Fonds de terre et immeubles connexes

Mémorandum sur la TPS/TVH 19.5
Octobre 2001

Aperçu – Pour l'application de la TPS/TVH, toutes les fournitures de fonds de terre situés au Canada sont taxables, sauf si elles sont expressément exonérées. Pour une liste détaillée des fournitures de fonds dont traite ce mémorandum, voyez la table des matières.

Table des matières

Remarque – Ce mémorandum du chapitre 19 contient des renseignements compris dans les énoncés de politique suivants et remplace ces énoncés : P-059, Entreprise par opposition à projet à risques ou affaire de caractère commercial relativement à la vente d'un immeuble; P-088, Vente d'emplacements uniques dans un parc résidentiel; P-109, Cession d'une terre agricole par un agriculteur ayant la propriété exclusive à une ou à plusieurs personnes liées et à lui-même à titre de copropriétaires; P-121, Vente d'un terrain faisant partie d'un immeuble d'habitation; P-183, Crédit de taxe sur les intrants à l'égard d'une terre agricole acquise en copropriété.

Fournitures par vente de fonds

Fournitures taxables sauf si elles sont expressément exonérées
[ann. V, part. I]

1. Pour l'application de la TPS/TVH, toutes les ventes de fonds situés au Canada sont taxables, sauf si elles sont expressément exonérées. En règle générale, les ventes de fonds exonérées sont les suivantes :

2. La plupart des exonérations qui s'appliquent aux ventes de fonds figurent à la partie I de l'annexe V de la Loi sur taxe d'accise (la Loi). Le traitement de telles ventes est décrit ci-dessous. D'autres exonérations figurant à la partie VI de l'annexe V (plus précisément aux articles 10, 25 et 28) peuvent s'appliquer aux ventes de fonds effectuées par un organisme de services publics. En outre, les exonérations figurant à la partie V.1 de l'annexe V (plus précisément aux articles 1 et 5) peuvent s'appliquer aux ventes de fonds effectuées par un organisme de bienfaisance. Le mémorandum sur la TPS/TVH 19.1, Les immeubles et la TPS/TVH, expose la signification du terme « vente » dans le contexte des immeubles.

Vente par un particulier ou une fiducie personnelle

[ann. V, part. I, art. 9]

3. En règle générale, les ventes d'immeubles effectuées par un particulier ou une fiducie personnelle sont exonérées, sous réserve de certaines exceptions. Ces exceptions, dont il est question aux paragraphes 5 à 19, limitent généralement l'exonération aux fournitures de fonds utilisés à des fins personnelles.

4. Aux fins de la TPS/TVH, une fiducie personnelle est :

  1. a) soit une fiducie testamentaire (au sens du paragraphe 248(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu),
  2. b) soit une fiducie non testamentaire qui est une fiducie personnelle, au sens du paragraphe 248(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, dont l'ensemble des bénéficiaires, sauf les bénéficiaires subsidiaires, sont des particuliers et, le cas échéant, dont l'ensemble des bénéficiaires subsidiaires sont des particuliers, des organismes de bienfaisance ou des institutions publiques.

D'autres renseignements sur les fiducies personnelles seront présentés dans le mémorandum sur la TPS/TVH 3.1.3, Fiduciaires et séquestres.

Fourniture d'une immobilisation (immeuble) détenue pour utilisation principalement dans le cadre d'une entreprise dans une attente raisonnable de profit

Immobilisation
[ann. V, part. I, al. 9(2)a)]

5. La vente d'un immeuble, effectuée par un particulier ou une fiducie personnelle, est exclue de l'exonération prévue à l'article 9 si, immédiatement avant le transfert de sa propriété ou de sa possession, l'immeuble est une immobilisation utilisée principalement (plus de 50 %) dans une entreprise que le particulier ou la fiducie personnelle exploite dans une attente raisonnable de profit.

6. Les lignes directrices à suivre pour déterminer si un bien donné est utilisé principalement dans une entreprise sont présentées à l'annexe A de ce mémorandum et celles pour déterminer si une entreprise a une attente raisonnable de profit, à l'annexe B.

7. Depuis le 4 octobre 2000, la fourniture par vente d'un immeuble effectuée par un particulier ou par une fiducie personnelle est exclue de l'exonération, si l'immeuble a été utilisé la dernière fois à titre d'immobilisation principalement lors de la réalisation de fournitures taxables par bail, licence ou accord semblable de l'immeuble et si le particulier ou la fiducie personnelle est un inscrit. L'exclusion de l'exonération aux termes de l'article 9 s'applique même si l'immeuble est fourni sans attente raisonnable de profit. La vente est aussi exclue de l'exonération si le particulier ou la fiducie est un inscrit et s'il a utilisé l'immeuble la dernière fois à titre d'immobilisation principalement dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise dans une attente raisonnable de profit et lors de la réalisation de fournitures taxables par bail, licence ou accord semblable de l'immeuble. Dans ces circonstances, le vendeur, en tant qu'inscrit, aurait eu droit à des crédits de taxe sur les intrants (CTI) relativement à l'immeuble ou aux améliorations qui y sont apportées. Il n'est donc pas justifié d'exonérer la vente ultérieure de l'immeuble.

