Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés

Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1

Mai 2023

La présente version remplace celle datée de janvier 2023. Le présent avis a été mis à jour pour donner des précisions sur les situations où un gîte pourrait ne pas être un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés. 

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Table des matières

• Aperçu
• Taxe sur les logements sous-utilisés
• Obligation de produire une déclaration
  • Qu’est-ce qu’un immeuble résidentiel?
    • Qu’est-ce qu’un local d’habitation?
    • Qu’est-ce qu’un fonds afférent?
    • Exemples d’immeubles résidentiels
    • Exemples de bâtiments qui ne sont pas des immeubles résidentiels
  • Qui est un propriétaire?
    • Qu’est-ce qu’un bail de longue durée?
  • Qui est un propriétaire exclu?
  • Qui est un propriétaire assujetti?
    • Exemples de propriétaires assujettis
• Paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.
• Renseignements importants à l’intention des propriétaires canadiens de logements
• Tenue de registres

Aperçu

Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Taxe sur les logements sous-utilisés

En règle générale, la taxe sur les logements sous-utilisés est payable par les propriétaires, non-résidents et non canadiens, de logements vacants ou sous-utilisés au Canada. La grande majorité des propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels sont des propriétaires exclus et, par conséquent, n’ont pas d’obligations ni de responsabilités en vertu de la Loi. Cependant, cette taxe s’appliquerait aussi à certains propriétaires canadiens de logements dans certaines situations particulières. Pour en savoir plus, lisez la section intitulée « Renseignements importants à l’intention des propriétaires canadiens de logements » dans le présent avis.

À compter de l’année civile 2022 et pour chaque année civile suivante, les propriétaires de logement au Canada doivent déterminer leurs obligations et leurs responsabilités en vertu de la Loi. Certains propriétaires assujettis doivent produire une déclaration annuelle et payer la taxe sur les logements sous-utilisés. D’autres propriétaires assujettis doivent produire une déclaration annuelle, mais n’ont pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés. Les propriétaires exclus n’ont pas à produire de déclaration annuelle ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour en savoir plus, lisez les sections « Qui est un propriétaire assujetti? » et « Qui est un propriétaire exclu? » dans le présent avis.

Obligation de produire une déclaration

Vous devez produire une déclaration (le formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix) pour chaque immeuble que vous possédez au Canada et qui satisfait à toutes les conditions suivantes au 31 décembre d’une année civile :

• l’immeuble est un immeuble résidentiel;
• vous êtes un propriétaire de l’immeuble résidentiel;
• vous n’êtes pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel.

Qu’est-ce qu’un immeuble résidentiel?

La taxe sur les logements sous-utilisés s’applique aux immeubles résidentiels au Canada. En règle générale, un immeuble résidentiel est :

• soit une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris toute dépendance et le fonds afférent;
• soit une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable, y compris toute partie commune et dépendance, et le fonds afférent.

Qu’est-ce qu’un local d’habitation?

Un local d’habitation est une habitation avec tout ce qui suit :

• une cuisine privée;
• une salle de bains privée;
• un espace habitable privé.

En règle générale, une habitation est un ensemble unique de pièces autonomes situées dans un bâtiment ou une partie d’un bâtiment qui est indépendant de tout autre ensemble de pièces dans le bâtiment ou dans une partie du bâtiment et qui est conçu et aménagé pour son usage résidentiel.

Qu’est-ce qu’un fonds afférent?

Le fonds afférent s’entend du fonds sous-jacent ou contigu à un bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) a des lignes directrices et des critères dans le cadre de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) permettant de déterminer quelle superficie de fonds est raisonnablement nécessaire à l’usage résidentiel du bâtiment. Des lignes directrices et des critères semblables pourraient être utilisés aux fins de la définition d’un immeuble résidentiel.

En règle générale, jusqu’à un demi-hectare de fonds sous-jacent et contigu à un bâtiment est considéré comme étant raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel.

Exemples d’immeubles résidentiels

Les bâtiments suivants, y compris toute partie commune et dépendance, et les fonds afférents, sont des exemples d’immeubles résidentiels aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés :

• les maisons individuelles;
• les duplex et triplex;
• les habitations sur ruelle et les maisonnettes;
• les chalets et les maisons de campagne utilisés à des fins non commerciales;
• les maisons jumelées;
• les logements en copropriété;
• les maisons en rangée.

