Désignation de municipalité accordée aux organismes qui fournissent des logements à loyer proportionné au revenu des locataires

Info TPS/TVH GI-124
Décembre 2011

Le présent document d'information traite des critères d'admissibilité visant la désignation de municipalité accordée à certains organismes relativement à leurs fournitures de logements à loyer proportionné au revenu des locataires. On y décrit également les documents que doivent soumettre ces organismes avec leur demande de désignation.

Aux fins du présent document, un logement à loyer proportionné au revenu des locataires s'entend d'un logement loué à un particulier (appelé un locataire) dont le droit d'occuper un tel logement ou le droit à une réduction des paiements relatifs à cette occupation dépend de ses ressources ou de son revenu.

Introduction

Un organisme peut demander d'être désigné comme municipalité relativement à ses fournitures de logements à loyer proportionné au revenu des locataires. L'Agence du revenu du Canada (ARC) peut, au nom du ministre du Revenu national, accorder cette désignation à un organisme relativement à des activités, précisées dans la désignation, qui comprennent la fourniture exonérée de logements résidentiels à long terme à des locataires. L'organisme doit fournir les logements à loyer proportionné au revenu des locataires dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu et pour lequel il reçoit des subventions d'un gouvernement ou d'une municipalité.

Une fois désigné comme municipalité, l'organisme peut demander le remboursement pour organismes de services publics au taux accordé aux municipalités (appelé ci-après le remboursement municipal) relativement à la TPS/TVH payée ou payable sur ses achats et dépenses liés à la fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires. Ce remboursement ne peut être demandé que dans la mesure où les biens ou services ont été acquis en vue d'être consommés, utilisés ou fournis dans le cadre des activités pour lesquelles l'organisme a été désigné comme municipalité.

L'organisme qui fournit les logements est la personne pouvant demander la désignation de municipalité aux fins du remboursement municipal. Plus précisément, la demande de désignation doit être faite au nom de l'entité juridique qui fournit les logements à loyer proportionné au revenu des locataires et non à celui du projet de logements comme tel. C'est pourquoi l'organisme qui a reçu sa désignation comme municipalité n'a pas besoin de la demander de nouveau s'il construit ou achète d'autres projets de logements où sont fournis des logements à loyer proportionné au revenu des locataires.

Critères de désignation

Pour être désigné comme municipalité, l'organisme doit satisfaire aux quatre critères suivants :

1. être une coopérative d'habitation, une institution publique, un organisme à but non lucratif ou un organisme de bienfaisance;
2. fournir des logements résidentiels à long terme dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu;
3. fournir plus de 10 % des logements faisant partie d'un projet de logements à des locataires dont le loyer est proportionné à leur revenu;
4. être financé par un gouvernement ou une municipalité en vue de fournir des logements dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu.

Des renseignements sur chacun de ces critères sont présentés ci-après.

Premier critère – organismes admissibles

Pièces justificatives requises : une copie certifiée des documents constitutifs ou autres documents de création de l'organisme.

Pour avoir droit à la désignation de municipalité, l'organisme doit être une coopérative d'habitation, une institution publique, un organisme à but non lucratif ou un organisme de bienfaisance.

Une coopérative d'habitation s'entend d'une personne morale constituée sous le régime d'une loi fédérale ou provinciale la concernant ou concernant la constitution de coopératives, en vue de fournir à ses membres, par bail, licence ou accord semblable, des habitations pour occupation à titre résidentiel, si les conditions suivantes sont réunies :

1. la loi sous le régime de laquelle elle est constituée, sa charte, ses statuts constitutifs ou ses règlements administratifs, ou encore les contrats qu'elle conclut avec ses membres, requièrent que ses activités couvrent autant que possible leurs frais après la constitution de réserves suffisantes et laissent entrevoir la possibilité de répartition des excédents provenant de ces activités entre ses membres en proportion de leur apport commercial;
2. nul membre, sauf d'autres coopératives, n'a plus d'une voix dans la conduite des affaires de la coopérative;
3. au moins 90 % de ses membres sont des particuliers ou d'autres coopératives, qui détiennent ensemble au moins 90 % de ses parts.

Une institution publique s'entend d'un organisme de bienfaisance enregistré au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui est une administration scolaire, un collège public, une université, une administration hospitalière ou une administration locale à laquelle a été conféré le statut de municipalité.

