Comment déterminer le pourcentage d'achèvement aux fins des remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves et du redressement fiscal transitoire en Ontario et en Colombie-Britannique
Info TPS/TVH GI-105
Juillet 2010
Les gouvernements de l'Ontario et de la Colombie-Britannique ont tous les deux mis en place une taxe de vente harmonisée (TVH) qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2010.
En Ontario, la TVH de 13 % consiste en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 8 %.
En Colombie-Britannique, la TVH de 12 % consiste en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 7 %.
Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales comprises dans le Règlement no2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée.
Le présent document d'information présente les méthodes que l'Agence du revenu du Canada (ARC) considère justes et raisonnables pour déterminer le pourcentage d'achèvement au 1er juillet 2010 des travaux de construction ou de rénovations majeures d'un immeuble d'habitation situé en Ontario ou en Colombie-Britannique. Il est nécessaire d'établir ce pourcentage d'achèvement des travaux pour calculer les remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves et le redressement fiscal transitoire. La détermination du pourcentage doit se faire de manière juste et raisonnable.
Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, immeuble d'habitation en copropriété, maison mobile, immeuble d'habitation, habitation, logement en copropriété, immeuble d'habitation à logement unique et rénovations majeures) s'appliquent en général en vertu du régime de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations. Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, dans l'info TPS/TVH GI-005, Vente d'une résidence par un constructeur qui est un particulier et dans le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2, Immeubles résidentiels, ou dans des énoncés de politique connexes.
Rénovations majeures
Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
Remboursement transitoire provincial pour habitations neuves
De façon générale, un remboursement transitoire provincial pour habitations neuves est offert pour un immeuble d'habitation neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, ou une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples, si au moins 10 % des travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation, ou de l'adjonction, sont achevés au 1er juillet 2010 et qu'au moins une des conditions suivantes est remplie :
- la vente de l'immeuble d'habitation est assujettie à la TVH de 13 % en Ontario, ou de 12 % en Colombie-Britannique;
- le constructeur de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction est considéré avoir effectué une fourniture à soi-même de cet immeuble ou de cette adjonction le 1er juillet 2010 ou après;
- le constructeur est considéré avoir perçu le redressement fiscal transitoire pour l'immeuble d'habitation.
De façon générale, le remboursement transitoire provincial pour habitations neuves a été instauré pour éviter qu'un immeuble d'habitation neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures soit assujetti à la fois à la TVH (ou le redressement fiscal transitoire s'il s'agit d'un logement en copropriété ou d'un immeuble d'habitation en copropriété) et à la taxe de vente au détail (TVD) de l'Ontario, ou à la taxe de vente provinciale (TVP) de la Colombie-Britannique, en remboursant un montant qui correspond généralement au montant de la TVD ou de la TVP qui est inclus dans le prix de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction. Le remboursement transitoire provincial pour habitations neuves n'est pas offert pour les maisons mobiles, les maisons flottantes et les maisons construites par soi-même. Il n'est pas offert non plus si le bâtiment de l'immeuble d'habitation est vendu à une personne alors que le terrain connexe lui est loué.
Aux fins du remboursement transitoire provincial pour habitations neuves, le pourcentage d'achèvement des travaux pour un logement en copropriété faisant partie d'un immeuble d'habitation en copropriété est le pourcentage d'achèvement des travaux de cet immeuble au 1er juillet 2010, sauf si le logement est rénové en grande partie alors que l'immeuble d'habitation où il se trouve ne l'est pas. Dans ce cas, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur les rénovations majeures du logement en copropriété seulement.
Pour obtenir des renseignements détaillés sur les remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves, consultez l'info TPS/TVH GI-096, Taxe de vente harmonisée -Remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique.
