Résidence principale

La vente de votre résidence (ou lorsque vous serez considéré comme l'ayant vendue) peut entraîner un gain en capital. Si cette résidence était uniquement votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le gain. Si elle n'a pas été votre résidence principale, ou uniquement votre résidence principale, pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous pourriez ne pas pouvoir profiter de l'exemption pour résidence principale sur une partie ou la totalité du gain en capital que vous devez déclarer.

Si vous avez vendu ou si vous étiez considéré comme ayant vendu une résidence en 2025 qui a été votre résidence principale à n'importe quel temps, vous devez déclarer la vente à l'annexe 3, Gains ou pertes en capital et le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Si vous vendez un bâtiment d’une catégorie prescrite, consultez plutôt Vente d'un bâtiment.

Le calcul de l’exemption pour résidence principale est limité au nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition du bien, au cours desquelles le contribuable a résidé au Canada et au cours desquelles le bien était sa résidence principale. Si vous avez vendu votre résidence principale et que vous n’étiez pas un résident du Canada tout au long de l’année durant laquelle vous l’avez acquise, des règles différentes s’appliquent à ce calcul. Si vous n’étiez pas un résident du Canada durant toute la période pendant laquelle vous étiez propriétaire du bien désigné, composez le 1‑800‑959‑7383.

Qu'est-ce qu'une résidence principale

Votre résidence principale peut être l'une des habitations suivantes :

une maison;
un chalet;
une unité de copropriété (condominium);
un appartement dans un immeuble d'habitation;
un appartement dans un duplex;
une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante.

Un bien doit remplir certaines conditions pour être considéré comme une résidence principale.

Quelles conditions doivent être remplies?
Un bien est une résidence principale pour l'année s'il remplit toutes les conditions suivantes :
- Il s'agit d'une habitation, d'un droit de tenure à bail visant une habitation ou d'une action du capital-actions d'une coopérative d'habitation constituée en société, que vous avez acquis uniquement pour obtenir le droit d'occuper une habitation appartenant à la société en question.
- Vous en êtes le propriétaire (seul ou avec une autre personne).
- Vous, votre époux ou conjoint de fait actuel, votre ex-époux ou ex-conjoint de fait ou un de vos enfants, avez occupé l'habitation à un moment de l'année.
- Vous avez désigné le bien comme étant votre résidence principale.
Le terrain où votre résidence est située peut faire partie de votre résidence principale. Pour cela, il ne doit généralement pas dépasser un demi-hectare (c'est-à-dire 1,24 acre). Il peut toutefois être plus grand si vous pouvez démontrer que vous avez besoin de plus d'espace pour apprécier l'usage de votre résidence. C'est le cas, notamment, si le terrain devait, au cours de toute année où vous avez été propriétaire, avoir une superficie de plus d'un demi-hectare pour être conforme au règlement municipal.

Désignation d'une résidence principale

Vous désignez votre résidence comme votre résidence principale lorsque vous la vendez ou que vous êtes considéré l'avoir vendue, en tout ou en partie. Vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale pour toutes les années où vous en étiez propriétaire et l'utilisiez comme résidence principale. Dans certains cas, cependant, vous pouvez choisir de ne pas désigner votre résidence comme votre résidence principale pour une ou plusieurs de ces années.

Pouvez-vous désigner plus d'une résidence principale

Pour 1982 et les années suivantes

Vous pouvez désigner seulement une résidence principale par famille chaque année.

Pour les années d'imposition 1993 et suivantes, votre famille comprend :

vous-même;
la personne qui était, tout au long de l'année, votre époux ou conjoint de fait (sauf si vous étiez séparé pendant toute l'année selon une ordonnance d'un tribunal ou une entente écrite);
vos enfants (sauf s'ils étaient âgés de 18 ans ou plus ou s'ils avaient un époux ou conjoint de fait pendant l'année).

Si vous n'aviez pas d'époux ou conjoint de fait et n'aviez pas 18 ans ou plus, votre famille comprend également :

votre mère et votre père;
vos frères et sœurs (qui n'étaient pas âgés de 18 ans ou plus et qui n'avaient pas d'époux ou conjoint de fait pendant l'année).

