Traitement proposé de la TPS/TVH sur la cession d’un contrat de vente

Avis sur la TPS/TVH – Avis 323
Mai 2022

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe d’accise (LTA). Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la LTA et des règlements connexes.

Si ces renseignements ne traitent pas de tous les aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la LTA ou le règlement pertinent, ou communiquer avec les Décisions de la TPS/TVH au 1‑800‑959‑8296 pour obtenir plus de renseignements. Vous devriez demander une décision pour établir avec certitude si une situation donnée est assujettie ou non à la TPS/TVH. Le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, renferme une explication de la façon d’obtenir une décision ou une interprétation, ainsi qu’une liste des centres des décisions en matière de TPS/TVH.

Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec au 1‑800‑567‑4692. Vous pouvez aussi visiter le site Web de Revenu Québec à revenuquebec.ca pour obtenir des renseignements généraux.

L’ARC administre la TPS/TVH et la taxe de vente du Québec (TVQ) pour les institutions financières désignées qui sont des institutions financières désignées particulières aux fins de la TPS/TVH et de la TVQ, qu’elles soient ou non situées au Québec. Si vous souhaitez présenter une demande de renseignements techniques par téléphone à l’égard de ce type d’institution financière désignée, composez le 1‑855‑666‑5166.

Taux de la TPS/TVH

Dans la présente publication, il est question de fournitures assujetties à la TPS ou à la TVH. La TVH s’applique dans les provinces participantes aux taux suivants : 13 % en Ontario et 15 % à l’Île-du-Prince-Édouard, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse et à Terre-Neuve-et-Labrador. La TPS s’applique au taux de 5 % dans le reste du Canada. Si vous n’êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, consultez le bulletin d’information technique sur la TPS/TVH B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Table des matières

• Aperçu
• Modification proposée
• Définitions
• Questions et réponses

Aperçu

Une cession d’un contrat de vente relativement à des immeubles d’habitation est une opération selon laquelle un acheteur (le cédant), qui a conclu un contrat de vente avec un constructeur d’une habitation neuve, vend (cède) ses droits et obligations aux termes du contrat à une autre personne (le cessionnaire). Le contrat qui précise les modalités de la cession d’un contrat de vente est en général appelé contrat de cession.

Selon les règles actuelles de la TPS/TVH, la cession d’un contrat de vente effectuée par une personne qui n’est pas un particulier relativement à une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures est en général taxable tandis que si une telle cession est effectuée par un particulier, elle peut être taxable ou exonérée. La cession d’un contrat de vente effectuée par un particulier est en général taxable si ce dernier avait initialement conclu un contrat de vente avec le constructeur principalement en vue de vendre son droit dans l’immeuble. Si, par ailleurs, le particulier avait conclu le contrat de vente principalement à d’autres fins (par exemple, en vue d’utiliser l’habitation comme lieu de résidence), la cession du contrat de vente est en général exonérée. Tout montant que le cédant a versé au constructeur à titre de dépôt est inclus dans la contrepartie d’une cession d’un contrat de vente taxable. Pour obtenir plus de renseignements sur les règles actuelles de la TPS/TVH, consultez l’info TPS/TVH GI-120, Cession d’un contrat de vente d’une habitation neuve ou d’un logement en copropriété neuf.

Selon la modification proposée à la LTA, toutes les cessions d’un contrat de vente, y compris celles effectuées par des particuliers, relativement à des immeubles d’habitation neufs ou ayant fait l’objet de rénovations majeures seraient taxables aux fins de la TPS/TVH. De plus, lorsque certaines conditions sont remplies, la modification proposée exclurait de la contrepartie d’une cession d’un contrat de vente taxable tout montant attribuable à un dépôt versé par un cédant à un constructeur. La modification proposée s’appliquerait à tous les contrats de cession qui sont conclus après le 6 mai 2022.

