Cession d'un contrat de vente d'une habitation neuve ou d'un logement en copropriété neuf

De : Agence du revenu du Canada

Info TPS/TVH GI-120
Juillet 2011

Le présent document d'information explique la façon dont la TPS/TVH s'applique à la cession d'un contrat de vente pour la construction et la vente d'une habitation neuve.

Habitation neuve

L'expression « habitation neuve » utilisée dans le présent document désigne une habitation neuve ou un logement en copropriété neuf, ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est généralement le même que celui qui est accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à une habitation déjà occupée afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des critères dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Dans le présent document, une habitation inclut une habitation individuelle, une maison jumelée, un duplex, une maison en rangée et un logement en copropriété, mais n'inclut pas une maison mobile ou une maison flottante.

Contexte

Lorsqu'une personne conclut un contrat de vente avec un constructeur pour la construction et la vente d'une habitation neuve, elle peut avoir le droit de céder ses droits et obligations en vertu du contrat à une autre personne (cessionnaire). En règle générale, le résultat de la cession est que le contrat de vente est conclu entre le constructeur et le cessionnaire.

Le présent document porte sur la situation suivante :

  • un acheteur (appelé le premier acheteur) conclut un contrat de vente avec un constructeur (constructeur A) pour la construction et la vente d'une habitation neuve,
  • le premier acheteur cède ensuite le contrat à un cessionnaire (appelé l'acheteur désigné) avant que le constructeur A transfère la possession ou la propriété de l'habitation au premier acheteur et avant que tout particulier ait occupé l'habitation comme lieu de résidence ou d'hébergement.

En règle générale, au moment de conclure un contrat pour la construction et la vente d'une habitation neuve, le premier acheteur est considéré avoir acquis un droit sur l'habitation. Aux fins de la TPS/TVH, la cession du contrat à l'acheteur désigné est en règle générale considérée comme une vente du droit du premier acheteur sur l'habitation neuve. La vente d'un droit sur une habitation neuve est généralement taxable lorsque la personne qui vend le droit est un constructeur de l'habitation.

Constructeur

Aux fins de la TPS/TVH, le terme « constructeur » comporte une signification particulière qui ne se limite pas à une personne qui construit physiquement une habitation. Il existe plusieurs cas où un particulier ou une autre personne est un constructeur aux fins de la TPS/TVH. Pour en savoir plus sur les personnes qui sont visées par la définition de « constructeur », consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2, Immeubles résidentiels.

Le présent document vise seulement à déterminer si une personne est ou non un constructeur selon le paragraphe suivant.

But premier : vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation, ou la louer dans certains cas

Un constructeur comprend une personne qui acquiert un droit sur une habitation neuve avant qu'elle ait été occupée par un particulier comme lieu de résidence ou d'hébergement dans le but premier de vendre l'habitation, ou de la louer, ou de vendre un droit sur l'habitation sauf à un particulier qui acquiert l'habitation autrement que dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial. Lorsqu'il s'agit d'un particulier, ce dernier doit acquérir le droit dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial afin d'être considéré comme un constructeur selon le présent paragraphe.

Même si une personne n'est pas un constructeur selon le paragraphe précédent, la personne peut être un constructeur selon l'une des autres définitions du terme, tel qu'il est énoncé dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.

Cession d'un contrat de vente par une personne autre qu'un particulier

Lorsqu'une personne autre qu'un particulier (p. ex. une personne morale) est un constructeur selon la section « But premier : vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation, ou la louer dans certains cas » et que la personne cède un contrat de vente pour une habitation neuve, la vente du droit sur l'habitation par la personne est assujettie à la TPS/TVH peu importe si elle est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial, ou autrement.

Cession d'un contrat de vente par un particulier

Si un particulier conclut un contrat de vente pour l'un des buts premiers décrits à la section « But premier : vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation, ou la louer dans certains cas », la vente du droit sur l'habitation (ou de l'habitation elle-même) est en règle générale considérée être effectuée dans le cadre d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial ou, selon les circonstances entourant la vente, dans le cadre d'une entreprise. S'il a été déterminé qu'un particulier vend un droit sur une habitation neuve dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial, le particulier est considéré avoir conclu un contrat de vente pour le but premier de vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation.