Fourniture d'un immeuble effectuée dans le cadre d'une entreprise

[ann. V, part. I, ss-al. 9(2)b)(i)]

8. La vente d'un immeuble, effectuée par un particulier ou une fiducie personnelle, est également exclue de l'exonération prévue à l'article 9 si la vente est effectuée dans le cadre d'une entreprise du particulier ou de la fiducie personnelle. À cet égard, il importe de déterminer si une vente est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou s'il s'agit d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial, ou ni de l'une ni de l'autre de ces situations. La vente d'un immeuble effectuée dans le cadre d'une entreprise est généralement assujettie à la TPS/TVH. Une vente effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial est exonérée de la TPS/TVH (sous réserve du paragraphe 9 ci-dessous) si elle est effectuée par un particulier ou par une fiducie personnelle et si aucune autre exclusion de l'exonération prévue à l'article 9 ne s'applique. L'annexe C de ce mémorandum contient des lignes directrices pour déterminer si une fourniture est effectuée dans le cadre d'une entreprise, ou s'il s'agit d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial, ou ni de l'une ni de l'autre de ces situations.

Fourniture d'un immeuble effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial

Choix : fourniture exonérée traitée comme une fourniture taxable
[ann. V, part. I, ss-al. 9(2)b)(ii)]

9. La vente d'un immeuble effectuée par un particulier ou une fiducie personnelle est également exclue de l'exonération prévue à l'article 9 si le particulier ou la fiducie personnelle fait un choix pour que la vente de l'immeuble, par ailleurs exonérée, soit traitée comme une fourniture taxable. Le particulier ou la fiducie personnelle peut faire ce choix si la fourniture est effectuée à titre de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial du particulier ou de la fiducie. Il n'est pas nécessaire que le vendeur ou l'acheteur soit un inscrit aux fins de la TPS/TVH pour faire ce choix.

10. Le particulier ou la fiducie personnelle qui vend le bien doit remplir le formulaire prescrit GST22, Choix visant à faire considérer la fourniture d'un immeuble par vente effectuée par un particulier ou une fiducie comme une fourniture taxable, et le présenter à l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC) avant d'effectuer la vente à laquelle le formulaire se rapporte.

Bien subdivisé, séparé ou exproprié

Bien subdivisé ou séparé
[ann. V, part. I, al. 9(2)c)]

11. Même si la vente d'un immeuble pour usage personnel effectuée par un particulier ou une fiducie personnelle est généralement exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V, la vente est exclue de l'exonération si le particulier, la fiducie personnelle ou l'auteur Note de bas de page 1 de la fiducie vend une partie de parcelle de fonds de terre et la parcelle a été subdivisée ou séparée en parties par le particulier, la fiducie ou l'auteur.

Deux parties
[ann. V, part. I, ss-al. 9(2)c)(i)]

12. Toutefois, si la parcelle de fonds de terre est subdivisée en deux parties seulement et n'est pas issue d'une subdivision ou n'a pas été séparée d'une autre parcelle de terre, la vente de l'une ou l'autre des deux parties est une fourniture exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V.

Particulier lié ou ancien conjoint
[ann. V, part. I, ss-al. 9(2)c)(ii)]

13. En outre, si l'acquéreur de la fourniture d'une partie du fonds subdivisé ou séparé est un particulier lié au particulier ou à l'auteur, son ex-époux ou ancien conjoint de fait, et que le particulier lié ou l'ex-époux ou ancien conjoint de fait acquiert la partie de la parcelle de fonds pour son usage personnel, la vente de cette partie est une fourniture exonérée en application de l'article 9, même si le fonds a été subdivisé ou séparé en plus de deux parties.

Bien exproprié
[ann. V, part. I, al. 9(2)c)]

14. Pour déterminer si un fonds a été subdivisé ou séparé en parties, si le particulier, la fiducie ou l'auteur fournit une partie d'une parcelle de fonds à une personne qui a le droit de l'acquérir par expropriation, comme une municipalité ou un service d'utilité publique, cette partie et le restant de la parcelle sont réputés ne pas être issus d'une subdivision effectuée par le particulier, la fiducie ou l'auteur ou avoir été séparés l'un de l'autre par l'un d'eux.

Exemple 1

M. Desjardins possède quatre hectares de fonds de terre. Les quatre hectares étaient achetés comme une parcelle de terre unique correspondant à une description officielle unique. M. Desjardins utilise un quart d'hectare pour produire des légumes pour son entreprise maraîchère et utilise le reste de la terre à des fins personnelles. Selon les lignes directrices de l'ADRC établies pour déterminer si une immobilisation (immeuble) est utilisée principalement dans le cadre d'une entreprise (voyez l'annexe A de ce mémorandum), M. Desjardins n'utilise pas le bien principalement comme immobilisation dans le cadre de l'entreprise qu'il exploite. Si M. Desjardins devait vendre la parcelle de terre totale, la vente serait exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V.

Toutefois, M. Desjardins subdivise les quatre hectares en huit lots d'un demi-hectare. Il vend un lot à chacun de ses trois enfants, et les cinq autres lots à un promoteur. Dans ce cas, aux termes des dispositions de l'alinéa 9(2)c) de la partie I de l'annexe V, les lots vendus aux enfants demeurent des fournitures exonérées si les enfants acquièrent les lots pour usage personnel, tandis que les cinq lots vendus au promoteur sont des fournitures taxables.

Exemple 2

Mme Deschamps a acheté trois biens comportant des titres distincts qu'elle détient principalement pour son usage personnel. Les biens sont contigus l'un à l'autre et ont des limites communes, comme le montre le diagramme 1.

Diagramme 1

Biens qui sont contigus l'un à l'autre et ont des limites communes

Mme Deschamps décide de vendre les trois biens, mais voudrait d'abord réaménager les trois fonds de terre en trois lots rectangulaires de forme et de taille égales ayant chacun une désignation cadastrale distincte. Elle s'attend à ce que ce réaménagement facilite la vente des lots. Les trois biens sont finalement réaménagés de la façon indiquée dans le diagramme 2.

Diagramme 2

Les trois biens finalement réaménagés

La fourniture d'un des lots indiqués dans le diagramme 2 serait-elle une fourniture exonérée d'un fonds par un particulier ou l'alinéa 9(2)c) de la partie I de l'annexe V s'applique-t-il à cette situation?

