Comment l’Agence du revenu du Canada traite-t-elle l’inobservation dans le secteur de l’immobilier

L’ARC détermine si le revenu déclaré dans les déclarations de revenus est suffisant pour appuyer le mode de vie du contribuable, y compris le coût et l’entretien des biens immobiliers.

L’ARC peut établir des corrélations entre le revenu déclaré d’un contribuable et son mode de vie. L’acquisition de biens coûteux, comme une maison haut de gamme, sans une preuve évidente de la source de revenu, peut être un indicateur de revenus non déclarés  dans les déclarations de revenus.

Les personnes qui achètent et revendent des résidences sur une courte période pour réaliser un profit s’adonnent souvent à la revente précipitée de propriétés. L’ARC obtient et analyse des données provenant de tiers, ce qui lui permet d’établir que certaines reventes précipitées ne sont pas déclarées ou le sont incorrectement. Les profits découlant de la revente précipitée d’immeubles sont généralement considérés comme entièrement assujettis à l’impôt. Les faits propres à chaque situation déterminent si de tels profits devraient être déclarés comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital.

Il y a trois principales catégories de personnes qui se livrent à cette pratique :

Entrepreneurs ou rénovateurs professionnels – Ils achètent et revendent rapidement un immeuble pour réaliser un profit (parfois en démolissant ou en rénovant la propriété).

Spéculateurs ou investisseurs moyens – Ils achètent une résidence avant la fin de sa construction, puis, en échange d’un profit, ils cèdent la clause du contrat liée au droit de vente à un autre spéculateur ou à l’acheteur final. Cette pratique se nomme la « revente fantôme ». Cette opération peut se produire plusieurs fois entre la vente initiale et la vente finale de la résidence. Souvent, le vendeur initial ne sait pas que sa propriété a fait l’objet de cessions à d’autres acheteurs avant la date de la signature finale.

Rénovateurs – Ils achètent un immeuble, le rénovent et l’habitent pendant une courte période, puis le revendent à profit pour demander l’exemption pour résidence principale.

Si vous effectuez un profit sur la vente d’un immeuble, vous pourriez réaliser un gain en capital. Tous les gains en capital, exemptés ou non, doivent être déclarés à l’annexe 3, Gains en capital, de la déclaration de revenus et de prestations T1. Si vous possédez plus d’une propriété à un moment donné, une seule propriété est admissible à l’exemption pour gains en capital pour résidence principale pour une année d’imposition donnée au moment de la vente.

Pour en savoir plus sur l’exemption pour résidence principale, y compris la désignation d’une propriété en tant que propriété principale, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Un non-résident qui investit dans une propriété au Canada est tenu de payer de l’impôt sur les profits tirés de la vente de cette propriété et n’est généralement pas admissible à l’exemption pour résidence principale.

Il incombe à l’acheteur de la propriété de savoir si le vendeur est un résident du Canada ou un non-résident. Habituellement, les notaires ou les avocats spécialisés en immobilier qui préparent les documents juridiques associés aux transactions immobilières ont la responsabilité d’effectuer ces vérifications.

Un acheteur qui achète une propriété auprès d’un vendeur non résident doit demander à celui-ci de fournir un certificat de conformité, délivré par l’ARC, avant de verser les fonds nécessaires à l’achat. Si ce certificat ne lui est pas fourni, l’acheteur peut être tenu de payer à l’ARC tout impôt sur le revenu impayé par le vendeur. Pour en savoir plus sur la vente de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada, consultez la circulaire d’information IC72-17R6 de l’ARC, Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada – Article 116.

Le statut de résidence d’un particulier est essentiel pour établir son obligation fiscale au Canada et obtenir le traitement fiscal de ses revenus de toutes provenances. Il ne faut pas confondre le statut de résidence avec la citoyenneté. À titre d’exemple, un citoyen d’un pays autre que le Canada qui entretient des liens de résidence importants au Canada peut être réputé résident du Canada.

Les résidents du Canada doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances à l’ARC. Les non-résidents n’ont qu’à déclarer leurs revenus de sources canadiennes.

Le statut de résidence d’un particulier est déterminé au cas par cas à la lumière de nombreux facteurs, dont les suivants :

• les liens de résidence au Canada;
• le but et la durée des visites à l’extérieur du Canada;
• les liens socioéconomiques à l’extérieur du Canada.

Pour en savoir plus, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résidence d’un particulier.

En règle générale, le constructeur d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures doit percevoir la TPS/TVH au moment de la vente de l’habitation et  remettre cette taxe à l’ARC.

Si un constructeur loue une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, il est réputé s’être vendu l’habitation à lui-même. La TPS/TVH est à payer immédiatement sur la juste valeur marchande de l’habitation, y compris la valeur du terrain, et le constructeur doit remettre r cette taxe à l’ARC. Pour en savoir plus, notamment sur les exemptions à cette règle, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3 – Immeubles résidentiels – Fournitures réputées.

Dans la plupart des cas, la vente d’une habitation qui a déjà été occupée est exonérée de la TPS/TVH.

Si vous achetez ou construisez une nouvelle habitation, ou que vous rénovez considérablement une habitation existante, vous pourriez avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH si vous répondez à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

• vous vivez dans l’habitation en tant que résidence principale (lisez Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves); 
• vous louez l’habitation (lisez Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs).

Toutefois, si votre intention est de revendre la propriété de façon précipitée, vous pourriez ne pas être admissible à un remboursement et devrez facturer et remettre la TPS/TVH sur la vente de la propriété.

L’une des principales conditions à remplir pour avoir droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves est que vous devez acheter ou construire la maison dans le but de l’utiliser comme votre lieu de résidence habituelle ou celui d’un proche.

Si vous achetez ou construisez une habitation neuve au Canada, mais que votre lieu de résidence habituelle est à l’extérieur du Canada, votre habitation au Canada serait considérée comme un lieu de résidence secondaire et ne serait pas admissible au remboursement pour habitations neuves.