Pour 1982 à 1992, la définition ci-dessus s'applique sauf que l'expression « époux ou conjoint de fait » a été remplacé par les expressions « conjoint ». Par conséquent, les conjoints de fait ne pouvaient pas désigner des résidences différentes comme résidence principale pour ces années.

Les partenaires de même sexe n’étaient pas considérés comme conjoint de fait pour des fins fiscales avant 2001. Si vous avez fait un choix pour que votre partenaire de même sexe soit considéré comme votre conjoint de fait pour une ou plusieurs des années 1998, 1999 ou 2000, votre conjoint de fait ne pouvait donc pas désigner une résidence différente comme sa résidence principale pour ces années.

Pour les années avant 1982

Vous pouvez désigner plus d’une résidence principale par famille. Par conséquent, des époux peuvent désigner des résidences principales différentes pour ces années. Cependant, une règle particulière s’applique si les membres d’une famille désignent plusieurs résidences principales. Pour en savoir plus, consultez le Folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Disposition de votre résidence principale

Lorsque vous vendez votre résidence ou que vous êtes considéré l'avoir vendue, vous n'êtes généralement pas tenu de payer d'impôt sur un gain tiré de la vente, en raison de l'exemption pour résidence principale. C'est le cas si le bien a exclusivement été votre résidence principale pendant chaque année où vous en étiez le propriétaire.

Bien à revente précipitée

Tout gain provenant de la disposition d’un logement (y compris un bien locatif) situé au Canada, ou d’un droit d’acquérir un logement situé au Canada, que vous déteniez et possédiez pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition est réputé comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital, sauf si le bien a déjà été considéré comme un inventaire ou que la disposition a eu lieu en raison ou en prévision de certains événements de la vie.

Quels sont les événements de vie admissibles?
La disposition doit avoir eu lieu en raison ou en prévision de l'un des événements de vie suivants :
- le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable;
- l'arrivée d'une personne liée dans le ménage du contribuable ou de l'arrivée du contribuable dans le ménage d’une personne liée (par exemple, pour emménager avec un époux ou conjoint de fait, pour la naissance d’un enfant, l’adoption, ou la prise en charge d’un parent âgé);
- la rupture d’un mariage ou d’une union de fait lorsque le contribuable vivait séparément de son époux ou conjoint de fait depuis au moins 90 jours avant la disposition;
- une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée (par exemple, la violence familiale);
- une incapacité ou une maladie grave du contribuable ou d’une personne liée;
- une réinstallation admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait lorsque la nouvelle maison du contribuable est située au moins 40 kilomètres plus proche du nouveau lieu de travail ou de l’école (en général, la réinstallation admissible permet au contribuable d'exploiter une entreprise, d'occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein);
- une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
- l’insolvabilité du contribuable;
- la destruction ou l’expropriation des biens du contribuable (par exemple, lorsque les biens sont détruits à la suite d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine).
Une perte d’entreprise à l’égard d’un bien à revente précipitée, s’il y a lieu, est réputée nulle.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas considéré comme un bien à revente précipitée?
Si le bien n’est pas considéré un bien à revente précipitée, la question de savoir si le revenu de la vente de la propriété doit être traité comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital dépend des détails spécifiques de la situation. Si la disposition est considérée :
- un gain en capital, remplissez l’annexe 3, Gains ou pertes en capital;
- un revenu d’entreprise, remplissez le formulaire T2125, État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.
Pour en savoir plus sur un bien à revente précipitée, allez à Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels ou consultez l’annexe 3.

Pour en savoir plus sur le revenu d’entreprise, allez à Revenus d'entreprise ou consultez le guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche.

Déclaration de la vente de votre résidence principale

Si vous avez vendu ou si vous étiez considéré comme ayant vendu votre bien en 2025 et qu'il s'agissait de votre résidence principale, vous devez déclarer la vente et désigner le bien dans l'annexe 3, Gains ou pertes en capital.

De plus, vous devez également remplir le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle). Remplissez seulement la page 1 du formulaire T2091(IND) si le bien que vous avez vendu était votre résidence principale pour l'une ou l'autre des périodes suivantes :

toutes les années durant lesquelles vous en étiez propriétaire;
toutes les années sauf une année.