En règle générale, pour pouvoir obtenir les lots réaménagés indiqués dans le diagramme 2, Mme Deschamps devrait regrouper les trois lots indiqués dans le diagramme 1 en un seul lot, le lot D, ayant un titre légal unique (diagramme 1A). Note de bas de page 2

Diagramme 1A

Regrouper les trois lots indiqués dans le diagramme 1 en un seul lot

Le lot D est considéré comme une parcelle de terre unique. Il est ensuite subdivisé en trois parties, soit les lots E, F et G. Ainsi, l'alinéa 9(2)c) de la partie I de l'annexe V s'applique et la vente des lots E, F et G sera taxable, sauf si les lots sont vendus à un ex-époux ou ancien conjoint de fait de Mme Deschamps ou à un particulier qui lui est lié, et si les lots sont acquis par l'un d'eux pour son usage personnel.

Exemple 3

M. Delacre possédait, à un moment donné, une parcelle de terre de trois hectares. En 1992, M. Delacre a subdivisé la parcelle en un lot de deux hectares et un lot d'un hectare. Il a alors vendu le lot d'un hectare. Puisque le sous-alinéa 9(2)c)(i) de la partie I de l'annexe V stipule que la fourniture d'une partie d'une parcelle de terre par un particulier est exonérée si la parcelle est subdivisée ou séparée en deux parties seulement ou si la parcelle originale n'a pas été subdivisée ou séparée d'une autre parcelle de terre, la vente du lot d'un hectare était exonérée.

Maintenant, en 2001, M. Delacre subdivise le lot restant de deux hectares en deux lots d'un hectare chacun et vend ces lots à des gens qui ne lui sont pas liés. Il n'entreprend aucune autre activité pour commercialiser les biens. M. Delacre a utilisé le fonds principalement à des fins personnelles.

Puisque les lots d'un hectare étaient le résultat d'une autre séparation du lot de deux hectares qui lui-même a été séparé de la parcelle originale de trois hectares, la fourniture de ces lots d'un hectare au profit de personnes qui ne sont pas liées à M Delacre n'est pas exonérée. La disposition ne prévoit pas de restriction quant au moment où la subdivision ou la séparation doit avoir eu lieu. Par conséquent, même si beaucoup de temps s'est écoulé entre la première subdivision et la deuxième, les dispositions du sous-alinéa 9(2)c)(i) s'appliquent et la vente actuelle de ces lots est taxable.

Dans cet exemple, la parcelle de terre originale de trois hectares a été séparée en un lot de deux hectares et un lot d'un hectare en 1992. La vente du lot d'un hectare à ce moment était exonérée. Il faut souligner que si ce lot d'un hectare n'avait pas été vendu à ce moment et n'avait pas été vendu jusqu'au même moment, ou même plus tard, que les nouvelles parcelles créées par la séparation additionnelle du lot de deux hectares, la vente du lot original d'un hectare serait toujours exonérée. Les conditions de son origine n'ont pas changé : il a été créé lorsque la parcelle de terre a été séparée en deux lots seulement, et la parcelle de trois hectares originale n'avait pas été séparée d'une autre parcelle.

Exemple 4

Mme Dulac possède une parcelle de terre d'un demi-hectare. Le demi-hectare se trouve dans une région de chalets et a été utilisé par Mme Dulac à des fins personnelles. La parcelle est bordée d'un côté par la rive du lac et de l'autre côté par la route. Mme Dulac veut subdiviser le bien en deux lots d'un quart d'hectare chacun. La municipalité permet la subdivision mais exproprie une bande de propriété d'une largeur de 10 mètres le long de la route pour élargir celle-ci.

Dans ce cas, même si la subdivision aboutit à trois parties de fonds de terre, soit les deux lots d'un peu moins d'un quart d'hectare et la bande de propriété de 10 mètres de large à côté de la route actuelle, selon l'alinéa 9(2)c) de la partie I de l'annexe V, la partie expropriée est réputée ne pas être issue d'une subdivision ou d'une séparation. La fourniture de l'un ou l'autre des lots par Mme Dulac sera donc une fourniture exonérée, sauf si une autre exclusion de l'exonération s'applique.

Fournitures réputées effectuées en application des articles 206 ou 207

Fournitures réputées effectuées en application de l'article 206 ou 207 non exonérées
[al. 9(2)d)]

15. La vente d'un immeuble, effectuée par un particulier ou une fiducie personnelle, est exclue de l'exonération prévue à l'article 9 de la partie I de l'annexe V si la vente est réputée effectuée en vertu des articles 206 ou 207. Aux termes des dispositions de l'article 206, si une fiducie personnelle cesse ou réduit son utilisation d'une immobilisation (immeuble) dans le cadre d'activités commerciales et commence ou augmente son utilisation du bien dans le cadre d'activités non commerciales, il y a vente réputée du bien ou d'une partie du bien. Sauf si la vente est une fourniture exonérée, la fiducie personnelle est réputée avoir perçu la taxe sur la fourniture réputée. L'article 207 s'applique de manière semblable à un particulier qui cesse ou réduit l'utilisation d'une immobilisation dans le cadre d'activités commerciales ou qui commence à utiliser le bien principalement à des fins personnelles. Encore une fois, le particulier est réputé avoir perçu la taxe sur la fourniture réputée sauf si la fourniture est une fourniture exonérée (voyez le paragraphe 22). Le mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.2, Immeubles commerciaux – Fournitures réputées, donne d'autres renseignements sur les règles sur le changement d'utilisation.

