Déclaration de la vente d’une résidence principale pour les particuliers (sauf les fiducies)

Le 3 octobre 2016, le gouvernement a annoncé un changement administratif à l’exigence de déclaration de l’Agence du revenu du Canada relativement à la vente d’une résidence principale.

Lorsque vous vendez votre résidence principale ou que vous êtes considéré l’avoir vendue, vous n’avez pas habituellement à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus et de prestations, et vous n’avez pas à payer d’impôt sur le gain réalisé sur la vente, s’il y a lieu. Cela vaut si vous êtes admissible à la pleine exonération de l’impôt sur le revenu (exemption pour résidence principale) parce que le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire.

À compter de l’année d’imposition 2016, (dont la déclaration doit généralement être produite avant la fin d’avril 2017) vous serez tenu de déclarer des renseignements de base (la date d’acquisition, le produit de disposition et la description du bien) dans votre déclaration de revenus et de prestations lorsque vous vendez votre résidence principale pour pouvoir demander la pleine exemption pour résidence principale.

1. En quoi consiste l’exemption pour résidence principale?

L’exemption pour résidence principale est un avantage qui vous permet généralement de profiter d’une exonération de l’impôt sur le gain en capital qui est réalisé lorsque vous vendez le bien qui est votre résidence principale. En règle générale, l’exonération s’applique chaque année où le bien est désigné comme votre résidence principale.

2. Qu’est ce qui change pour la déclaration de la vente d’une résidence principale?

À partir de l’année d’imposition 2016, les particuliers qui vendent leur résidence principale devront déclarer la vente à l’annexe 3, Gain (ou pertes) en capital de la T1, Déclaration de revenus et de prestations. La déclaration sera exigée pour les ventes faites à compter du 1er janvier 2016.

3. Pourquoi apporte-t-on ce changement?

Ce changement améliorera l’observation et l’administration du régime fiscal.

4. Avant ce changement, que deviez-vous déclarer dans votre déclaration de revenus lorsque vous vendiez un bien pour demander l’exemption pour résidence principale?

Auparavant, l’ARC n’exigeait la déclaration d’aucun renseignement lié à la vente d’une résidence principale si le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire.

Si le bien n’était pas votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire (p. ex. un bien différent, comme un chalet, était désigné comme votre résidence principale pour l’une des années au cours de la même période de propriété), le formulaire T2091 (IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle), devait être produit avec la Déclaration de revenus et de prestations des particuliers T1 du particulier. Le représentant d’une personne décédée utilisait plutôt le formulaire T1255, Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décédé.

5. Cette pratique administrative s’étendait elle aux fiducies?

L’ancienne pratique administrative de l’ARC ne s’appliquait pas aux fiducies. Les fiducies qui désignent un bien comme résidence principale pour une ou plusieurs années d’imposition doivent remplir le formulaire T1079, Désignation d’un bien comme résidence principale par une fiducie personnelle, et le joindre à leur T3 Déclaration de renseignements et de revenus des fiducies pour l’année où la vente (ou la disposition réputée) a eu lieu.

6. Comment ferai-je pour déclarer la vente de ma résidence principale à l’annexe 3?

Vous remplirez l’annexe 3 et vous la produirez avec votre T1 Déclaration de revenus et de prestations pour l’année où vous vendez le bien. Si le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire, vous serez en mesure de le désigner, à l’annexe 3. Vous devrez déclarer année de l’acquisition, le produit de la disposition et la description du bien. L’annexe 3 sera modifiée en conséquence.

Le formulaire T2091 (ou le formulaire T1255) sera encore requis pour la désignation dans le cas où le bien n’était pas votre residence principale pour toutes les années où vous en étiez le ou la propriétaire.

7. Que devrais-je faire si j’ai vendu un bien et que je veux demander l’exemption pour résidence principale, mais que j’ai oublié de déclarer la désignation de ma résidence principale dans ma déclaration de revenus pour l’année de la vente?

Pour la vente d’une résidence principale en 2016 et dans les années d’imposition qui suivent, l’ARC ne permettra l’exemption pour résidence principale que si vous déclarez la vente et la désignation de la résidence principale dans votre déclaration de revenus. Si vous oubliez d’effectuer une désignation de résidence principale dans l’année de la vente, il est très important que vous demandiez à l’ARC de modifier votre déclaration de revenus et de prestations pour cette année. Selon les changements proposés, l’ARC sera en mesure d’accepter une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité peut s’appliquer.

