Effets fiscaux de l’achat d’un bien immobilier dans le but de le vendre à profit

 

Lorsque vous vendez votre résidence, vous n'êtes généralement pas tenu de payer d'impôt sur le profit tiré de la vente en raison de l’exemption pour résidence principale. Toutefois, si vous achetez un bien avec la principale intention de le vendre, vous devez payer de l’impôt sur tout gain (ou profit) qui résulte de la vente.

Le gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier est la différence entre le prix de vente du bien et son coût. Dans certaines situations, on considère le gain comme un revenu, et dans d’autres situations, comme un gain en capital.

Comment déclarer la vente d’un bien immobilier

La façon de déclarer la vente d’un bien immobilier dépend de nombreux facteurs. Il est obligatoire de déclarer à l’Agence du revenu du Canada (ARC) tous les biens vendus en 2016 ou après, y compris votre résidence principale.

Lorsque vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous déclarez soit un revenu d’entreprise, soit un revenu provenant d’un gain en capital. Si le bien a perdu de la valeur, vous pourriez aussi déclarer une perte d’entreprise ou une perte en capital. Si vous n’êtes pas certain de la façon de déclarer la vente, lisez les exemples ci-dessous. Vous pouvez également nous contacter ou obtenir des conseils auprès d’une source fiable, comme un fiscaliste.

Exemples

Achat avec l’intention d’effectuer une cession de contrat

Dans le cas d’une vente avec cession de contrat, l’acheteur d’un bien cède les obligations et les droits légaux de son contrat de vente à un acheteur secondaire. Vous devez déclarer tout profit tiré d’une vente avec cession de contrat comme un revenu d'entreprise dans l’année d’imposition où vous avez cédé vos droits.

Si le bien est une nouvelle construction (qui n’est pas encore occupée), le montant total reçu de la vente avec cession de contrat, y compris tout dépôt versé, est assujetti à la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH). Pour en savoir plus, allez à Cession d'un contrat de vente d'une habitation neuve ou d'un logement en copropriété neuf.

Achat pour revente précipitée

Dans ce scénario, un contribuable achète une propriété, en prend possession et fait habituellement des rénovations. Une fois la propriété améliorée, le contribuable la vend et les gains (ou les pertes) font partie de son revenu. Le contribuable peut avoir habité la propriété pendant qu’il faisait les rénovations. Toutefois, cela ne lui donne pas droit à l'exemption pour résidence principale, parce que son intention était toujours d’acheter le bien, de l’améliorer et de le vendre à profit. Lorsque vous achetez dans le but de faire une revente précipitée, vous devez déclarer tout profit de la vente comme un revenu d'entreprise.

Achat pour construire et vendre

Acheter pour construire et vendre est semblable à acheter pour faire une revente précipitée. Cela implique habituellement que le contribuable achète un terrain vacant et y construit une propriété qui est ensuite vendue, ou qu’il achète une propriété qui est ensuite rénovée en grande partie ou démolie et remplacée par une nouvelle construction. Le contribuable peut avoir habité la propriété pendant qu’il faisait des rénovations. Toutefois, cela ne lui donne pas droit à l'exemption pour résidence principale, parce que son intention était toujours d’acheter le bien, de l’améliorer et de le vendre à profit. Lorsque vous achetez pour construire et vendre, vous devez déclarer tout profit comme un revenu d'entreprise.

Achat pour générer un revenu de location

Dans ce scénario, un contribuable achète un bien immobilier pour gagner un revenu de location. Si vous vendez un bien que vous avez acheté pour générer un revenu de location, vous devez déclarer tout profit comme un gain en capital.

Qu’arrive-t-il si vous ne déclarez pas correctement la vente d’un bien immobilier?

Le secteur immobilier est l’un des nombreux secteurs que l’ARC surveille au moyen de vérifications fondées sur le risque qu’elle mène régulièrement dans tout le pays. L’ARC a récemment redoublé ses efforts liés à l’observation dans le secteur immobilier, particulièrement dans les secteurs où l’activité spéculative a augmenté.

Si votre déclaration est sélectionnée pour une vérification, voici certains facteurs dont l’ARC tiendra compte pour déterminer si vous avez déclaré correctement la vente d’un bien immobilier :

  • le type de bien vendu;
  • depuis combien de temps vous le possédiez;
  • si vous avez déjà vendu des biens similaires;
  • si vous avez fait des travaux pour améliorer le bien;
  • la raison pour laquelle vous avez vendu le bien;
  • votre intention lorsque vous avez acheté le bien.

Comment corriger votre situation fiscale

Si vous avez omis de déclarer une partie de votre revenu à l’ARC ou n’avez pas respecté toutes vos obligations fiscales, vous pourriez être admissible à un allègement des pénalités grâce au Programme des divulgations volontaires. L’ARC offre aux contribuables la possibilité de prendre l’initiative de corriger ou de compléter leurs renseignements au moyen de ce programme.

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