Revente d'un immeuble au vendeur

Revente taxable
[al. 9(2)f)]

16. Depuis le 5 octobre 2000, si un particulier ou une fiducie personnelle achète un immeuble taxable et le revend par la suite au vendeur, les parties à l'opération de revente peuvent faire conjointement un choix, dans des circonstances limitées, pour que la taxe s'applique à la revente au vendeur.

17. Plus particulièrement, le choix visant à traiter une vente donnée d'un immeuble par un particulier ou par une fiducie personnelle comme une vente taxable peut être fait si, à la fois :

18. Avant le 5 octobre 2000, la personne qui retournait l'immeuble ne pouvait pas recouvrer la taxe payée sur l'achat de l'immeuble si la revente était une fourniture exonérée. Le choix fait en sorte que la personne qui retourne un immeuble est dans une situation analogue à celle de la personne qui retourne des produits neufs au vendeur et reçoit un crédit ou un remboursement au titre de la TPS/TVH qui a été initialement payée sur la vente des produits.

19. Le choix doit être fait conjointement par les parties à la revente à l'aide du formulaire GST 22, Immeubles – Choix visant à rendre taxables certaines ventes. L'inscrit qui rachète l'immeuble est tenu d'annexer le document attestant le choix à la déclaration sur laquelle il doit déclarer la taxe payable sur la fourniture.

Vente d'une terre agricole

20. En règle générale, si un agriculteur vend ou transfère la propriété d'une terre agricole à un particulier qui lui est lié (ou qui est son ex-époux ou ancien conjoint de fait) et qui, à son tour, utilise la terre agricole à des fins personnelles, la vente ou le transfert est exonéré. Il peut y avoir exonération également si un agriculteur change l'utilisation de la terre agricole et commence à l'utiliser à des fins personnelles.

[ann. V, part. I, art. 10]

21. Plus précisément, la vente d'une terre agricole par un particulier à un autre particulier qui lui est lié ou qui est son ex-époux ou ancien conjoint de fait est exonérée de la TPS/TVH si :

Exemple 1

Un agriculteur, qui auparavant exploitait une entreprise agricole rentable, n'a fait pousser aucune culture sur une parcelle de terre donnée depuis deux ans. Il a cultivé la terre afin de contrôler les mauvaises herbes. Il vend la terre à son fils qui l'acquiert uniquement pour son utilisation personnelle. Cette vente de la terre est exonérée aux termes des dispositions de l'article 10 de la partie I de l'annexe V.

Exemple 2

Une enseignante possède une ferme où elle exerce des activités agricoles limitées sans attente raisonnable de profit. Elle décide de vendre la ferme à son frère. Comme l'enseignante n'utilisait pas la terre dans le cadre d'une activité commerciale qui est une entreprise agricole immédiatement avant le transfert de la propriété du bien, la vente de la terre agricole n'est pas exonérée aux termes des dispositions de l'article 10 de la partie I de l'annexe V. Il faut toutefois souligner que la vente serait exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V.

Ventes réputées
[ann. V, part. I, art. 11]

22. La vente réputée d'une terre agricole, qui survient lorsqu'un particulier cesse d'utiliser la terre agricole dans le cadre d'une activité commerciale qui est une entreprise agricole et commence à l'utiliser à des fins personnelles, est une fourniture exonérée aux termes de l'article 11 de la partie I de l'annexe V. Cette disposition exonère certaines fournitures qui pourraient autrement être taxables aux termes des paragraphes 190(2) ou 207(1). En l'absence de l'article 11, au moment où l'agriculteur cesse d'utiliser la terre dans le cadre d'une entreprise agricole et commence à l'utiliser à des fins personnelles, le paragraphe 190(2) ou 207(1) pourrait s'appliquer pour assujettir à la taxe ce changement d'utilisation.

23. Plus précisément, aux termes du paragraphe 190(2), si à un moment donné un particulier réserve un immeuble à son usage personnel (ou à celui d'un autre particulier qui lui est lié ou de son ex-époux ou ancien conjoint de fait), lequel immeuble, immédiatement avant ce moment, n'était pas un immeuble d'habitation et était détenu pour fourniture dans le cadre de l'entreprise ou de l'activité commerciale du particulier ou était utilisé, ou détenu pour utilisation, à titre d'immobilisation dans ce cadre, il y a vente réputée du bien réservé. Le particulier est tenu d'établir sa cotisation de TPS/TVH et de déclarer la taxe calculée sur la juste valeur marchande du bien au moment où il est réservé.

24. Aux termes du paragraphe 207(1), si un particulier qui est un inscrit cesse d'utiliser un immeuble dans le cadre de ses activités commerciales et commence à l'utiliser exclusivement à d'autres fins ou principalement pour son utilisation personnelle (ou celle d'un particulier qui lui est lié, de son ex-époux ou ancien conjoint de fait), il y a vente réputée. Le particulier doit établir sa cotisation de TPS/TVH et déclarer la taxe calculée selon la formule énoncée au paragraphe 207(1).

25. Toutefois, comme il est indiqué au paragraphe 22, l'article 11 de la partie I de l'annexe V a pour effet d'exonérer, dans certaines circonstances, des fournitures qui pourraient autrement être taxables en application des paragraphes 190(2) ou 207(1). L'article 11 s'applique si les conditions suivantes sont réunies :

Exemple

Une terre agricole est située à côté d'un lac. L'agriculteur décide de construire un chalet au bord du lac. Cela nécessite la construction d'une route jusqu'au bord du lac pour faciliter l'accès au bien sur lequel le chalet doit être construit. La parcelle entière est réservée pour l'utilisation personnelle de l'agriculteur et de sa famille. Aux termes des dispositions du paragraphe 190(2), l'agriculteur est réputé avoir effectué une fourniture à lui-même de la terre qui est maintenant réservée à son utilisation personnelle et à celle de sa famille. Aucune obligation fiscale n'est toutefois occasionnée puisque cette fourniture réputée est exonérée en application de l'article 11 de la partie I de l'annexe V, pour autant que la terre ait été utilisée dans le cadre d'une entreprise commerciale qui est une entreprise agricole, et non une autre entreprise, immédiatement avant que la terre ait été réservée.