Exemples de bâtiments qui ne sont pas des immeubles résidentiels

Voici des exemples de bâtiments, de locaux et de structures qui ne sont pas des immeubles résidentiels aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés :

• les quadruplex (bâtiments comprenant quatre locaux d’habitation);
• les tours d’habitation;
• les bâtiments principalement utilisés (à plus de 50 %) comme locaux à bureaux ou pour le commerce de détail contenant un appartement;
• les logements commerciaux en copropriété;
• les pensions et les maisons de chambres;
• les maisons de campagne et chalets commerciaux (utilisés par l’exploitant d’un établissement pour héberger, simultanément et dans des habitations séparées, plusieurs clients qui sont en voyage d’affaires ou de loisir et qui n’ont pas de lien entre eux);
• les hôtels, les motels, les auberges et les gîtes;
• les maisons flottantes;
• les maisons mobiles;
• les roulottes de parc;
• les remorques de tourisme, les maisons motorisées et les tentes-roulottes.

Il importe de noter qu’un gîte n’est pas un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés lorsque le bâtiment a été construit ou transformé dans l’intention de fournir de l’hébergement ou des installations de couchage dans des chambres séparées, simultanément à plusieurs personnes qui n’ont pas de lien entre elles, sur une base passagère ou intermittente (c’est-à-dire que le bâtiment aurait une structure semblable à celles des hôtels, des motels ou des auberges). Cependant, la plupart des gîtes sont des maisons individuelles et ne sont pas structurés de la même façon que les hôtels, les motels et les auberges. Dans ces cas, le gîte pourrait être un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour obtenir plus de renseignements, consultez la question 1.27 de l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN15, Taxe sur les logements sous-utilisés – Questions et réponses.

Qui est un propriétaire?

Vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel si l’une des situations suivantes s’applique :

• vous figurez comme un propriétaire de l’immeuble dans le système d’enregistrement des titres fonciers de la province où l’immeuble est situé;
• vous êtes considéré comme un propriétaire de l’immeuble selon les données d’un tel système;
• vous êtes le détenteur d’un domaine viager relativement à l’immeuble;
• vous êtes le titulaire d’un bail viager relativement à l’immeuble;
• vous êtes un locataire qui a, en vertu d’un bail de longue durée, la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble est situé.

Vous n’êtes pas considéré comme un propriétaire d’un immeuble résidentiel si vous conférez la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble est situé à l’une ou l’autre des personnes suivantes :

• le titulaire d’un bail viager relativement à l’immeuble;
• un locataire en vertu d’un bail de longue durée.

Qu’est-ce qu’un bail de longue durée?

En règle générale, un bail de longue durée est une location de fonds qui répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

• le bail prévoit la possession continue du fonds pendant une période d’au moins 20 ans;
• le bail prévoit une option d’achat du fonds.

Qui est un propriétaire exclu?

Les propriétaires exclus sont des personnes canadiennes qui ne sont pas assujetties à la taxe. Ces personnes n’ont pas à produire de déclarations ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés.

Vous êtes un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel si vous êtes l’une des personnes suivantes :

• le gouvernement du Canada ou d’une province, ou un mandataire du gouvernement du Canada ou d’une province;
• un propriétaire de l’immeuble résidentiel en tant que fiduciaire d’une des fiducies suivantes :
  • une fiducie de fonds commun de placement aux fins de l’impôt sur le revenu canadien,
  • une fiducie de placement immobilier aux fins de l’impôt sur le revenu canadien,
  • une fiducie intermédiaire de placement déterminée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien;
• un particulier qui est un citoyen ou un résident permanent du Canada, sauf si vous êtes un propriétaire de l’immeuble résidentiel en votre qualité :
  • soit de fiduciaire d’une fiducie (sauf si vous êtes le représentant personnel d’un particulier décédé, auquel cas vous êtes un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel),
  • soit d’associé d’une société de personnes;
• une personne morale constituée sous le régime d’une loi provinciale ou fédérale dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien;
• un organisme de bienfaisance enregistré aux fins de l’impôt sur le revenu canadien;
• une coopérative d’habitation, une administration hospitalière, une municipalité, un collège public, une administration scolaire ou une université au sens du paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d’accise (LTA);
• une organisation paramunicipale au sens de l’article 1 de la partie VI de l’annexe V de la LTA;
• un corps dirigeant autochtone au sens de l’article 2 de la Loi sur le ministère des Services aux Autochtones ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant.

