Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés

Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1

Mai 2023

La présente version remplace celle datée de janvier 2023. Le présent avis a été mis à jour pour donner des précisions sur les situations où un gîte pourrait ne pas être un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés. 

Le présent avis a pour objet de vous aider à déterminer si vous devez produire une déclaration et payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile.

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Table des matières

Aperçu

Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Taxe sur les logements sous-utilisés

En règle générale, la taxe sur les logements sous-utilisés est payable par les propriétaires, non-résidents et non canadiens, de logements vacants ou sous-utilisés au Canada. La grande majorité des propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels sont des propriétaires exclus et, par conséquent, n’ont pas d’obligations ni de responsabilités en vertu de la Loi. Cependant, cette taxe s’appliquerait aussi à certains propriétaires canadiens de logements dans certaines situations particulières. Pour en savoir plus, lisez la section intitulée « Renseignements importants à l’intention des propriétaires canadiens de logements » dans le présent avis.

À compter de l’année civile 2022 et pour chaque année civile suivante, les propriétaires de logement au Canada doivent déterminer leurs obligations et leurs responsabilités en vertu de la Loi. Certains propriétaires assujettis doivent produire une déclaration annuelle et payer la taxe sur les logements sous-utilisés. D’autres propriétaires assujettis doivent produire une déclaration annuelle, mais n’ont pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés. Les propriétaires exclus n’ont pas à produire de déclaration annuelle ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour en savoir plus, lisez les sections « Qui est un propriétaire assujetti? » et « Qui est un propriétaire exclu? » dans le présent avis.

Il y a d’importantes pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 5 000 $. Les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales doivent payer une pénalité minimale de 10 000 $. Pour en savoir plus, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d’une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Obligation de produire une déclaration

Vous devez produire une déclaration (le formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix) pour chaque immeuble que vous possédez au Canada et qui satisfait à toutes les conditions suivantes au 31 décembre d’une année civile :

Qu’est-ce qu’un immeuble résidentiel?

La taxe sur les logements sous-utilisés s’applique aux immeubles résidentiels au Canada. En règle générale, un immeuble résidentiel est :

Qu’est-ce qu’un local d’habitation?

Un local d’habitation est une habitation avec tout ce qui suit :

En règle générale, une habitation est un ensemble unique de pièces autonomes situées dans un bâtiment ou une partie d’un bâtiment qui est indépendant de tout autre ensemble de pièces dans le bâtiment ou dans une partie du bâtiment et qui est conçu et aménagé pour son usage résidentiel.

Qu’est-ce qu’un fonds afférent?

Le fonds afférent s’entend du fonds sous-jacent ou contigu à un bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) a des lignes directrices et des critères dans le cadre de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) permettant de déterminer quelle superficie de fonds est raisonnablement nécessaire à l’usage résidentiel du bâtiment. Des lignes directrices et des critères semblables pourraient être utilisés aux fins de la définition d’un immeuble résidentiel.

En règle générale, jusqu’à un demi-hectare de fonds sous-jacent et contigu à un bâtiment est considéré comme étant raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel.

Exemples d’immeubles résidentiels

Les bâtiments suivants, y compris toute partie commune et dépendance, et les fonds afférents, sont des exemples d’immeubles résidentiels aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés :

Exemples de bâtiments qui ne sont pas des immeubles résidentiels

Voici des exemples de bâtiments, de locaux et de structures qui ne sont pas des immeubles résidentiels aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés :

Il importe de noter qu’un gîte n’est pas un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés lorsque le bâtiment a été construit ou transformé dans l’intention de fournir de l’hébergement ou des installations de couchage dans des chambres séparées, simultanément à plusieurs personnes qui n’ont pas de lien entre elles, sur une base passagère ou intermittente (c’est-à-dire que le bâtiment aurait une structure semblable à celles des hôtels, des motels ou des auberges). Cependant, la plupart des gîtes sont des maisons individuelles et ne sont pas structurés de la même façon que les hôtels, les motels et les auberges. Dans ces cas, le gîte pourrait être un immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour obtenir plus de renseignements, consultez la question 1.27 de l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN15, Taxe sur les logements sous-utilisés – Questions et réponses.

Qui est un propriétaire?

Vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel si l’une des situations suivantes s’applique :

Vous n’êtes pas considéré comme un propriétaire d’un immeuble résidentiel si vous conférez la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble est situé à l’une ou l’autre des personnes suivantes :

Qu’est-ce qu’un bail de longue durée?

En règle générale, un bail de longue durée est une location de fonds qui répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

Qui est un propriétaire exclu?

Les propriétaires exclus sont des personnes canadiennes qui ne sont pas assujetties à la taxe. Ces personnes n’ont pas à produire de déclarations ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés.

Vous êtes un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel si vous êtes l’une des personnes suivantes :

Vous pouvez obtenir une explication concernant le représentant personnel d’un particulier décédé dans l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN12, Exemptions pour les particuliers décédés et leurs représentants personnels ou copropriétaires.

Qui est un propriétaire assujetti?

Si vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre d’une année civile et que vous n’êtes pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel à cette date, l’ARC vous considère comme un propriétaire assujetti de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Tous les propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels doivent produire une déclaration annuelle.

Même si la grande majorité des propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels sont des propriétaires exclus, il peut arriver que quelques propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels soient des propriétaires assujettis et, par conséquent, qu’ils doivent produire une déclaration annuelle. Ces situations sont décrites dans les exemples ci-dessous.

Exemples de propriétaires assujettis

Voici des exemples de particuliers qui sont des propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels et, par conséquent, doivent produire une déclaration annuelle :

Voici des exemples de personnes (autres que des particuliers) qui pourraient être des propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels et, par conséquent, auraient à produire une déclaration annuelle :

Si vous êtes une personne morale mentionnée ci-dessus, vérifiez si vous pourriez être visé ailleurs dans la liste de propriétaires exclus.

Dans le présent avis, en quelque qualité que ce soit signifie qu’une personne est un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada :

Paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés

Vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour chacun des immeubles que vous possédez au Canada lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies au 31 décembre d’une année civile :

Autrement dit, si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe pour l’année civile.

Même si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel.

Lorsque certaines conditions sont remplies, la propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut être exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés si l’immeuble, selon le cas :

La propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut aussi être exonérée si la personne est, selon le cas :

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis à la page Web Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Renseignements importants à l’intention des propriétaires canadiens de logements

Si vous êtes une personne canadienne décrite à la section « Exemples de propriétaires assujettis » ci-dessus, vous devez produire une déclaration annuelle relativement à l’immeuble résidentiel. Votre obligation de payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel sera déterminée selon que votre propriété de l’immeuble résidentiel est ou non exonérée de la taxe pour une année civile.

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis à la page Web Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Même si votre propriété d’un l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, si vous êtes un propriétaire assujetti, vous devez produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel et y mentionner l’exemption qui s’applique.

Si vous n’êtes pas certain de vos obligations et responsabilités en vertu de la Loi, vous pouvez demander une décision ou une interprétation sur la façon dont la taxe s’applique à votre situation donnée.

Tenue de registres

Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.

Pour en savoir plus

Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à la page Web Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :

  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)

Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :

Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON  K1A 0L5
Canada

Télécopieur : 1‑418‑566‑0319

Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.

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