Comment l’Agence du revenu du Canada traite-t-elle l’inobservation dans le secteur de l’immobilier

L’ARC évalue si le revenu qu’un contribuable déclare dans ses déclarations de revenus est suffisant compte tenu de son mode de vie et du coût et de l’entretien de ses biens immobiliers.

L’ARC peut établir des liens entre le revenu déclaré d’un contribuable et son mode de vie. S’il acquiert des biens coûteux, comme une maison haut de gamme, et qu’il n’a pas une source de revenus claire, il pourrait ne pas avoir déclaré tous ses revenus.

Les personnes qui achètent et revendent des résidences sur une courte période pour réaliser un profit font souvent ce qu’on appelle la revente précipitée de propriétés. L’ARC utilise des données de tiers pour détecter et analyser ces transactions, et elle a constaté que certaines reventes précipitées ne sont pas déclarées ou le sont incorrectement. Les profits découlant de la revente précipitée d’immeubles sont généralement imposables comme revenus d’entreprise. 

Il y a trois principales catégories de personnes ou d’entités qui font de la revente précipitée :

Entrepreneurs et rénovateurs professionnels – Particuliers ou entités qui achètent des immeubles pour les rénover et les revendre à profit. Dans certains cas, ce processus peut nécessiter des travaux importants de démolition et de reconstruction.

Spéculateurs et investisseurs intermédiaires – Personnes ou entités qui achètent des propriétés avant que la construction soit terminée dans le but de les revendre plutôt que d’y vivre . Parfois, elles cèdent la clause du contrat liée au droit d’acheter la propriété à un autre acheteur – cette transaction peut se produire plusieurs fois entre la vente initiale et la vente finale de la résidence. Cette pratique appelée « revente fantôme » peut se produire sans que le vendeur initial ne sache que sa propriété a été cédée à un autre acheteur avant la date de clôture.

Rénovateurs indépendants – Personnes qui achètent un bien immobilier, le rénovent, y vivent pendant une courte période, puis le revendent à profit. Elles demandent souvent l’exemption pour résidence principale lors de la vente du bien. Dans ce cas, la TPS/TVH est toutefois applicable sous forme d’autocotisation si la maison a été construite ou rénovée principalement pour être revendue à profit.

Si vous avez réalisé un profit en vendant un immeuble, vous pourriez avoir réalisé un gain en capital. Il faut déclarer tous les gains en capital, exemptés ou non, à l’annexe 3, Gains ou pertes en capital, de la déclaration de revenus et de prestations T1. Si vous possédez plusieurs propriétés, l’exemption pour résidence principale s’applique à une seule d’entre elles pour une année d’imposition donnée au moment de la vente.

Pour en savoir plus sur l’exemption pour résidence principale et la désignation d’un bien comme résidence principale, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Un non-résident qui possède une propriété au Canada doit payer de l’impôt sur tout gain en capital tiré de la vente de cette propriété, et il n’est généralement pas admissible à l’exemption pour résidence principale.

Il est de la responsabilité de l’acheteur de la propriété de vérifier si le vendeur est résident du Canada. Habituellement, les notaires ou les avocats spécialisés en immobilier qui préparent les documents juridiques des transactions immobilières sont chargés d’effectuer ces vérifications.

Vous achetez une propriété à un vendeur non-résident? Avant de verser les fonds nécessaires à l’achat, vous devez lui demander de vous fournir un certificat de conformité délivré par l’ARC. Sans ce certificat, vous pourriez devoir payer à l’ARC l’impôt sur le revenu impayé par le vendeur et, dans certains cas, la TPS/TVH. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez la circulaire d’information Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada – Article 116.

Le statut de résidence d’un particulier est essentiel pour établir son impôt canadien à payer. Les résidents du Canada doivent déclarer à l’ARC leurs revenus mondiaux de toutes provenances, alors que les non-résidents doivent déclarer leurs revenus de sources canadiennes seulement

Le statut de résidence d’un particulier est déterminé au cas par cas, en fonction de nombreux faits, dont :

• les liens de résidence au Canada;
• le but et la durée des visites à l’extérieur du Canada;
• les liens économiques et sociaux à l’extérieur du Canada.