Vous pouvez obtenir une explication concernant le représentant personnel d’un particulier décédé dans l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN12, Exemptions pour les particuliers décédés et leurs représentants personnels ou copropriétaires.

Qui est un propriétaire assujetti?

Si vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre d’une année civile et que vous n’êtes pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel à cette date, l’ARC vous considère comme un propriétaire assujetti de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Tous les propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels doivent produire une déclaration annuelle.

Même si la grande majorité des propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels sont des propriétaires exclus, il peut arriver que quelques propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels soient des propriétaires assujettis et, par conséquent, qu’ils doivent produire une déclaration annuelle. Ces situations sont décrites dans les exemples ci-dessous.

Exemples de propriétaires assujettis

Voici des exemples de particuliers qui sont des propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels et, par conséquent, doivent produire une déclaration annuelle :

• des particuliers qui ne sont ni des citoyens ni des résidents permanents du Canada et qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada en quelque qualité que ce soit;
• des particuliers qui sont des citoyens ou résidents permanents du Canada et qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada en leur qualité :
  • soit de fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décédé et autre qu’un fiduciaire d’une fiducie de fonds de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien),
  • soit d’associé d’une société de personnes.

Voici des exemples de personnes (autres que des particuliers) qui pourraient être des propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels et, par conséquent, auraient à produire une déclaration annuelle :

• des personnes morales constituées autrement qu’en application des lois du Canada ou d’une province et qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada en quelque qualité que ce soit;
• des personnes morales constituées sous le régime d’une loi provinciale ou fédérale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien et qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada en quelque qualité que ce soit;
• des personnes morales sans capital-actions constituées en application des lois du Canada ou d’une province et qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada en quelque qualité que ce soit.

Si vous êtes une personne morale mentionnée ci-dessus, vérifiez si vous pourriez être visé ailleurs dans la liste de propriétaires exclus.

Dans le présent avis, en quelque qualité que ce soit signifie qu’une personne est un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada :

• soit de plein droit;
• soit en tant que fiduciaire d’une fiducie (y compris un représentant personnel relativement à un particulier décédé, mais à l’exclusion d’un fiduciaire d’une fiducie de fonds de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien);
• soit en tant qu’associé d’une société de personnes.

Paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés

Vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour chacun des immeubles que vous possédez au Canada lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies au 31 décembre d’une année civile :

• l’immeuble est un immeuble résidentiel;
• vous êtes un propriétaire de l’immeuble résidentiel;
• vous n’êtes pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel;
• votre propriété de l’immeuble résidentiel n’est pas exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile.

Autrement dit, si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe pour l’année civile.

Même si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel.

Lorsque certaines conditions sont remplies, la propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut être exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés si l’immeuble, selon le cas :

• est une propriété de vacances qui est située dans une région admissible du Canada;
• sert de lieu de résidence habituelle ou est utilisé aux fins d’une occupation admissible;
• ne convient pas à une occupation à l’année;
• est inaccessible durant certaines saisons;
• est inhabitable au cours de l’année civile;
• est nouvellement construit.

La propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut aussi être exonérée si la personne est, selon le cas :

• un associé d’une société de personnes canadienne déterminée, un fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée ou une personne morale canadienne déterminée;
• un nouveau propriétaire;
• un particulier décédé, ou son représentant personnel, ou copropriétaire.

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis à la page Web Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Renseignements importants à l’intention des propriétaires canadiens de logements

Si vous êtes une personne canadienne décrite à la section « Exemples de propriétaires assujettis » ci-dessus, vous devez produire une déclaration annuelle relativement à l’immeuble résidentiel. Votre obligation de payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel sera déterminée selon que votre propriété de l’immeuble résidentiel est ou non exonérée de la taxe pour une année civile.

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis à la page Web Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Même si votre propriété d’un l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, si vous êtes un propriétaire assujetti, vous devez produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel et y mentionner l’exemption qui s’applique.

Si vous n’êtes pas certain de vos obligations et responsabilités en vertu de la Loi, vous pouvez demander une décision ou une interprétation sur la façon dont la taxe s’applique à votre situation donnée.

Tenue de registres

Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.

Pour en savoir plus

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.