Pourquoi devez-vous déclarer la vente?

À compter de 2016 et des années d'imposition suivantes, l'ARC permettra l'exemption pour résidence principale seulement si vous déclarez la vente et la désignation de votre résidence principale dans votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous oubliez d'effectuer cette désignation dans l'année de la vente, il est très important que vous demandiez à l'ARC de modifier votre déclaration pour cette année. Elle acceptera une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité pourrait s'appliquer.

Si votre résidence n'était pas votre résidence principale pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire, vous devez déclarer la partie du gain en capital qui s'applique aux années pour lesquelles vous n'avez pas désigné le bien comme résidence principale. Pour ce faire, remplissez le formulaire T2091(IND). Vous devez aussi remplir les parties pertinentes de l'annexe 3 comme indiqué dans l'annexe.

Étant donné que votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel, si vous subissez une perte au moment où vous la vendez ou êtes considéré l'avoir vendue, vous ne pouvez pas déduire cette perte.

Si une partie seulement de votre résidence est admissible à titre de résidence principale et que vous avez utilisé l’autre partie pour gagner un revenu, vous devez répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée pour votre résidence principale et la partie utilisée à d’autres fins (notamment à titre de bien de location ou d’entreprise). Vous pouvez effectuer cette répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, à condition que la répartition soit raisonnable.

Déclarez à la ligne 13800 de l’annexe 3 uniquement le gain se rapportant à la partie utilisée pour gagner un revenu. Pour en savoir plus, lisez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens et le folio de l’impôt sur le revenu S1‑F3‑C2, Résidence principale.

Vous devez aussi remplir la partie 2 de l’annexe 3 pour déclarer la vente de votre résidence principale. Consultez Exemple, qui fournit des renseignements sur le calcul des gains en capital et sur les exigences en matière de déclaration pour la vente.

L’ARC considérera que l’ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale, malgré que vous l’ayez utilisé pour gagner un revenu, quand toutes les conditions suivantes sont remplies :

Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu.
Aucun changement structurel n’est apporté au bien.
Aucune déduction pour amortissement n’a été demandée à l’égard du bien.

Ces conditions peuvent être réunies, par exemple, lorsqu’un contribuable exploite une garderie à domicile. Pour en savoir plus, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S1‑F3‑C2, Résidence principale.

Si vous avez vendu ou si vous étiez considéré comme ayant vendu plus d’un bien dans la même année civile et chaque bien était votre résidence principale à un certain temps, vous devez l’indiquer en remplissant un formulaire T2091(IND) distinct pour chaque bien pour désigner les années durant lesquelles chaque bien était votre résidence principale et pour calculer le montant de gain en capital à déclarer, s’il y a lieu, à la ligne 15800 de l’annexe 3, Gains ou pertes en capital.

Exemples courants de dispositions de résidence principale

Les exemples suivants reflètent des situations courantes et peuvent vous aider à comprendre quand utiliser certains formulaires et comment effectuer des calculs clés.

Exemple – Vendre votre maison et en acheter une nouvelle la même année

Vous (un résident du Canada) avez mis en vente votre résidence principale (maison 1) en janvier 2025. La maison 1 a été votre seule résidence principale en tout temps où vous en étiez propriétaire. Vous avez acquis une nouvelle maison (maison 2) en février 2025 et en a pris possession comme votre résidence principale au mois de mars 2025.

Il y a une règle spéciale (la règle « + 1 ») qui fait en sorte qu'un contribuable peut considérer 2 biens comme admissibles à l'exemption pour résidence principale pour une année (lorsqu'un bien est vendu et qu'un autre est acheté au cours de la même année), même si un seul de ces biens peut être désigné comme résidence principale pour cette année-là. Pour cette raison, vous pouvez cocher la case 1 de la ligne 17900 de l'annexe 3 pour désigner la maison 1 comme votre résidence principale pour toutes les années incluant 2025 (ou pour toutes les années moins un an).

En plus, vous devrez remplir la première page du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), tenant pour acquis que vous avez éventuellement vendu la maison 1 avant la fin de 2025. Toutefois, vous devrez garder une copie écrite de sa décision pour consultation future, surtout pour quand vous vendrez la maison 2.

