Taxe de vente harmonisée - Renseignements sur les maisons construites par le propriétaire, les maisons mobiles et les maisons flottantes en Ontario
Info TPS/TVH GI-082
Juin 2010
Le gouvernement de l'Ontario met en place une taxe de vente harmonisée (TVH) qui entrera en vigueur le 1er juillet 2010.
En Ontario, la TVH de 13 % consistera en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 8 %.
Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales proposées dans les documents suivants :
- le budget de l'Ontario de 2009 et l'Avis d'information sur la TVH no 2 intitulé Venir en aide aux acheteurs d'habitations et à l'industrie du logement en offrant un remboursement bonifié pour habitations neuves, un remboursement pour immeubles d'habitation neufs et des règles transitoires, qui ont été publiés par le gouvernement de l'Ontario le 18 juin 2009;
- l'Avis d'information sur la TVH no 4 intitulé Renseignements supplémentaires pour les acheteurs d'habitations et l'industrie du logement assujettis à la TVH en Ontario, qui a été publié par le gouvernement de l'Ontario le 19 novembre 2009.
Les observations contenues dans le présent document ne doivent pas être considérées comme une déclaration de l'Agence du revenu du Canada (ARC) selon laquelle les modifications proposées auront effectivement force de loi dans leur forme actuelle.
Le présent document d'information fournit des renseignements aux particuliers qui construisent leur propre maison ou y apportent des rénovations majeures (ou qui engagent quelqu'un pour le faire), ou qui achètent une maison mobile ou flottante neuve. Il explique la façon dont les mesures fiscales s'appliqueront et les remboursements pour habitations neuves qui peuvent être offerts.
Les constructeurs qui vendent des habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures en Ontario devraient consulter l'Info TPS/TVH Taxe de vente harmonisée - Renseignements pour les constructeurs d'habitations neuves en Ontario (GI-083).
Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, maison mobile et rénovations majeures) s'appliqueront en général en vertu du régime de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle (RC4052) et l'Info TPS/TVH Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier (GI-005).
Habitations neuves
L'expression « habitations neuves » qui est utilisée dans le présent document d'information signifie les habitations nouvellement construites ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (B-092).
Comment la TVH s'appliquera-t-elle?
En règle générale, la TVH de 13 % (composante fédérale de 5 % et composante provinciale de 8 %) s'appliquera aux achats, locations et autres acquisitions de biens et de services effectués en Ontario de la même façon que la TPS de 5 % s'applique actuellement.
Cela signifie que les achats de biens, y compris un terrain, ou de services qui sont généralement assujettis à la TPS en vertu des règles existantes, seront assujettis à la TVH, sous réserve des règles transitoires s'appliquant aux opérations qui chevauchent le 1er juillet 2010.
La plupart des biens et services achetés pour construire une maison ou y apporter des rénovations majeures sont actuellement assujettis à la TPS et seront assujettis à la TVH.
Règles particulières visant la transition de la TPS à la TVH
Des règles particulières s'appliquent en vue de déterminer si la TPS de 5 % ou la TVH de 13% s'applique aux achats qui chevauchent le 1er juillet 2010.
Par exemple, les achats de produits, tels que du bois d'œuvre, dont le montant à payer au fournisseur devient exigible, ou est payé sans devenir exigible, après avril 2010 et avant juillet 2010, seront assujettis à la taxe comme suit, selon le moment où les produits sont livrés et la propriété est transférée :
- si les produits sont livrés et la propriété est transférée avant juillet 2010, la TPS de 5 % s'applique;
- si les produits sont livrés et la propriété est transférée après juin 2010, la TVH de 13 % s'applique, même si le montant facturé par le fournisseur devient exigible, ou est payé sans devenir exigible, avant juillet 2010.
Pour en savoir plus sur ces règles particulières, consultez l'avis sur la TPS/TVH Taxe de vente harmonisée de l'Ontario et de la Colombie-Britannique - Questions et réponses sur les règles transitoires générales visant les biens meubles et les services (NOTICE247), l'Info TPS/TVH Transition à la taxe de vente harmonisée de l'Ontario et de la Colombie-Britannique - Services (GI-056) et l'Info TPS/TVH Transition à la taxe de vente harmonisée de l'Ontario et de la Colombie-Britannique - Produits (GI-070).
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Un particulier qui construit sa propre maison ou y apporter des rénovations majeures (ou qui engage quelqu'un pour le faire) peut avoir le droit de demander un remboursement pour habitations neuves pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, payée pour construire la maison ou y apporter des rénovations majeures.
Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves est généralement offert si toutes les conditions liées au remboursement sont réunies, dont les suivantes :
- le particulier construit une habitation ou y apporte des rénovations majeures et celle-ci sera sa résidence habituelle ou celle d'un parent ;
- la juste valeur marchande de l'habitation (le bâtiment et le terrain) au moment où elle est achevée en grande partie est inférieure à 450 000 $
Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves continuera d'être offert après la mise en place de la TVH en Ontario.
Paiement de la taxe à différents taux
Après la mise en place de la TVH, certains achats visant la construction ou les rénovations majeures d'une maison pourraient être assujettis à la TVH de 13 %, tandis que d'autres achats effectués à cette fin ont été assujettis à la TPS de 5 %. De plus, en raison des réductions du taux de la TPS (de 7 % à 6 % au 1er juillet 2006, puis de 6 % à 5 % au 1er janvier 2008), ces achats pourraient avoir été assujettis à la TPS à différents taux. Par exemple, un particulier pourrait avoir payé la TPS de 7 % sur l'achat d'un terrain en décembre 2001, la TPS de 6 % sur l'acquisition de services d'architecture en novembre 2007 et la TVH de 13 % sur des services de plomberie et d'électricité effectués après juin 2010.
Dans ce cas, le particulier pourrait avoir droit à un remboursement pour habitations neuves pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, qu'il a payée sur ces achats, peu importe le taux de TPS/TVH qui s'y appliquait. Toutefois, le remboursement maximal auquel il a droit peut être rajusté selon les achats effectués. Les montants maximaux de remboursement sont inscrits sur la demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves et sont expliqués dans le guide Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028).
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario
Un particulier qui construit sa propre maison ou y apporte des rénovations majeures (ou qui engage quelqu'un d'autre pour le faire) pourrait avoir droit à un remboursement pour habitations neuves de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH qu'il a payée pour construire sa maison ou y apporter des rénovations majeures.
Le particulier aura droit au remboursement dans l'un des cas suivants :
- il a droit au remboursement pour habitations neuves pour la composante fédérale de la TVH;
- il aurait droit au remboursement pour habitations neuves pour la composante fédérale de la TVH si la juste valeur marchande de l'habitation au moment où elle est achevée en grande partie était inférieure à 450 000 $.
Le remboursement pour habitations neuves de l'Ontario équivaudra à 75 % de la composante provinciale de la TVH que le particulier a payée sur la construction ou les rénovations majeures de sa maison, jusqu'à l'un des deux montants maximaux suivants :
- un montant maximal de 16 080 $, si le particulier n'a pas payé la TVH sur l'achat du terrain (p. ex. la TVH ne s'applique pas si la propriété ou la possession du terrain est transférée au particulier avant juillet 2010 ou si l'achat est exonéré de la TVH) ou si le particulier loue le terrain;
- un montant maximal de 24 000 $, si le particulier a payé la TVH sur l'achat du terrain (p. ex. si la propriété et la possession du terrain sont transférées au particulier après juin 2010).
Exemple
Lise a acheté un terrain et a engagé un constructeur pour y construire sa maison. Le constructeur commence la construction en août 2010 et l'achève en décembre 2010. Au moment où la construction est achevée en grande partie, la juste valeur marchande de la maison (le bâtiment et le terrain) s'élève à 340 000 $.
Pendant le processus, Lise a payé la TPS/TVH comme suit :
| Achats | Taxe | Taxe payée |
|---|---|---|
| Terrain | TPS (5 %) | 5 000 $ |
| Tous les autres achats | TVH (13 %) | 26 000 $ |
| Taxe totale payée | 31 000 $ | |
Dans ce cas, le remboursement maximal de la TPS/TVH pour habitations neuves s'élève à 6 300 $, puisque la totalité de la TPS et de la composante fédérale de la TVH ont été payées au taux de 5 %. Si, par exemple, certains achats avaient été assujettis à la TPS de 6 % ou de 7 %, le montant maximal aurait été différent.
Le remboursement maximal pour habitations neuves de l'Ontario s'élève à 16 080 $, puisque Lise n'a pas payé la TVH sur l'achat de son terrain. Si tel avait été le cas, le remboursement maximal pour habitations neuves de l'Ontario aurait été de 24 000 $.
Si Lise remplit toutes les conditions pour demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, elle pourrait demander un remboursement total de 17 400 $, calculé comme suit :
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves :
Composante fédérale de la TVH totale payée
= 26 000 $ × 5/13
= 10 000 $
TPS et composante fédérale de la TVH totales payées
= 5 000 $ + 10 000 $
= 15 000 $
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
= 15 000 $ × 36 %
= 5 400 $
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario :
Composante provinciale de la TVH totale payée
= 26 000 $ × 8/13
= 16 000 $
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario
= 16 000 $ × 75 %
= 12 000 $
Total du remboursement pour habitations neuves
= 5 400 $ + 12 000 $
= 17 400 $
Si la juste valeur marchande de la maison de Lise au moment où la construction était achevée en grande partie s'élevait à 450 000 $ ou plus, elle n'aurait pas droit au remboursement pour habitations neuves relativement à la TPS, ou la composante fédérale de la TVH. Toutefois, tant que Lise remplit toutes les autres conditions pour demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, elle aurait toujours le droit de demander le remboursement pour habitations neuves de l'Ontario relativement à la composante provinciale de la TVH.
