Exemptions pour les particuliers décédés et leurs représentants personnels ou copropriétaires
Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN12
Février 2023
Le présent avis a pour objet de vous aider à déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel vous permet d’être admissible aux exemptions pour les particuliers décédés et leurs représentants personnels ou copropriétaires.
Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.
Table des matières
Aperçu
Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Taxe sur les logements sous-utilisés
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe pour l’année civile.
Lorsque certaines conditions sont remplies, la propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut être exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés si l’immeuble, selon le cas :
- est une propriété de vacances qui est située dans une région admissible du Canada;
- sert de lieu de résidence habituelle ou est utilisé aux fins d’une occupation admissible;
- ne convient pas à une occupation à l’année;
- est inaccessible durant certaines saisons;
- est inhabitable au cours de l’année civile;
- est nouvellement construit.
La propriété d’une personne relativement à un immeuble résidentiel peut aussi être exonérée si la personne est, selon le cas :
- un associé d’une société de personnes canadienne déterminée, un fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée ou une personne morale canadienne déterminée;
- un nouveau propriétaire;
- un particulier décédé, ou son représentant personnel ou copropriétaire.
Pour obtenir plus de renseignements sur les exemptions susmentionnées, consultez les différents avis à la page Web Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Même si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel à l’aide du formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix.
Il y a d’importantes pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 5 000 $. Les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales doivent payer une pénalité minimale de 10 000 $. Pour en savoir plus, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d’une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Pour obtenir une explication des expressions immeuble résidentiel, propriétaire et propriétaire assujetti, et pour déterminer si la taxe sur les logements sous-utilisés s’applique à votre situation, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Exemption pour les particuliers décédés
Si un particulier décédé est un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, sa propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si l’une des conditions suivantes est remplie :
- le particulier est décédé durant l’année civile;
- le particulier est décédé durant l’année civile précédente.
Exemple 1
Le particulier A qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada est la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire d’un certain immeuble au Canada, soit une maison individuelle qu’il a achetée en 2017.
Année civile 2022
Le particulier A décède le 15 décembre 2022, et l’immeuble fait partie de sa succession. Dans le testament, le particulier B est nommé comme exécuteur testamentaire du particulier A. Le particulier B n’est pas non plus un citoyen ni un résident permanent du Canada.
La succession n’est pas réglée au 31 décembre 2022 et le particulier A est toujours la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
Au nom du particulier A, le particulier B doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. La taxe sur les logements sous-utilisés n’est pas payable relativement au pourcentage de propriété du particulier A de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2022 parce qu’il est décédé durant cette année civile.
Année civile 2023
La succession n’est toujours pas réglée le 31 décembre 2023 et le particulier A continue d’être la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble. Au nom du particulier A, le particulier B doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2023. La taxe sur les logements sous-utilisés n’est pas payable relativement au pourcentage de propriété du particulier A de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2023, car il est décédé en 2022, soit l’année civile précédente.
Exemption pour les représentants personnels de particuliers décédés
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si les conditions suivantes sont réunies :
- vous êtes le représentant personnel d’un particulier décédé qui était un propriétaire de l’immeuble résidentiel durant l’année civile ou l’année civile précédente;
- vous n’étiez pas un propriétaire de l’immeuble résidentiel durant aucune de ces années civiles, autrement qu’à titre de représentant personnel du particulier décédé.
Qui est un représentant personnel?
En règle générale, un représentant personnel d’un particulier décédé est l’une des personnes suivantes :
- l’exécuteur testamentaire;
- le liquidateur de succession;
- l’administrateur de la succession;
- toute personne chargée, selon la législation applicable, de la perception, de l’administration, de l’aliénation et de la répartition de l’actif successoral du particulier.
Exemple 2
Le particulier C, qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada, est la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire d’un certain immeuble au Canada, soit une maison individuelle qu’il a achetée en 2017.
Année civile 2022
Le particulier C décède le 15 décembre 2022 et l’immeuble fait partie de sa succession. Dans le testament, le particulier D est nommé comme exécuteur testamentaire du particulier C. Le particulier D n’est pas non plus un citoyen ni un résident permanent du Canada.
La succession n’est pas réglée au 31 décembre 2022 et le particulier C est toujours la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
Au nom du particulier C, le particulier D doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. La taxe sur les logements sous-utilisés n’est pas payable relativement au pourcentage de propriété du particulier C de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2022 parce qu’il est décédé durant cette année civile.
Année civile 2023
Dans le cadre du règlement de la succession du particulier C, le particulier D présente une demande dans le système d’enregistrement des titres fonciers en février 2023 pour que le titre de propriété de l’immeuble lui soit transféré en sa qualité de représentant personnel du particulier C.
