Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable

Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN2

Avril 2025

La présente version remplace celle datée de janvier 2023. Le présent avis a été mis à jour pour tenir compte de modifications à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et aux règlements connexes, y compris des changements à la définition du terme pourcentage de propriété, et pour inclure des renseignements visant les propriétaires d'immeubles résidentiels en qualités multiples. Ces modifications ont reçu la sanction royale le 20 juin 2024.

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi) et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Table des matières

• Aperçu
• Rappel
• Comment calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable
  • Quel est votre pourcentage de propriété?
    • Règle alternative visant les propriétaires en qualités multiples
  • Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la valeur imposable – Règle générale
    • Valeur foncière déterminée par une autorité
  • Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la juste valeur marchande – Choix requis
    • Qu’est-ce que la juste valeur marchande?
    • Choix d’utiliser la juste valeur marchande
    • Comment produire le choix
• Tenue de registres

Aperçu

Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi), qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Rappel

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez produire une déclaration à l'aide du formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix, relativement à l'immeuble résidentiel pour l'année civile. Vous devez aussi payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile.

Il est possible d'être un propriétaire d'un immeuble en qualités multiples. Par exemple, une personne pourrait être propriétaire d'un immeuble en sa qualité de particulier qui est propriétaire de son propre droit et en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie. Il s'agit de deux qualités distinctes qui pourraient exiger la production de déclarations distinctes de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, y compris une explication des expressions immeuble résidentiel, propriétaire, propriétaire assujetti, propriétaire en qualités multiples et propriétaire exclu, et pour déterminer si la taxe sur les logements sous-utilisés s’applique à votre situation, consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir plus de renseignements sur la façon de produire une déclaration, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d'une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Comment calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable

Si votre propriété d'un immeuble résidentiel ne vous permet pas d'être admissible à une exemption, vous devez calculer et payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à votre propriété de l'immeuble.

Le taux de la taxe sur les logements sous-utilisés est de 1 %. En règle générale, pour calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable, chaque propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit appliquer le taux de taxe de 1 % à la valeur de l’immeuble résidentiel, puis son pourcentage de propriété de l’immeuble résidentiel. La valeur de l’immeuble résidentiel correspond soit à la valeur imposable, soit à la juste valeur marchande.

Comme il est mentionné ci-dessus, il est possible d'être un propriétaire d'un immeuble en qualités multiples. Au moment de calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable, un tel propriétaire doit tenir compte du pourcentage de propriété pour chacune des qualités.

Quel est votre pourcentage de propriété?

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre pourcentage de propriété de l’immeuble résidentiel pour l’année civile est déterminé comme suit :

• Si vous êtes un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une seule qualité et que le système d'enregistrement des titres fonciers indique que vous détenez un pourcentage de propriété relativement à l'immeuble résidentiel donné, utilisez ce pourcentage.
• Si vous êtes un propriétaire de l’immeuble résidentiel en plus d'une qualité et que le système d'enregistrement des titres fonciers indique séparément un pourcentage de propriété pour chacune des qualités en lesquelles vous êtes propriétaire, utilisez le pourcentage inscrit pour chaque qualité applicable en laquelle vous êtes propriétaire.
• Si le système d'enregistrement des titres fonciers indique qu'un groupe de personnes détient un pourcentage de propriété de l'immeuble résidentiel et que vous faites partie de ce groupe, divisez ce pourcentage par le nombre de personnes dans le groupe.
• Si aucune des situations ci-dessus ne s'applique, utilisez le pourcentage obtenu au moyen de la formule suivante :

(100 % – A) ÷ B

Règle alternative visant les propriétaires en qualités multiples

Si vous êtes un propriétaire d'un immeuble résidentiel en qualités multiples et que le système d'enregistrement des titres fonciers n'indique pas séparément les pourcentages de propriété pour chacune des qualités en lesquelles vous êtes propriétaire, vous pouvez aussi déterminer et utiliser un pourcentage qui reflète raisonnablement le pourcentage de votre droit de propriété relativement à chaque qualité applicable en laquelle vous êtes propriétaire.