Fourniture exonérée par une personne morale, une société de personnes ou une fiducie
[ann. V, part. I, art. 12]

26. La vente d'une terre agricole est également exonérée si une personne qui est une personne morale, une société de personnes ou une fiducie fournit la terre agricole par vente au profit d'un particulier, d'un particulier lié à ce particulier, d'un ex-époux ou ancien conjoint de fait de ce particulier et si :

Personnes liées
[paragr. 126(2)]

27. Un particulier est lié à un particulier donné s'ils sont liés aux fins des paragraphes 251(2) à (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Aux termes de cette loi, les particuliers peuvent être liés par le sang, par le mariage ou par l'adoption. Pour obtenir plus de détails, consultez le bulletin d'interprétation IT-419, Définition de l'expression « sans lien de dépendance.

Enfant

Loi de l'impôt sur le revenu
[paragr. 70(10)]

28. L'article 12 de la partie I de l'annexe V renvoie au paragraphe 70(10) de la Loi de l'impôt sur le revenu pour le sens du mot « enfant ». Selon cet alinéa, sont assimilés à un enfant d'un contribuable :

  1. son petit-enfant;
  2. son arrière-petit-enfant;
  3. une personne qui, avant d'atteindre l'âge de 19 ans, était entièrement à la charge du contribuable et dont le contribuable avait alors la garde et la surveillance en droit ou de fait.

Sens de terre agricole

29. Pour l'application des exonérations relatives aux terres agricoles prévues à l'annexe V (c.-à-d. les articles 10, 11 et 12 de la partie I), l'expression « terre agricole » devrait généralement être interprétée comme étant un fonds qui est régulièrement utilisé par une personne dans le but de gagner ou de produire un revenu d'une entreprise agricole exploitée par la personne. La partie d'un fonds (autre que le fonds faisant partie d'un immeuble d'habitation) qui n'est pas utilisée directement dans le cadre de l'entreprise agricole mais qui fait partie d'une parcelle totale de fonds de terre qui est en partie utilisée directement dans le cadre de l'entreprise agricole peut être considérée comme une terre agricole. Par exemple, une zone de brousse entourée de terres utilisées dans une entreprise agricole est considérée comme faisant partie de la parcelle totale de la terre agricole. De plus, tout accessoire fixe sur la terre agricole qui est également utilisé régulièrement par une personne dans une entreprise agricole, ferait habituellement partie de la terre agricole à laquelle l'exonération s'appliquerait, le cas échéant.

30. Comme on le mentionne ci-dessus, pour que les exonérations relatives aux terres agricoles s'appliquent, la terre agricole en question doit avoir été utilisée dans le cadre d'une activité commerciale qui est une entreprise agricole avant la fourniture, et non dans le cadre d'une autre activité commerciale immédiatement avant la fourniture ou la fourniture réputée. Par conséquent, ces dispositions n'ont pas pour effet d'exonérer la vente de fermes d'agrément ou la vente d'un fonds qui n'était pas utilisé par le fournisseur dans le cadre d'une entreprise agricole, mais qui était cultivé par une autre personne qui louait le fonds.

31. Pour déterminer si une terre agricole était utilisée dans le cadre d'une entreprise agricole, l'ADRC prend en considération des facteurs comme le genre d'activité agricole exercée par le fournisseur, la nature des revenus ou pertes déclarés aux fins de l'impôt sur le revenu par le fournisseur et l'utilisation prévue par le zonage applicable à la terre aux fins de l'évaluation des impôts fonciers municipaux. De même, un changement d'utilisation du fonds transféré d'un fournisseur à un acquéreur devrait entraîner des changements appropriés quant aux déclarations d'impôt sur le revenu et, s'il y a lieu, quant à l'évaluation du fonds en question aux fins des impôts fonciers municipaux. Par exemple, après le transfert de la propriété, pour que l'acquéreur soit considéré comme ayant acquis la terre pour son usage personnel, il ne déclarera plus de revenus ou de pertes d'entreprise se rapportant à la terre agricole aux fins de l'impôt sur le revenu. En outre, la conversion par un particulier donné d'une terre agricole d'une utilisation commerciale à une utilisation personnelle déclenchera une disposition réputée de la terre aux fins de l'impôt sur le revenu, aux termes de l'article 45 de la Loi de l'impôt sur le revenu. De plus, là où il y a lieu, pour l'évaluation de la terre agricole en question aux fins des impôts fonciers municipaux, la description du bien agricole aurait dû être changée pour refléter l'utilisation réelle du bien aux fins de cette évaluation.

32. Le fait que la terre agricole n'est plus cultivée activement ne signifie pas nécessairement que, dans tous les cas, elle est destinée à l'utilisation personnelle de l'acquéreur. L'ADRC tiendra compte des preuves à l'appui de l'utilisation personnelle du fonds ou à l'appui d'autres utilisations non personnelles du fonds, telle une utilisation commerciale. Si l'acquéreur réside sur le fonds, des indices de l'utilisation du fonds peuvent être les nouveaux bâtiments ou autres installations qui ont été construits sur le bien ainsi que leur genre et leur but.