La succession du particulier C n’est toujours pas réglée au 31 décembre 2023, mais le particulier D est maintenant la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
Le particulier D doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2023 au plus tard le 30 avril 2024. Le particulier D n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2023 parce qu’il est le représentant personnel du particulier C, qui était un propriétaire de l’immeuble en 2022, soit l’année civile précédente, et que le particulier D est un propriétaire de l’immeuble dans l’année 2023 seulement en sa qualité de représentant personnel du particulier C.
Exemption pour les copropriétaires
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si les conditions suivantes sont réunies :
- un particulier est décédé durant l’année civile ou l’année civile précédente et, le jour où ce dernier est décédé, vous étiez ensemble propriétaires de l’immeuble résidentiel;
- le pourcentage de propriété du particulier au moment de son décès était d’au moins 25 %.
Pour obtenir une explication de pourcentage de propriété, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN2, Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable.
Exemple 3
Le particulier E et son époux, le particulier F, ne sont ni des citoyens ni des résidents permanents du Canada. Chacun d’eux figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire d’un certain immeuble au Canada, soit une maison en rangée qu’ils ont achetée ensemble en 2020. Comme leur pourcentage de propriété ne figure pas dans le système d’enregistrement des titres fonciers, chacun a un pourcentage de propriété de 50 % relativement à l’immeuble aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés (propriété de 100 % ÷ 2 propriétaires = 50 % de pourcentage de propriété).
Année civile 2022
Le particulier E décède le 30 novembre 2022. Sa propriété de l’immeuble est transférée au particulier F et l’immeuble ne fait pas partie de la succession du particulier E. Dans le testament du particulier E, le particulier G est nommé comme exécuteur testamentaire. Le particulier G n’est pas non plus un citoyen ni un résident permanent du Canada.
Au 31 décembre 2022, ni le particulier F ni le particulier G n’a rempli de demande de survivant dans le système d’enregistrement des titres fonciers pour retirer le nom du particulier E comme propriétaire de l’immeuble. Ils ont l’intention de le faire en 2023.
Au nom du particulier E, le particulier G doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. La taxe sur les logements sous-utilisés n’est pas payable relativement au pourcentage de propriété du particulier E de l’immeuble (qui est de 50 %) pour l’année civile 2022 parce que ce dernier est décédé durant cette année civile.
Le particulier F doit aussi produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. Le particulier F n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 50 %) pour l’année civile 2022 parce qu’il était copropriétaire de l’immeuble avec le particulier E le jour où ce dernier est décédé durant l’année civile et que le pourcentage de propriété du particulier E au moment de son décès était d’au moins 25 %.
Année civile 2023
Malgré leur intention, ni le particulier F ni le particulier G ne remplit de demande de survivant dans le système d’enregistrement des titres fonciers en 2023 pour retirer le nom du particulier E comme propriétaire de l’immeuble. Le 31 décembre 2023, le particulier E figure toujours dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
Au nom du particulier E, le particulier G et le particulier F doivent chacun produire une déclaration distincte relativement à l’immeuble pour l’année civile 2023 au plus tard le 30 avril 2024.
La taxe sur les logements sous-utilisés n’est pas payable relativement au pourcentage de propriété du particulier E de l’immeuble (qui est de 50 %) pour l’année civile 2023 parce qu’il est décédé en 2022, soit l’année civile précédente.
Le particulier F n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 50 %) pour l’année civile 2023 parce qu’il était copropriétaire de l’immeuble avec le particulier E le jour où ce dernier est décédé en 2022, soit l’année civile précédente, et que le pourcentage de propriété du particulier E au moment de son décès était d’au moins 25 %.
Certificat de décharge
Le représentant de la succession d’un particulier décédé doit obtenir un certificat de décharge auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) avant que le représentant distribue tout bien appartenant à la succession.
En règle générale, un certificat de décharge confirme que tous les montants de la taxe sur les logements sous-utilisés et tout autre montant (comme les pénalités et les intérêts) qui sont payables par le particulier décédé et par le représentant ont été payés au moment où le certificat est délivré.
Si un représentant distribue des biens appartenant à la succession avant d’obtenir un certificat de décharge de l’ARC, le représentant peut personnellement être tenu responsable du paiement de tout montant en souffrance.
Tenue de registres
Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.
Si vous n’avez pas de registres adéquats pour prouver que votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, l’ARC pourrait refuser votre exemption.
Pour en savoir plus
Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à la page Web Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)
Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :
Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON K1A 0L5
Canada
Télécopieur : 1‑418‑566‑0319
Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH , qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.
Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.
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