Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable

Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN2

Avril 2025

La présente version remplace celle datée de janvier 2023. Le présent avis a été mis à jour pour tenir compte de modifications à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et aux règlements connexes, y compris des changements à la définition du terme pourcentage de propriété, et pour inclure des renseignements visant les propriétaires d'immeubles résidentiels en qualités multiples. Ces modifications ont reçu la sanction royale le 20 juin 2024.

Le présent avis a pour objet de vous aider à déterminer la façon de calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à votre immeuble résidentiel pour une année civile. Il importe de noter que si vous êtes un propriétaire exclu le présent avis ne s'applique pas à vous. Pour savoir qui est un propriétaire exclu, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi) et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Table des matières

Aperçu

Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi), qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Rappel

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez produire une déclaration à l'aide du formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix, relativement à l'immeuble résidentiel pour l'année civile. Vous devez aussi payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile.

Il est possible d'être un propriétaire d'un immeuble en qualités multiples. Par exemple, une personne pourrait être propriétaire d'un immeuble en sa qualité de particulier qui est propriétaire de son propre droit et en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie. Il s'agit de deux qualités distinctes qui pourraient exiger la production de déclarations distinctes de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, y compris une explication des expressions immeuble résidentiel, propriétaire, propriétaire assujetti, propriétaire en qualités multiples et propriétaire exclu, et pour déterminer si la taxe sur les logements sous-utilisés s’applique à votre situation, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir plus de renseignements sur la façon de produire une déclaration, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d'une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Il y a des pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 1 000 $. Les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales doivent payer une pénalité minimale de 2 000 $. Pour obtenir plus de renseignements, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3.

Comment calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable

Si votre propriété d'un immeuble résidentiel ne vous permet pas d'être admissible à une exemption, vous devez calculer et payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à votre propriété de l'immeuble.

Le taux de la taxe sur les logements sous-utilisés est de 1 %. En règle générale, pour calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable, chaque propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit appliquer le taux de taxe de 1 % à la valeur de l’immeuble résidentiel, puis son pourcentage de propriété de l’immeuble résidentiel. La valeur de l’immeuble résidentiel correspond soit à la valeur imposable, soit à la juste valeur marchande.

Comme il est mentionné ci-dessus, il est possible d'être un propriétaire d'un immeuble en qualités multiples. Au moment de calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable, un tel propriétaire doit tenir compte du pourcentage de propriété pour chacune des qualités.

Quel est votre pourcentage de propriété?

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre pourcentage de propriété de l’immeuble résidentiel pour l’année civile est déterminé comme suit :

(100 % – A) ÷ B

 
A représente la somme des pourcentages de propriété détenus par une autre personne ou un groupe de personnes, comme il est indiqué dans le système d'enregistrement des titres fonciers;
B le nombre total de personnes (compte non tenu des qualités multiples en lesquelles ces personnes sont propriétaires) lorsqu'aucun pourcentage de propriété n'est indiqué dans le système d'enregistrement des titres fonciers.

Règle alternative visant les propriétaires en qualités multiples

Si vous êtes un propriétaire d'un immeuble résidentiel en qualités multiples et que le système d'enregistrement des titres fonciers n'indique pas séparément les pourcentages de propriété pour chacune des qualités en lesquelles vous êtes propriétaire, vous pouvez aussi déterminer et utiliser un pourcentage qui reflète raisonnablement le pourcentage de votre droit de propriété relativement à chaque qualité applicable en laquelle vous êtes propriétaire.

Il vous incombe de maintenir les registres nécessaires pour appuyer le pourcentage que vous avez déterminé. Si vous n'avez pas de registres adéquats pour appuyer cette détermination, l'Agence du revenu du Canada (ARC) pourrait déterminer votre pourcentage de propriété au moyen de l'une des règles susmentionnées s'appliquant à la situation. Pour obtenir plus de renseignements sur les propriétaires en qualités multiples, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1.