La question de savoir si l'activité d'acquérir un droit sur une habitation, après avoir conclu un contrat de vente, est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire à caractère commercial est une question de fait. Pour en savoir plus sur la façon de déterminer si une activité est effectuée dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial, consultez l'annexe C du mémorandum sur la TPS/TVH 19.5, Fonds de terre et immeubles connexes.

Critères pour déterminer le but premier

Tous les critères pertinents entourant la conclusion d'un contrat de vente devraient être pris en compte au moment de déterminer le but premier de l'acquisition d'un droit sur une habitation neuve par une personne.

Les critères suivants peuvent montrer que, aux fins de la TPS/TVH, une personne a conclu un contrat de vente dans le but premier de vendre un droit sur l'habitation neuve ou l'habitation neuve elle-même. Les critères ne sont pas énumérés dans un ordre précis et aucun ne se voit accorder plus d'importance qu'un autre.

  • La personne offre de vendre son droit sur l'habitation ou prend d'autres mesures pour attirer des acheteurs avant, ou pendant, que l'habitation est en construction.
  • La personne finance l'achat de l'habitation par un prêt hypothécaire à court terme ou un prêt hypothécaire ouvert qui peut être remboursé par anticipation sans pénalité, plutôt qu'un prêt hypothécaire à long terme ou fermé.
  • Le financement de l'habitation est au-dessus des moyens de la personne et cette personne se fie à la valeur accrue de l'habitation et de la possibilité de vendre l'habitation, ou un droit sur l'habitation, dans un marché de l'habitation florissant.
  • La personne est un particulier et son intention déclarée d'occuper l'habitation comme lieu de résidence n'est pas appuyée par les circonstances. Par exemple, un particulier a une famille de quatre personnes et conclut un contrat de vente pour un logement en copropriété d'une chambre alors qu'elle ne prévoit pas que sa situation familiale change.
  • Les activités de la personne indiquent qu'elle n'occupe pas l'habitation de façon permanente. C'est le cas, par exemple, si la personne achète plus d'une habitation au cours de la même période. Ce critère peut avoir plus de poids si la personne a déjà conclu un contrat de vente en vue de vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation. Il n'existe pas d'indices extérieurs pour appuyer une intention première opposée (c.-à-d. une intention qui est contraire à une intention de revendre). Par exemple, un particulier vend un logement en copropriété, au moins un des critères mentionnés ci-dessus s'applique, il n'existe aucune preuve que son intention première était de vivre dans le logement, de l'utiliser comme maison de vacances ou de le louer à un autre particulier qui l'utilise comme lieu de résidence, et il n'existe aucune preuve que la vente du logement en copropriété a été provoquée par un quelconque événement imprévu.

Afin que l'acquisition d'un droit sur une habitation neuve soit liée à l'un des buts premiers énumérés à la section « But premier : vendre l'habitation ou un droit sur l'habitation, ou la louer dans certains cas », l'intention de vendre l'habitation ou un droit sur cette dernière, ou de louer l'habitation de la façon décrite dans cette section, devait exister au moment de l'acquisition du droit. Toutefois, l'intention au moment de l'acquisition peut être démontrée au cours d'une certaine période.

Si un particulier a acquis un droit sur l'habitation pour le but premier de l'utiliser comme lieu de résidence, il n'est pas considéré être un constructeur du genre décrit dans le présent document même si, plus tard, il vend l'habitation ou un droit sur l'habitation. Toutefois, la personne peut toujours être considérée comme un constructeur si elle remplit l'une des définitions de ce terme, tel qu'il est énoncé dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.

Voici des exemples qui montrent quand une personne peut ou ne peut pas être le constructeur d'une habitation neuve.

Exemple 1

Sarah, Francine et Angela sont des colocataires qui louent une habitation de trois chambres. Elles ont conclu un contrat de vente avec un constructeur en janvier 2010 pour un logement en copropriété d'une chambre dans un immeuble d'habitation en copropriété neuf qui devait être construit. Le prix d'achat selon le contrat s'élevait à 300 000 $ et la date de clôture était le 31 juillet 2013.