Il vous incombe de maintenir les registres nécessaires pour appuyer le pourcentage que vous avez déterminé. Si vous n'avez pas de registres adéquats pour appuyer cette détermination, l'Agence du revenu du Canada (ARC) pourrait déterminer votre pourcentage de propriété au moyen de l'une des règles susmentionnées s'appliquant à la situation. Pour obtenir plus de renseignements sur les propriétaires en qualités multiples, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1.

Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la valeur imposable – Règle générale

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, la règle générale pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile est de multiplier la valeur imposable de l’immeuble par 1 %, puis de multiplier le résultat par votre pourcentage de propriété de l’immeuble pour chacune des qualités applicables en lesquelles vous êtes propriétaire de l'immeuble.

La valeur imposable de l’immeuble résidentiel pour une année civile correspond à la plus élevée des valeurs suivantes :

• la valeur déterminée relativement à l’immeuble résidentiel par une autorité habilitée à déterminer la valeur foncière d’un bien aux fins du calcul d’un impôt foncier;
• le prix de vente le plus récent de l’immeuble résidentiel obtenu au plus tard le 31 décembre de l’année civile.

Valeur foncière déterminée par une autorité

Au Canada, les régimes d’évaluation et d’impôt foncier varient entre les provinces et les territoires. Selon un régime d’évaluation et d’impôt foncier habituel, une autorité détermine la valeur foncière d’immeubles résidentiels dans son administration et envoie aux propriétaires des avis d’évaluation foncière (ou des documents semblables). L’autorité communique aussi la valeur foncière des immeubles résidentiels à la municipalité appropriée. La municipalité calcule l’impôt foncier pour les immeubles résidentiels en appliquant les taux d’imposition municipaux à la totalité (ou à une partie) de la valeur foncière des immeubles résidentiels, puis envoie aux propriétaires des factures d’impôt foncier.

Un avis d’évaluation foncière (ou un document semblable) et une facture d’impôt foncier sont en général deux documents distincts. Toutefois, à certains endroits au Canada, l’avis d’évaluation foncière et la facture d’impôt foncier pourraient être présentés dans un même document.

La valeur foncière d'un immeuble résidentiel déterminée par l’autorité n’est pas nécessairement la même que celle qui est utilisée par la municipalité pour calculer l’impôt foncier. À certains endroits au Canada, l’impôt foncier pourrait être calculé seulement sur une partie de la valeur foncière déterminée par l’autorité.

Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la juste valeur marchande – Choix requis

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous pouvez choisir d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel au lieu de sa valeur imposable pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Qu’est-ce que la juste valeur marchande?

L’ARC a des lignes directrices et des critères dans le cadre de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) permettant de déterminer la juste valeur marchande d’immeubles. Des lignes directrices et des critères semblables pourraient être utilisés aux fins du choix visant à calculer la taxe sur les logements sous-utilisés payable selon la juste valeur marchande d’un immeuble résidentiel.

En règle générale, la juste valeur marchande représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n’étant contrainte à transiger.

Choix d’utiliser la juste valeur marchande

Si vous voulez utiliser la juste valeur marchande d’un immeuble résidentiel pour calculer votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile, vous devez, au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante, à la fois :

• produire un choix auprès de l’ARC;
• obtenir une évaluation écrite rédigée par un évaluateur de biens immobiliers professionnel agréé sans lien de dépendance (évaluation devant servir dans le cadre de l'application de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés).

Vous pouvez déterminer la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel à tout moment à compter du 1er janvier de l’année civile et au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Pour obtenir plus de renseignements sur les associations professionnelles et désignations acceptables, et sur la façon de produire un choix, consultez la « Section 7 – Choix de la juste valeur marchande (JVM) » à Comment remplir la déclaration et calculer la taxe.

En règle générale, le choix ne peut être révoqué ni modifié au cours d'une année civile lorsqu'il a été valablement fait pour l'année civile.

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile et que vous produisez un choix auprès de l’ARC pour utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble, votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile est calculée en multipliant la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel par 1 %, puis en multipliant le résultat par votre pourcentage de propriété de l’immeuble pour chacune des qualités applicables en lesquelles vous être propriétaire de l'immeuble.

Comment produire le choix

Vous pouvez faire le choix relativement à un immeuble résidentiel dans la déclaration que vous produisez pour l’immeuble résidentiel à l’aide du formulaire UHT-2900.

Tenue de registres

Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.

Pour en savoir plus

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.