Le présent document n'explique pas la méthode de calcul selon la contrepartie ou celle selon la surface intérieure dont on peut se servir pour déterminer le montant du remboursement transitoire provincial pour habitations neuves. Le présent document traite seulement la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux pour un immeuble d'habitation neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures au 1er juillet 2010. La détermination du pourcentage d'achèvement des travaux peut être faite au moyen des méthodes selon la surface ou d'autres méthodes qui sont expliquées plus loin. Toutefois, après avoir établi le pourcentage d'achèvement des travaux, consultez l'info TPS/TVH GI-096, Taxe de vente harmonisée -Remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves en Ontario et en Colombie-Britannique, pour obtenir des renseignements sur les méthodes utilisées pour calculer le remboursement transitoire provincial pour habitations neuves.
Redressement fiscal transitoire
Le redressement fiscal transitoire est un montant que le constructeur est considéré avoir perçu sur la vente d'un immeuble d'habitation neuf ou ayant fait l'objet de rénovations majeures qui est un immeuble d'habitation à logement unique, un logement en copropriété ou un immeuble d'habitation en copropriété, et qui bénéficie de droits acquis. Pour en savoir plus sur les habitations bénéficiant de droits acquis, consultez l'info TPS/TVH GI-083, Taxe de vente harmonisée - Renseignements pour les constructeurs d'habitations maisons neuves en Ontario ou l'info TPS/TVH GI-084, Taxe de vente harmonisée - Renseignements pour les constructeurs d'habitations maisons neuves en Colombie-Britannique.
Le constructeur doit déclarer le redressement fiscal transitoire relativement à un immeuble d'habitation à logement unique lorsque les travaux de construction ou de rénovations majeures de cet immeuble ne sont pas achevés en grande partie au 1er juillet 2010. Le montant du redressement fiscal transitoire est fondé sur le pourcentage d'achèvement des travaux de l'immeuble au 1er juillet 2010.
Pour de qui est d'un immeuble d'habitation qui est un logement en copropriété ou un immeuble d'habitation en copropriété dont la vente bénéficie de droits acquis, le constructeur doit déclarer le redressement fiscal transitoire, peu importe le pourcentage d'achèvement des travaux de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010.
Le redressement fiscal transitoire tient compte de la TVD ou de la TVP que le constructeur aurait payée à l'égard des matériaux de construction achetés après juin 2010 si la TVD ou la TVP étaient restées en place. Pour obtenir des renseignements détaillés sur le redressement fiscal transitoire, consultez l'info TPS/TVH GI-095, Taxe de vente harmonisée - Renseignements sur le redressement fiscal transitoire pour les constructeurs d'habitations en Ontario et en Colombie-Britannique.
Détermination du pourcentage d'achèvement
Le pourcentage d'achèvement des travaux de construction ou de rénovations majeures d'un immeuble d'habitation au 1er juillet 2010 ne peut être déterminé que si les travaux de construction ou de rénovations majeures ont commencé avant le 1er juillet 2010. La question de savoir si les travaux de construction ou de rénovations majeures ont commencé avant le 1er juillet 2010 est une question de fait. Dans le cas d'un immeuble d'habitation neuf, la construction débute lorsqu'on commence l'excavation du site dans le cadre des activités de construction de l'immeuble.
Le présent document ne s'applique pas si les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation n'ont pas commencé avant le 1er juillet 2010. Si les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation n'ont pas commencé avant le 1er juillet 2010, une personne n'a pas droit au remboursement transitoire provincial pour habitations neuves à l'égard de cet immeuble. Pour ce qui est du redressement fiscal transitoire, le pourcentage d'achèvement des travaux est de 0 %, peu importe si le constructeur a encouru certaines dépenses dont on tiendrait normalement compte lors de la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux, si les travaux de construction ou de rénovations majeures avaient commencé avant le 1er juillet 2010.
La détermination du pourcentage d'achèvement des travaux de construction ou de rénovations majeures d'un immeuble d'habitation ne tient pas compte du coût du terrain connexe à l'immeuble étant donné que le terrain n'est généralement pas considéré comme construit ou rénové. L'annexe du présent document renferme des renseignements supplémentaires sur les biens et services qui sont généralement inclus, ou exclus, par rapport à la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux.