Pour être admissible à la règle « + 1 », un contribuable doit être un résident du Canada tout au long de l'année durant laquelle il a acquis la résidence principale. Donc, si un contribuable est un non-résident tout au long de l'année durant laquelle le bien a été acheté, le contribuable ne sera pas admissible à l'ajout de l'année additionnelle en calculant le montant de l'exemption pour résidence principale.
Exemple – Vendre bien qui n'a pas toujours été votre résidence principale

En 2025, vous avez disposé de 3 résidences. Vous avez acquis la résidence 1 en 2000 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2000 à 2005. Vous avez acquis la résidence 2 en 2006 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2006 à 2010. Vous avez acquis la résidence 3 en 2011 et l'a désignée comme votre résidence principale de 2011 à 2025. Vous devez cocher la case 3 de la ligne 17900 à la partie 1 de l'annexe 3, remplir un formulaire distinct T2091(IND) pour chaque résidence et déclarer le montant de gain en capital (s'il y a lieu) à l'annexe 3.
Exemple – Vendre une résidence principale utilisée en partie pour gagner un revenu
Cet exemple fournit des renseignements sur le calcul des gains en capital et sur les exigences en matière de déclaration pour la vente. Il vous montrera comment :
- traiter la vente d'un bien utilisé en partie comme résidence principale et en partie pour gagner un revenu;
- déclarer un gain en capital résultant de la disposition d'un bien qui comprend un terrain et un bâtiment;
- calculer une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale résultant de la disposition de biens amortissables.
Vous achetez un duplex pour 125 000 $ en novembre 1988. D'après l'évaluation municipale réalisée immédiatement avant l'achat, l'ensemble de la propriété était évalué à 100 000 $ (le terrain à 25 000 $ et le bâtiment à 75 000 $). Depuis l'achat du duplex, vous habitez le logement du bas et vous louez celui du haut. D'après le nombre total de mètres carrés du bâtiment, vous avez déterminé que la partie que vous avez utilisée pour gagner des revenus locatifs était de 40 %.

Le 28 juillet 2025, vous vendez l'immeuble pour 175 000 $. Vous engagez des dépenses de 10 500 $ pour la vente. D'après une récente évaluation municipale, l'ensemble du bien est maintenant évalué à 150 000 $. Le terrain valait 30 000 $ et le bâtiment valait 120 000 $.

Vous n’avez aucun impôt à payer sur le gain en capital provenant de la partie utilisée comme résidence principale, étant donné que cette partie a été votre résidence principale pendant toutes les années où vous avez été propriétaire du bien. Vous devez désigner la partie du bien utilisée comme votre résidence principale en cochant la case 1 à la ligne 17900 de la partie 1 de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital, et en remplissant la section 1 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Vous devez calculer le gain en capital se rapportant à la partie louée. Vous devez également déterminer s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. Pour ce faire, vous devez répartir entre le terrain et le bâtiment la partie du prix d'achat, du prix de vente et des dépenses liées à la vente qui s'applique à la partie louée. En tenant compte du fait que 40 % de la superficie de l'immeuble était utilisé à des fins locatives, effectuez les calculs suivants :
1. Divisez la partie louée du prix d'achat entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de l'achat :
  
  Bâtiment : (40 %) x (75 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 37 500 $.
  Terrain : (40 %) x (25 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 12 500 $.
  
  Étant donné que la répartition entre le terrain et le bâtiment n’était pas prévue dans votre contrat d’achat, vous utilisez l’évaluation municipale en vigueur au moment de l’achat. Vous avez fait cette répartition au moment où vous avez acheté le bien afin de calculer le montant de la DPA que vous pouviez demander chaque année sur la partie louée du bâtiment.
2. Divisez la partie louée du prix de vente entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de la vente :
  
  Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 56 000 $.
  Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 14 000 $.
  
  La répartition entre le terrain et le bâtiment n'est pas indiquée dans votre contrat de vente. Étant donné que le bâtiment n'a fait l'objet d'aucune rénovation depuis la dernière évaluation municipale, vous pouvez établir la répartition selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente.
3. Divisez la partie louée des dépenses engagées ou effectuées pour la vente entre le terrain et le bâtiment, selon l'évaluation municipale au moment de la vente :
  
  Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 3 360 $.
  Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 840 $.
  