Modification proposée

Selon la modification proposée, l’article 192.1 est ajouté à la LTA. L’article 192.1 proposé mentionne ce qui suit :

Lorsque la fourniture taxable d’un immeuble d’habitation à logement unique [au sens du paragraphe 254(1)] ou d’un logement en copropriété est effectuée par vente au Canada aux termes d’un contrat de vente conclu avec le constructeur de l’immeuble ou du logement et qu’une autre fourniture est effectuée, en vertu d’un autre contrat, par cession du contrat de vente par une personne autre que ce constructeur, les règles ci-après s’appliquent :

1. l’autre fourniture est réputée être une fourniture taxable, par vente, d’un immeuble qui est un droit sur l’immeuble d’habitation à logement unique ou le logement en copropriété;
2. la contrepartie de l’autre fourniture est réputée égale au montant obtenu par la formule suivante :

L’article 192.1 proposé s’applique relativement aux fournitures par cession d’un contrat de vente effectuées après le 6 mai 2022.

Définitions

L’article 192.1 proposé s’applique à un immeuble d’habitation à logement unique ou à un logement en copropriété.

Un immeuble d’habitation à logement unique s’entend d’un immeuble d’habitation, à l’exclusion d’un logement en copropriété, qui contient au plus une habitation.

Aux fins de la modification proposée, est aussi assimilé à un immeuble d’habitation à logement unique :

• l’immeuble d’habitation à logements multiples de deux habitations (par exemple, un duplex);
• tout autre immeuble d’habitation à logements multiples, s’il est visé à l’alinéa c) de la définition d’immeuble d’habitation au paragraphe 123(1) et contient une ou plusieurs habitations qui sont destinées à être fournies comme chambres dans un hôtel, un motel, une auberge, une pension ou un gîte semblable et qui ne seraient pas considérées comme faisant partie de l’immeuble d’habitation si celui-ci n’était pas visé à cet alinéa (par exemple, un gîte touristique).

Un logement en copropriété s’entend d’un immeuble d’habitation qui est, ou est destiné à être, un espace délimité dans un bâtiment et désigné ou décrit comme étant une unité distincte sur le plan ou la description enregistrés afférents, ou sur un plan ou une description analogues enregistrés en conformité avec les lois d’une province, ainsi que tous droits et intérêts fonciers afférents à la propriété de l’unité.

Questions et réponses

1. Je suis un particulier et j’ai conclu un contrat de cession avant le 7 mai 2022. La cession du contrat de vente est-elle taxable?

Si un contrat de cession est conclu avant le 7 mai 2022, les règles actuelles de la TPS/TVH s’appliquent. Cela signifie que la cession du contrat de vente peut être taxable ou exonérée. Une cession d’un contrat de vente effectuée par un particulier est en général taxable si ce dernier avait initialement conclu le contrat de vente avec le constructeur principalement en vue de vendre son droit dans l’immeuble. Si, par ailleurs, le particulier avait initialement conclu le contrat de vente principalement à d’autres fins (par exemple, en vue d’utiliser l’immeuble comme lieu de résidence), la cession du contrat de vente est en général exonérée.

Selon les règles actuelles de la TPS/TVH, si la vente par un cédant de son droit dans un immeuble à un cessionnaire est taxable, le montant total à payer pour la vente du droit est assujetti à la TPS/TVH. Cela comprend tout montant que le cédant verse au constructeur à titre de dépôt, que ce montant soit ou non précisé dans le contrat de cession.

Pour en savoir plus, consultez l’info TPS/TVH GI-120.

2. Le cédant a déjà versé un dépôt aux termes du contrat de vente. La partie de la cession du contrat de vente correspondant au dépôt est-elle taxable?

Habituellement, la contrepartie d’une cession de contrat de vente inclut un montant attribuable à un dépôt que le cédant a déjà versé au constructeur. L’application de la TPS/TVH au montant correspondant au dépôt dans le cadre de la cession du contrat de vente est déterminée selon la date à laquelle le contrat de cession a été conclu et non selon la date à laquelle le dépôt a été versé au constructeur.

Lorsqu’un contrat de cession est conclu avant le 7 mai 2022 et que la cession du contrat de vente est taxable, le montant total à payer pour la vente du droit du cédant est assujetti à la TPS/TVH. Cela comprend tout montant que le cédant a versé au constructeur à titre de dépôt, que ce montant soit ou non précisé dans le contrat de cession.