En mars 2011, la juste valeur marchande du logement en copropriété neuf avait augmenté de 50 %. Elles ont étudié plusieurs offres pour la vente de leur droit sur le logement en copropriété avant de le céder à James. Aucun particulier n'a occupé le logement en copropriété comme lieu de résidence ou d'hébergement lorsqu'elles ont vendu leur droit sur le logement. Elles ont partagé le produit et chacune a utilisé sa part comme versement comptant pour acheter sa propre maison.

Comme il ne serait pas pratique pour trois particuliers de vivre ensemble dans le logement en copropriété, qu'elles ont étudié plusieurs offres pour leur droit sur le logement et qu'il n'y a pas d'indices pour appuyer une intention opposée, Sarah, Francine et Angela sont considérées avoir acquis leur droit sur le logement en copropriété pour le but premier de vendre le logement ou un droit sur le logement. La vente est considérée comme effectuée dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial. Par conséquent, Sarah, Francine et Angela sont toutes les constructeurs du logement en copropriété aux fins de la TPS/TVH. Comme elles sont les constructeurs du logement et que la vente de leur droit sur le logement n'est pas exonérée, la TPS/TVH s'applique à la vente de chacun de leurs droits.

Exemple 2

Pascal et Chantal sont propriétaires d'une habitation de quatre chambres où ils habitent avec leurs trois enfants. Il s'agit de la seule habitation qu'ils ont possédée et où ils ont vécu. Ils n'ont jamais acheté d'autres immeubles.

En juin 2009, ils ont conclu un contrat de vente avec un constructeur pour un logement d'une chambre dans une tour d'habitation en copropriété neuve qui devait être construite. Le prix d'achat en vertu du contrat s'élevait à 275 000 $ et la date de clôture était le 30 juin 2010. En mai 2010, ils ont vendu leur droit sur le logement en copropriété neuf pour 400 000 $ avant qu'il ait été occupé par tout particulier comme lieu de résidence ou d'hébergement. Ils ont utilisé le produit de la vente pour construire un ajout à leur habitation actuelle.

Bien que Pascal et Chantal n'aient pas déjà acheté ou vendu d'autres immeubles, il ne serait pas pratique pour leur famille de cinq personnes d'occuper le logement en copropriété comme lieu de résidence. Comme il n'y a pas de preuves pour appuyer une intention opposée, leur but premier au moment d'acquérir le droit sur le logement en copropriété est considéré être de vendre le logement en copropriété ou un droit sur ce dernier dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risques ou une affaire de caractère commercial. Par conséquent, ils sont des constructeurs du logement en copropriété neuf aux fins de la TPS/TVH. Comme la vente de leur droit sur le logement n'est pas exonérée, la TPS/TVH s'applique à cette vente.

Exemple 3

Éric et Gina étaient propriétaires d'une habitation de trois chambres où ils habitaient avec leurs trois enfants. Ils ont conclu un contrat de vente avec un constructeur en octobre 2010 pour acheter une habitation neuve de quatre chambres qui devait être construite. Ils avaient l'intention d'utiliser l'habitation neuve comme lieu de résidence habituelle puisqu'elle était située bien plus proche de l'école des enfants et du lieu de travail d'Éric et de Gina, et qu'il y avait plus d'espace. La date de clôture est le 31 juillet 2011.

Éric et Gina ont vendu leur habitation actuelle en janvier 2011 et ont déménagé dans une habitation louée où ils prévoyaient habiter jusqu'à ce que leur habitation neuve soit prête. Toutefois, en juin 2011, la mère de Gina est tombée malade et a emménagé avec eux car elle ne pouvait plus vivre seule.

Éric et Gina ont décidé que l'habitation neuve ne serait plus assez grande et qu'ils auraient maintenant besoin d'une habitation avec un appartement accessoire. Ils ont vendu leur droit sur l'habitation de quatre chambres afin de pouvoir acheter une plus grande maison qui répondrait à leurs nouveaux besoins.

