Comment établir le coût en capital du bien – Règles spéciales

Sur cette page:

• Transaction avec lien de dépendance
• Calcul du coût en capital (Transaction avec lien de dépendance – Résident du Canada)
• Calcul du coût en capital (Transaction avec lien de dépendance – Non-résident du Canada)
• Aides, subventions et paiements incitatifs
• Disposition d'un immeuble
• Calcul A – Disposition du terrain et de l'immeuble dans la même année
• Calcul B – Disposition du terrain et de l'immeuble dans des années différentes
• Changement d'utilisation (usage personnel à des fins de location)
• Calcul du coût en capital (changement d'utilisation)
• Disposition de votre bien de location
• Bien de remplacement

Les sujets suivants vous aideront à établir le coût en capital de votre bien locatif dans certaines situations.

Transaction avec lien de dépendance

Lorsque vous achetez un bien amortissable dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance, vous devez suivre des règles spéciales pour calculer le coût en capital du bien. Toutefois, ces règles ne s'y appliquent pas si vous avez acquis le bien à la suite du décès d'une personne.

Vous pouvez acheter un bien amortissable, dans le cadre d'une des transactions suivantes avec lien de dépendance :

• d'un particulier résident du Canada;
• d'une société de personnes dont au moins un des associés est un particulier résident du Canada;
• d'une société de personnes dont au moins un associé est une société de personnes.

Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur, vous devez calculer le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital

Vous pouvez également acheter un bien amortissable dans le cadre d'une des transactions suivantes avec lien de dépendance :

• d'une société;
• d'un particulier qui n'est pas un résident du Canada;
• d'une société de personnes dont aucun des associés n'est un particulier résident du Canada ou d'une société de personnes dont aucun des associés n'est une autre société de personnes.

Si le montant que vous avez payé pour acheter le bien est plus élevé que le montant payé par le vendeur, vous devez calculer le coût en capital comme suit :

Calcul du coût en capital

Si vous achetez un bien amortissable dans le cadre d'une transaction avec lien de dépendance et que vous payez moins que ce que le vendeur a payé, votre coût en capital est le même montant que celui payé par le vendeur. La différence entre ce que vous avez payé et ce que le vendeur a payé est considérée comme une déduction pour amortissement (DPA). Inscrivez le montant que vous avez payé dans la colonne 3 de la section A et de la section B ou C, selon le cas.

Pour en savoir plus sur les transactions avec lien de dépendance, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F5-C1, Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles.

Aides, subventions et paiements incitatifs

Lorsque vous recevez une subvention ou une aide financière d'un gouvernement ou d'un organisme gouvernemental pour vous aider à acheter un bien amortissable, vous devez soustraire le montant reçu du coût total du bien avant d'inscrire le coût en capital dans la colonne 3 de la section B ou C.

Dans ce cas, vous pouvez inclure ce montant dans votre revenu de location ou déduire ce montant du coût en capital du bien de location. Vous pourriez recevoir un encouragement d'un organisme non gouvernemental pour l'achat d'un bien amortissable. Par exemple, vous pourriez recevoir un crédit qui sert à réduire votre impôt à payer.

Si le prix d'achat de votre bien a été réduit à cause de sa mauvaise qualité ou pour d'autres raisons, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement, pour obtenir plus de renseignements sur le calcul de votre coût en capital.

Disposition d'un immeuble

Des règles spéciales peuvent s'appliquer si vous avez disposé d'un bâtiment durant l'année d'imposition courante. Dans certains cas, l'ARC considère que le produit de disposition est différent du produit de disposition réel. Il en est ainsi lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• vous avez disposé de l'immeuble pour un montant inférieur au montant suivant : le coût indiqué tel que calculé ci après et à son coût en capital;
• vous, ou une personne ayant un lien de dépendance avec vous, étiez propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est situé ou propriétaire du terrain voisin, qui est nécessaire à l'utilisation de l'immeuble.

Calculez le coût indiqué de l'immeuble comme suit :

• Si l'immeuble est le seul bien de la catégorie, la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de cette catégorie avant la disposition constitue le coût indiqué.
• Si la catégorie comprend plusieurs biens, calculez le coût indiqué de chaque immeuble comme suit :
  (Coût en capital de l'immeuble ÷ coût en capital de tous les biens de la catégorie dont vous n'avez pas déjà disposé) × FNACC de la catégorie = coût indiqué de l'immeuble.

