Exemptions pour les nouveaux immeubles résidentiels
Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN13
Septembre 2023
La présente version remplace celle datée de février 2023. Le présent avis a été mis à jour pour tenir compte des modifications apportées à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et aux règlements connexes, notamment en ce qui concerne le montant des pénalités minimales prévues et la liste d'exemptions qui pourraient s'appliquer à votre propriété d'un immeuble résidentiel. Ces modifications ont reçu la sanction royale le 20 juin 2024.
Le présent avis a pour objet de vous aider à déterminer si votre propriété d'un immeuble résidentiel vous permet d'être admissible à l'exemption pour les immeubles résidentiels qui sont nouvellement construits, y compris les immeubles résidentiels détenus en stock.
Si vous êtes un propriétaire exclu, le présent avis ne s'applique pas à vous. Pour savoir qui est un propriétaire exclu, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.
Table des matières
Aperçu
Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Taxe sur les logements sous-utilisés
Si vous êtes un propriétaire assujetti d'un immeuble résidentiel au 31 décembre d'une année civile, vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l'immeuble résidentiel pour l'année civile, sauf si votre propriété de l'immeuble résidentiel est exonérée de la taxe pour l'année civile. Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, y compris une explication des expressions immeuble résidentiel, propriétaire, propriétaire assujetti et propriétaire exclu, et pour déterminer si la taxe sur les logements sous-utilisés s'applique à votre situation, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Lorsque certaines conditions sont remplies, la propriété d'une personne relativement à un immeuble résidentiel peut être exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés si l'immeuble, selon le cas :
- est une propriété de vacances qui est située dans une région admissible du Canada;
- sert de lieu de résidence habituelle ou est utilisé aux fins d'une occupation admissible;
- ne convient pas à une occupation à l'année;
- est inaccessible durant certaines saisons;
- est inhabitable au cours de l'année civile;
- est nouvellement construit;
- à compter de l'année civile 2023, est un logement de salarié qui est situé dans une région admissible du Canada.
La propriété d'une personne relativement à un immeuble résidentiel peut aussi être exonérée si la personne est, selon le cas :
- un nouveau propriétaire;
- un particulier décédé, ou son représentant personnel ou copropriétaire;
- pour l'année civile 2022 seulement, un associé d'une société de personnes canadienne déterminée, un fiduciaire d'une fiducie canadienne déterminée ou une personne morale canadienne déterminée.
Le présent avis fournit des détails sur les exemptions pour les nouveaux immeubles résidentiels. Pour obtenir des renseignements sur les autres exemptions prévues, consultez les différents avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Même si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel à l’aide du formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix.
Il y a des pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers peuvent faire l'objet d'une pénalité minimale de 1 000 $. Les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales peuvent faire l'objet d'une pénalité minimale de 2 000 $. Pour en savoir plus, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d’une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Exemption pour les nouveaux immeubles résidentiels
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si la construction de l’immeuble résidentiel n’est pas en grande partie achevée au plus tard le 31 mars de l’année civile.
Qu’est-ce qu’une construction en grande partie achevée?
L'Agence du revenu du Canada (ARC) a des lignes directrices et des critères dans le cadre de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) permettant de déterminer à quel moment une construction est en grande partie achevée. Des lignes directrices et des critères semblables pourraient être utilisés pour l'application de la taxe sur les logements sous-utilisés.
En règle générale, la construction d’un immeuble résidentiel est en grande partie achevée lorsqu’elle est achevée à un point où un particulier peut raisonnablement habiter l’immeuble (habituellement à 90 % ou plus). La construction d’un immeuble résidentiel est considérée comme en grande partie achevée même s’il reste à faire des réparations mineures, des ajustements ou des améliorations, puisque cela n’empêche pas l’utilisation raisonnable de l’immeuble à titre résidentiel.
Exemple 1
Un particulier qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada achète une parcelle de fonds vacant au Canada en 2020.
Au début de 2022, le particulier embauche un entrepreneur pour construire une maison individuelle sur le fonds. La construction est en grande partie achevée en octobre 2022. Le particulier est la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
Le particulier doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. Il n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2022 parce que la construction de l’immeuble n’était pas en grande partie achevée au 31 mars 2022.
Exemption pour les nouveaux immeubles résidentiels détenus en stock
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si les conditions suivantes sont réunies :
- la construction de l’immeuble résidentiel est en grande partie achevée en janvier, en février ou en mars de l’année civile;
- l’immeuble résidentiel est offert en vente au public durant l’année civile;
- l’immeuble résidentiel n’a jamais été occupé par un particulier à titre de résidence ou d’hébergement pendant l’année civile.
Exemple 2
Le particulier A et le particulier B ne sont ni des citoyens ni des résidents permanents du Canada et ensemble ils détiennent et contrôlent la totalité des actions ordinaires et des actions avec droit de vote d'une personne morale. La personne morale est constituée au Canada et ses actions ne sont pas cotées à une bourse de valeur canadienne désignée pour l'application de l'impôt sur le revenu canadien.
La personne morale exploite une entreprise de construction de maisons individuelles au Canada qui sont offertes en vente au public. À la fin de 2021, la personne morale a commencé la construction d’un immeuble résidentiel qu’elle a offert en vente au public peu de temps après le début des travaux de construction. La construction de l’immeuble était en grande partie achevée en mars 2022, mais au 31 décembre 2022, l’immeuble n’était pas vendu et n’a jamais été occupé par un particulier. Seule la personne morale figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire de l’immeuble.
La personne morale doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022 au plus tard le 30 avril 2023. Elle n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2022 parce que la construction de la maison était en grande partie achevée en mars 2022, la maison a été offerte en vente au public durant l’année civile 2022 et la maison n’a jamais été occupée par un particulier à titre de résidence ou d’hébergement durant l’année civile 2022.
Tenue de registres
Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.
Si vous n’avez pas de registres adéquats pour prouver que votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, l’ARC pourrait refuser votre exemption.
Pour en savoir plus
Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)
Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :
Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON K1A 0L5
Canada
Télécopieur : 1‑418‑566‑0319
Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.
Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.