Un organisme à but non lucratif s'entend d'une personne constituée et administrée exclusivement à des fins non lucratives et dont aucun revenu n'est payable à un propriétaire, à un membre ou à un actionnaire ni ne peut par ailleurs être mis à leur disposition pour servir à leur profit personnel, sauf s'ils forment un club ou une association ayant comme principal objectif la promotion du sport amateur au Canada. La présente définition exclut les particuliers, les successions, les fiducies, les organismes de bienfaisance, les institutions publiques, les municipalités et les gouvernements.

Un organisme de bienfaisance s'entend d'un organisme de bienfaisance enregistré ou une association canadienne enregistrée de sport amateur, au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu. Aux fins de la TPS/TVH, la définition d'« organisme de bienfaisance » exclut une institution publique.

Deuxième critère – logement résidentiel à long terme

Pièces justificatives requises : une copie d'une entente de financement et/ou d'exploitation, datée et signée, qui démontre que l'organisme fournit des logements à long terme dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu.

Pour être désigné comme municipalité, un organisme doit fournir des logements résidentiels à long terme dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu.

L'organisme qui demande la désignation de municipalité doit être celui qui fournit les logements à loyer proportionné au revenu des locataires. L'organisme doit avoir un droit sur l'immeuble lui permettant d'agir comme locateur auprès des locataires. En règle générale, l'ARC s'attend à ce que l'organisme soit le propriétaire du projet de logements ou le loue du propriétaire pour ensuite sous-louer les logements à des locataires.

L'ARC considère la fourniture de logements à long terme comme la location de logements autonomes pour une durée d'un mois ou plus. Un logement autonome s'entend d'un logement privé comprenant des aménagements pour la préparation de repas ainsi qu'une salle de bains.

La fourniture d'un logement n'est pas considérée comme admissible si elle comprend ou doit comprendre d'autres éléments tels que des repas, des services de soins de santé ou de soins personnels, ou des services de blanchisserie ou d'entretien ménager, car ceux-ci sont considérés comme faisant partie d'un programme dont l'objectif est plus large que celui visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu. Ce genre de fourniture n'est pas admissible, peu importe si les autres éléments sont fournis directement par le fournisseur de logements ou par une tierce partie.

Dans certains cas, la fourniture du logement est effectuée par un organisme, tandis que la fourniture des services non optionnels liés au logement est effectuée par un autre organisme. Lorsque ces deux fournitures sont liées, dans le cas par exemple où les locataires sont admissibles au logement uniquement s'ils sont également admissibles aux services offerts avec le logement, les activités de l'organisme qui fournit le logement sont considérées comme faisant partie d'un programme dont l'objectif est plus large que celui visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu. Par conséquent, l'organisme qui fournit les logements ne fournit pas de logements admissibles aux fins de la désignation municipale.

Troisième critère d'admissibilité – plus de 10 % des logements fournis dans le cadre d'un projet de logements donné sont des logements à loyer proportionné au revenu des locataires

Pièces justificatives requises : des documents sur lesquels figure le nombre de logements dont le loyer est proportionné au revenu des locataires pour lesquels l'organisme reçoit un financement d'un gouvernement ou d'une municipalité par rapport au nombre total de logements dans le cadre du projet pour l'année courante; par exemple, des déclarations ou des rapports annuels envoyés à l'organisme de financement ou des politiques et lignes directrices écrites ou des manuels de fonctionnement s'appliquant au processus d'admissibilité de ce genre de logement.

L'organisme doit démontrer que le loyer des logements à loyer proportionné au revenu des locataires est calculé en fonction du revenu du foyer de l'occupant et/ou que le revenu des locataires ne doit pas dépasser un certain seuil pour qu'ils soient admissibles au logement. Plus de 10 % des logements fournis par l'organisme dans le cadre d'un projet de logements donné doivent être des logements à loyer proportionné au revenu des locataires pour que l'organisme soit admissible à la désignation de municipalité.

Quatrième critère d'admissibilité – financement d'un gouvernement ou d'une municipalité

Pièces justificatives requises : une copie d'un accord de financement daté et signé, entre l'organisme et un gouvernement ou une municipalité relativement à la fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires effectuée par l'organisme, y compris les annexes et les appendices.

Pour que la désignation de municipalité lui soit accordée, l'organisme doit recevoir du financement public en vue de l'aider à fournir à des particuliers des logements à loyer proportionné au revenu des locataires. Le financement public peut provenir d'une municipalité, d'une province ou d'un territoire ou du gouvernement fédéral. Les types de financement admissibles comprennent le financement d'immobilisation et les subventions continues, qui compensent la différence entre les coûts d'exploitation des logements engagés par l'organisme et les loyers proportionnés au revenu des locataires qui lui sont versés.