La vente de l'habitation originale d'Éric et de Gina, leur emménagement temporaire dans une maison louée pendant la construction de leur habitation neuve et leur choix d'acheter une habitation située plus près de l'école et de leur lieu de travail sont des preuves qui appuient leur intention d'acquérir le droit sur l'habitation neuve en vue de l'utiliser comme lieu de résidence habituelle. Compte tenu de ce qui précède, et du fait que leur seule raison de vendre le droit était attribuable à un changement de leur situation personnelle (c.-à-d. l'habitation neuve ne pourrait plus répondre aux besoins de leur famille), ils ne sont pas considérés avoir acquis le droit sur l'habitation dans le but premier de le revendre. Par conséquent, ils ne sont pas des constructeurs de l'habitation neuve aux fins de la TPS/TVH et la vente de leur droit sur l'habitation est exonérée.

Exemple 4

Cindy a conclu un contrat de vente avec un constructeur en novembre 2010 pour une habitation neuve qui devait être construite. Elle avait l'intention d'utiliser l'habitation comme lieu de résidence habituelle. Son habitation neuve serait située à distance de marche de son lieu de travail et plus près de sa famille que l'appartement qu'elle loue actuellement. La date de clôture pour l'achat et le 30 septembre 2011.

En juillet 2011, l'employeur de Cindy annonce que l'entreprise sera relocalisée dans une autre ville à trois heures de route. Pour garder son emploi actuel, Cindy doit déménager dans cette ville. Elle vend son droit sur l'habitation à John.

Puisque Cindy avait l'intention d'utiliser l'habitation comme lieu de résidence habituelle et que la seule raison pour laquelle elle a vendu son droit sur l'habitation est attribuable à la relocalisation du lieu de travail, elle n'a pas acquis le droit sur l'habitation dans le but premier de le vendre. Par conséquent, elle n'est pas un constructeur de l'habitation aux fins de la TPS/TVH et la vente de son droit sur l'habitation est exonérée.

Frais de cession

La contrepartie facturée pour la vente d'un droit sur une habitation comprend généralement les montants qu'une personne a payés à un constructeur (p. ex. un dépôt) et que la personne veut récupérer au moment de céder son droit sur cette habitation. Le prix de vente du droit peut aussi inclure un profit, c.-à-d. un montant au-delà des montants que la personne a payés au constructeur. Si la vente du droit d'une personne à un acheteur désigné est taxable, le montant total à payer sur la vente du droit est assujetti à la TPS/TVH, y compris tout montant que la personne a payé à titre de dépôt au constructeur, peu importe si un tel montant est indiqué séparément.

Exemple 5

Un premier acheteur conclut un contrat de vente pour une habitation neuve avec un constructeur (constructeur A) et paie un dépôt de 10 000 $ à ce moment-là. Le premier acheteur ne fait pas d'autres paiements au constructeur A. Le premier acheteur cède ensuite le contrat à un acheteur désigné pour 15 000 $. Si la vente du droit sur l'habitation par le premier acheteur à l'acheteur désigné est assujettie à la TPS/TVH, la taxe s'applique au montant intégral de 15 000 $. Cela s'applique même si le contrat de cession mentionne que le montant de 10 000 $ vise à récupérer le dépôt que le premier acheteur a payé au constructeur A.

La cession d'un contrat de vente pour une habitation neuve peut être soumise à l'approbation du constructeur avec qui le premier acheteur a initialement conclut le contrat pour construire et vendre l'habitation neuve. Le contrat peut énumérer des conditions liées au droit du premier acheteur de céder le contrat à un acheteur désigné et, dans bien des cas, le constructeur facture des frais au premier acheteur pour la cession du contrat à une autre personne.

Les frais facturés par le constructeur dans de telles situations sont généralement assujettis à la TPS/TVH.

Admissibilité à un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et à un remboursement provincial pour habitations neuves (s'il y a lieu) lorsqu'un contrat de vente est cédé

Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et, s'il y a lieu, un remboursement provincial pour habitations neuves peuvent être offerts pour une habitation neuve achetée d'un constructeur et pour une habitation neuve construite par le propriétaire. Le guide RC4028, Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, énonce les critères d'admissibilité pour les deux types de remboursements : le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et le remboursement provincial pour habitations neuves.