Exemple 1

Le 31 décembre 2024, un groupe de personnes, composé de quatre particuliers, figure dans le système d'enregistrement des titres fonciers applicable comme détenant 100 % de la propriété d'un immeuble résidentiel. Le système d'enregistrement des titres fonciers n'indique pas de pourcentages de propriété donnés pour chacun des particuliers faisant partie du groupe.

Selon les renseignements fournis, le pourcentage de propriété pour chaque particulier faisant partie du groupe est de 25 % (100 % [le pourcentage détenu par le groupe selon le système d'enregistrement des titres fonciers] ÷ 4 [le nombre de propriétaires dans le groupe]).

Exemple 2

Le 31 décembre 2024, un système d'enregistrement des titres fonciers indique que le particulier A détient 40 % de la propriété d'un certain immeuble résidentiel et que le particulier B détient 20 % de la propriété du même immeuble. De plus, cinq autres personnes figurent dans le système d'enregistrement des titres fonciers comme propriétaires de l'immeuble, mais aucun pourcentage de propriété n'est indiqué. Toutes les personnes qui figurent dans le système sont propriétaires de l'immeuble de leur propre droit.

Selon les renseignements fournis, le pourcentage de propriété de chacune des cinq autres personnes pour lesquelles aucun pourcentage n'est indiqué dans le système d'enregistrement des titres fonciers est de 8 % ((100 % – 60 %) [la somme des pourcentages de propriété indiqués dans le système qui sont détenus par une autre personne ou un groupe de personnes] ÷ 5 [le nombre total de personnes pour lesquelles aucun pourcentage de propriété n'est indiqué dans le système]).

Exemple 3

Le 31 décembre 2024, un particulier figure dans un système d'enregistrement des titres fonciers comme un propriétaire détenant 100 % d'un immeuble résidentiel. Selon un document de fiducie écrit, le particulier détient 60 % de l'immeuble en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie.

Le particulier sait que son pourcentage de propriété en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie est de 60 % selon le document de fiducie. Il détermine donc que le pourcentage de propriété qu'il détient de son propre droit est de 40 % (100 % − 60 %).

Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la valeur imposable – Règle générale

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, la règle générale pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile est de multiplier la valeur imposable de l’immeuble par 1 %, puis de multiplier le résultat par votre pourcentage de propriété de l’immeuble pour chacune des qualités applicables en lesquelles vous êtes propriétaire de l'immeuble.

La valeur imposable de l’immeuble résidentiel pour une année civile correspond à la plus élevée des valeurs suivantes :

Valeur foncière déterminée par une autorité

Au Canada, les régimes d’évaluation et d’impôt foncier varient entre les provinces et les territoires. Selon un régime d’évaluation et d’impôt foncier habituel, une autorité détermine la valeur foncière d’immeubles résidentiels dans son administration et envoie aux propriétaires des avis d’évaluation foncière (ou des documents semblables). L’autorité communique aussi la valeur foncière des immeubles résidentiels à la municipalité appropriée. La municipalité calcule l’impôt foncier pour les immeubles résidentiels en appliquant les taux d’imposition municipaux à la totalité (ou à une partie) de la valeur foncière des immeubles résidentiels, puis envoie aux propriétaires des factures d’impôt foncier.

Un avis d’évaluation foncière (ou un document semblable) et une facture d’impôt foncier sont en général deux documents distincts. Toutefois, à certains endroits au Canada, l’avis d’évaluation foncière et la facture d’impôt foncier pourraient être présentés dans un même document.

La valeur foncière d'un immeuble résidentiel déterminée par l’autorité n’est pas nécessairement la même que celle qui est utilisée par la municipalité pour calculer l’impôt foncier. À certains endroits au Canada, l’impôt foncier pourrait être calculé seulement sur une partie de la valeur foncière déterminée par l’autorité.