Le financement accordé doit être lié aux logements à loyer proportionné au revenu des locataires fournis par l'organisme dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu. Un exemple de financement d'immobilisation pourrait être lorsqu'un organisme doit fournir des logements à loyer proportionné au revenu des locataires pour une période de 12 ans aux termes d'un accord de financement. S'il ne répond pas à cette condition, l'organisme devra rembourser le montant du financement d'immobilisation à l'organisme de financement. Un tel financement est considéré comme lié à la fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires.

S'il y a cessation des subventions continues liées à la fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires, l'organisme fournissant ces logements ne satisfait plus au quatrième critère d'admissibilité. Ce pourrait être le cas par exemple lorsqu'un accord d'exploitation prend fin et n'est pas renouvelé, ou lorsque le financement n'est plus accordé à l'organisme parce qu'il ne répond plus aux conditions stipulées dans l'accord de financement.
Lorsqu'un organisme reçoit du financement d'immobilisation, il ne satisfera plus au quatrième critère d'admissibilité lorsque l'accord de fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires prendra fin. Par exemple, un organisme reçoit du financement d'immobilisation et doit fournir des logements à loyer proportionné au revenu des locataires pour une durée de 15 ans. Au bout de 15 ans, l'organisme ne satisfera plus au quatrième critère d'admissibilité à la désignation de municipalité, puisqu'il ne recevra plus de financement d'un gouvernement ou d'une municipalité.

Pièces justificatives

L'organisme doit démontrer qu'il satisfait aux critères d'admissibilité à la désignation municipale relativement à au moins un de ses projets de logements. Pour ce faire, il doit fournir les pièces justificatives nécessaires pour montrer comment il satisfait à ces critères relativement au projet de logements donné; il n'a toutefois pas à le faire pour chacun de ses projets de logements.

Comme il a été mentionné précédemment, ces pièces justificatives peuvent comprendre, notamment :

• une copie des lettres patentes ou des statuts constitutifs de l'organisme;
• une copie datée et signée d'accords de financement ou d'exploitation, y compris les annexes et les appendices, ainsi qu'une explication de la nature des logements fournis et comment les loyers proportionnés au revenu des locataires sont calculés.
• des documents qui indiquent que la sélection des foyers admissibles se fait dans le cadre d'un programme visant à fournir un logement à des foyers à faible et à moyen revenu; si l'accord de financement ou d'exploitation ne le démontre pas clairement, il peut s'agir de politiques, de lignes directrices ou d'extraits de manuels de fonctionnement s'appliquant au processus d'admissibilité;
• une copie d'un document, comme une déclaration de renseignements annuelle ou autre document d'imputabilité, confirmant le nombre de logements dont le loyer est proportionné au revenu des locataires pour lesquels l'organisme reçoit un financement d'un gouvernement ou d'une municipalité par rapport au nombre total d'unités comprises dans le projet de logements; ces renseignements sont en général fournis annuellement à l'organisme de financement; l'organisme qui demande la désignation doit fournir ces renseignements relativement à l'année en cours et l'année précédente.

Effets de la désignation de municipalité

Un organisme qui est désigné comme municipalité relativement à la fourniture de logements à loyer proportionné au revenu des locataires peut demander le remboursement municipal de la TPS/TVH payée ou payable relativement à cette activité désignée. La désignation de municipalité ne s'applique à aucune autre activité exercée par l'organisme, telle la fourniture de logements résidentiels à des locataires dont le loyer n'est pas proportionné à leurs revenus ou pour lesquels aucun financement du gouvernement ne peut être versé, ou la fourniture d'espace commercial.

Les organismes désignés comme municipalité peuvent demander le remboursement total de la TPS et de la partie fédérale de la TVH payée relativement à leurs dépenses admissibles. Ils pourraient également avoir droit à un remboursement de la partie provinciale de la TVH.

Les taux du remboursement municipal pour les dépenses admissibles sont les suivants :

Lorsqu'un organisme est déjà désigné comme municipalité, la question de savoir si ses activités remplissent tous les critères d'admissibilité au remboursement municipal sera une question de fait. Un organisme peut, par exemple, avoir droit au remboursement municipal pour l'un de ses projets de logements, mais ne pas y avoir droit pour un autre de ses projets.

Des dispositions de la Loi sur la taxe d'accise et des règlements connexes prévoient des conditions à remplir pour demander le remboursement pour organismes de services publics, y compris la façon de calculer les montants admissibles à titre de remboursement et les périodes de production des demandes.

Un organisme de bienfaisance ou à but non lucratif ou une institution publique, à qui la désignation de municipalité a été accordée, pourrait également avoir droit à d'autres remboursements.