33. Si l'acquéreur ne résidait pas sur les lieux et que le fonds est demeuré vacant, des renseignements devraient être fournis quant à la période pendant laquelle le fonds a été détenu et la façon dont il a été utilisé. Même si la Loi ne prévoit pas de période de temps comme telle relativement à l'admissibilité à une exonération en application des articles 9, 10 ou 11 de la partie I de l'annexe V, la période pendant laquelle le fonds a été détenu peut être un des facteurs indiquant si le fonds a en fait été acquis pour l'utilisation personnelle de l'acquéreur ou a été acquis par l'acquéreur aux fins de revente.

34. Si l'acquéreur a acquis le fonds aux fins de revente, ni l'article 10 ni l'article 11 ne s'applique, puisque le fonds n'a pas été acquis pour les fins requises.

Vente taxable d'une terre agricole

Ventes taxables

35. Si aucune exonération ne s'applique, la vente d'une terre agricole par un agriculteur est généralement taxable.

Choix : vente de l'actif d'une entreprise
[paragr. 167(1)]

36. Toutefois, lorsqu'une personne vend une terre agricole en tant que partie d'une fourniture d'une entreprise agricole en exploitation, le fournisseur et l'acquéreur peuvent faire un choix conjoint pour qu'aucune TPS/TVH ne soit payable sur la vente. Pour pouvoir faire le choix, le fournisseur doit vendre la totalité ou une partie de l'entreprise, non seulement les actifs (biens) particuliers Note de bas de page 3, et l'acquéreur doit acquérir la propriété, la possession ou l'utilisation de la totalité ou presque (90 % ou plus) des biens nécessaires à l'exploitation de l'entreprise.

37. Pour faire le choix, l'acquéreur et le fournisseur doivent remplir le formulaire GST44, Choix visant l'acquisition d'une entreprise ou d'une partie d'entreprise. L'acquéreur, s'il est inscrit, doit présenter le formulaire à l'ADRC au plus tard à la date d'échéance de sa déclaration de TPS/TVH pour la première période de déclaration au cours de laquelle, en l'absence du choix, la taxe serait devenue payable relativement à la fourniture de tout bien ou service effectuée aux termes de l'entente visant la fourniture de l'entreprise ou d'une partie d'entreprise.

38. Si le fournisseur et l'acquéreur font ce choix conjoint, l'acquéreur est considéré comme ayant acquis la terre agricole pour utilisation exclusive (90 % ou plus) dans le cadre d'activités commerciales. Si l'acquéreur n'utilise pas la terre agricole exclusivement dans le cadre d'activités commerciales, il devra établir sa cotisation de la TPS/TVH due sur la totalité ou la partie du bien, conformément aux règles sur le changement d'utilisation, en utilisant le formulaire de déclaration de TPS/TVH habituel (GST34).

Fournitures des biens d'entreprise d'une personne décédée
[paragr. 167(2)]

39. De même, la succession d'une personne décédée peut faire un choix, conjointement avec le bénéficiaire de la succession qui hérite de la terre agricole, pour que la taxe ne s'applique pas à la fourniture du bien. Ce choix est offert dans des circonstances particulières si le bien fourni fait partie de la fourniture des biens d'entreprise d'une personne décédée et s'il est acquis pour utilisation dans le cadre des activités commerciales du particulier acquéreur. Tout comme pour la situation décrite au paragraphe 38, il peut être nécessaire d'établir une cotisation de la TPS/TVH en raison du changement d'utilisation.

40. Pour d'autres renseignements sur les ventes exonérées d'immeubles et les choix prévus aux paragraphes 167(1) et 167(2), voyez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.1, Immeubles commerciaux – Ventes et locations.

Vente d'un fonds auparavant loué faisant partie d'un immeuble d'habitation

Vente exonérée
[ann. V, part. I, art. 5.2]

41. L'article 5.2 de la partie I de l'annexe V de la Loi exonère la vente d'un fonds (ainsi qu'un droit sur un tel fonds) qui fait partie d'un immeuble d'habitation lorsque le fonds est vendu sans le bâtiment. Cette exonération est accordée où, à la fois :

Exemple

Il y a plusieurs années, la famille Martin a construit son chalet familial sur un fonds qu'elle louait d'une compagnie d'aménagement immobilier afin d'utiliser le chalet comme résidence d'été. La compagnie vend maintenant aux Martin le demi-hectare sur lequel se trouve le chalet. Cette vente du demi-hectare est une fourniture exonérée en vertu de l'article 5.2 de la partie I de l'annexe V.

Vente d'un fonds qui est un parc à roulottes résidentiel

Parc à roulottes
[paragr. 123(1)]

42. Un « parc à roulottes » s'entend d'un fonds dont une personne est propriétaire ou locataire, qui est composé exclusivement de ce qui suit :

  1. a) d'emplacements fournis, ou censés l'être, par bail, licence ou accord semblable par la personne au propriétaire, locataire, occupant ou possesseur soit d'une maison mobile, soit d'une remorque de tourisme, d'une maison motorisée ou de quelque véhicule ou remorque semblable qui est situé sur les emplacements ou qui y sera situé;
  2. b) d'autres fonds qui sont vraisemblablement nécessaires :
    1. (i) soit à l'usage des emplacements par des particuliers qui résident dans une maison mobile ou dans une remorque de tourisme, une maison motorisée ou quelque véhicule ou remorque semblable, qui est situé sur l'emplacement ou qui y sera situé, ou qui occupent semblable maison, véhicule ou remorque,
    2. (ii) soit à l'exploitation d'une entreprise qui consiste à fournir les emplacements par bail, licence ou accord semblable.