Le fait d’avoir un lieu d’habitation au Canada constituera presque toujours un lien de rattachement important avec le Canada.

Il ne faut pas confondre le statut de résidence avec la citoyenneté. Par exemple, un citoyen d’un pays autre que le Canada qui a des liens de résidence importants au Canada peut être réputé résident du Canada.

Pour en savoir plus, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résidence d’un particulier.

En général, le constructeur d’une habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures doit percevoir la TPS/TVH au moment de la vente de l’habitation et la verser à l’ARC.

Si un constructeur loue une habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures, la loi considère qu’il s’est vendu l’habitation à lui-même. La TPS/TVH est payable immédiatement sur la juste valeur marchande de la propriété, qui comprend la valeur du terrain, et le constructeur doit verser cette taxe à l’ARC. Pour en savoir plus, entre autres sur les exemptions à cette règle, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3, Immeubles résidentiels - Fournitures réputées.

Dans la plupart des cas, la vente d’une habitation qui a déjà été occupée et qui n’a pas fait l’objet d’une rénovation majeure est exonérée de la TPS/TVH.

Si vous achetez ou construisez une nouvelle habitation, ou si vous rénovez considérablement une habitation existante, vous pourriez avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH si vous répondez à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

1. Vous vivez dans l’habitation et elle est votre résidence principale (Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves).
2. Vous louez l’habitation (Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs).

Toutefois, si votre intention est la revente précipitée de la propriété, vous pourriez ne pas être admissible à un remboursement et vous devez facturer la TPS/TVH sur la vente de la propriété et la verser.

L’une des principales conditions à remplir pour avoir droit au remboursement pour habitations neuves est d’acheter ou de construire la maison pour en faire votre lieu de résidence habituelle ou celui d’un proche. Si vous achetez ou construisez la maison pour la louer, il faut que le locataire ou un de ses proches l’utilise comme lieu de résidence habituelle.

Si vous achetez ou construisez une habitation neuve au Canada, mais que votre lieu de résidence habituelle est à l’étranger, votre habitation au Canada serait considérée comme un lieu de résidence secondaire et ne donnerait pas droit au remboursement pour habitations neuves.

Les promoteurs immobiliers sont des personnes, des entreprises, des sociétés de personnes ou des fiducies qui acquièrent des terrains vacants ou des biens immobiliers existants (à démolir) et vendent à des tiers les terrains ou parcelles aménagés. L’aménagement de terrain est différent de la construction ou de la construction de maisons, même si certains promoteurs gèrent également les travaux de construction ou font de la construction de maisons. À chaque étape du processus, les promoteurs immobiliers travaillent avec différents intervenants, notamment des municipalités, des urbanistes, des arpenteurs, des inspecteurs, des entrepreneurs et des avocats. L’aménagement de terrain a généralement des conséquences importantes pour ce qui est de l’impôt sur le revenu et de la TPS/TVH.

Toutes les ventes de biens immobiliers au Canada, y compris la vente d’une résidence principale, doivent être déclarées à l’ARC pour l’année d’imposition 2016 et les années suivantes, même s’il n’y a pas de gain en capital ou si la totalité du gain est exemptée. Pour désigner une propriété comme résidence principale, il faut remplir le formulaire T2091IND, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) et la section appropriée de l’annexe 3. À la vente d’une résidence principale, l’ARC accorde l’exemption pour résidence principale seulement si ces deux formulaires ont été remplis et joints à la déclaration de revenus.

Un courtier immobilier est un particulier ayant une licence, un permis ou un enregistrement délivrés en vertu d’une loi provinciale ou territoriale qui l’autorise à agir au nom d’une autre personne dans l’exercice d’activités de courtage pour l’achat, l’échange, la vente ou la location de maisons, d’appartements, d’immeubles commerciaux et de terrains. Comme la vente de biens immobiliers est leur principale source de revenus et qu’ils participent à un volume élevé de transactions, les courtiers immobiliers font partie des populations que l’ARC évalue en fonction du risque.