  Vous pouvez maintenant vérifier si vous avez une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de la partie louée du bâtiment au début de 2025 était de 34 728 $. De ce montant, vous devez soustraire le moins élevé des montants suivants :
  - le prix de vente de la partie louée du bâtiment, moins les dépenses s'y rapportant : 52 640 $ (56 000 $ – 3 360 $);
  - le prix d'achat de la partie louée du bâtiment : 37 500 $.
Calculez le montant comme suit:
- 34 728
  
  $
  
  FNACC au début de 2025
  
  −
  
  37 500
  
  $
  
  Prix d'achat
  
  =
  
  (2 772)
  
  $
  
  Récupération de la DPA
Pour vous aider à faire les calculs ci-dessus, utilisez le tableau de la DPA dans le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Vous pouvez maintenant calculer votre gain en capital. Pour ce faire, remplissez la section « Biens immeubles, biens amortissables et autres biens », de la partie 3 de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital. Vous devez déclarer la vente de la partie louée dans la partie 3 en inscrivant le produit de disposition de 70 000 $(56 000 $ + 14 000 $) à la ligne 13599 et 15 800 $ (15 140 $ + 660 $) comme le gain en capital à la ligne 13800.

Quand utiliser les formulaires T1255 et T2091(IND)

La plupart des individus autres qu'une fiducie

Utilisez le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) pour désigner un bien comme résidence principale. Ce formulaire vous aidera à calculer le nombre d'années où vous pouvez désigner votre résidence comme résidence principale et la partie du gain en capital que vous devez déclarer, le cas échéant. Remplissez ce formulaire et joignez-le à votre déclaration de revenus et de prestations dans les cas suivants :

Vous avez vendu ou vous êtes réputé avoir vendu votre résidence principale ou une partie de celle-ci.
Vous avez accordé à quelqu'un l'option d'achat d'une partie ou de la totalité de votre résidence principale.

Un représentant légal d'une personne décédée

Un représentant légal (exécuteur testamentaire, administrateur ou liquidateur au Québec) d'une personne décédée devrait utiliser le formulaire T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé, pour désigner un bien comme résidence principale de la personne décédée.

Si vous ou votre époux ou conjoint de fait avez produit le formulaire T664 ou T664 (Aînés)

Si vous vendez ou si vous êtes réputé avoir vendu un bien pour lequel votre époux ou conjoint de fait ou vous-même avez produit le formulaire T664 ou T664 (Aînés), Choix de déclarer un gain en capital sur un bien possédé en fin de journée le 22 février 1994, utilisez le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) pour calculer le gain en capital pour l'année si l'une des situations suivantes s'applique :

Ce bien était votre résidence principale pour 1994.
Vous désignez ce bien en 2025 comme résidence principale pour une année d'imposition quelconque.

Vous pourriez avoir droit à une réduction à la suite du choix exercé sur les gains en capital. Pour calculer cette réduction, utilisez le formulaire T2091(IND)-WS, Feuille de travail pour résidence principale. Si le bien a été désigné comme résidence principale aux fins du choix, vous devez inclure les années d'imposition déjà indiquées dans votre désignation pour 2025.

Si, au moment du choix, le bien a été désigné comme résidence principale pour une année d'imposition autre que 1994, vous pouvez choisir de le désigner de nouveau ou non comme résidence principale au moment où vous l'avez vendu (ou au moment où l’ARC considère que vous l’avez vendu). Si vous désignez le bien de nouveau en 2025, vous devez inclure les années d'imposition pour lesquelles votre résidence principale a déjà été désignée.

Si le bien en question n'était pas votre résidence principale pour 1994 et si vous n'effectuez pas, en 2025, une désignation comme résidence principale pour une année d'imposition quelconque, n'utilisez ni le formulaire T2091(IND) ni le formulaire T2091(IND)-WS pour calculer votre gain en capital. Calculez-le plutôt de la façon habituelle (le produit de disposition moins le prix de base rajusté et les dépenses engagées ou effectuées). Pour en savoir plus sur la façon de calculer votre prix de base rajusté à la suite du choix concernant les gains en capital, lisez Bien pour lequel vous avez produit le formulaire T664 ou T664(Aînés).