Pour déterminer la valeur imposable d’un immeuble résidentiel pour une année civile pour l'application de la taxe sur les logements sous-utilisés, utilisez la valeur foncière totale, telle qu’elle a été déterminée par une autorité et qui figure dans l’avis d’évaluation foncière (ou dans un document semblable).

Exemple 4

Un particulier qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada est la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme un propriétaire d’un certain immeuble au Canada, soit une maison individuelle qu’il a achetée pour 500 000 $ en 2019. Le particulier possède l'immeuble en sa qualité de particulier (c'est-à-dire en une qualité autre que celle de fiduciaire d'une fiducie ou d'associé d'une société de personnes). Il s’agit du seul immeuble que le particulier possède au Canada et sa propriété de l’immeuble n’est pas exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés.

En 2022, le particulier reçoit un avis d’évaluation foncière d’une autorité qui détermine la valeur foncière d’immeubles aux fins du calcul de l’impôt foncier municipal. L’avis indique que la valeur foncière de l’immeuble pour 2022 est de 600 000 $.

En tant que propriétaire assujetti de l’immeuble, le particulier doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2022. Il doit également payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble pour l’année civile 2022 parce que sa propriété de l’immeuble n’est pas exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile.

Pour calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable, le particulier détermine que la valeur imposable de l’immeuble est de 600 000 $ (qui est le montant le plus élevé de la valeur foncière de 600 000 $ et du prix de vente le plus récent de l’immeuble de 500 000 $). De plus, le particulier détermine que son pourcentage de propriété est de 100 %, puisqu’il est le seul propriétaire de l’immeuble.

La taxe sur les logements sous-utilisés payable par le particulier pour l’année civile 2022 est de 6 000 $ (1 % × 600 000 $ [la valeur imposable] × 100 % [le pourcentage de propriété]).

Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la juste valeur marchande – Choix requis

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous pouvez choisir d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel au lieu de sa valeur imposable pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Qu’est-ce que la juste valeur marchande?

L’ARC a des lignes directrices et des critères dans le cadre de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) permettant de déterminer la juste valeur marchande d’immeubles. Des lignes directrices et des critères semblables pourraient être utilisés aux fins du choix visant à calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la juste valeur marchande d’un immeuble résidentiel.

En règle générale, la juste valeur marchande représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n’étant contrainte à transiger.

Choix d’utiliser la juste valeur marchande

Si vous voulez utiliser la juste valeur marchande d’un immeuble résidentiel pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile, vous devez, au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante, à la fois :

Vous pouvez déterminer la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel à tout moment à compter du 1er janvier de l’année civile et au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Pour obtenir plus de renseignements sur les associations professionnelles et désignations acceptables, et sur la façon de produire un choix, consultez la « Section 7 – Choix de la juste valeur marchande (JVM) » à Comment remplir la déclaration et calculer la taxe.

En règle générale, le choix ne peut être révoqué ni modifié au cours d'une année civile lorsqu'il a été valablement fait pour l'année civile.

Lorsque la date limite pour produire un choix tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par l’ARC, le choix est considéré comme ayant été produit à temps si l’ARC le reçoit le jour ouvrable suivant ou avant, ou si l'envoi porte le cachet postal du jour ouvrable suivant ou avant.

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile et que vous produisez un choix auprès de l’ARC pour utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble, votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile est calculée en multipliant la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel par 1 %, puis en multipliant le résultat par votre pourcentage de propriété de l’immeuble pour chacune des qualités applicables en lesquelles vous être propriétaire de l'immeuble.

Comment produire le choix

Vous pouvez faire le choix relativement à un immeuble résidentiel dans la déclaration que vous produisez pour l’immeuble résidentiel à l’aide du formulaire UHT-2900.

Tenue de registres

Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.

Pour en savoir plus

Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :

  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)

Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :

Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON  K1A 0L5
Canada

Télécopieur : 1‑418‑566‑0319

Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.

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