Comment demander le remboursement pour habitations neuves de l'Ontario
On peut demander le remboursement pour habitations neuves de l'Ontario en remplissant la nouvelle annexe provinciale GST191 - Annexe pour le remboursement de l'Ontario (RC7191-ON) qui fera partie de la demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, le formulaire Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons neuves construites par le propriétaire (GST191) et la Feuille de travail pour sommaire de construction (GST191-WS). Cette nouvelle annexe ainsi qu'une demande révisée de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves seront disponibles sur le site Web de l'ARC d'ici juillet 2010. La demande de remboursement et la nouvelle annexe se trouveront aussi dans le guide Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028).
Tous les formulaires requis pour demander le remboursement actuel de la TPS/TVH pour habitations neuves se trouvent sur notre site Web à www.arc.gc.ca/tpstvhpub.
Comment la TVH s'applique-t-elle aux maisons mobiles ou flottantes?
La vente d'une maison mobile ou flottante neuve par un constructeur ou un concessionnaire de telles maisons est actuellement assujettie à la TPS et sera assujettie à la TVH lorsque cette dernière aura été mise en place.
Une maison modulaire peut être considérée comme une maison mobile aux fins de la TPS/TVH. Pour en savoir plus, consultez l'énoncé de politique sur la TPS/TVH La signification de « dont la fabrication et l'assemblage sont achevés ou achevés en grande partie » dans la définition de « maison mobile » (P-223).
La TVH s'appliquera généralement aux achats de maisons mobiles ou flottantes neuves si, en vertu d'un contrat de vente écrit pour la maison, la propriété et la possession de la maison sont toutes les deux transférées à l'acheteur après juin 2010. Si la propriété ou la possession est transférée à l'acheteur avant juillet 2010 en vertu du contrat écrit, la TPS de 5 % s'appliquera et la TVH ne s'appliquera pas.
Si un constructeur (ou un vendeur) et un acheteur signent un contrat de vente écrit à différentes dates, aux fins de l'application des règles transitoires, le contrat est conclu à la date de signature de la dernière partie (c.-à-d. le constructeur ou l'acheteur) visée par le contrat écrit.
Lorsque la TVH s'applique, elle sera généralement exigible soit le jour où la propriété de la maison mobile ou flottante est transférée à l'acheteur, soit le jour où la possession est transférée à l'acheteur, selon la date qui vient en premier lieu.
Un particulier qui achète une maison mobile ou flottante neuve peut avoir droit à un remboursement pour habitations neuves pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, qu'il a payée sur l'achat de la maison. Un remboursement pour habitations neuves de l'Ontario sera offert pour la composante provinciale de la TVH payée sur l'achat de la maison mobile ou flottante neuve.
Lorsqu'un particulier remplit toutes les conditions pour demander un remboursement pour habitations neuves relativement à l'achat d'une maison mobile ou flottante, il peut choisir l'une des deux options qui suivent pour demander le remboursement pour habitations neuves. L'une de ces options peut être plus avantageuse selon la situation du particulier.
Option 1 - Remboursement pour habitations neuves pour les maisons construites par le propriétaire
En vertu de cette option, le particulier pourrait demander un remboursement pour habitations neuves pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, qu'il a payée à l'achat de la maison mobile ou flottante et à l'acquisition d'autres biens et services en vertu d'un contrat distinct avec le constructeur ou le concessionnaire, ou auprès de tout autre fournisseur. Par exemple, si le particulier a payé la TPS/TVH sur l'achat du terrain ou sur des améliorations au terrain ou à la maison mobile ou flottante, cette taxe peut être incluse dans le calcul du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
De plus, un remboursement pour habitations neuves de l'Ontario peut être offert, qui équivaut à 75 % de la composante provinciale de la TVH payée sur l'achat de la maison mobile ou flottante, le terrain et tout autre bien ou service, jusqu'à un remboursement maximal de 16 080 $ (si le particulier n'a pas payé la TVH sur l'achat du terrain) ou de 24 000 $ (si le particulier a payé la TVH sur l'achat du terrain).
En vue de demander un remboursement pour habitations neuves en vertu de l'option 1, un particulier doit remplir le formulaire Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons neuves construites par le propriétaire (GST191), la Feuille de travail pour sommaire de construction (GST191-WS) et l'annexe GST191 - Annexe pour le remboursement de l'Ontario (RC7191-ON).