Si vous avez disposé d'un immeuble dans ces circonstances et que vous ou une autre personne avec laquelle vous avez un lien de dépendance avez disposé du terrain au cours de la même année, calculez votre produit de disposition à l'aide du calcul A.

Si vous ou une personne avec laquelle vous avez un lien de dépendance n'a pas disposé du terrain dans la même année que l'immeuble, calculez votre produit de disposition d'un immeuble à l'aide du calcul B.

Habituellement, vous pouvez déduire 100 % de votre perte finale, mais seulement 50 % de votre perte en capital. Le calcul B vous assure que le pourcentage utilisé pour calculer la perte finale sur l'immeuble est le même que celui qui sert à calculer la perte en capital sur le terrain. En utilisant le calcul B, vous ajoutez 50 % du montant à la ligne 5 au produit de disposition réel de votre immeuble.

Calcul A – Disposition du terrain et de l'immeuble dans la même année

Calcul B – Disposition du terrain et de l'immeuble dans des années différentes

Changement d'utilisation (usage personnel à des fins de location)

Si vous avez acheté un bien pour votre usage personnel et que vous commencez à l'utiliser à des fins de location durant l'année d'imposition courante, il y a alors changement d'utilisation. Vous devez établir le coût en capital du bien au moment où vous avez commencé à l'utiliser à des fins de location.

Si la juste valeur marchande (JVM) d'un bien amortissable (comme de l'équipement ou un immeuble) est inférieure à son coût initial lorsque vous changez son utilisation, inscrivez la JVM du bien (sauf le terrain, si le bien comprend un terrain et un immeuble) dans la colonne 3 de la section B ou C. Toutefois, lorsque la JVM d'un bien est supérieure à son coût initial lorsque vous changez son utilisation, remplissez le tableau suivant pour déterminer le montant à inscrire dans la colonne 3.

Calcul du coût en capital (Changement d'utilisation)

Disposition de votre bien de location

En général, vous réalisez un gain en capital si vous vendez un bien de location à un prix plus élevé que ce qu'il a coûté. Vous devez inscrire tous les biens de location dont vous avez disposé à l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital. Pour en savoir plus sur le calcul du gain en capital imposable, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Si vous êtes un associé d'une société de personnes qui a réalisé un gain en capital, la société de personnes vous attribuera une partie de ce gain en capital. Elle inscrira votre part dans ses états financiers ou à la case 151 du feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes, que vous recevrez. Déclarez ce montant à la ligne 17400 de votre annexe 3.

Bien de remplacement

Il y a quelques situations où vous pouvez reporter ou différer le gain en capital ou la récupération de la déduction pour amortissement (DPA) dans le calcul de votre revenu. C'est le cas si vous remplacez un bien d'entreprise par un bien semblable en raison de la vente, du vol, de la destruction ou de l'expropriation de celui-ci. Pour différer le gain en capital ou la récupération de la DPA, vous (ou une personne qui vous est liée) devez acquérir le bien de remplacement dans le délai donné et utiliser le nouveau bien de la même manière ou d'une manière semblable.

Vous pouvez aussi différer un gain en capital ou une récupération de la DPA lorsque vous transférez un bien à une société ou à une société de personnes.

Formulaires et publications

• Guide T4036, Revenus de location
• Guide T4037, Gains en capital
• Formulaire T776, État des loyers de biens immeubles
• Bulletin d'interprétation IT-291, Transfert d'un bien à une société en vertu du paragraphe 85(1)
• Bulletin d'interprétation IT-378, Liquidation d'une société en nom collectif
• Bulletin d'interprétation IT-413, Choix exercé par les membres d'une société en vertu du paragraphe 97(2)
• Circulaire d'information IC76-19, Transfert de biens à une société en vertu de l'article 85
• Folio de l’impôt sur le revenu S1-F5-C1, Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles

Liens connexes

• Exemple sur la façon de calculer la déduction pour amortissement (DPA)
• Ligne 9947 – Récupération de la déduction pour amortissement
• Propriétaire