Production d’une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés
Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3
Avril 2025
La présente version remplace celle datée de janvier 2023. Le présent avis a été mis à jour pour tenir compte de modifications à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et aux règlements connexes, et pour inclure des renseignements visant les propriétaires d'immeubles résidentiels en qualités multiples. Ces modifications ont reçu la sanction royale le 20 juin 2024.
Le présent avis a pour objet de vous fournir des renseignements sur la façon de produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et de payer cette taxe relativement à votre immeuble résidentiel pour une année civile. Il importe de noter que si vous êtes un propriétaire exclu le présent avis ne s'applique pas à vous. Pour savoir qui est un propriétaire exclu, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi) et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.
Table des matières
Aperçu
Le gouvernement du Canada a instauré une taxe sur la propriété d’un logement vacant ou sous-utilisé au Canada. La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi), qui régit la taxe sur les logements sous-utilisés, a reçu la sanction royale le 9 juin 2022. La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Rappels
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, vous devez payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si votre propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile. Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, y compris une explication des expressions immeuble résidentiel, propriétaire, propriétaire assujetti et propriétaire exclu, et pour déterminer si la taxe sur les logements sous-utilisés s’applique à votre situation, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Même si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, vous devez, en tant que propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel à l’aide du formulaire UHT-2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix.
Il y a des pénalités si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite. Les propriétaires assujettis qui sont des particuliers doivent payer une pénalité minimale de 1 000 $. Les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales doivent payer une pénalité minimale de 2 000 $.
Pour savoir comment déterminer si votre propriété d’un immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, consultez les différents avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Production d’une déclaration
Immeubles résidentiels multiples
Si vous êtes un propriétaire assujetti de plusieurs immeubles résidentiels au 31 décembre d’une année civile, vous devez produire une déclaration distincte (le formulaire UHT-2900) relativement à chacun de vos immeubles résidentiels pour cette année civile. Vous devez produire une déclaration relativement à un immeuble résidentiel même si votre propriété de cet immeuble est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Propriétaires multiples
S’il y a au moins deux propriétaires assujettis d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, chacun d’eux doit produire une déclaration distincte (le formulaire UHT-2900) relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, même si leur propriété respective est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Propriétaire en qualités multiples (effet rétroactif au 1er janvier 2022)
À compter de l'année civile 2022, si, au 31 décembre d'une année civile, vous êtes un propriétaire d'un immeuble résidentiel en plus d'une qualité et que l'une de ces qualités multiples est à titre d'associé d'une société de personnes ou de fiduciaire d'une fiducie, vous êtes considéré comme une personne distincte relativement à chacune de ces qualités multiples. Vous devez produire une déclaration distincte (le formulaire UHT-2900) pour chaque qualité en laquelle vous êtes un propriétaire assujetti de l'immeuble résidentiel.
Exemple 1 – Production d'une déclaration par un propriétaire en qualités multiples
Le 31 décembre 2024, un particulier est la seule personne qui figure dans le système provincial d'enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d'un certain immeuble résidentiel. Selon un document de fiducie écrit, le particulier possède 60 % de l'immeuble en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie. Le particulier possède les 40 % restants de l'immeuble en tant que particulier (c'est-à-dire en une qualité autre que celle de fiduciaire d'une fiducie ou d'associé d'une société de personnes).
Étant donné que le particulier possède l'immeuble en plus d'une qualité et que l'une d'elles est à titre de fiduciaire d'une fiducie, le particulier est considéré comme une personne distincte à l'égard de sa propriété de l'immeuble résidentiel en chacune de ses qualités (c'est-à-dire en sa qualité de fiduciaire d'une fiducie et en tant que particulier). Le particulier doit déterminer s'il est un propriétaire assujetti ou un propriétaire exclu pour chacune des qualités en lesquelles il est propriétaire. Le particulier doit produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés annuelle relativement à l'immeuble pour chacune des qualités en lesquelles il est un propriétaire assujetti pour l'année civile 2024.
Pour obtenir plus de renseignements sur les propriétaires en qualités multiples, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1.
Date limite de production de la déclaration
Votre déclaration (le formulaire UHT-2900) relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile doit être produite au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.