Parc à roulottes résidentiel

43. Un parc à roulottes résidentiel est également défini au paragraphe 123(1). La définition stipule en fait qu'un parc à roulottes résidentiel est un parc à roulottes ou plusieurs parcs à roulottes contigus regroupant au moins deux emplacements dans les situations suivantes :

  1. 90 % ou plus des emplacements du ou des parcs à roulottes sont fournis ou censés l'être aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord prévoyant la possession ou l'utilisation continues d'un emplacement pour la période minimale suivante :
    • soit un mois, dans le cas d'une maison mobile ou d'une autre habitation,
    • soit douze mois, dans le cas d'une remorque de tourisme, d'une maison motorisée ou de quelque véhicule ou remorque semblable qui n'est pas une habitation;
  2. si les emplacements devaient être occupés par des maisons mobiles, ils pourraient être utilisés par les occupants d'une maison mobile (que le parc ait ou non des maisons mobiles) à titre résidentiel durant toute l'année. La question déterminante est de savoir si les emplacements sont dotés de services et accessibles pour l'utilisation par des maisons mobiles, ce qui leur permet d'être occupés par des particuliers à titre résidentiel durant toute l'année.

Installations fixes et dépendances

44. Tout bâtiment, installation fixe ou autre dépendance du parc à roulottes résidentiel qui est vraisemblablement nécessaire à l'usage d'emplacements par des particuliers qui résident dans le parc, ou à l'exploitation d'une entreprise qui consiste à fournir de tels emplacements (p. ex. un bureau de location), est considéré comme faisant partie du parc à roulottes résidentiel.

Vente exonérée
[ann. V, part. I, art. 5.3]

45. La vente d'un fonds ou d'un intérêt afférent à un fonds qui a été utilisé à titre de parc à roulottes résidentiel est une fourniture exonérée si :

46. L'exonération n'est pas accordée si le fournisseur a demandé un CTI relativement à la dernière acquisition du parc ou d'une aire additionnelle ou relativement à des améliorations apportées au parc ou à l'aire additionnelle après la dernière acquisition du parc ou de l'aire additionnelle.

47. Ce traitement d'une vente d'un parc à roulottes résidentiel non neuf est en ligne avec le traitement d'une vente d'un immeuble d'appartements, c'est-à-dire qu'il s'agit de la vente exonérée d'un immeuble d'habitation à logements multiples qui a déjà été occupé.

Aire additionnelle constituant une fourniture distincte
[paragr. 136(4)]

48. Lorsqu'une personne vend un parc à roulottes résidentiel dont la superficie a été augmentée pour inclure une aire additionnelle, la fourniture de l'aire originale et la fourniture de l'aire additionnelle sont traitées comme des fournitures distinctes dans certaines circonstances. Si aucun emplacement dans l'aire additionnelle n'a été fourni par bail, licence ou accord semblable, et si la fourniture de l'aire originale du parc avait satisfait aux exigences prévues pour l'exonération en application de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V si l'aire additionnelle n'avait pas été ajoutée à l'aire originale, la vente sera considérée comme deux fournitures distinctes : la fourniture de l'aire originale qui est une fourniture exonérée et la fourniture de l'aire additionnelle qui est une fourniture taxable.

49. Si un emplacement dans l'aire additionnelle avait été fourni par bail, licence ou accord semblable selon l'alinéa 7b) de la partie I de l'annexe V, la personne effectuant la fourniture aurait été réputée avoir effectué et reçu une vente taxable de l'aire additionnelle et avoir perçu et payé la TPS/TVH relativement à cette vente réputée en vertu des règles sur la fourniture à soi-même. Ce traitement correspond au traitement de la location de la première habitation dans une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples. Si la taxe s'était appliquée à un moment donné à l'aire additionnelle du parc, la fourniture du parc à roulottes résidentiel original et de la nouvelle aire ne serait pas traitée comme deux fournitures. Il s'agirait d'une fourniture unique exonérée aux termes de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V, à condition qu'aucun CTI n'ait été demandé. (Voyez le paragraphe 46.)

50. Les dispositions de la Loi en vertu desquelles une personne pourrait être réputée avoir effectué et reçu une vente taxable du fonds dans un parc à roulottes résidentiel sont les suivantes :

Fourniture d'un emplacement unique taxable
[Énoncé de politique P-088]

51. Étant donné qu'un parc à roulottes résidentiel doit compter au moins deux emplacements, la vente d'un emplacement unique comportant un titre légal distinct dans un parc à roulottes résidentiel ne constitue ni la fourniture d'un parc à roulottes résidentiel, ni la fourniture d'un droit y afférent. Par conséquent, la vente d'un emplacement unique dans un parc à roulottes résidentiel n'est pas exonérée aux termes de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V.

52. Lorsque la vente d'un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel est effectuée ensemble avec la vente d'un droit dans les parties communes du parc à roulottes résidentiel, la fourniture du droit dans les parties communes est considérée comme étant accessoire à la fourniture de l'emplacement et est donc considérée, selon les dispositions de l'article 138, comme faisant partie de la même fourniture. Par conséquent, la fourniture du droit dans les parties communes aura le même statut fiscal que la fourniture de l'emplacement dans le parc à roulottes résidentiel.

53. La vente d'un droit indivis dans l'ensemble du parc à roulottes résidentiel, qui donne à l'acquéreur une participation en pourcentage indivise dans le parc et un droit exclusif d'utiliser un emplacement unique dans le parc, est considérée comme la vente d'un droit afférent à un parc à roulottes résidentiel au sens de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V. Par conséquent, une telle vente sera exonérée si toutes les autres conditions prévues à l'article 5.3 sont remplies également.