Pour un projet d'immeuble d'habitation en copropriété où il y a des habitations dans plus d'un bâtiment, le pourcentage d'achèvement des travaux doit normalement être établi immeuble par immeuble.
Lorsque la méthode des coûts sert à déterminer le pourcentage d'achèvement des travaux, les dépenses communes à un projet comptant plus d'un immeuble doivent être réparties proportionnellement selon les divers immeubles en fonction du coût de chaque immeuble par rapport au coût total de tous les immeubles du projet, pourvu que les aires communes auxquelles ces dépenses communes sont liées fassent partie de l'immeuble d'habitation du bâtiment donné (c.-à-d. raisonnablement nécessaires à l'utilisation du bâtiment comme lieu de résidence de particuliers).
Le présent document ne s'applique pas à toute partie de terrain ou de bâtiment qui ne fait pas partie d'un immeuble d'habitation.
De façon générale, les six méthodes qui suivent sont considérées comme des méthodes justes et raisonnables pouvant servir à déterminer le pourcentage d'achèvement des travaux.
Méthode 1 - Dépenses en capital et dépenses d'exploitation
Selon cette méthode, il y a lieu de déterminer les dépenses en capital et les dépenses d'exploitation engagées dans les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010, par rapport au coût total prévu à cette même date pour les dépenses en capital et les dépenses d'exploitation effectuées pour construire ou rénover l'immeuble d'habitation.
Ces dépenses comprennent toutes les dépenses nécessaires pour que l'immeuble soit en état de servir comme lieu de résidence, sauf les dépenses pour acheter le terrain et certaines dépenses connexes. Les dépenses comprennent les frais de matériaux et de main-d'œuvre de même que les frais généraux raisonnablement attribuables aux travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation. L'annexe du présent document donne un aperçu des dépenses à inclure, ou à exclure, lors de la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux. De plus, la détermination de ces dépenses doit être conçue pour qu'il y ait un rapprochement raisonnable et adéquat des dépenses et de la valeur ajoutée au 1er juillet 2010.
On ne doit pas tenir compte des dépenses pour les matériaux de construction achetés au 1er juillet 2010 s'ils n'ont pas encore été utilisés à cette date. Par contre, en déterminant le montant total des dépenses en capital et des dépenses d'exploitation au 1er juillet 2010, il faudrait tenir compte des dépenses qui sont facturées au constructeur après le 1er juillet 2010 si elles sont liées à des travaux effectués ou à des matériaux livrés et utilisés le 1er juillet ou avant.
Les coûts totaux prévus pour les dépenses en capital et les dépenses d'exploitation engagées au 1er juillet 2010 pour les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble devraient comprendre les économies de coûts et les dépassements de coûts qui sont connus ou prévus au 1er juillet 2010.
Méthode 2 - Surface intérieure
Selon cette méthode, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur la proportion de la surface intérieure de l'immeuble d'habitation dont les travaux de construction ou de rénovations majeures sont achevés au 1er juillet 2010, par rapport à la surface intérieure totale, tel qu'il est documenté dans les plans et dessins de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010.
La surface intérieure comprend tous les espaces habitables à l'intérieur de l'immeuble d'habitation, y compris les aires communes comme les halls d'entrée, les corridors, les escaliers, les gaines d'ascenseur, les buanderies, les salles de jeu, les piscines intérieures et les espaces semblables. La surface intérieure ne comprend pas les salles d'entreposage, les greniers et les sous-sols, sauf s'ils sont finis de façon comparable au reste de l'espace habitable par un constructeur de l'immeuble. De même, les aires commerciales, les stationnements, les garages, les salles prévues pour les appareils de chauffage ou de refroidissement, ou pour les appareils de distribution d'eau, de gaz ou d'électricité et les endroits semblables ne font pas partie de la surface intérieure.