Bien que d’autres remboursements pour organismes de services publics puissent, dans certains cas, être accordés pour des logements résidentiels qui ne sont pas admissibles au remboursement municipal, des règles particulières peuvent s’appliquer pour déterminer quels logements ou immeubles résidentiels y sont admissibles. Pour en savoir plus sur le remboursement pour organismes de services publics et sur les dépenses donnant droit au remboursement, consulter le guide RC4034, Remboursement de la TPS/TVH pour les organismes de services publics, ou le guide RC4049, Renseignements sur la TPS/TVH pour les municipalités.

Demande de désignation

Pour être désigné comme une municipalité, l'organisme doit présenter une demande écrite accompagnée de pièces justificatives à l'adresse suivante :

Directeur
Division des organismes de services publics et des gouvernements
Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville
320, rue Queen, tour A, 5e étage
Ottawa ON  K1A 0L5

Un organisme situé au Québec peut demander la désignation de municipalité en présentant une demande écrite accompagnée de pièces justificatives à Revenu Québec par courriel à designations-municipalite@revenuquebec.ca. Il peut aussi envoyer sa demande, accompagnée de pièces justificatives, par la poste à l’adresse suivante  :

Directeur de l’interprétation relative au secteur public
Direction générale de la législation
Revenu Québec
3800, rue de Marly, secteur 5-2-2
Québec QC  G1X 4A5

Lorsqu'une tierce partie, comme un fiscaliste, demande la désignation pour le compte de l'organisme, la demande doit inclure un énoncé d'un représentant de l'organisme selon lequel il autorise la personne à agir en son nom, à moins qu'une telle autorisation n'ait déjà été produite auprès de l'ARC.

Si les pièces justificatives fournies ne sont pas suffisantes, l'ARC communiquera avec la personne effectuant la demande, ou son représentant autorisé, afin que d'autres documents soient soumis pour appuyer la demande. Si l'organisme ne fait pas parvenir ces documents à l'ARC, elle fermera le dossier en attendant de recevoir ces documents. L'ARC enverra une réponse écrite à la demande de désignation.

Aucuns frais ne s'appliquent à cette demande.

Date d'entrée en vigueur de la désignation

En règle générale, la désignation de municipalité entre en vigueur le premier jour du mois où la désignation est approuvée. Toutefois, l'ARC pourrait, en fonction de chaque cas, considérer une date d'entrée en vigueur allant jusqu'à quatre ans avant l'approbation de la désignation. Si l'organisme désire que la date d'entrée en vigueur soit rétroactive, il doit fournir la raison de cette demande, ainsi que les pièces justificatives confirmant qu'il satisfaisait aux critères de désignation pour cette période.

Par exemple, si les seules activités admissibles potentielles à la désignation d'un organisme concernent un projet de logements nouvellement construit, la date d'entrée en vigueur de la désignation ne pourrait généralement pas précéder celle indiquée sur le certificat d'achèvement en grande partie, daté et signé, ou autre document semblable relatif à ce projet de logements.

Si une municipalité désignée obtient une date d'entrée en vigueur rétroactive, elle peut écrire à la personne-ressource mentionnée dans la lettre de désignation, ou lui téléphoner, si elle a besoin d'aide pour modifier les remboursements pour organismes de services publics qu'elle a déjà produits pour des périodes de déclarations antérieures. Elle peut également lui faire part de toute autre question au sujet de ses droits et obligations en matière de TPS/TVH.

Pour en savoir plus

Toutes les références législatives dans la présente publication visent la Loi sur la taxe d’accise et les règlements connexes, à moins d’avis contraire. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Si ces renseignements ne traitent pas de tous les aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent, ou communiquer avec les Décisions de la TPS/TVH au 1-800-959-8296 pour obtenir plus de renseignements. Vous devriez demander une décision pour établir avec certitude si une situation donnée est assujettie ou non à la TPS/TVH. Le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH renferme une explication de la façon d’obtenir une décision ou une interprétation, ainsi qu’une liste des centres des décisions en matière de TPS/TVH.

Taux de la TPS/TVH

Dans la présente publication, il est question de l’application de la TPS ou de la TVH. La TVH s’applique dans les provinces participantes aux taux suivants : 13 % en Ontario et 15 % à l’Île-du-Prince-Édouard, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse et à Terre-Neuve-et-Labrador. La TPS s’applique au taux de 5 % dans le reste du Canada. Si vous n’êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, consultez le bulletin d’information technique sur la TPS/TVH B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.