Changement d'utilisation

Quand il y a un changement d'utilisation de votre bien, vous pouvez être réputé avoir vendu une partie ou la totalité du bien même si vous ne l'avez pas réellement vendu. Voici des exemples d'une telle situation :

Vous commencez à utiliser une partie ou la totalité de votre résidence principale comme bien de location ou d'entreprise.
Vous commencez à utiliser un bien de location ou d'entreprise comme résidence principale.

Chaque fois que vous changez l'utilisation d'un bien, vous êtes considéré avoir vendu ce bien à sa juste valeur marchande (JVM) et l'ayant acquis de nouveau immédiatement par la suite, et ce, pour le même montant. Le gain ou la perte en capital qui en résulte (dans certains cas) doit être déclaré dans l'année où se produit le changement d'utilisation.

Si le bien était votre résidence principale pendant une ou plusieurs années où vous en étiez propriétaire avant d'en changer son utilisation, vous n'êtes pas tenu de payer de l'impôt sur un gain réalisé pour les années en question. Vous devez déclarer le gain uniquement pour les années où votre résidence n'était pas votre résidence principale. Pour savoir la façon de calculer et déclarer le gain, allez à Disposition de votre résidence principale.

Si, avant un changement d'utilisation, vous utilisiez le bien pour gagner un revenu, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens, pour savoir la façon de déclarer le gain ou la perte en capital.

Situations particulières

Il existe certaines situations où les règles concernant le changement d'utilisation ne s'appliquent pas. Voici quelques-unes des plus courantes :

Conversion de votre résidence principale entière en bien de location ou d'entreprise
Lorsque vous changez l'utilisation de votre résidence principale à un bien productif, tel que pour vous en servir comme un bien de location ou un bien d'entreprise, vous pouvez faire le choix de ne pas être considéré avoir commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise. Cela signifie que vous ne devez pas déclarer un gain en capital lorsque vous changez son utilisation. Si vous faites ce choix, vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement (DPA) pour ce bien. Tout revenu relatif à un bien, après déduction des dépenses applicables, doit être déclaré aux fins de l'impôt.

Pendant que votre choix est en vigueur, vous pouvez désigner le bien comme étant votre résidence principale pour un maximum de quatre ans, même si vous n'utilisez pas votre bien comme votre résidence principale. Cependant, pendant ces années, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
- vous ne désignez pas un autre bien comme résidence principale;
- vous êtes un résident ou un résident réputé du Canada.
Vous pouvez prolonger indéfiniment la limite de quatre ans si toutes les conditions suivantes et susmentionnées sont remplies :
- Vous n'habitez pas dans votre résidence principale en raison d'une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait.
- Votre époux ou conjoint de fait et vous-même n'êtes pas liés à l'employeur.
- Vous revenez habiter dans votre résidence initiale alors que votre époux ou conjoint de fait ou vous-même êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l'année suivant celle où votre époux ou conjoint de fait ou vous-même cessez d'être à son service, ou encore lorsque vous décédez pendant la durée de cet emploi.
- Votre résidence initiale est située à au moins 40 kilomètres (par la route publique la plus courte) plus loin que votre résidence temporaire de votre nouveau lieu de travail ou de celui de votre époux ou conjoint de fait.
Si vous décidez faire ce choix, il n'y aura pas de conséquence immédiate sur votre situation fiscale lorsque vous réintégrerez votre résidence. Cependant, si vous cédez par la suite votre résidence ou si vous en changez l'utilisation sans exercer un nouveau choix, une partie du gain qui en résultera pourrait être imposable.

Pour faire ce choix, vous devez joindre une lettre portant votre signature à votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année durant laquelle le changement d'utilisation a eu lieu. Cette lettre décrit le bien et indique que vous voulez que le paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique.