La surface intérieure est l'ensemble de l'immeuble au niveau du sol, en plus de la surface de tous les autres étages, au-dessus ou au-dessous du niveau du sol, conçus pour servir de lieu d'habitation et mesurés à partir de la surface extérieure des murs extérieurs si les murs ne sont pas adjacents à tout autre immeuble d'habitation ou habitation. Si les murs sont adjacents à un autre immeuble d'habitation ou habitation (p. ex. un logement en copropriété qui est adjacent à un autre logement en copropriété de l'immeuble d'habitation en copropriété), la surface intérieure est mesurée à partir du milieu des murs extérieurs.
Les pièces justificatives relatives à la surface intérieure de l'immeuble d'habitation achevé au 1er juillet 2010 peuvent inclure les documents suivants :
- le contrat de construction;
- les dessins et les plans de construction ou de rénovations majeures;
- les rapports d'ingénierie et d'architecture;
- les rapports d'inspection de la banque pour appuyer les retraits sur l'hypothèque du constructeur.
Méthode 3 - Surface totale
Selon cette méthode, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur la proportion de la surface de l'immeuble d'habitation dont les travaux de construction ou de rénovations majeures sont achevés au 1er juillet 2010 par rapport à la surface totale de l'immeuble, tel qu'il est documenté dans les plans et dessins de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010.
La surface totale comprend la surface intérieure et les endroits qui ne font pas partie de la surface intérieure, pourvu qu'ils fassent partie de l'immeuble d'habitation.
Les pièces justificatives relatives à la surface de l'immeuble d'habitation achevé au 1er juillet 2010 peuvent inclure les documents suivants :
- le contrat de construction;
- les dessins et les plans de construction ou de rénovations majeures;
- les rapports d'ingénierie et d'architecture;
- les rapports d'inspection de la banque pour appuyer les retraits sur l'hypothèque du constructeur.
Méthode 4 - Juste valeur marchande
Selon cette méthode, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur la proportion de la juste valeur marchande attestée du bâtiment (excluant le terrain), ou d'une partie du bâtiment, au stade d'achèvement des travaux de construction ou de rénovations majeures au 1er juillet 2010, par rapport à ce que serait la juste valeur marchande attestée du bâtiment si les travaux étaient achevés en grande partie au 1er juillet 2010.
Méthode 5 - Facturation progressive
Selon cette méthode, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur la proportion de la facturation progressive effectuée pour les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010, par rapport à la contrepartie totale que l'on prévoit payer pour construire ou rénover l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010.
Lorsqu'un constructeur demande à une personne d'effectuer des paiements en fonction du travail effectué conformément aux termes du contrat relatif à la construction ou aux rénovations majeures de l'immeuble d'habitation, le pourcentage d'achèvement des travaux peut être établi selon la facturation progressive effectuée au 1er juillet 2010. Toutefois, cette facturation ne devrait inclure aucun montant se rapportant aux travaux qui ne sont pas encore effectués ou aux biens qui n'ont pas encore été livrés au 1er juillet 2010 (ou, s'ils ont été livrés, qui n'ont pas encore été utilisés à cette date).
La contrepartie totale que l'on prévoit payer pour les travaux de construction ou de rénovations majeures de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010 doit inclure tous les redressements à la contrepartie connus ou prévus au 1er juillet 2010.
Méthode 6 - Rapport certifié
Selon cette méthode, le pourcentage d'achèvement des travaux est fondé sur un rapport préparé par un ingénieur, un architecte ou un autre professionnel qualifié pour certifier la valeur ou l'ampleur des travaux achevés au 1er juillet 2010.
Documentation
La documentation servant à déterminer le pourcentage d'achèvement des travaux doit être conservée pendant six ans et elle doit faire partie des livres et registres d'une personne puisque cette détermination peut faire l'objet d'une vérification.
Exemple
Un constructeur a commencé à construire un immeuble d'habitation avant le 1er juillet 2010.
