Comment l’Agence du revenu du Canada traite-t-elle l’inobservation dans le secteur de l’immobilier

Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous devez en informer l’Agence du revenu du Canada (ARC). Vous devez soumettre un formulaire T2091 avec votre déclaration de revenus. Pour en savoir plus, lisez la page Déclaration de la vente d’une résidence principale pour les particuliers (sauf les fiducies)

Principaux risques liés à l’observation dans le secteur immobilier

L’Agence du revenu du Canada (ARC) utilise une combinaison d’outils avancés d’évaluation des risques, d’analyses, d’indices et de données provenant de tiers pour déceler et traiter les cas d’inobservation. Elle procède ensuite à la vérification des dossiers des contribuables qu’elle a identifiés comme étant à risque élevé.

Le secteur immobilier compte parmi les nombreux secteurs que traite l’ARC au moyen de sa méthode axée sur le risque. Elle mène régulièrement des vérifications dans ce secteur dans tout le pays.

L’ARC a cerné les principaux domaines de préoccupation suivants :

Revenu déclaré incompatible avec le mode de vie

L’ARC détermine si le revenu déclaré dans les déclarations de revenus est suffisant pour appuyer le mode de vie du contribuable, y compris le coût et l’entretien des biens immobiliers.

L’ARC peut établir des corrélations entre le revenu déclaré d’un contribuable et son mode de vie. L’acquisition de biens coûteux, comme une maison haut de gamme, sans une preuve évidente de la source de revenu, peut être un indicateur de revenus non déclarés  dans les déclarations de revenus.

Revente précipitée de propriétés 

Les personnes qui achètent et revendent des résidences sur une courte période pour réaliser un profit s’adonnent souvent à la revente précipitée de propriétés. L’ARC obtient et analyse des données provenant de tiers, ce qui lui permet d’établir que certaines reventes précipitées ne sont pas déclarées ou le sont incorrectement. Les profits découlant de la revente précipitée d’immeubles sont généralement considérés comme entièrement assujettis à l’impôt. Les faits propres à chaque situation déterminent si de tels profits devraient être déclarés comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital.

Il y a trois principales catégories de personnes qui se livrent à cette pratique :

Entrepreneurs ou rénovateurs professionnels – Ils achètent et revendent rapidement un immeuble pour réaliser un profit (parfois en démolissant ou en rénovant la propriété).

Spéculateurs ou investisseurs moyens – Ils achètent une résidence avant la fin de sa construction, puis, en échange d’un profit, ils cèdent la clause du contrat liée au droit de vente à un autre spéculateur ou à l’acheteur final. Cette pratique se nomme la « revente fantôme ». Cette opération peut se produire plusieurs fois entre la vente initiale et la vente finale de la résidence. Souvent, le vendeur initial ne sait pas que sa propriété a fait l’objet de cessions à d’autres acheteurs avant la date de la signature finale.

Rénovateurs – Ils achètent un immeuble, le rénovent et l’habitent pendant une courte période, puis le revendent à profit pour demander l’exemption pour résidence principale.

Gains en capital non déclarés sur la vente d’une propriété 

Si vous effectuez un profit sur la vente d’un immeuble, vous pourriez réaliser un gain en capital. Tous les gains en capital, exemptés ou non, doivent être déclarés à l’annexe 3, Gains en capital, de la déclaration de revenus et de prestations T1. Si vous possédez plus d’une propriété à un moment donné, une seule propriété est admissible à l’exemption pour gains en capital pour résidence principale pour une année d’imposition donnée au moment de la vente.

Pour en savoir plus sur l’exemption pour résidence principale, y compris la désignation d’une propriété en tant que propriété principale, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Gains en capital non déclarés sur la vente d’une propriété par un non-résident 

Un non-résident qui investit dans une propriété au Canada est tenu de payer de l’impôt sur les profits tirés de la vente de cette propriété et n’est généralement pas admissible à l’exemption pour résidence principale.

Il incombe à l’acheteur de la propriété de savoir si le vendeur est un résident du Canada ou un non-résident. Habituellement, les notaires ou les avocats spécialisés en immobilier qui préparent les documents juridiques associés aux transactions immobilières ont la responsabilité d’effectuer ces vérifications.

Un acheteur qui achète une propriété auprès d’un vendeur non résident doit demander à celui-ci de fournir un certificat de conformité, délivré par l’ARC, avant de verser les fonds nécessaires à l’achat. Si ce certificat ne lui est pas fourni, l’acheteur peut être tenu de payer à l’ARC tout impôt sur le revenu impayé par le vendeur. Pour en savoir plus sur la vente de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada, consultez la circulaire d’information IC72-17R6 de l’ARC, Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada – Article 116.

Revenus de toutes provenances non déclarés 

Le statut de résidence d’un particulier est essentiel pour établir son obligation fiscale au Canada et obtenir le traitement fiscal de ses revenus de toutes provenances. Il ne faut pas confondre le statut de résidence avec la citoyenneté. À titre d’exemple, un citoyen d’un pays autre que le Canada qui entretient des liens de résidence importants au Canada peut être réputé résident du Canada.

Les résidents du Canada doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances à l’ARC. Les non-résidents n’ont qu’à déclarer leurs revenus de sources canadiennes.