Lorsqu’un contrat de cession est conclu le 7 mai 2022 ou après et qu’il y est mentionné par écrit qu’une partie de la contrepartie correspond au remboursement d’un dépôt versé au constructeur par le cédant aux termes du contrat de vente, selon la modification proposée, le montant correspondant au dépôt est exclu de la contrepartie de la cession du contrat de vente taxable.

3. Qui doit verser la taxe sur la cession d’un contrat de vente selon la modification proposée?

La modification proposée n’a pas d’incidence sur la personne qui doit verser la taxe sur la cession d’un contrat de vente. En ce qui a trait à une cession d’un contrat de vente taxable, le cédant serait en général responsable de percevoir la TPS/TVH et de verser la taxe à l’Agence du revenu du Canada (ARC). Lorsque le cédant est un non-résident du Canada, le cessionnaire serait tenu de s’autocotiser et de payer la TPS/TVH directement à l’ARC.

Pour en savoir plus, consultez la section intitulée « Qui doit verser la taxe sur une vente d’immeuble taxable – Le vendeur ou l’acheteur? »dans le guide RC4022, Renseignements généraux sur la TPS/TVH pour les inscrits.

4. La modification proposée aura-t-elle une incidence sur le remboursement pour habitations neuves?

Le montant d’un remboursement pour habitations neuves aux termes de la législation relative à la TPS/TVH est établi, en partie, selon le montant total de taxe payé et la contrepartie totale pour une fourniture taxable d’une habitation, ce qui inclut toute autre fourniture taxable d’un droit dans l’habitation (par exemple, la taxe et la contrepartie payées par un cessionnaire pour une cession d’un contrat de vente taxable). Dans le cas d’un contrat de cession conclu après le 6 mai 2022, compte tenu de la modification proposée, la TPS/TVH s’appliquerait à la cession si elle n’est pas autrement taxable et le montant attribuable à un dépôt serait exclu de la contrepartie de la cession. La modification proposée pourrait donc avoir une incidence sur le montant total de taxe payé et sur la contrepartie totale pour la fourniture taxable d’une habitation neuve et, par conséquent, sur le montant soit d’un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves relativement à la TPS ou à la partie fédérale de la TVH, soit d’un remboursement pour habitations neuves relativement à la partie provinciale de la TVH, qui peut être demandé pour une habitation neuve.

Une seule demande de remboursement pour habitations neuves peut être présentée pour chaque habitation neuve. Un cessionnaire ne peut donc pas présenter de demande de remboursement par l’entremise d’un constructeur pour la taxe payée au constructeur sur l’achat de l’habitation et présenter une deuxième demande de remboursement pour la taxe payée au cédant sur l’achat du droit sur l’habitation. Dans de tels cas, le cessionnaire peut choisir de produire sa demande de remboursement pour habitations neuves directement auprès de l’ARC plutôt que par l’entremise du constructeur. Le cessionnaire pourra ainsi inclure dans la demande de remboursement pour habitations neuves la taxe payée au constructeur et la taxe payée au cédant au moment de déterminer le montant de son remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et, s’il y a lieu, d’un remboursement provincial pour habitations neuves.

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4028, Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

5. La modification proposée aura-t-elle une incidence sur le remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs?

Le montant d’un remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs (RIHLN) aux termes de la législation relative à la TPS/TVH est établi, en partie, selon le montant total de taxe à payer relativement à un immeuble d’habitation et la juste valeur marchande d’une habitation admissible qui fait partie de l’immeuble au moment où la TPS/TVH devient payable sur l’achat de l’immeuble d’habitation. Dans le cas d’un contrat de cession conclu après le 6 mai 2022, compte tenu de la modification proposée, la TPS/TVH s’appliquerait à la cession si elle n’est pas autrement taxable et le montant attribuable à un dépôt serait exclu de la contrepartie de la cession. La modification proposée pourrait donc avoir une incidence sur le montant total de taxe à payer relativement à l’immeuble d’habitation et, par conséquent, sur le montant d’un RIHLN relativement à la TPS ou à la partie fédérale de la TVH, ou sur le montant d’un RIHLN relativement à la partie provinciale de la TVH.

Pour en savoir plus, consultez le guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs.

Pour en savoir plus

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.