Option 2 - Remboursement pour habitations neuves pour une maison achetée d'un constructeur
En vertu de cette option, le particulier qui a payé la TVH sur l'achat d'une maison mobile ou flottante peut avoir droit à un remboursement pour habitations neuves pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, et/ou à un remboursement pour habitations neuves de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH, qu'il a payées sur l'achat de la maison. Dans ce cas, le remboursement pour habitations neuves de l'Ontario équivaudrait à 75 % de la composante provinciale de la TVH, jusqu'à un montant maximal de 24 000 $.
En règle générale, en vertu de l'option 2, la TPS/TVH payée sur d'autres achats liés à la maison mobile ou flottante neuve ne peut être incluse dans la demande de remboursement de l'acheteur. Toutefois, si le particulier a acheté une maison mobile et le terrain du constructeur ou du concessionnaire en vertu d'un même contrat de vente écrit, il pourrait avoir droit à un remboursement pour habitations neuves pour l'achat de la maison mobile et du terrain.
En vue de demander un remboursement pour habitations neuves en vertu de l'option 2, un particulier doit remplir le formulaire Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons achetées d'un constructeur (GST190), le document GST190 – Feuille de calcul (RC7190-WS) et l'annexe GST190 – Annexe pour le remboursement de l'Ontario (RC7190-ON).
Exemple
Hugo a acheté un terrain avant juillet 2010 sur lequel il a l'intention de construire sa maison. Il a payé la TPS sur l'achat du terrain. En juillet 2010, Hugo achète, au coût de 300 000 $, une maison modulaire d'un constructeur. La maison modulaire correspond à la définition d'une maison mobile aux fins de la TPS/TVH. Il paie la TVH sur l'achat de la maison modulaire. Au moment où l'installation de la maison modulaire est achevée en grande partie, la juste valeur marchande de la maison (bâtiment et terrain) s'élève à 350 000 $.
Pendant le processus, Hugo a payé la TPS/TVH comme suit :
| Achats | Taxe | Taxe payée |
|---|---|---|
| Terrain | TPS de 5 % | 2 500 $ |
| Maison modulaire | TVH de 13 % | 39 000 $ |
| Taxe totale payée | 41 500 $ | |
Si Hugo remplit toutes les conditions pour demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, il pourrait demander, en vertu de l'option 2, un remboursement total pour habitations neuves de 23 400 $, calculé comme suit :
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (pour la composante fédérale de la TVH) :
Composante fédérale de la TVH totale payée
= 39 000 $ × 5/13
= 15 000 $
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
= 15 000 $ × 36 %
= 5 400 $
Ce remboursement est calculé en fonction de la composante fédérale de la TVH payée sur l'achat de la maison modulaire, laquelle est considérée comme une maison mobile. La TPS payée sur le terrain n'est pas comprise dans le calcul du montant de remboursement puisque Hugo n'a pas acheté le terrain et la maison modulaire du même constructeur en vertu du même contrat d'achat.
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario :
Composante provinciale de la TVH totale payée
= 39 000 $ × 8/13
= 24 000 $
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario
= 24 000 $ × 75 %
= 18 000 $
Remboursement total pour habitations neuves
= 5 400 $ + 18 000 $
= 23 400 $
Si Hugo remplit toutes les conditions pour demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, il pourrait demander, en vertu de l'option 1, un remboursement total pour habitations neuves de 22 380 $, calculé comme suit :
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (pour la TPS et la composante fédérale de la TVH) :
Composante fédérale de la TVH totale payée
= 39 000 $ × 5/13
= 15 000 $
TPS et composante fédérale de la TVH totales payées
= 2 500 $ + 15 000 $
= 17 500 $
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
= 17 500 $ × 36 %
= 6 300 $
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario :
Composante provinciale de la TVH totale payée
= 39 000 $ × 8/13
= 24 000 $
Remboursement pour habitations neuves de l'Ontario
= 24 000 $ × 75 %
= 18 000 $
= 16 080 $ (montant maximal)
Remboursement total pour habitations neuves
= 6 300 $ + 16 080 $
= 22 380 $
Le montant maximal du remboursement pour habitations neuves de l'Ontario est de 16 080 $ puisque Hugo n'a pas payé la TVH sur l'achat de son terrain.
Dans ce cas, il est plus avantageux pour Hugo d'utiliser l'option 2.
Consultez le guide Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028) pour des renseignements sur le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves pour les maisons mobiles ou flottantes. Ce guide sera mis à jour d'ici juillet 2010 afin de tenir compte du remboursement pour habitations neuves de l'Ontario qui sera offert.
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