Le statut de résidence d’un particulier est déterminé au cas par cas à la lumière de nombreux facteurs, dont les suivants :

  • les liens de résidence au Canada;
  • le but et la durée des visites à l’extérieur du Canada;
  • les liens socioéconomiques à l’extérieur du Canada.

Pour en savoir plus, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résidence d’un particulier.

TPS/TVH non déclarée sur la vente d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures

En règle générale, le constructeur d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures doit percevoir la TPS/TVH au moment de la vente de l’habitation et  remettre cette taxe à l’ARC.

Si un constructeur loue une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, il est réputé s’être vendu l’habitation à lui-même. La TPS/TVH est à payer immédiatement sur la juste valeur marchande de l’habitation, y compris la valeur du terrain, et le constructeur doit remettre r cette taxe à l’ARC. Pour en savoir plus, notamment sur les exemptions à cette règle, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3 – Immeubles résidentiels – Fournitures réputées.

Dans la plupart des cas, la vente d’une habitation qui a déjà été occupée est exonérée de la TPS/TVH.

Remboursement de taxe pouvant être demandé par le constructeur ou l’acheteur 

Si vous achetez ou construisez une nouvelle habitation, ou que vous rénovez considérablement une habitation existante, vous pourriez avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH si vous répondez à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

Toutefois, si votre intention est de revendre la propriété de façon précipitée, vous pourriez ne pas être admissible à un remboursement et devrez facturer et remettre la TPS/TVH sur la vente de la propriété.

L’une des principales conditions à remplir pour avoir droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves est que vous devez acheter ou construire la maison dans le but de l’utiliser comme votre lieu de résidence habituelle ou celui d’un proche.

Si vous achetez ou construisez une habitation neuve au Canada, mais que votre lieu de résidence habituelle est à l’extérieur du Canada, votre habitation au Canada serait considérée comme un lieu de résidence secondaire et ne serait pas admissible au remboursement pour habitations neuves.

Obtenir des résultats

L’ARC surveille régulièrement l’observation fiscale liée aux transactions immobilières. Depuis 2015, les grands centres – comme la région du Grand Toronto et la région du Lower Mainland, en Colombie-Britannique – ont particulièrement retenu l'attention de l'ARC étant donné qu'un grand nombre de transactions immobilières y sont constamment effectuées.

Grâce à l’expérience acquise et à l’utilisation de données de tiers, l’ARC acquiert une meilleure compréhension du comportement d’inobservation, entraînant un plus grand nombre de vérifications et de mesures d’observation.

L’ARC évalue continuellement le risque associé à l’inobservation. Différentes ressources sont allouées en fonction du risque, et celles-ci peuvent être modifiées lorsque les risques observés changent.

Résultats des activités de vérification dans le secteur immobilier en Ontario
d’avril 2015 à juin 2019
Programmes Nombre de dossiers complétés Résultats des vérifications*
Impôt sur le revenu 3 631 63,5 millions $
TPS/TVH 1 897 176,3 millions $
Remboursements de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs et remboursements pour habitations neuves 31 342 426,4 millions $
Total 36 870 666,2 millions $
Résultats des activités de vérification dans le secteur immobilier en Colombie-Britannique
d’avril 2015 à juin 2019
Programmes Nombre de dossiers complétés Résultats des vérifications*
Impôt sur le revenu 1 864
303,2 millions $
TPS 1 557
157,2 millions $
Remboursements de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs neufs et remboursements pour habitations neuves 4 485
21,1 millions $
Total 7 906 481,5 millions $

*Ces montants comprennent les pénalités imposées.

L’ARC imposera une pénalité égale à 50 % de l’impôt supplémentaire à payer si le contribuable fait volontairement un faux énoncé en produisant une déclaration. D’avril 2015 à juin 2019, l’ARC a imposé 2 022 pénalités totalisant 113,1 millions de dollars.

Résultats combinés des cotisations établies par voie de vérification par fin d’exercice (avril-mars)
  2015-2016 2016-2017 2017-2018 2018-2019
En million de dollars 169 161 263 434
Résultats combinés des pénalités par fin d’exercice (avril-mars)
  2015-2016 2016-2017 2017-2018 2018-2019
En million de dollars 10 7 27 57

Corriger des déclarations précédentes

Les contribuables qui ont commis une erreur fiscale ou omis des détails à propos de leur revenu dans une déclaration de revenus et de prestations peuvent aller à la page Comment modifier votre déclaration pour savoir comment corriger leur situation fiscale.

Selon certaines conditions, les contribuables peuvent également être admissibles au Programme des divulgations volontaires. Si c'est le cas, l’ARC peut leur offrir une deuxième  chance de bien faire les choses.

Lorsque d’autres personnes n’ont pas déclaré

Les contribuables peuvent contribuer à rendre les choses plus justes pour les personnes qui paient leurs impôts. Quiconque soupçonne qu’un particulier ou une entreprise n’a pas déclaré tous ses revenus ou la TPS/TVH peut communiquer avec l’ARC par l’intermédiaire du Programme des indices. Dans le cadre de ce programme, l’ARC examine les renseignements que lui fournit le public pour l’aider à identifier les contribuables qui ne respectent pas leurs obligations fiscales.

Liens connexes

Vente de votre résidence principale

Effets fiscaux de l’achat d’un bien immobilier dans le but de le vendre à profit

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