Lorsque la date limite pour produire une déclaration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par l’Agence du revenu du Canada (ARC), votre déclaration est considérée comme ayant été produite à temps si l’ARC la reçoit le jour ouvrable suivant ou avant, ou si elle porte le cachet postal du jour ouvrable suivant ou avant.
Pour produire votre déclaration, vous devez avoir un numéro d’identification fiscale valide de l’ARC, comme un numéro d’assurance sociale (NAS), un numéro d’identification-impôt (NII), un numéro d'identification temporaire (NIT) ou un numéro d’entreprise (NE) canadien avec un code d’identification de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU). Pour obtenir plus de renseignements sur ces numéros d’identification fiscale, allez à Comment remplir la déclaration et calculer la taxe et lisez la « Section 1 – Renseignements du propriétaire ».
Défaut de produire une déclaration
Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel, il y a des pénalités si vous ne produisez pas votre déclaration à temps. En plus des pénalités, vous aurez à payer toute taxe sur les logements sous-utilisés et les intérêts dus.
Si vous omettez de produire votre déclaration relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile en temps voulu, il n’y a pas de délai fixe pour que l’ARC établisse une cotisation concernant la taxe sur les logements sous-utilisés, les pénalités et les intérêts relativement à l’immeuble pour l’année civile.
Pénalités
Défaut de produire votre déclaration au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante
Si vous omettez de produire votre déclaration relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante, vous devez payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :
- 1 000 $ pour les propriétaires assujettis qui sont des particuliers ou 2 000 $ pour les propriétaires assujettis qui ne sont pas des particuliers (par exemple, les personnes morales);
- le montant qui correspond au total des montants suivants :
- 5 % de votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile,
- 3 % de votre taxe sur les logements sous-utilisés payable relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, multiplié par le nombre de mois civils complets pour lesquels la déclaration est en retard.
Défaut de produire votre déclaration au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante
Si vous omettez de produire votre déclaration relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante, le calcul de la pénalité est rajusté et cela pourrait donner lieu à des pénalités encore plus élevées. Le rajustement s’applique seulement aux propriétaires assujettis qui ont demandé l’une des exemptions suivantes pour l’année civile :
- l’exemption pour les immeubles qui ne peuvent être utilisés toute l’année (c’est-à-dire qui ne conviennent pas à une occupation à l’année à titre résidentiel ou qui sont inaccessibles durant certaines saisons parce que les accès publics ne sont pas entretenus ou opérés toute l’année);
- l’exemption pour les immeubles inhabitables (en raison d’un sinistre, d’une condition dangereuse ou de rénovations);
- l’exemption pour le lieu de résidence habituelle;
- l’exemption pour une occupation admissible;
- l'exemption pour les propriétés de vacances (à compter de l'année civile 2023).
Si vous omettez de produire votre déclaration relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante, le deuxième montant décrit dans le calcul de la pénalité (c’est-à-dire le total des deux montants correspondant aux pourcentages appliqués à la taxe sur les logements sous-utilisés payable, comme il est décrit à la section « Défaut de produire votre déclaration au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante » du présent avis) est calculé comme si les exemptions susmentionnées ne s’appliquaient pas.
Par conséquent, même si vous n’avez pas de montant de taxe sur les logements sous-utilisés à payer relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile parce que vous avez rempli les conditions pour l’une des exemptions susmentionnées, la pénalité pour défaut de produire une déclaration au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante est calculée selon le montant de la taxe sur les logements sous-utilisés qui aurait été payable s’il n’y avait pas eu l’exemption.
Exemples de pénalités pour défaut de produire une déclaration
Exemple 2 – Pénalité pour défaut de produire une déclaration au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante
Un particulier qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada est la seule personne qui figure dans le système d’enregistrement des titres fonciers comme propriétaire d’un certain immeuble au Canada, soit une maison individuelle qu’il a achetée en 2020. La valeur imposable de l’immeuble pour l’année civile 2024 est de 2 000 000 $.
Le particulier a produit à temps ses déclarations de la taxe sur les logements sous-utilisés annuelles pour les années civiles 2022 et 2023.
En raison d’un orage violent au début d’octobre 2024, une rivière près de l’immeuble du particulier déborde de ses rives et l’immeuble est inondé et est inhabitable jusqu’à ce que les réparations soient terminées à la fin de mars 2025.
