt sur le revenu. La vente du terrain est exonérée de la TPS/TVH en vertu des dispositions du paragraphe 9(2) de la partie I de l'annexe V.
La vente du terrain viabilisé n'est pas considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise ou à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Par conséquent, l'alinéa 9(2)b) de la partie I de l'annexe V ne s'applique pas à la vente du lot viabilisé et Mme Desjardins ne peut faire le choix pour rendre la vente taxable.
Exemple 4
M. Dupré acquiert un terrain vague qu'il a l'intention de vendre dès que possible pour réaliser un profit. Il vend le terrain moins d'un an après l'avoir acheté. Aucune autre activité relative au terrain n'est entreprise par M. Dupré pendant qu'il possède le terrain. Le gain réalisé sur la revente du bien est un revenu d'entreprise aux fins de l'impôt sur le revenu et, par conséquent, est entièrement assujetti à l'impôt sur le revenu (c.-à-d. qu'il n'est pas traité comme un gain en capital puisque l'initiative est considérée comme une entreprise aux fins de l'impôt sur le revenu). Note de bas de page 17 M. Dupré n'a pas pour habitude d'acheter et de vendre des immeubles. La vente du terrain vague serait considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'un projet à risques ou d'une affaire à caractère commercial.
Par conséquent, la TPS/TVH ne s'applique que si M. Dupré fait un choix conformément au sous-alinéa 9(2)b)(ii) de la partie I de l'annexe V. S'il y a répétition de ces achats et reventes par le particulier, la revente peut être considérée comme ayant été effectuée dans le cadre d'une entreprise aux fins de la TPS/TVH et, par conséquent, elle est assujettie à la TPS/TVH. La nature de la vente qui a été effectuée dans le cadre soit d'un projet à risques, soit d'une affaire de caractère commercial peut également dépendre de facteurs tels la profession du particulier et le nombre et la fréquence de ces opérations.
Exemple 5
Mme Terrien achète un terrain vague avec l'intention de le revendre pour réaliser un profit. Il n'y a pas d'exigence municipale ou autre à respecter en matière de services pour vendre le terrain. Néanmoins, afin d'accroître la valeur du terrain, Mme Terrien le subdivise en deux lots et met en place les services minimums exigés par la loi pour l'approbation de la subdivision. Une fois les travaux de lotissement et d'amélioration terminés, le terrain est vendu. Aux fins de l'impôt sur le revenu, le plein montant du gain est un revenu (et n'est pas traité comme un gain en capital).
La vente est considérée comme ayant été effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. Dans un tel cas, même si le gain sur la vente est totalement assujetti à l'impôt sur le revenu, la TPS/TVH ne s'applique que si Mme Terrien présente un choix conformément au sous-alinéa 9(2)b)(ii) de la partie I de l'annexe V.
Exemple 6
M. Deschamps achète un immeuble d'habitation non neuf. Il entend démolir l'immeuble d'habitation, en construire un nouveau, puis le vendre. Ainsi, l'immeuble non neuf est démoli, mais M. Deschamps n'est pas en mesure d'en construire un nouveau et décide de vendre le bien. Le produit de l'aliénation du bien est considéré comme un revenu d'entreprise, et non comme un gain en capital, aux fins de l'impôt sur le revenu.
M. Deschamps travaille dans l'industrie de la construction domiciliaire et a l'habitude d'acheter des lots, de construire des maisons et de les vendre en vue de réaliser un profit. Il est donc considéré comme ayant acquis le bien dans le cadre d'une entreprise. Le fait que le projet n'ait pas été terminé ne change pas la nature de la vente du terrain effectuée dans le cadre d'une entreprise. Par conséquent, la TPS/TVH s'applique à la vente du terrain.
Si M. Deschamps avait utilisé le terrain à des fins personnelles ou à d'autres fins commerciales (comme un parc de stationnement ou une exploitation agricole) après la démolition de la maison, il pourrait être considéré comme ayant abandonné son intention initiale de vendre le bien dans le cadre d'une entreprise. La question de savoir si la TPS/TVH s'appliquerait à la vente subséquente du terrain dépendrait des exclusions à l'exonération qui pourraient être applicables à ce moment. Une telle détermination exigerait l'examen de facteurs comme l'utilisation du bien immédiatement avant la vente et la nature des activités entreprises par M. Deschamps relativement à la vente du bien. Pae exemple, les activités exercées par M. Deschamps constituent-elles une entreprise exploitée par M. Deschamps dans une attente raisonnable de profit?
Détails de la page
- Date de modification :