La pénalité correspond au moins élevé des montants suivants :

  1. 8 000 $;
  2. 100 $ pour chaque mois entier depuis la date limite initiale prévue pour ce choix jusqu'à la date où votre demande a été présentée sous une forme que l'ARC juge acceptable.

De plus amples renseignements sur les désignations tardives se trouvent sur le site de l’ARC, à la page Choix tardifs, modifiés ou annulés.

L’ARC centrera ses efforts sur la communication aux contribuables et à la communauté fiscale de cette exigence de déclaration de la vente et de la désignation d’une résidence principale dans la déclaration de revenus. Dans le cas des dispositions qui se sont produites lors de cette période de communication, y compris celles qui ont eu lieu au cours de l’année d’imposition 2016 (pour laquelle, en règle générale, la désignation serait exigée dans les déclarations de revenus à produire d’ici la fin d’avril 2017), la pénalité relative à la production tardive d’une désignation de résidence principale ne fera l’objet d’une cotisation que dans les cas les plus graves.

8. Que dois-je déclarer lorsque je vends effectivement ma résidence principale si je l’ai utilisée en partie comme résidence principale et en partie pour mon entreprise ou pour gagner un revenu de location?

Si vous avez utilisé seulement une partie de votre résidence comme résidence principale et que vous avez utilisé l’autre partie pour gagner ou générer un revenu, l’admissibilité de la totalité de votre résidence à titre de résidence principale dépendra des circonstances.

L’ARC maintient sa pratique de considérer que l’ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale si toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon secondaire à produire un revenu;
  • aucun changement structurel a été apporté à la propriété;
  • aucune déduction pour amortissement n’est demandée l’égard du bien.

Si votre situation ne répond pas à ces trois conditions, vous devrez peut-être répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée pour votre résidence principale et la partie utilisée à d’autres fins (notamment à titre de bien de location ou d’entreprise). Vous pouvez effectuer cette répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, à condition que la répartition soit raisonnable. Vous trouverez des informations sur la façon de rapporter la vente de votre résidence principale dans le guide T4037, Gains en capital 2016.

Pour obtenir d’autres renseignements, veuillez consulter le Folio de l'impôt sur le revenu, S1-F3-C2, Résidence principale.

9. Les nouvelles règles s’appliquent elles aux dispositions réputées de biens?

Oui. Les nouvelles règles s’appliquent aux dispositions réputées. Une disposition réputée se produit lorsque l’on considère que vous avez disposé d’un bien, même si vous ne l’avez pas en fait vendu. Par exemple, il y aura disposition réputée en cas de changement à l’utilisation du bien :

  • Vous avez changé la totalité ou une partie de votre résidence principale pour en faire une activité commerciale ou de location.
  • Vous avez changé votre activité commerciale ou de location pour en faire une résidence principale.

Lorsque vous changez l’utilisation d’un bien, on considère de façon générale que vous avez vendu le bien à sa juste valeur marchande et que vous l’avez immédiatement acquis de nouveau au même montant. Vous devez déclarer la disposition (et la désignation) de votre résidence principale et/ou la perte ou le gain en capital qui en découle (dans certaines situations) dans l’année où le changement d’utilisation a lieu.

Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter le guide T4037, Gains en capital 2016 lorsqu’il sera disponible.

10. Que fait un représentant légal lorsqu’un propriétaire particulier décède?

Lorsqu’un particulier décède, il existe une disposition réputée de biens. Vous déclarerez la disposition à l’annexe 3 de la déclaration finale du particulier décédé, et remplirez le formulaire T1255, au besoin, tel qu’il est indiqué aux réponses aux questions 2, 6 et 8 ci-dessus.

11. Où puis je trouver plus de renseignements?

L’ARC s’engage à fournir aux contribuables des renseignements à jour. L’ARC encourage ces derniers à consulter souvent ses pages Web. Toutes les nouvelles politiques et lignes directrices et tous les nouveaux formulaires y seront publiés à mesure qu’ils seront disponibles.

D’autres questions et réponses seront publiées par l’ARC dans les semaines à venir.

Entre‑temps, de plus amples renseignements sur les pratiques administratives actuelles et les exigences prévues par la loi, en plus d’autres renseignements connexes, se trouvent sur les pages Web suivantes de l’ARC :

Résidence principale et biens immobiliers

Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale

Comment l’Agence du revenu du Canada traite-t-elle l’inobservation dans le secteur immobilier?

T4037, Gains en capital

Lorsqu'une personne est décédée / Disposition réputée de biens

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