Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels

La revente précipitée de biens comprend l’achat d’un bien immobilier résidentiel dans le but de la revendre dans une courte période de temps pour réaliser un profit. Cela comprend également la revente des droits d’achat d’une propriété avant sa vente officielle. 

Les profits découlant des reventes précipitées de biens sont entièrement imposables comme revenu tiré d’une entreprise et ne sont pas admissibles au taux d’inclusion de gains en capital de 50 % ou à l’exemption pour résidence principale.

Un « bien à revente précipitée » d’un contribuable est un logement du contribuable situé au Canada, qui n’est pas déjà considéré comme un inventaire du contribuable et qui a été détenue par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition (période de détention de 12 mois), à moins que la disposition puisse raisonnablement être considérée qu’elle se produit en raison ou en prévision d’un des événements de vie suivants:

• Le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable.
• Une personne liée qui se joint au ménage du contribuable ou le contribuable se joint au ménage d’une personne liée (p. ex., naissance d’un enfant, adoption, soins d’un parent âgé).
• L’échec du mariage ou d’une union de fait du contribuable, lorsque le contribuable vit séparé de son époux ou conjoint de fait pendant une période d’au moins 90 jours avant la disposition.
• Une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée (p. ex., menace de violence familiale).
• Le contribuable ou une personne liée souffre d’une incapacité ou d’une maladie grave.
• Une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait.
• Une réinstallation admissible du contribuable ou de l’époux ou du conjoint de fait du contribuable (p. ex., en général, une réinstallation qui permet au contribuable d’exploiter une entreprise, d’occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein).
• L’insolvabilité du contribuable (p. ex., en raison d’une accumulation de dettes).
• La destruction ou l’expropriation du bien (p. ex., lorsque le bien est détruit en raison d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine).

Dans le cas d’un contribuable qui détient un droit d’achat de biens immobiliers résidentiels pour une unité d’habitation située au Canada, la période de détention de 12 mois est réinitialisée une fois que le contribuable qui a conclu un contrat d’achat et de vente devient le propriétaire du bien immobilier résidentiel. 

À compter du 1^er janvier 2023, la nouvelle règle de présomption s’applique à un bien à revente précipitée afin de s’assurer que les profits sont assujettis à l’inclusion complète du revenu. En vertu de la nouvelle règle, les profits découlant de la vente d’un bien à revente précipitée sont réputés être un revenu d’entreprise. Lorsque la nouvelle règle de présomption s’applique, les profits sur la vente ne peuvent pas être traités comme un gain en capital (inclusion de 50 % du revenu) et l’exemption pour résidence principale n’est pas disponible.

L’Énoncé économique de l’automne 2022 a proposé que cette règle de présomption soit élargie afin d’inclure les profits découlant de la disposition des droits d’achat de biens immobiliers résidentiels au moyen de la cession d’un contrat de vente. Les profits découlant d’une cession d’un contrat de vente seraient considérés comme un revenu tiré d’une entreprise si les droits d’achat d’un bien étaient cédés avant la fin de la période de détention de 12 mois. La période de détention de 12 mois serait réinitialisée une fois que le contribuable qui a conclu un contrat d’achat et de vente devient le propriétaire du bien immobilier résidentiel. 

Toute perte découlant de la vente d’un bien à revente précipitée est réputée être nulle.

La nouvelle règle de présomption s’applique aux transactions effectuées à compter du 1^er janvier 2023.

Lorsque la nouvelle règle de présomption ne s’applique pas parce que la propriété n’est pas considérée comme un bien à revente précipitée (p. ex., en raison d’un événement de vie énuméré ci-dessus ou parce que la propriété a été détenue par le contribuable pendant au moins 365 jours consécutifs avant la disposition), il s’agira alors d’une question de fait à savoir si les profits découlant de la disposition sont imposés à titre de revenu d’entreprise ou de gain en capital.

Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez consulter le guide Gains en capital, et les pages Web Déclarer vos revenus immobiliers ou Effets fiscaux de l’achat d’un bien immobilier dans le but de le vendre à profit.

Consultez régulièrement le site Canada.ca pour les mises à jour sur les formulaires, les politiques, les lignes directrices, les questions et réponses et les conseils.