Si le premier acheteur (le cédant) effectue la vente taxable d'un droit sur une habitation, c.-à-d. le premier acheteur est un constructeur et il cède le contrat de vente à un acheteur désigné, le premier acheteur n'aurait pas le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ni un remboursement provincial pour habitations neuves puisqu'il n'a pas acquis l'habitation pour l'utiliser comme lieu de résidence habituelle. Même si la vente du droit sur l'habitation par le premier acheteur n'est pas assujettie à la TPS/TVH (c.-à-d. dans les situations où le premier acheteur n'est pas un constructeur de l'habitation), le premier acheteur n'aurait généralement pas le droit de demander un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ni un remboursement provincial pour habitations neuves puisque les conditions pour demander ces remboursements ne sont pas remplies (p. ex. la propriété de l'habitation ne serait pas transférée au premier acheteur, mais plutôt à l'acheteur désigné).

L'acheteur désigné, s'il s'agit d'un particulier, peut avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et, s'il y a lieu, à un remboursement provincial pour habitations neuves lorsque l'acheteur désigné reçoit la cession d'un contrat de vente pour une habitation neuve. Il faudrait que l'acheteur désigné remplisse les conditions d'admissibilité aux remboursements telles qu'elles sont énoncées dans le guide RC4028.

Lorsqu'un contrat de vente pour une habitation neuve est cédé, il peut y avoir deux constructeurs de l'habitation : le constructeur original (constructeur A) et le premier acheteur (le cédant). Dans ce cas, un acheteur désigné devrait généralement payer la TPS/TVH au constructeur A pour l'achat de l'habitation neuve et au premier acheteur pour l'achat du droit sur l'habitation neuve.

Demande d'un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves lorsqu'il y a plus d'un constructeur

Dans certains cas, le constructeur d'une habitation neuve paye ou crédite le montant du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et, s'il y a lieu, d'un remboursement provincial pour habitations neuves à l'acheteur de l'habitation. Dans ce cas, le constructeur crédite le montant des remboursements pour habitations neuves à l'acheteur en réduisant le montant total à payer sur l'achat de l'habitation par le montant des remboursements prévus.

Dans de tels cas, l'acheteur et le constructeur doivent signer le formulaire GST190, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons achetées d'un constructeur, et le constructeur doit faire parvenir le formulaire à l'Agence du revenu du Canada (ARC). Comme l'acheteur reçoit le montant de remboursement du constructeur, le constructeur peut demander le montant à titre de crédit dans le calcul de sa taxe nette lorsqu'il produit sa déclaration de TPS/TVH.

Une seule demande de remboursement pour habitations neuves peut être présentée pour chaque habitation neuve. Un acheteur désigné ne peut donc pas présenter de demande par l'entremise d'un constructeur (constructeur A) pour la taxe payée au constructeur A sur l'achat de l'habitation et présenter une deuxième demande de remboursement par l'entremise du premier acheteur (le cédant) ou directement à l'ARC pour la taxe payée au premier acheteur sur l'achat du droit sur l'habitation.

Dans de tels cas, l'acheteur désigné peut choisir de produire sa demande de remboursement pour habitations neuves directement auprès de l'ARC plutôt que par l'entremise du constructeur A. L'acheteur désigné pourra ainsi inclure dans la demande de remboursement pour habitations neuves la taxe payée au constructeur A et la taxe payée au cédant au moment de déterminer le montant de son remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et, s'il y a lieu, d'un remboursement provincial pour habitations neuves.

Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. En cas d'incertitude sur une question donnée relative à la TPS/TVH, vous devriez demander une décision auprès de l'ARC. La brochure RC4405, Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH – Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH renferme une explication de la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.

Les fournitures dont il est question dans la présente publication sont assujetties à la TPS ou à la TVH. La TVH s'applique dans les provinces participantes aux taux suivants : 13 % en Ontario, au Nouveau-Brunswick et à Terre-Neuve-et-Labrador, 15 % en Nouvelle-Écosse et 12 % en Colombie-Britannique. La TPS s'applique au taux de 5 % dans le reste du Canada. Si vous n'êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez le site Web de Revenu Québec pour obtenir des renseignements généraux.

Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.

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