CTI accordés
[art. 193]

54. Dans les cas où la vente d'un emplacement unique dans le parc à roulottes résidentiel est taxable, le fournisseur de l'emplacement peut avoir le droit de demander, aux termes de l'article 193 Note de bas de page 8, un CTI égal au moins élevé de la teneur en taxe de l'emplacement unique au moment de la vente et de la taxe payable sur la vente de l'emplacement particulier, pourvu que le fournisseur soit un inscrit. S'il n'est pas un inscrit, le fournisseur peut avoir le droit de demander, en application de l'article 257 Note de bas de page 9, un remboursement égal au moins élevé de la teneur en taxe au moment de la vente et de la taxe payable sur la vente de l'emplacement particulier. Le fournisseur, s'il est un inscrit, aurait également droit à des CTI à l'égard des coûts liés spécifiquement à la vente de l'emplacement, qui ne sont pas inclus dans la teneur en taxe mentionnée ci-dessus.

Exemple 1

Une personne morale qui possède un parc à roulottes résidentiel vend des emplacements dans le parc à des personnes qui louent actuellement les emplacements dans le parc pour leurs remorques de tourisme. Chaque emplacement est vendu comme un emplacement unique comportant un titre distinct et un droit dans les parties communes, par opposition à l'octroi aux acquéreurs d'une participation en pourcentage indivise dans le parc à titre de tenants communs. Dans cette situation, la fourniture de chacun des emplacements avec un droit dans les parties communes ne constitue pas la fourniture d'un parc à roulottes résidentiel ou d'un droit y afférent. Il s'agit de la vente d'un fonds assujettie à la TPS/TVH.

Exemple 2

Une personne morale qui possède un parc à roulottes résidentiel vend un droit indivis dans le parc et un droit exclusif d'utiliser un emplacement unique dans le parc pour ceux qui achètent un tel droit. Cette fourniture constitue la fourniture d'un droit dans un parc à roulottes résidentiel. Dans la mesure où le parc est admissible à titre de parc à roulottes résidentiel au sens du paragraphe 123(1) et où l'article 5.3 s'applique pour exonérer la vente de l'ensemble du parc à roulottes résidentiel si une telle fourniture est effectuée, la vente du droit indivis est exonérée en application de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V.

Exemple 3

Un particulier qui possède un parc à roulottes résidentiel vend des emplacements uniques comportant des titres distincts dans le parc et un droit dans les parties communes. Comme il est indiqué dans le premier exemple, la fourniture n'est pas exonérée aux termes de l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V. De plus, même si la vente est effectuée par un particulier, elle n'est pas exonérée en application de l'article 9 de la partie I de l'annexe V puisque, immédiatement avant la vente, le bien était une immobilisation utilisée principalement dans le cadre d'une entreprise que le particulier exploitait, présume-t-on, dans une attente raisonnable de profit.

Exemple 4

Une personne morale qui possède un parc à roulottes résidentiel vend à un particulier un emplacement unique comportant un titre distinct dans un parc à roulottes résidentiel ainsi que la maison mobile située sur l'emplacement que le particulier occupe à titre résidentiel. Même si la maison mobile constitue un immeuble d'habitation, l'emplacement sous-jacent ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation même si la maison mobile a été fixée de façon permanente sur l'emplacement de la même manière qu'une maison. L'alinéa 123(1)d) de la définition d'immeuble d'habitation fait en sorte que le fonds sous-jacent ne soit pas classé comme partie de l'immeuble d'habitation s'il s'agit d'un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel. La vente de cet immeuble d'habitation auparavant occupé est exonérée soit en application de l'article 4 de la partie I de l'annexe V si la personne morale est le constructeur de la maison mobile, soit en application de l'article 2 de la partie I de l'annexe V si la personne morale n'est pas le constructeur. La vente de l'emplacement dans le parc à roulottes résidentiel, c'est-à-dire la partie fonds de l'immeuble qui est vendu, est réputée être une fourniture distincte de la vente de la maison mobile, selon les dispositions du paragraphe 136(2). La vente est une fourniture taxable de fonds puisque ni l'article 5.2 ni l'article 5.3 de la partie I de l'annexe V ne s'applique pour rendre la fourniture exonérée.

La taxe s'est déjà appliquée à ce fonds au moment où la personne morale a été réputée avoir fourni à soi-même le fonds en vertu du paragraphe 190(4) au moment de la première location du premier emplacement dans le parc à roulottes résidentiel. Au moment de la fourniture taxable de l'emplacement au particulier, la personne morale, si elle est un inscrit, peut demander, selon les dispositions de l'article 193, des CTI équivalant aux moins élevé des montants suivants : la teneur en taxe au moment de la vente de l'emplacement et la taxe payable sur la vente de l'emplacement. Si elle n'est pas inscrite, la personne morale peut avoir droit à un remboursement aux termes des dispositions de l'article 257.

Exemple 5

Une personne morale qui possède un parc à roulottes résidentiel vend à un particulier un emplacement unique comportant un titre distinct dans un parc à roulottes résidentiel. Le particulier possède déjà la maison mobile qui est fixée de façon permanente sur l'emplacement de la même manière qu'une maison. La vente de l'emplacement au particulier ne constitue pas la fourniture d'un immeuble d'habitation, ni la fourniture d'un parc à roulottes résidentiel. Il s'agit de la fourniture taxable d'un fonds.

Comme on le mentionne dans l'exemple 4, la taxe s'est déjà appliquée à ce fonds au moment où la personne morale était réputée avoir fourni à soi-même le fonds aux termes du paragraphe 190(4) au moment de la première location du premier emplacement dans le parc à roulottes résidentiel. Au moment de la fourniture taxable de l'emplacement au particulier, la personne morale, si elle est un inscrit, peut demander, selon les dispositions de l'article 193, des CTI équivalant au moins élevé des montants suivants : la teneur en taxe au moment de la vente de l'emplacement et la taxe payable sur la vente de l'emplacement. Si elle n'est pas un inscrit, la personne morale peut avoir droit à un remboursement aux termes des dispositions de l'article 257.

Détails de la page

Date de modification :