Le particulier doit produire une déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2024 au plus tard le 30 avril 2025. Il n’est pas tenu de payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2024, car l’immeuble était inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs dans l’année civile en raison d’un sinistre attribuable à des circonstances qui échappent à son contrôle raisonnable et cette exemption ne s’appliquait pas à l’immeuble relativement à ce même sinistre au cours d’une année civile précédente. Par conséquent, la taxe sur les logements sous-utilisés payable par le particulier relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2024 est de 0 $, car l’exemption pour les immeubles inhabitables s’applique.
Le particulier produit sa déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2024 après la date limite du 30 avril 2025, mais avant le 31 décembre 2025, et il demande l'exemption pour les immeubles inhabitables. La pénalité pour défaut de produire sa déclaration en temps voulu est calculée en tenant compte du fait que l’exemption pour les immeubles inhabitables s’applique pour cette année civile.
Par conséquent, le montant de la pénalité que le particulier doit payer correspond au plus élevé des montants suivants :
- 1 000 $ (puisqu’il est un propriétaire assujetti qui est un particulier);
- 0 $, ce qui correspond au total des montants suivants :
- 0 $ (5 % de 0 $ [la taxe sur les logements sous-utilisés payable parce que l’exemption pour les immeubles inhabitables s’applique]),
- 0 $ (3 % de 0 $ [la taxe sur les logements sous-utilisés payable parce que l’exemption pour les immeubles inhabitables s’applique]).
Par conséquent, le montant de la pénalité que le particulier doit payer est de 1 000 $.
Exemple 3 – Pénalité pour défaut de produire une déclaration au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante
Si le particulier mentionné à l’exemple 2 produit sa déclaration relativement à l’immeuble pour l’année civile 2024 le 10 janvier 2026 et qu'il demande l'exemption pour les immeubles inhabitables, la déclaration est en retard de huit mois civils complets (c’est-à-dire, de mai à décembre 2025). La pénalité pour défaut de produire sa déclaration en temps voulu est calculée comme si l’exemption pour les immeubles inhabitables ne s’appliquait pas pour cette année civile.
La taxe sur les logements sous-utilisés payable par le particulier aurait été de 20 000 $ (1 % × 2 000 000 $ [valeur imposable] × 100 % [pourcentage de propriété]) si l’exemption pour les immeubles inhabitables ne s’appliquait pas pour l’année civile 2024.
Par conséquent, le montant de la pénalité que le particulier doit payer correspond au plus élevé des montants suivants :
- 1 000 $ (puisqu’il est un propriétaire assujetti qui est un particulier);
- 5 800 $, qui correspond au total des montants suivants :
- 1 000 $ (5 % de 20 000 $ [la taxe sur les logements sous-utilisés payable si l’exemption ne s’appliquait pas]),
- 4 800 $ (3 % de 20 000 $ [la taxe sur les logements sous-utilisés payable si l’exemption ne s’appliquait pas], multiplié par 8 mois civils complets en retard).
Par conséquent, le montant de la pénalité que le particulier doit payer est de 5 800 $.
Paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés
À quel moment le paiement doit-il être effectué?
Si votre propriété d’un immeuble résidentiel n’est pas exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile, votre paiement, pour l’année civile, doit être effectué au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.
Lorsque la date limite pour faire un paiement tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par l’ARC, votre paiement est considéré comme ayant été effectué à temps si l’ARC le reçoit le jour ouvrable suivant.
Si vous ne payez pas votre taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante, l’ARC commencera à calculer des intérêts sur le montant en souffrance. Pour en savoir plus, allez à Taux d’intérêt prescrits.
Pour obtenir des renseignements sur la façon d’effectuer un paiement auprès de l’ARC, lisez la section « Paiements » dans les Renseignements supplémentaires du formulaire UHT-2900, ou allez à Paiements à l’ARC.
Tenue de registres
Aux termes de la Loi, tout propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel doit conserver des registres permettant de déterminer ses obligations et responsabilités en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. En règle générale, vous devez conserver les registres pour une période de six ans suivant la fin de l’année à laquelle ils se rapportent.
Pour en savoir plus
Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à la page Web Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.
Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
- si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
- au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
- ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)
Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :
Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON K1A 0L5
Canada
Télécopieur : 1‑418‑566‑0319
Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.
Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.
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