Pour en savoir plus sur la façon de déclarer un revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien, si vous avez commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location ou bien d'entreprise durant l'année, consultez les guides suivants :
- Guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche;
- Guide T4036, Revenus de location.
Conversion entière de votre bien de location ou d'entreprise en résidence principale
Lorsque vous transformez votre bien de location ou d'entreprise en résidence principale, vous pouvez faire le choix d'attendre au moment de la vente du bien avant de déclarer la disposition du bien. Cependant, vous ne pouvez pas faire ce choix si vous, votre époux ou conjoint de fait, ou une fiducie en sa faveur ou en votre faveur, avez déduit la DPA relativement au bien en question pour une année d'imposition après 1984 et au plus tard à la date du changement d'utilisation.

Ce choix s'applique uniquement à un gain en capital. Si vous avez demandé la DPA relativement au bien avant 1985, vous devez inclure toute récupération de la DPA dans votre revenu d'entreprise ou de location. Vous devez inclure le revenu pour l'année où vous avez changé l'utilisation du bien. Pour en savoir plus sur la récupération de la DPA, consultez les guides suivants :
- Guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche;
- Guide T4036, Revenus de location.
Si vous faites ce choix, vous pouvez désigner le bien comme résidence principale pour une période d'un maximum de quatre ans, avant de l'occuper à titre de résidence principale.

Pour faire ce choix, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations une lettre portant votre signature, qui décrit le bien et qui indique que vous voulez que le paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique. Vous devez faire ce choix au plus tard à la première des dates suivantes :
- 90 jours après la date où l'ARC vous demande de faire le choix;
- la date où vous devez produire votre déclaration de revenus et de prestations pour l'année où vous avez réellement vendu le bien.
Conversion d'une partie de votre résidence principale en bien de location ou d'entreprise ou vice-versa
Avant le 19 mars 2019, vous ne pouviez pas faire le choix afin d'éviter la disposition réputée qui se produit lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien. Toutefois, à compter du 19 mars 2019, selon votre situation, vous pouvez faire le choix selon le paragraphe 45(2) ou 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu que la disposition réputée qui a lieu normalement lors d'un changement d'utilisation d'une partie d'un bien ne s'applique pas.

Même si vous ne faites pas le choix, si vous avez commencé à utiliser une partie de votre résidence principale aux fins de location ou d'entreprise, l'ARC considérera habituellement que vous avez changé l'utilisation de cette partie de votre résidence principale, à moins que toutes les conditions suivantes s'appliquent :
- L'utilisation du bien comme bien de location ou d'entreprise est peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale.
- Vous n'apportez pas de changement structurel au bien pour le rendre mieux adapté à la location ou à l'utilisation dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise.
- Vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.
Généralement, si vous ne remplissez pas toutes les conditions indiquées ci-dessus, vous aurez une disposition réputée de la partie de la résidence qui a subi un changement d'utilisation, et immédiatement après, vous serez réputé avoir acquis de nouveau cette partie de la résidence. Le produit de disposition et le coût de la nouvelle acquisition sera égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien qu'elle représente, déterminée à ce moment. En plus, dans l'année du changement d'utilisation, vous devez faire une désignation d'une résidence principale en remplissant la partie 2 de l'annexe 3, Gains ou pertes en capital et la page 2 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).

Par la suite, vous devez prendre toutes les mesures suivantes au moment de vendre votre bien :
- répartir le produit de disposition entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée comme bien de location ou d'entreprise. L'ARC acceptera la répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, à condition que la répartition soit raisonnable;
- déclarer tout gain en capital provenant de la partie de ce bien utilisée comme bien d'entreprise ou de location. Vous pouvez aussi faire une désignation d'une résidence principale pour la partie du bien pour laquelle il n'y a pas eu de changement d'utilisation comme résidence principale, en remplissant l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND), pour pouvoir demander l'exemption pour gains en capital pour cette partie du gain. Pour en savoir plus, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens. Vous n'êtes pas tenu de déclarer un gain en capital tiré de la partie utilisée comme résidence principale.

Bien agricole

Si vous êtes un agriculteur et que vous avez vendu, en 2025, un fonds de terre utilisé principalement dans le cadre d'une entreprise agricole comprenant votre résidence principale, vous avez le choix entre deux méthodes pour calculer le gain en capital imposable. Pour en savoir plus sur ces méthodes, consultez les guides suivants :

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2026-02-05

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