Le constructeur a engagé les dépenses suivantes (en millions de dollars) au 1er juillet 2010 :
| Terrain | 2,0 $ |
| Dépenses liées à l'acquisition età l'entretien du terrain avant la construction | 0,4 $ |
| Matériaux de construction utilisés et services réalisés | 4,0 $ |
| Honoraires des architectes, plans et dessins de l'immeuble d'habitation | 1,0 $ |
| Honoraires des avocats et des comptables liés à la construction de l'immeuble d'habitation | 0,2 $ |
| Dépenses totales au 1er juillet 2010 | 7.6 M$ |
Les dépenses totales (en millions de dollars) prévues pour construire l'immeuble d'habitation, y compris le terrain, au 1er juillet 2010 s'élèvent à 15 millions de dollars. Il s'agit des dépenses suivantes :
| Terrain | 2,0 $ |
| Dépenses liées à l'acquisition età l'entretien du terrain avant la construction | 0,4 $ |
| Matériaux de construction et services | 11,0 $ |
| Honoraires des architectes, plans et dessins de l'immeuble d'habitation | 1,0 $ |
| Frais d'aménagement paysager, de stationnement et de raccord aux services publics |
0,3 $ |
| Honoraires des avocats et des comptables liés à la construction de l'immeuble d'habitation |
0.3 $ |
| Dépenses totales | 15.0 M$ |
Les dépenses totales prévues incluent un montant supplémentaire de 0,5 million de dollars attribuable à une augmentation des coûts de matériaux de construction engagés au 1er juillet 2010 et des dépenses supplémentaires prévues au 1er juillet 2010 qui sont liées aux matériaux nécessaires pour achever la construction.
Le 1er juillet 2010, il est prévu que la surface totale de l'immeuble d'habitation équivaudra à 1 900 mètres carrés (m2), dont 1 400 mètres carrés constitueront la surface intérieure.
Au 1er juillet 2010, la surface totale achevée équivaut à 1 100 mètres carrés, alors que la surface intérieure achevée équivaut à 800 mètres.
La juste valeur marchande estimée du bâtiment (excluant le terrain) s'il avait été achevé en grande partie au 1er juillet 2010 s'élèverait à 25 millions de dollars. La juste valeur marchande estimée du bâtiment achevé au 1er juillet 2010 s'élève à 13 millions de dollars.
Le pourcentage d'achèvement de l'immeuble d'habitation au 1er juillet 2010 doit être déterminé de façon juste et raisonnable.
Les déterminations du pourcentage d'achèvement des travaux qui suivent illustrent quelques-unes des méthodes qui sont généralement considérées comme justes et raisonnables.
| Méthode 1 – Dépenses en capital et dépenses d'exploitation |
|
|---|---|
| Montant total prévu pour les dépenses en capital et les dépenses d'exploitation excluant toutes dépenses liées à l'acquisition du terrain et celles liées à l'acquisition et à l'entretien du terrain avant la construction au 1er juillet 2010 |
12,6 M$ |
| Montant total des dépenses en capital et des dépenses d'exploitation excluant toutes dépenses liées à l'acquisition du terrain et celles liées à l'acquisition et à l'entretien du terrain avant la construction qui ont été engagées au 1er juillet 2010 |
5,2 M$ |
| Pourcentage d'achèvement des travaux (5,2 M$ ÷ 12,6 M$ × 100) | 41,27 % |
| Méthode 2 – Surface intérieure | |
|---|---|
| Surface intérieure de l'immeuble d'habitation selon les plans et les dessins au 1er juillet 2010 | 1 400 m2 |
| Surface intérieure achevée au 1er juillet 2010 | 800 m2 |
| Pourcentage d'achèvement des travaux (800 ÷1 400 × 100) | 57,14 % |
| Méthode 3 – Surface totale | |
|---|---|
| Surface totale de l'immeuble d'habitation | 1 900 m2 |
| Surface intérieure achevée au 1er juillet 2010 | 1 100 m2 |
| Pourcentage d'achèvement des travaux (1 100 ÷1 900 × 100) |
57,89% |
| Méthode 4 – Juste valeur marchande |
|
|---|---|
| La juste valeur marchande estimée si le bâtiment avait été achevé en grande partie au 1er juillet 2010 |
25 M$ |
| La juste valeur marchande estimée du bâtiment au 1er juillet 2010 | 13 M$ |
| Pourcentage d'achèvement des travaux(13 M$ ÷25 M$ × 100) | 52 % |
Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. En cas d'incertitude sur une question donnée relative à la TPS/TVH, vous devriez demander une décision auprès de l'ARC. Le dépliant Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH - Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH (RC4405) renferme une explication de la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.
Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez son site Web à www.revenu.gouv.qc.ca pour obtenir des renseignements généraux.
Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.
Annexe - Dépenses à inclure, ou à exclure, lors de la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux
La liste qui suit donne des exemples et n'est pas exhaustive.
Le coût d'acquisition du terrain qui fait partie de l'immeuble d'habitation ne doit pas être inclus lors de la détermination du pourcentage d'achèvement des travaux de construction ou de rénovations majeures de cet immeuble.
Les coûts suivants peuvent être inclus au moment de déterminer le pourcentage d'achèvement dans la mesure où ils sont nécessaires pour que l'immeuble d'habitation puisse servir de lieu de résidence.
- les coûts des plans et des dessins qui font partie intégrante du processus de construction;
- les coûts des permis de construction du constructeur et les droits d'aménagement (c.-à-d. les frais qu'un constructeur est tenu de payer pour l'infrastructure que la construction neuve exige. De façon générale, ces frais restreignent le montant que les résidents actuels doivent payer pour financer l'infrastructure requise pour les nouveaux résidents);
- les honoraires des architectes et des ingénieurs liés à la construction de l'immeuble;
- les frais de construction et d'inspection;
- les frais de supervision de la construction;
- l'assurance tous risques du constructeur;
- les honoraires d'avocats et de comptables liés à la construction de l'immeuble;
- les frais de nettoyage;
- les coûts de représentation auprès des autorités gouvernementales pour obtenir les permis de développement des terrains, les licences et les permis de construction;
- les matériaux et les services de construction;
- les composantes comme les fils électriques, la plomberie, les extincteurs automatiques, les appareils de climatisation et de chauffage, les accessoires d'éclairage, les ascenseurs et les escaliers roulants, les contre-fenêtres et les doubles portes, les dispositifs d'alimentation mécanique, les pompes de puisard et les systèmes d'alarme incendie;
- les semelles, les fondations et autres soutiens au-dessous du niveau du sol;
- les frais d'aménagement paysager;
- les coûts des aires de stationnement, les garages, les égouts, les conduites principales d'eau, les réverbères, les trottoirs, les frais de raccord aux services publics, les clôtures, les piscines et autres installations récréatives sur le terrain pourvu qu'ils fassent partie de l'immeuble d'habitation;
- les dépenses d'exploitation liées aux travaux de construction ou de rénovations majeures d'un immeuble d'habitation donné (ou, si elles ne peuvent être liées à un immeuble précis, les dépenses attribuées de façon juste et raisonnable pour l'immeuble).
Tel qu'il est mentionné ci-dessus, le coût d'acquisition du terrain devrait être exclu lors de la détermination du pourcentage d'achèvement. Certains coûts liés au terrain devraient aussi être exclus au moment de déterminer le pourcentage d'achèvement. Il s'agit entre autres des coûts liés à l'acquisition et à l'entretien du terrain avant la construction, dont les suivants :
- les honoraires des avocats et des comptables liés à l'acquisition et à l'entretien du terrain;
- les dépenses d'exploitation liées au terrain (ou une attribution raisonnablement proportionnelle des dépenses d'exploitation du terrain), comme les frais des administrateurs, les dépenses du siège social (y compris le loyer, les salaires des secrétaires, les dépenses d'entretien et les taxes professionnelles);
- les taxes foncières, y compris les droits de cession immobilière à payer sur l'acquisition du terrain.
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